Secreto: ¿Cuál es el BB favorito de los inversores?
Desde una perspectiva de inversión, debemos entender en qué estamos invirtiendo.
El año pasado pasamos mucho tiempo analizando la mayoría de los lugares donde se pueden abrir B&B en Yunnan, Guizhou, Zhejiang, Guangxi y Jiangxi. Al mismo tiempo, también hemos experimentado y vivido los productos de muchas personas. Encontrará una característica: la mayoría de los B&B actuales son en realidad hoteles boutique o pensiones económicos con un estilo diferente. La mayoría de ellos no tienen ninguna personalidad única ni símbolos de identificación independientes en su diseño y experiencia de vida.
El estándar de decoración de un buen producto de alojamiento puede constituir un estándar en el hotel. En comparación con los mismos estándares de diseño, a todo el mundo le importan más las experiencias únicas no estandarizadas, que aportan una satisfacción diferente a las llamadas necesidades.
Tres aspectos te lo dirán: ¿En qué invierten los inversores de B&B?
El primer aspecto: evitar invertir en hoteles BB como invertir en hoteles boutique.
Básicamente, la mayoría de B&B son propiedades o espacios propiedad de los propios propietarios, quienes crean espacios para entretener a los huéspedes según sus propios estilos de vida. Las operaciones son una de ellas, pero probablemente no la más importante.
En la actualidad, muchas casas de familia en China se parecen más a desarrollos hoteleros y inmobiliarios disfrazados. Además de alquilar terrenos, también hay personas que compran terrenos para B&B. En cuanto a la construcción de todo el hotel, también se invierten grandes activos según la configuración de un hotel boutique. Por lo tanto, para la etapa de inversión intensiva en capital en la etapa inicial, es difícil entender que el costo pueda recuperarse mediante alojamiento ordinario en la etapa posterior.
Muchos proyectos son buenos, pero el monto de la inversión es demasiado alto y el período posterior de recuperación de la inversión es demasiado largo. También hay que tener en cuenta la temporada baja y la capacidad de recepción del hotel, por lo que eventualmente surgirá un problema embarazoso durante la contabilidad, lo que significa que este método no es económicamente viable.
El segundo aspecto: ¿Cómo ver un B&B desde una perspectiva de inversión y qué fondos se deben invertir?
BB no se limita al campo o a los suburbios de la ciudad. También puede abrirse en el medio de la ciudad. Puede ser un BB urbano o un BB rural, pero debe representar el. estilos de vida de diferentes propietarios, concepto de producto y su experiencia de estadía.
Desde una perspectiva de inversión, nos preocupa más qué tipo de experiencia pueden aportar estos productos a la demanda y qué tipo de modo de fisión desencadenará esta demanda en términos de experiencia.
La combinación de ingresos por "precio de la vivienda, no precio de la vivienda"
Como todos sabemos, algunos inversores han invertido en "ciudad natal similar", al igual que "ciudad natal" tiene diferentes significados en diferentes lugares, esta es también la razón por la que damos gran importancia a la personalidad única del producto y los valores de las personas.
Esperamos tener una experiencia de alojamiento única y tener un muy buen espacio escénico durante toda la experiencia de alojamiento. Este espacio escénico se basará en la futura experiencia de alojamiento y conectará varias cosas relacionadas con vacaciones, regalos, actividades, etc. Por lo tanto, desde una perspectiva de inversión, este tema no se basa solo en la recuperación de las tarifas de las habitaciones, sino también en una combinación de ingresos de "tarifas de las habitaciones + tarifas no relacionadas con las habitaciones" formadas por el espacio de forma de producto y el espacio de escena.
Los diferentes productos deben combinarse con la cultura regional, pero los B&B, como la vida de las personas, se sustentan más en las diferentes necesidades que los valores de sus propietarios plantean a quienes los experimentan. No es muy importante si se ajusta a la cultura regional local. Lo más importante es la actitud que el anfitrión debe presentar hacia sus invitados.
Los ingresos por concepto de habitación en sí tienen un límite superior.
Desde la perspectiva de las características de toda la gestión de ingresos, existen diferencias estacionales obvias en los B&B, así como diferencias cíclicas, es decir, diferencias entre temporada baja y temporada alta, fines de semana y no fines de semana. . Desde la perspectiva de la gestión de ingresos, la contribución del flujo de caja del BB Hotel se basa en el método de realización del ritmo de ingresos que está estrechamente relacionado con la eficiencia de la evaluación y los ingresos en el método de gestión de ingresos de la gestión hotelera.
En comparación con todos los inversores, esta parte tiene un límite, ya que el número de habitaciones es fijo y, bajo la influencia de temporadas bajas cíclicas, la demanda de habitaciones correspondiente también es limitada, por lo que los ingresos por concepto de habitaciones en sí es limitado.
Sobre esta base, esperamos basar todo en la experiencia de B&B a través de ingresos no relacionados con la tarifa de la habitación. Los servicios proporcionados por la tarifa de la habitación también pueden mejorar nuestra experiencia de alojamiento en términos de productos.
