¿Quién puede obtener la tasa de interés hipotecaria más baja del 4,4%? Este año, más de 70 ciudades han relajado sus políticas en el mercado inmobiliario.
El Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron un aviso el 15 de mayo para ajustar la política de crédito diferenciado para vivienda. Para los hogares que compran casas propias ordinarias con préstamos, el límite inferior de la tasa de interés para el primer conjunto de préstamos para vivienda personal comercial se ajusta a no menos de 20 puntos básicos menos que la tasa de interés cotizada en el mercado para préstamos en el mismo período. El límite inferior de la política de tipos de interés para el segundo conjunto de préstamos personales comerciales para vivienda se aplicará de conformidad con la normativa vigente. En otras palabras, según la última cotización LPR a cuatro años del 4,6% anunciada el 20 de abril, la tasa de interés de las hipotecas para primera vivienda puede ser tan baja como el 4,4%, y la tasa de interés más baja para las hipotecas de segunda vivienda sigue siendo del 5,2%.
Según los cálculos, si el monto del préstamo es de 500.000 yuanes, el plazo es de 30 años y el principal y los intereses se reembolsan en cuotas iguales, la tasa de interés se reducirá en 20 puntos básicos, el promedio mensual. el reembolso se reducirá en unos 60 yuanes y el pago de intereses se reducirá en unos 20.000 yuanes en los próximos 30 años.
Sin embargo, no todos los compradores se benefician de esto.
Se entiende que el ajuste al límite inferior de las tasas de interés es principalmente para préstamos para vivienda personal comercial recién emitidos, y las tasas de interés para préstamos para vivienda personal comercial existentes aún se basarán en el contrato original. En otras palabras, los "esclavos de la vivienda" que hayan solicitado un préstamo de vivienda no podrán disfrutar de esta política preferencial. Los compradores de vivienda por primera vez que “tienen dinero para comprar” son el grupo objetivo de esta política. No todos los compradores de vivienda por primera vez pueden disfrutar de las mismas concesiones en las tasas de interés.
El mercado inmobiliario de mi país tiene características regionales obvias, y las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda siguen el mecanismo de determinación de tres niveles de los "Bancos Nacionales y Locales". A nivel local, el Banco Popular de China y las oficinas locales de la Comisión Reguladora Bancaria de China guían el mecanismo de autorregulación de precios de tasas de interés del mercado provincial de acuerdo con el principio de "políticas específicas de la ciudad" y determinan de forma independiente la primera y segunda unidad comercial. en las ciudades dentro de su jurisdicción en función de los cambios en la situación del mercado inmobiliario y los requisitos reglamentarios del gobierno de la ciudad dirección de ajuste de la tasa de interés de préstamos personales para vivienda. Pueden optar por seguir el límite inferior nacional y mantenerlo sin cambios o aumentarlo moderadamente para mantener la estabilidad del mercado inmobiliario regional.
Además, sobre la base del límite inferior de las tasas de interés de los préstamos urbanos, las instituciones financieras bancarias también pueden determinar razonablemente el valor específico de cada préstamo en función de sus propias condiciones operativas, el estado de riesgo del cliente y el estado crediticio.
Los gobiernos locales "hacen grandes esfuerzos" para apoyar el mercado inmobiliario
Los datos de RealData muestran que en abril de 2022, la tasa de interés general para préstamos para primera vivienda en 103 ciudades clave era del 5,17% , y la tasa de interés de los préstamos para segunda vivienda fue del 5,17% y del 5,45%, 17 y 15 puntos básicos respectivamente con respecto al mes anterior, y el nivel de la tasa de interés es el más bajo desde 2019. Las primeras tasas de interés generales en Suzhou y Nantong han caído al 4,6%, que es el mismo que el LPR durante más de cinco años. Las primeras tasas de interés generales en otras ciudades también están por debajo del 6%. El plazo promedio de los préstamos en abril fue de 29 días, cinco días menos que el mes anterior. La velocidad de los préstamos también es la más rápida en un mes desde 2019.
Además de reducir las tasas hipotecarias, los gobiernos locales han tomado medidas este año para apoyar el mercado inmobiliario.
Hace unos días, una política de flexibilización en Changsha se consideró "alquilar incluso si no se tiene una casa", lo que despertó una gran atención pública.
El 11 de mayo, la ciudad de Changsha emitió el "Plan piloto de implementación de la ciudad de Changsha para promover el suministro multidisciplinario y la garantía multicanal de viviendas de alquiler", que estipula que las casas que se hayan entregado para registro en línea o reales El registro de propiedad antes de la implementación del "Plan" se pondrá en uso después de alquilar una casa, no se incluirá en el cálculo del número de unidades de vivienda familiar.
