¿Por qué es mejor invertir en bienes raíces lo antes posible?
Los precios de la vivienda hoy en día están subiendo una y otra vez, incluso casi duplicándose. Para un comprador de vivienda corriente, esto es una molestia, pero tiene que comprarla, e incluso quiere comprarla lo antes posible, por miedo a seguir subiendo.
Como persona con mentalidad económica, debes haber visto las oportunidades de negocio que hay aquí. Invertir en bienes raíces es sumamente rentable, e incluso si no deseas venderlo, puedes conservarlo como propiedad. Cuanto antes se una a este mercado, antes podrá obtener beneficios.
La industria inmobiliaria es hoy en día la que genera enormes ganancias y todo el mundo quiere sacar provecho de ella. Especialmente en China en los últimos años, el aumento de los precios de la vivienda es evidente para todos. En ciudades como Beijing, los precios de la vivienda se han disparado de 3.000 a 4.000 hace unos años a más de 10.000. La ventaja de la inversión inmobiliaria es que los ingresos por inversiones son estables y el bajo riesgo de inversión.
En 2004, el precio mínimo promedio en Beijing fue de 2.065 yuanes/metro cuadrado, y el precio promedio de la vivienda fue de 665.438 yuanes + 078 yuanes/metro cuadrado; en 2005, el precio mínimo promedio en Beijing fue de 2.681 yuanes; por metro cuadrado, y el precio medio de la vivienda era de 7.534 yuanes por metro cuadrado. En 2006, el precio mínimo medio en Beijing era de 2.874 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio de la vivienda era de 8.792 yuanes/metro cuadrado. En 2007, el precio mínimo medio en Beijing era de 3.553 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio de la vivienda era ≥1.1.000 yuanes/metro cuadrado, como afirmó el presidente estadounidense Roosevelt: “Los bienes inmuebles no serán robados, perdidos ni trasladados, como lo afirmó el presidente estadounidense Roosevelt. Siempre que se gestione adecuadamente, es la inversión más segura del mundo. “Los bienes raíces son el único pariente generoso y confiable: pueden brindar a las personas un ingreso considerable cada mes y hacer que su riqueza se expanda rápidamente.
Como todos sabemos, las casas son productos que la gente debe necesitar y las casas se construyen en terrenos. La escasez de terrenos ha contribuido a la estabilidad de los precios de la vivienda. Incluso informes recientes dicen que los precios de la vivienda en las grandes ciudades de China han caído, pero a juzgar por la información inmobiliaria real, la caída ha sido muy pequeña y los precios de la vivienda siguen siendo altos. Incluso en los suburbios exteriores de Beijing, los precios de la vivienda siguen aumentando.
Algunos expertos dicen que hay un punto de inflexión en los precios de la vivienda en Beijing, lo que significa que los precios de la vivienda corresponden a X, y el punto de inflexión corresponde a , en lugar de cambios en los precios de la vivienda. Los precios realmente no han comenzado a caer. El mercado de China todavía es enorme y las ganancias siguen siendo enormes.
Escuché una historia real que sucedió en Hangzhou en 2001. Obtuve una ganancia de 300.000 y cada persona compartió 6.543.800. +0,5 millones. Mi hermano fue al mercado de valores y compró un edificio en junio de 2003. Cuando revisé, descubrí que las acciones de mi hermano eran menos de 6.000, Wan, mi hermano vendió su casa por un total de 560.000. Se dice que es barato.
Por supuesto, algunas personas dicen que la inversión inmobiliaria requiere mucho capital. De hecho, esto es solo un malentendido. Patente. La Sra. Zhao usó los únicos 654,38 millones de yuanes que tenía en la mano para convertirse en especuladora de bienes raíces. La Sra. Zhao dijo que a principios de 2006, sus padres le dieron 654,38 millones de yuanes como pago inicial para comprar una casa pequeña. La casa de abajo estaba en venta al ver la oportunidad de negocio, la Sra. Zhao la compró inmediatamente por 95.000 yuanes y la vendió por 1,06 millones de yuanes en septiembre, obteniendo una pequeña ganancia de 8.000 yuanes después de deducir algunos gastos.
