¿Cuáles son los puntos clave de la planificación fiscal inmobiliaria y las técnicas de planificación fiscal inmobiliaria?
Base de la política para la planificación del impuesto a la propiedad: De acuerdo con el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto a la Propiedad", las ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras imponen impuestos a la propiedad. Esto significa que las propiedades fuera de este rango no pagan impuesto predial. Las "Interpretaciones y reglamentos del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre diversas cuestiones comerciales relativas al impuesto sobre bienes inmuebles y al impuesto sobre el uso de vehículos y embarcaciones" (Caishui No. [1987] No. 3) definen el alcance de los bienes inmuebles sujetos a impuestos: los "bienes inmuebles" son los bienes inmuebles. Una casa se refiere a un lugar con techo y una estructura cerrada (paredes o columnas en ambos lados) que puede proteger a las personas del viento y la lluvia, y puede usarse para que las personas produzcan, trabajen, estudien, entretengan, vivan o almacenen materiales; edificios que no tienen nada que ver con las casas, como muros, chimeneas, torres de agua, torres de transformadores, tanques de aceite, bodegas, piscinas de alcohol, piscinas de melaza, piscinas al aire libre, invernaderos de vidrio, hornos de ladrillo y cal y diversos tanques de petróleo y gas. , etc., no se consideran bienes inmuebles. Según las leyes fiscales, el impuesto sobre la propiedad se aplica a las casas. El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula y paga a una tasa impositiva del 1,2% sobre la base del valor residual después de una deducción única del 10% al 30% del valor original de la propiedad ocupada por la empresa. El valor original de los bienes inmuebles se refiere al precio original de la vivienda registrado por el contribuyente en los "activos fijos" del libro de contabilidad de acuerdo con el sistema contable. Por lo tanto, la planificación del impuesto sobre bienes inmuebles a pagar por bienes inmuebles ocupados por cuenta propia debe centrarse estrechamente en el cálculo del valor original del inmueble. Siempre que las paredes, chimeneas, torres de agua, torres de transformadores, piscinas al aire libre, sótanos, piscinas, hornos, tanques y otros edificios que no están incluidos en el alcance de la recaudación del impuesto a la propiedad se contabilicen por separado en la contabilidad, puede ahorrar la necesidad. para pagar el impuesto a la propiedad.
Caso concreto de planificación fiscal inmobiliaria: Huamei Company construirá un parque industrial en una ciudad de tamaño medio de una provincia del interior. Está previsto que el parque industrial construya no sólo fábricas y edificios de oficinas, sino también edificios como muros de fábrica, chimeneas, torres de agua, torres de subestaciones, estacionamientos y piscinas. El costo del proyecto se estima en 400 millones de yuanes, incluidos 250 millones de yuanes para fábricas y edificios de oficinas y 150 millones de yuanes para otras instalaciones de construcción. Si estos 400 millones de yuanes se consideran el valor original de la propiedad, Huamei Company debería pagar el impuesto a la propiedad a partir del mes posterior a la finalización del parque industrial. El impuesto a la propiedad anual (la tasa de deducción de la provincia es del 30%) = 40000 × (1). -30%) × 1,2 % = 336 (10.000 yuanes). Si, después de la planificación, la empresa construye todas las instalaciones del edificio, como aparcamientos y piscinas, al aire libre, excepto las fábricas y los edificios de oficinas, y calcula los costes de estos edificios independientes por separado de los costes de las fábricas y los edificios de oficinas, entonces los costes de estos edificios no se incluirán en el cálculo. El valor original de la propiedad está incluido y no se requiere impuesto predial. De esta manera, Huamei Company puede pagar 126 [15000 × (1-30%) × 1,2%] menos de impuestos a la propiedad cada año.
Nota: "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la recaudación de impuestos sobre la propiedad de edificios subterráneos con funciones de vivienda" (Caishui [2005] No. 181) Aclara las propiedades de los edificios subterráneos con funciones de vivienda, es decir, a partir del 5438 de junio + 1 de octubre de 2006, los edificios subterráneos con funciones inmobiliarias que estén temporalmente exentos de impuestos se incluirán en el ámbito de recaudación del impuesto a la propiedad. Al mismo tiempo, se aclara que todos los edificios subterráneos con funciones de vivienda dentro del ámbito de la recaudación del impuesto a la propiedad incluyen edificios subterráneos conectados a casas sobre el suelo, edificios completamente construidos bajo tierra, instalaciones subterráneas de defensa aérea civil, etc. , el impuesto a la propiedad debe recaudarse de acuerdo con las regulaciones pertinentes. La nueva normativa no incluye todos los edificios subterráneos dentro del ámbito de imposición. Los edificios sujetos a impuestos deben cumplir con el concepto de carácter inmobiliario. Caishui [2005] No. 181 lo define de la siguiente manera: los edificios subterráneos con función de casas se refieren a lugares con techos y estructuras de mantenimiento que pueden proteger a las personas del viento y la lluvia y pueden usarse para que las personas produzcan, operen, trabajen, estudien, entretener, vivir o almacenar materiales. Otras estructuras subterráneas incompatibles con esto, como sótanos, estanques, hornos, tanques, etc. , aún no ha sido incluido en el ámbito de recaudación del impuesto predial.