Según las estadísticas de RealData, desde este año, más de 70 ciudades han relajado las políticas de control del mercado inmobiliario, incluido el apoyo a los préstamos del fondo de previsión, como la reducción del índice de pago inicial, el aumento del límite de préstamos del fondo de previsión y la ampliación del período de préstamo y permitir que el fondo de previsión de los padres se utilice para la compra de una casa para sus hijos, etc. Las políticas restrictivas, incluidas restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas, se han relajado en diversos grados. Las ciudades con políticas laxas se han extendido desde ciudades de tercer nivel a capitales provinciales de segundo nivel, como ciudades fuertes de segundo y tercer nivel en la región del delta del río Yangtze, como Nanjing, Suzhou y Wuhu, así como ciudades del norte como Tianjín, Lanzhou, Yantai y Yinchuan. Muchos ministerios y comisiones centrales también han emitido señales políticas positivas. El banco central, la Comisión Reguladora de Valores de China y otros ministerios y comisiones pertinentes han introducido medidas de apoyo financiero, incluido exigir apoyo para la financiación de empresas privadas que cotizan en bolsa, reducir el RRR en 0,25 puntos porcentuales, alentar a los gobiernos locales a implementar políticas crediticias diferenciadas por ciudad, y las instituciones financieras aumentan el apoyo crediticio para proyectos de alta calidad.
A pesar de la frecuente introducción de políticas favorables, el entorno general es lento debido al impacto de la epidemia y otros factores inciertos. El desarrollo empresarial está bajo presión, la presión del empleo está aumentando, los ingresos esperados de los residentes se reducen. y no están dispuestos a pedir préstamos para comprar casas poderosas.
En mayo de 2013, el informe de estadísticas financieras de abril de 2022 publicado por el banco central mostró que los préstamos en RMB aumentaron en 645,4 mil millones de yuanes en abril, una disminución de 823,65438 millones de yuanes interanual. El informe muestra que los préstamos a los hogares disminuyeron en 21,7 mil millones de yuanes, una disminución de 745,3 mil millones de yuanes interanual. Entre ellos, los préstamos para vivienda disminuyeron en 60,5 mil millones de yuanes, una disminución de 402,2 mil millones de yuanes interanual; año; los préstamos operativos disminuyeron en 52,1 mil millones de yuanes, una disminución interanual de 654,38+00,44 mil millones de yuanes.
El mercado inmobiliario se encuentra todavía en un periodo de profundo ajuste.
Zhang Ge, subdirector general del Departamento de Investigación de CITIC Futures Co., Ltd., dijo que a partir del cuarto trimestre del año pasado, las políticas nacionales del mercado inmobiliario se han relajado gradualmente.
Esta vez, el banco central redujo el límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo personal comercial para vivienda en 20 BP, enviando una fuerte señal para estabilizar el mercado inmobiliario y ayudando a impulsar la confianza en el mercado inmobiliario. Sin embargo, todavía existe incertidumbre sobre cuándo mejorarán significativamente las ventas de bienes raíces. Desde principios de este año, muchas ciudades han comenzado a reducir las tasas de interés hipotecarias basándose en políticas específicas de la ciudad. A medida que la epidemia disminuya y aumente la confianza inmobiliaria, las ventas de viviendas comerciales se recuperarán más o menos en el futuro.
Xia Yifeng, investigador de la industria inmobiliaria del Bank of China Securities, dijo que la reducción unificada del límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda por parte del banco central tiene una mayor importancia como señal macro, lo que ayudará a reducir los costos de propiedad de la vivienda para los compradores y guiar los ajustes crediticios posteriores de los gobiernos locales. El impacto más intuitivo es la reducción de los costes de compra de viviendas, lo que alivia la presión sobre los compradores de viviendas y favorece la liberación de la demanda urgente. En comparación con la política crediticia anterior que se centraba en ajustes locales, las señales de ajuste de arriba hacia abajo son más significativas y ayudarán a guiar a los gobiernos locales posteriores a ajustar aún más las políticas crediticias. Con la pronta relajación de las políticas crediticias en varios lugares, las tasas de interés hipotecarias nacionales han caído durante siete meses consecutivos y actualmente se encuentran en el nivel más bajo desde 2019. Sin embargo, a juzgar por el efecto real de la implementación de políticas, el ajuste de las tasas de interés hipotecarias tiene un efecto relativamente limitado. Si en el futuro se introducen más políticas crediticias con mayor eficacia de mercado, como que el banco central emita un documento para reducir el límite inferior del coeficiente de pago inicial para préstamos comerciales, ajustando el estándar de "reconocer una casa y suscribir un préstamo", etc., y ampliando el alcance en las ciudades centrales con mayores niveles de energía, puede desempeñar un papel más eficaz para impulsar la confianza del mercado.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices de la Academia China Index, dijo que desde este año, muchas ciudades de todo el país han realizado más de 200 optimizaciones y ajustes en las políticas inmobiliarias, y el ritmo y la intensidad de la optimización de las políticas han aumentado desde abril. Sin embargo, debido a la recurrencia de epidemias en algunas zonas, los efectos de las políticas a corto plazo no son evidentes y el mercado inmobiliario todavía se encuentra en un período de profundo ajuste. Esta reducción unificada a nivel nacional del límite inferior de los tipos de interés de las hipotecas para la primera vivienda tendrá un efecto positivo en las expectativas actuales del mercado y también tendrá un efecto positivo sustancial en el mercado.
(Autor: Tang Jing)