En. De hecho, el precio de la vivienda de una ciudad depende de la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, que es el resultado de la interacción entre compradores y vendedores. Desde la perspectiva de la oferta, el tamaño de la oferta del mercado, el juicio esperado de. los ingresos del proveedor y el costo son factores importantes. Desde la perspectiva de la demanda, las expectativas de los consumidores, la posibilidad y la disposición a pagar son factores clave.
1 Actualmente, entre 150.000 y 20 millones de personas se mudan en mi país. a las ciudades cada año debido a la urbanización. Además, un gran número de personas rurales viven en las ciudades para hacer negocios y trabajar durante mucho tiempo, y necesitan comprar o alquilar casas.
La enorme contradicción entre la oferta. y la demanda ha destinado a que los precios inmobiliarios sean cada vez más altos. La locura por la inversión inmobiliaria es cada vez mayor
2. proporción de depreciación en comparación con otros productos básicos, debido a factores como la ubicación geográfica, el desarrollo económico y el crecimiento de la población, la tasa de aumento resultante a menudo excede la tasa de depreciación. Esta es también la función dual única y la excelencia de los bienes raíces como producto básico. La tendencia alcista de los precios de la vivienda aún es detectable.
El PIB per cápita de China es de 65.438+0 dólares.
Cuando el PIB per cápita de otros países alcanza los 65.438 dólares estadounidenses + 0.000, la tasa de urbanización alcanza el 50%, mientras que la tasa de urbanización de mi país es actualmente sólo del 30% y la construcción de urbanizaciones de mi país está muy rezagada. Además, la población urbana de China es ahora de 350 millones y superará los 654.380 millones en 2030. Entonces hay una razón por la cual los precios de la vivienda son altos.
La tierra es limitada, pero la demanda está aumentando, por lo que es poco probable que bajen los precios de la vivienda. En este proceso, la gente ya no compra casas únicamente para satisfacer sus necesidades de vida. Mucha gente está empezando a invertir en financiación inmobiliaria y los precios de la vivienda están subiendo. Cuanto antes inviertan, antes podrán disfrutar de crecientes beneficios.
1. Ubicación
Cuando se trata de casas, muchas personas están muy ansiosas, pensando que simplemente comprar una casa aumentará su valor. De hecho, según la tendencia actual, este es básicamente el caso, pero si se observa de cerca, se verá que el valor de las casas en diferentes lugares varía mucho y el rango de apreciación del valor también es diferente en el mismo período de tiempo.
A la hora de comprar una casa, primero hay que tener en cuenta la ubicación. "La primera es la ubicación, la segunda es la ubicación y la tercera es la ubicación". Esta es la famosa "teoría de la ubicación". Muchos desarrolladores e inversores consideran esta frase como un dicho sabio.
Diferentes zonas tienen diferentes usos y diferentes niveles de prosperidad. Cuanto mayor sea el valor de uso del suelo de un lugar, mayor será el potencial de valor añadido de una casa.
Por supuesto, los precios de los lotes para distintos usos variarán mucho. Por ejemplo, Zhongguancun, el bullicioso Silicon Valley de China, es obviamente diferente de las áreas fuera del Quinto Anillo Sur. Alquilar un apartamento de dos habitaciones en el Cuarto Anillo Norte cuesta más de 2.000 yuanes, pero fuera de Changping, un apartamento de tres habitaciones sólo cuesta unos cientos de yuanes.