Planificación del Impuesto sobre la Propiedad 2. Planificación cambiando el uso de estructuras subterráneas para uso personal.
Base de la política para la planificación del impuesto a la propiedad: De acuerdo con el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto a la Propiedad", el impuesto a la propiedad se calcula y paga en función del valor residual después de una deducción única de 10 % al 30% del valor original de la propiedad. Si el impuesto sobre la propiedad se calcula y paga sobre la base del valor residual de la propiedad, la tasa impositiva es del 1,2%; sin embargo, Finanzas e Impuestos [2005] Nº 181 propone un nuevo concepto para los edificios subterráneos de uso independiente, a saber, los "originales"; valor de la propiedad sujeta a impuestos". Específicamente: para bienes inmuebles industriales, el 50% ~ 60% del precio original de la casa se considera el valor original del inmueble imponible; el monto del impuesto sobre bienes inmuebles a pagar = el valor original de la propiedad imponible × [1-; (10% ~ 30%)] × 1,2%. Para fines comerciales y de otro tipo, se utiliza entre el 70% y el 8096% del precio original de la casa como valor original de la propiedad imponible. El monto del impuesto a la propiedad a pagar = el valor original de la propiedad imponible × [65438]
Después de determinar el valor original de la propiedad sujeta a impuestos, el método de cálculo del impuesto a la propiedad para edificios subterráneos es consistente con el método de cálculo original. Dado que los métodos de cálculo de impuestos para los inmuebles ocupados por sus propietarios son diferentes, en la práctica se puede realizar la planificación correspondiente cambiando el uso de los edificios subterráneos.
Nota: Los objetos tributarios ajustados en el Documento N° 10 del “Aviso”. 1. Finanzas e Impuestos [2005] 181 es un edificio subterráneo independiente. Para edificios subterráneos no independientes conectados a casas sobre el suelo, como sótanos de casas, estacionamientos subterráneos, partes subterráneas de centros comerciales, etc. , la parte subterránea y la casa sobre el suelo deben considerarse como un todo, y el impuesto sobre la propiedad debe calcularse y recaudarse de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la casa sobre el suelo. Porque de acuerdo con las disposiciones del sistema contable, los edificios subterráneos conectados a las casas sobre el suelo se reflejaban originalmente en los libros contables como el valor original unificado del inmueble, lo que se ajusta a las disposiciones de la ley tributaria vigente.
2. Caishui [2005] No. 181 estipula que el alquiler de edificios subterráneos debe gravarse de acuerdo con las normas pertinentes sobre el alquiler de edificios sobre el suelo. Esto es lo mismo que la política original y la implementación real por parte del departamento de impuestos.
Planificación fiscal sobre bienes inmuebles. Planifique las diferencias en los métodos impositivos para el arrendamiento y el almacenamiento.
Base de la política para la planificación del impuesto sobre bienes inmuebles: como se mencionó anteriormente, el impuesto sobre bienes inmuebles tiene dos métodos de recaudación: ad valorem y alquiler, que se aplican a diferentes bases de cálculo de impuestos y tasas impositivas. Para los propietarios, si se trata de arrendamiento o almacenamiento se puede determinar mediante la siguiente fórmula: suponga que el valor original de la propiedad corporativa es Y, el alquiler anual es Z y el índice de deducción del impuesto a la propiedad ad valorem es A (A representa 10% ~ cualquier número entre 30%), entonces el impuesto a la propiedad pagadero sobre una base ad valorem es Y × (1-A ) × 6544. Si se cobra alquiler, el impuesto a la propiedad será Z×12%. Cuando Z×12% > Y×(1-a)×1.2%, es decir, Y ÷ Z < 10 ÷ (65438+) Por el contrario, es rentable elegir entre el alquiler si Y÷Z=10; ÷(1-A), el arrendamiento o el almacenamiento tienen poca importancia en la planificación del impuesto a la propiedad, y los contribuyentes sólo pueden considerar otros factores relacionados.
