¿Quién supervisa el negocio atípico de la financiación inmobiliaria?
La cadena de capital de las empresas inmobiliarias está bajo presión
"Después del endurecimiento de los negocios atípicos, sólo realizamos proyectos de fideicomisos inmobiliarios que cumplen las condiciones '432'. Pero Ahora básicamente no hay proyectos calificados. Por el momento, "432" se refiere a un proyecto inmobiliario con "los cuatro certificados", el 30% de su propia inversión de capital y el desarrollador tiene calificaciones de desarrollo secundario.
A principios de 2018, múltiples autoridades regulatorias * * * impulsaron la eliminación de canales y el desapalancamiento. A finales de febrero del año pasado, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un aviso indicando que los bancos comerciales y las compañías fiduciarias no invertirán ilegalmente fondos fiduciarios en áreas restringidas o prohibidas, como bienes raíces, plataformas de financiamiento de gobiernos locales, mercados de valores y exceso de capacidad.
“En el pasado, si nos encontrábamos con proyectos que no cumplían las condiciones '432', podíamos diseñar la estructura de la transacción para que fuera más flexible, por ejemplo a través de derechos de renta de activos específicos, adquisición de deuda, forma de capital. , sociedad en comandita de capital, etc. Desarrollar negocios fiduciarios inmobiliarios”, afirmó el síndico antes mencionado.
La escala de financiación no estándar utilizada por las grandes empresas inmobiliarias no es grande y no se ha visto muy afectada hasta el momento. Las pequeñas empresas inmobiliarias dependen más de los canales fiduciarios para su financiación y se ven muy afectadas. Chen Duo, jefe de investigación inmobiliaria de China en Nomura Securities, dijo que después de 2015, muchas grandes empresas inmobiliarias convirtieron préstamos fiduciarios en financiación con bonos o préstamos bancarios.
Ding Wei, subdirector general de la sede regional de Beijing de Greenland Financial Holdings Group, dijo que los fondos de la compañía provienen principalmente del crédito bancario, y los canales no estándar representan una proporción muy baja. Por lo tanto, una vez que se endurezca el negocio no estándar, tendrá poco impacto en la empresa. Algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias tienen un flujo de caja relativamente ajustado y en el pasado dependían de canales fiduciarios para su financiación. Me temo que la vida es bastante difícil en este momento.
El director general de una empresa inmobiliaria en Henan dijo que tras el endurecimiento de los negocios atípicos, la cadena de capital se ha visto muy afectada y lo primero que se ve afectado son los fondos de adquisición de terrenos. Generalmente, el 30% de los fondos de desarrollo inmobiliario de una empresa son de propiedad propia y el 70% restante se liquida a través de fideicomisos y otros canales.
“El coste del capital es ahora entre 2 y 3 puntos porcentuales más alto que en el mismo período del año pasado. Las cadenas de capital de algunos pequeños promotores podrían romperse este año y las empresas inmobiliarias están esperando el invierno”. El administrador mencionado anteriormente dijo: “Recientemente hemos hablado con empresas inmobiliarias. En estos días, las empresas inmobiliarias no necesitan negociar precios. Es bueno poder financiar proyectos de financiación de viviendas el año pasado. era alrededor del 9%, y este año puede ser más del 15%”.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, cree que la presión financiera sobre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias ha comenzado a aparecer.
Rectificar negocios irregulares
Los participantes del mercado señalaron que una gran cantidad de financiación correspondiente a activos atípicos finalmente fluyó hacia áreas restringidas como el sector inmobiliario.
El informe de investigación de renta fija de Zhongtai Securities predice que la escala de financiación no estándar para apoyar el desarrollo inmobiliario en 2017 será de aproximadamente 2,5 billones a 3 billones de yuanes. La financiación atípica representa aproximadamente entre el 20% y el 25% de los fondos de desarrollo inmobiliario.