Mejorar la experiencia de alojamiento y productos personalizados
Algunos B&B ofrecen desayuno y SPA, además de obsequios de acompañamiento, lo que enriquece enormemente la experiencia única de los huéspedes en el B&B. Al mismo tiempo, también suaviza y complementa los riesgos distintos de los cargos por habitación, añadiendo más posibilidades sobre esta base. Este tipo de tema es una mejor muestra de la inversión de BB. Por lo tanto, entre los buenos temas habituales, los cargos por habitación y los cargos no relacionados con la habitación son un estado de ingresos en efectivo relativamente rico y completo.
En términos de costos y gastos del flujo de efectivo, se deben usar cosas no estándar para intercambiar dinero, pero también se deben usar cosas estandarizadas para controlar los costos y gastos. En la parte de estandarización, se espera mejorar la eficiencia, el control de costos y el control de gastos a través de una estandarización efectiva, generando así ganancias en la fórmula de ingresos.
Desde el punto de vista de la inversión, para todo lo estandarizado, valoramos la replicabilidad del mismo B&B en diferentes zonas. La eficiencia operativa del equipo, incluida cierta energía relacionada, el consumo de energía e incluso el lino, la megafonía y otras eficiencias, se puede replicar y ampliar bajo la premisa de recursos limitados.
El tercer aspecto: En cuanto a la inversión y la selección de la ubicación del B&B.
Mucha gente piensa que la selección del lugar es muy importante, y esto es cierto desde el punto de vista de la inversión, porque los riesgos se pueden evitar en gran medida. ¿Pero no significa esto que el hotel con la mejor ubicación y los mejores recursos triunfará definitivamente? No creo que esto sea absoluto.
Entonces, desde una perspectiva de inversión, en comparación con la ubicación del hotel, prestaremos más atención a la posibilidad de que el producto en sí se realice en el nivel físico de la demanda.
Cuando miramos "Market Lane" de BB, la ubicación de Market Lane puede estar más allá del concepto de muchos de los llamados suburbios de BB en términos de accesibilidad, y algunos pueden encontrar esta ubicación un poco problemática. Sin embargo, la singularidad de sus propios productos eliminará la idea de mirar productos con pensamiento inmobiliario. Por ejemplo, a Yaya le gusta mucho el producto "Market Alley". Cree que conducir cinco horas para llegar allí y experimentar la vida no es un obstáculo.
Esencialmente, BB se diferencia de lo que llamamos el impacto de los factores geográficos en la ubicación de hoteles y desarrollos inmobiliarios. Será una cuestión importante, pero no absoluta. "Floating Cloud Ranch" es un buen producto que todos consideran ilógico, por lo que el núcleo de BB es el producto.
Desde una perspectiva de inversión, si este producto BB es bueno o no depende primero de si al propietario del BB le gusta este lugar. Si le gusta este lugar y convierte sus preferencias en una forma de vida y productos, entonces, naturalmente, esto será experimentado y vivido por personas a las que les guste y se identifiquen con él.
¡Tres cuestiones a las que los inversores deben prestar especial atención en la fase inicial de inversión!
Los hoteles en nuestras ciudades no se parecen en nada a las promociones inmobiliarias estándar. Además de estas tres cuestiones, hay muchas más que llamarán nuestra atención. Se prestará especial atención y se comprenderán estas cuestiones a la hora de invertir en B&B, especialmente al realizar una investigación preliminar.
La primera es si los procedimientos del BB a lo largo de todo el proceso de propiedad y arrendamiento de tierras tienen suficiente resistencia al riesgo y cumplen con los requisitos de protección legal.
La mayoría de las personas ahora obtienen sus tierras de alojamiento mediante arrendamiento, y la mayor parte son tierras de agricultores. Es probable que haya una gran incertidumbre en el futuro y las disputas por la tierra generarán problemas de gestión en el futuro. Es muy importante tener un entorno de alquiler estable y seguro y un acuerdo legal de uso del suelo.
En segundo lugar, daremos gran importancia al equipo. En primer lugar, las personas son importantes, pero también lo es el apoyo y el funcionamiento del equipo que las rodea. Las cosas en las que invertimos no serán huérfanas, deben ser escalables y replicables. Por lo tanto, si bien enfatizamos las cosas estandarizadas para mejorar la eficiencia y controlar los costos, también damos gran importancia a la estabilidad del equipo en el proceso y la experiencia del equipo con los productos BB. Y comprender, esto es en realidad servicio.
Por ejemplo, la sonrisa del anfitrión hacia los invitados es un tema muy importante.
La primera es si puedes reír y la segunda es si eres amigable. Esta es la visualización de servicios más básica. La sonrisa del anfitrión es muy importante, y el sistema B&B que combine con la sonrisa también es indispensable.
El tercero es BB Partnership. Damos gran importancia a la estructura de propiedad del equipo de socios y a la llamada estructura de gobierno corporativo. Desde la perspectiva de la intervención de capital, esperamos que la estructura de propiedad y el gobierno corporativo sean relativamente simples durante este proceso, lo que conducirá a una escala futura e incluso a una futura salida.
Entonces, para un gran número de accionistas, la estructura de propiedad es muy complicada, incluso a través del crowdfunding, habrá muchos accionistas en la etapa inicial. Esto es un obstáculo para los inversores, es decir, desde la perspectiva de. capitalización en el futuro Considere la estructura de gobierno corporativo y la estructura de accionistas del producto y el proceso de replicación a gran escala.