Además, la infraestructura también incluye las condiciones de transporte, la infraestructura municipal y las instalaciones de servicios de vida. Si hay edificios de oficinas y zonas comerciales cercanas, una fuerte demanda de alquiler y el apoyo del mercado también son condiciones importantes para una buena ubicación. Estas condiciones determinan las tendencias de crecimiento. Por ejemplo, hace unos años un amigo compró una casa en un lugar remoto. Le salió muy barata. Pero unos años más tarde, la planificación y construcción de la Línea 5 del Metro aumentó el flujo de población en la zona y la hizo más próspera. De repente, la casa duplicó su tamaño, algo que al principio no se esperaba.
Por supuesto, las personas también tienen diferentes preferencias, al igual que las diferencias entre los habitantes de Shanghai y los de Pudong y Puxi, lo que resulta en diferentes precios en los dos lugares.
Por eso, a la hora de invertir, primero hay que encontrar una buena ubicación, encontrar un espacio con gran potencial de valor añadido, encontrar los puntos básicos, realizar análisis comparativos y no quedarse ciego.
2. La planificación urbana del gobierno
Las ciudades están en constante desarrollo y el gobierno lleva a cabo una planificación urbana todos los años. El proceso de planificación y desarrollo está lleno de oportunidades. ¿Por qué algunas personas tienen la visión de ver algunos buenos lugares y se atreven a invertir allí primero, creyendo que pueden agregar valor? Esto se debe a que otros tienen cierta comprensión de la planificación y el desarrollo de la ciudad.
La planificación urbana tiene ciertas reglas. El desarrollo de cada ciudad es diferente, pero la forma se puede seguir, por lo que cada inversor debe saber más sobre el mercado, especialmente la planificación gubernamental.
Aunque la planificación urbana también se formula basándose en el posicionamiento urbano y los factores ambientales, así como en las leyes del desarrollo y el cambio urbano, la planificación urbana, después de todo, representa el fuerte apoyo y garantía de las políticas del gobierno. Por lo tanto, es necesario seguir y comprender de antemano las leyes de los cambios urbanos.
Por ejemplo, la planificación urbana de Beijing ha identificado diez áreas marginales. Las diez zonas marginales son Beiyuan, Jiuxianqiao, Dongba, Dingfuzhuang, Futou, Nanyuan, Fengtai, Shijingshan, Xiyuan y Qinghe. El centro de población de Beijing se concentrará en estas diez zonas periféricas. Estas áreas periféricas están experimentando un desarrollo inmobiliario a gran escala y también son un punto focal para el desarrollo comunitario. Hay que decir que la inversión inmobiliaria individual tiene amplias perspectivas.
La ciudad de Pekín fue desarrollada por la Ring Line. Con cada línea de circunvalación adicional, las viviendas comerciales y el alojamiento seguirán aumentando, por lo que los precios de la vivienda en estos lugares también aumentarán significativamente. Esta también es una gran perspectiva para los compradores de viviendas.
Todo el mundo tiene un solo propósito al invertir, y es obtener beneficios. Si no lo haces bien, puedes perder dinero.
Veamos ahora un ejemplo práctico. El Sr. Wang compró una casa con un préstamo del 70% y un pago mensual de 2.470 yuanes, por un total de 29.640 yuanes al año.
La tarifa de administración de la propiedad es de 2 yuanes/m2 × 12 = 1440 yuanes y la tarifa de calefacción es de 1320 yuanes. Según el precio normal, el alquiler es de 11 meses y el ingreso es de 11 × 2000 = 22.000 yuanes.
Así que, tanto si tu casa es alquilada como directamente revendida, debes hacer un cálculo cuidadoso y no permitirte perder dinero.
1. Compre la casa adecuada
Comprar una casa no es solo una cuestión de ubicación. Cada casa tiene sus propios atractivos, y cada desarrollador enfatizará los suyos al venderla. orgullo. Por ejemplo, el complejo de villas del Valle de Napa en Xiaotangshan, Beijing, ha duplicado su valor al mantener abierto el bosque de abedules original.