"Según la normativa pertinente, las empresas inmobiliarias deben tener "cuatro certificados completos" para los préstamos bancarios. Los promotores con certificados incompletos pueden obtener financiación a través de inversiones directas en gestión financiera, planes de gestión de activos de sociedades de valores, planes fiduciarios y otros métodos ", dijo una persona del departamento corporativo de un gran banco estatal: "La escala de los negocios no estándar ha crecido rápidamente en los últimos dos años porque las compañías fiduciarias y otros canales tienen tiempos de aprobación cortos y financiamiento conveniente".
El departamento de empresas industriales y comerciales de una gran empresa de calificación crediticia dijo que si las empresas inmobiliarias quieren obtener financiación no estándar, deben aprobar calificaciones externas. Después de mediados de 2017, los productos relacionados con bienes raíces de algunas empresas fiduciarias requieren que las empresas inmobiliarias tengan una calificación AA. En el caso de las empresas con calificaciones medias, las empresas fiduciarias son más cautelosas cuando realizan negocios atípicos.
La adjudicación de suelo es un canal importante para que los fondos de gestión financiera entren en las empresas inmobiliarias. La persona a cargo del departamento de negocios inmobiliarios de un banco comercial de la ciudad de la región central dijo que en 2017, el negocio de financiación de tierras del banco fue muy próspero, con préstamos por decenas de miles de millones de yuanes y ganancias de más de 200 millones de yuanes. En su punto máximo, el ratio de apalancamiento de la asignación de tierras era generalmente de 3:7, pero por precaución, recientemente se redujo a 5:5.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que el endurecimiento de los negocios no estándar acaba de comenzar y es difícil predecir cuán grande será el impacto. Muchas empresas inmobiliarias están explorando otros canales de financiación.
Cambiando a alquileres a largo plazo
Chen Jun (seudónimo), una persona encargada de la titulización de activos en una firma de valores en Beijing, dijo que en el contexto de aprobaciones de préstamos bancarios más cautelosas y limitaciones Los canales no estándar, los bonos e instrumentos REIT similares se han convertido en uno de los pocos canales de financiación disponibles para las empresas inmobiliarias.
“En el contexto de la promoción tanto del arrendamiento como de la compra, los proyectos de financiación de deuda de arrendamiento y de titulización de activos son más populares”, afirmó Chen Jun.
Tomemos como ejemplo proyectos similares a REIT. La escala de emisión en 2017 superó los 26 mil millones de yuanes, lo que fue significativamente mayor que los 10,4 mil millones de yuanes en 20104. "Hace dos días, Country Garden (acciones de Hong Kong 02007) emitió REIT con una escala de 654,38 mil millones de yuanes, elevando las expectativas de tamaño total de los REIT este año", dijo Chen Jun.
Chen Jun cree que en el futuro, la titulización de activos se puede utilizar en todos los aspectos del mercado de arrendamiento para reducir la presión financiera sobre las empresas relacionadas.
Por ejemplo, la propiedad, el alquiler, la decoración, etc. de una casa de alquiler se puede financiar a través de una estructura similar a las REIT.
Los bancos también están muy entusiasmados con el negocio de financiación mediante leasing. Recientemente, el Banco de China (03988) firmó acuerdos de cooperación estratégica con ocho empresas estatales locales sobre servicios financieros de arrendamiento de viviendas y planea brindar apoyo financiero para el arrendamiento de viviendas a las empresas antes mencionadas, con una escala de financiamiento de aproximadamente 654,38 mil millones de yuanes. China Construction Bank (acciones de Hong Kong 00939) también implementa financiación de arrendamiento de viviendas apoyando a las empresas en la emisión de REIT y apoyando a los gobiernos locales en el desarrollo de plataformas de arrendamiento personal.
Las empresas inmobiliarias también dependen en gran medida de la financiación mediante bonos. Recientemente, empresas inmobiliarias como Longfor Real Estate (acciones de Hong Kong 00960), Country Garden, Greenland Holdings, Tahoe Group y Xiangyu Holdings han emitido bonos en dólares estadounidenses en el extranjero.
Zhang Dawei dijo que la financiación nacional de las empresas inmobiliarias se ha restringido y que los canales de financiación extranjeros han atraído cada vez más atención.
Es necesario gestionar los bienes inmuebles.