Caso específico: la empresa nacional A tiene un almacén inactivo en la provincia A y en la provincia B, con un valor original de 20 millones de yuanes y un valor neto de 160.000 yuanes. Actualmente, la empresa B planea arrendar el almacén inactivo de la empresa A en la provincia A, y la empresa C planea arrendar el almacén inactivo de la empresa A en la provincia B. El alquiler anual acordado inicial es 6,5438+0,6 millones de yuanes. Entre ellos, el índice de deducción del impuesto a la propiedad ad valorem en la Provincia A es del 30% y el de la Provincia B es del 10%. Después del cálculo, la empresa A decidió firmar un contrato de almacenamiento con la empresa B y un contrato de arrendamiento de propiedad con la empresa C. Las razones son las siguientes:
1. (que no se consideran otras cuestiones fiscales), el impuesto a la propiedad pagado = 160×12% = 192.000 yuanes. Si la empresa A negocia con la empresa B para cambiar el comportamiento de alquiler de la casa por un negocio de almacenamiento, es decir, la empresa A conservará los artículos que la empresa B pretende almacenar después de alquilar la casa, convirtiendo así los ingresos por alquiler originales en ingresos por almacenamiento. Según este plan, el impuesto a la propiedad puede recaudarse sobre una base ad valorem, y el impuesto a la propiedad pagadero = 2000 × (1-30%) × 1,2% = 168.000 yuanes. En comparación, es fácil encontrar que el modelo de almacenamiento reduce la carga fiscal sobre bienes inmuebles en 2,4 millones (19,2-1,68 millones de yuanes) en comparación con el modelo de arrendamiento. Por lo tanto, se debe firmar un contrato de almacenamiento con la Empresa B.
2 Si se firma un contrato de arrendamiento de inmueble con la Empresa C (asumiendo que no se consideran otras cuestiones tributarias), el impuesto predial pagado = 160. ×12% = 19,2 (diez mil yuanes). Si la Compañía A y la Compañía C firman un contrato de almacenamiento, según este plan, la tasa de deducción del impuesto a la propiedad es del 10% y el impuesto a la propiedad a pagar es 2000 × (1-10%) × 1,2% = 216.000 yuanes. Comparando ambos, el uso del almacenamiento aumentará la carga del impuesto a la propiedad en 2,4 millones de yuanes (216.000-192.000 yuanes). Por tanto, deberíamos firmar un contrato de arrendamiento con la Empresa C.
Del análisis anterior podemos saber: 1. Si el índice de deducción de la Compañía A para ambas propiedades es del 20%, el impuesto a la propiedad a pagar por el almacenamiento es 2000 × (1-20%) × 1,2% = 192.000 yuanes, y el impuesto a la propiedad a pagar por el arrendamiento es 2000 × (1-20%) × 1,2% = 192.000 yuanes. 2. Si el índice de deducción estipulado por la provincia donde se encuentran los bienes inmuebles propiedad de la empresa es inferior al 20% y el impuesto a la propiedad pagadero por el almacenamiento es mayor que el del arrendamiento externo, es mejor implementar el arrendamiento 3. Si los bienes inmuebles propiedad de la empresa están ubicados en la provincia donde el índice de deducción es superior al 20%, entonces el impuesto sobre bienes inmuebles pagadero mediante el método de almacenamiento es menor que el impuesto sobre bienes inmuebles pagadero por arrendamiento externo, por lo que el Se debe utilizar el método de almacenamiento.
Notas sobre la planificación del impuesto sobre la propiedad: El arrendamiento y el almacenamiento son dos conceptos completamente diferentes. El contrato final depende de la consideración de los propios intereses por parte de ambas partes. Para la empresa A, solo necesita proporcionar un almacén vacío para el arrendamiento, y la empresa B es responsable de la seguridad de los bienes almacenados. El almacenamiento, por otro lado, es responsable de la seguridad de los bienes almacenados. Por lo tanto, la Compañía A debe equipar personal especializado en administración de almacenes y comprar equipos e instalaciones relevantes, lo que aumentará los salarios y gastos del personal en consecuencia. Si los artículos almacenados son robados o se enmohecen, todavía existe el riesgo de compensar a la otra parte por las pérdidas. Si la empresa A aún puede obtener ganancias considerables después de deducir estos gastos, entonces utilizar el almacenamiento es sin duda una buena estrategia de ahorro de impuestos.