Así que el valor de una casa no es sólo la casa en sí, sino también muchos valores adicionales, como la calidad de la casa, el equipamiento moderno, el área de la casa, la orientación y la estructura de la casa, el trasfondo cultural de la comunidad, la administración de la propiedad, el precio de la casa, la forma de pago.
Cuanto mejor sea la calidad de la casa, más seguras se sentirán las personas y vivirán a gusto, especialmente en zonas propensas a terremotos, lo cual es muy importante para la calidad de la casa con el desarrollo de la ciencia y; tecnología, la modernización residencial se ha ido incluyendo gradualmente en la agenda. Los hogares con Internet y los hogares respetuosos con el medio ambiente ya no son lo que la gente imagina. Por lo tanto, cuando los inversores juzgan el valor de inversión de una casa, deben saber que el equipamiento moderno es tan importante como la ubicación y la calidad de la casa y, en el noreste, las casas con ventanas en el lado soleado siempre se venden mejor que las casas en el otro; La altura del piso también es una elección...
2. Evaluación del valor de la inversión
La inversión inmobiliaria genera ganancias o pierde dinero. En resumen, al examinar si vale la pena invertir en una propiedad, lo más importante es evaluar su valor de inversión, es decir, considerar si la relación entre el precio de la propiedad y los rendimientos esperados es razonable. Las siguientes tres fórmulas pueden ayudar a los inversores a estimar el valor de la inversión en bienes raíces.
El multiplicador del alquiler es inferior a 12; la inversión se puede recuperar en 8 a 10 años; el 15% de los ingresos depende de la rentabilidad.
El precio de una casa en una tienda en 2001 era de 220.000 RMB, con un pago inicial de 50.000 RMB, un pago mensual de 65.438+0.000 RMB, y la casa se entregaría después de 65.438+0 años. con un alquiler mensual de RMB 65.438+0,500. En 2005, el precio subió a 600.000 yuanes y el alquiler mensual era de 2.000 yuanes. A continuación utilizamos los tres métodos anteriores para estimar esta inversión.
El multiplicador del alquiler es inferior a 12 (rango razonable)
Multiplicador del alquiler = monto de la inversión/ingreso potencial anual por alquiler Si esta tienda se comprara en 2001, sería 220 000 ÷ (1 500). × 12 meses) = 12,2 veces (puedes considerar comprar).
2005: 600000÷(2000×12 meses)=25 veces (mucho más allá del rango de compra razonable, por lo que no se puede comprar).
8 ~ 10 años para recuperar la inversión (plazo de tiempo razonable)
Periodo de recuperación de la inversión = (pago inicial + pago de hipoteca sobre plano) ÷ [(alquiler mensual - pago mensual de hipoteca) ) × 12].
La tienda compró en 2001: (50.000,1.000×12 meses)÷[(0,1.5000-0,1.000)×12] = 1,3]
Para 2005, Debido a que los precios de la vivienda habían aumentado demasiado, pero los alquileres no habían aumentado al mismo tiempo, los ingresos mensuales por alquiler de la compra de esta tienda no podían compensar el pago mensual. Si invierten, los inversores se enfrentarán a una situación en la que su inversión no podrá recuperarse.
Análisis de fórmula: el método del período de recuperación tiene en cuenta el alquiler, el precio y la inversión importante en la etapa inicial. Es más aplicable que el multiplicador del alquiler y también puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Los ingresos en 15 años dependen de los ingresos anuales de la propiedad × 15 años = precio de compra de la propiedad (valor por dinero).
Ingresos inmobiliarios anuales × 15 >; precio de compra del inmueble (con margen de apreciación).
Ingresos anuales de bienes raíces × 15 años
Compra de la tienda en 2001: 0,15000 × 12 meses × 15 años = 270.000 yuanes> 220.000 yuanes (invertibles).
Compré la tienda en 2005: 2.000 yuanes × 12 meses × 15 = 360.000 yuanes.