¿Puedo cancelar el préstamo si no se ha dispuesto de la garantía?
Se pueden hipotecar casas con hipotecas impagas.
Las viviendas con hipotecas pendientes se pueden utilizar para préstamos hipotecarios. Esta conducta constituye una segunda hipoteca sobre el inmueble y requiere solicitud. La aprobación de la solicitud depende de la situación personal (relacionada con la edad del prestatario, su capacidad de pago y su nivel salarial) y de si el banco hipotecario puede estar de acuerdo.
El método de amortización de un préstamo hipotecario es el siguiente:
1. Amortizar el principal y los intereses a partes iguales. El pago igual de capital e intereses es actualmente el método de pago más utilizado por los bancos. Este método de pago se basa en el capital y los intereses totales de la hipoteca y luego se distribuye uniformemente en cada mes del período de pago. Como pagador, paga una cantidad fija cada mes, pero la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes.
2. . El método de pago del capital promedio también es un método común para pagar una hipoteca. A medida que aumenta el período de pago, los prestatarios pueden reducir gradualmente su carga. Este método de pago consiste en distribuir el capital cada mes y pagar los intereses desde la fecha de pago anterior hasta la fecha de pago actual. Si se suma la tasa de interés hipotecaria al ciclo de aumento de la tasa de interés, el método de pago de capital promedio también será más ventajoso;
3. Los métodos flexibles de pago incremental igual y pago decreciente igual se refieren al hecho de que el prestamista acuerda con el banco el intervalo y el monto del pago creciente o decreciente al manejar préstamos para vivienda comercial;
4. según lo previsto principal. El pago periódico del principal y los intereses significa que el prestatario negocia con el banco el establecimiento de diferentes unidades de tiempo de pago para pagar el principal y los intereses del préstamo, es decir, decidir pagar a intervalos mensuales, trimestrales o anuales. De hecho, dependiendo de la situación financiera, el prestatario recauda el dinero que debe reembolsar cada mes y lo reembolsa en conjunto durante varios meses
5. Sobre la base del método de amortización de capital e intereses iguales o de capital promedio, el plazo para reembolsar el principal y los intereses es de 7 días o un múltiplo entero de 7 días, siendo el plazo mínimo de 7 días y el plazo máximo no superior a 21 días (inclusive). .
Base Legal
Medidas Provisionales para la Gestión de Préstamos Personales
Artículo 11 Las solicitudes de préstamos personales deberán cumplir las siguientes condiciones:
(1) El prestatario es un ciudadano de la República Popular China con plena capacidad para la conducta civil o una persona física extranjera que cumple con las regulaciones nacionales pertinentes;
(2) El propósito del préstamo es claro y legal;
(3) Solicitar un préstamo El monto, plazo y moneda son razonables;
(4) El prestatario tiene la voluntad y capacidad de pagar;
( 5) El estado crediticio del prestatario es bueno y no existe ningún historial crediticio importante.
(6) Otras condiciones requeridas por el prestamista.
¿Se puede hipotecar una casa que no ha liquidado su préstamo?
Una casa que no ha liquidado su préstamo puede ser hipotecada, pero deben cumplirse ciertas condiciones antes de poder hipotecarla. Sobre la base de las condiciones originales del préstamo hipotecario, las condiciones adicionales que deben cumplirse son las siguientes:
1. Los derechos de propiedad son claros
2. valor;
3 , La antigüedad de la casa no supera los 20 años;
4. Cumplir con otras condiciones requeridas por el banco.
Base Jurídica
Derecho Civil
Artículo 395
Son los siguientes bienes de los que el deudor o un tercero tiene derecho a disponer Pueden hipotecarse:
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(1) Edificios y otros anexos del terreno;
(2) Derechos de uso de suelo para construcción;
(3) Derechos de uso del área marítima;
(4) Equipos de producción, materias primas, productos y productos semiacabados;
(5) Edificios, barcos y aviones en construcción;
(6) Vehículos;
(7) Otras propiedades no prohibidas por las leyes y reglamentos administrativos.
El deudor hipotecario podrá hipotecar conjuntamente los inmuebles enumerados en el párrafo anterior. Si el préstamo de la vivienda no ha sido liquidado, puedes hipotecarlo, pero se deben cumplir las siguientes condiciones: 1. El prestatario ya es propietario de la casa hipotecada, es decir, ha pasado por los trámites de transmisión de la casa y ha obtenido el certificado de propiedad. En este momento, el propietario de la casa puede hipotecar el certificado inmobiliario con el banco para garantizar su capacidad de pago. 2. Ya sea la primera hipoteca o la segunda hipoteca, debe procesarse en el mismo banco, lo que facilita al banco verificar la capacidad de pago del prestatario.
La hipoteca aún no ha sido liquidada. ¿Puedo obtener una hipoteca ahora?
Sí
Si la propiedad del prestatario está en proceso de pago de la hipoteca, no se puede utilizar para préstamos hipotecarios antes de que se liquide el préstamo, porque el prestatario ya ha utilizado la propiedad durante el proceso de préstamo hipotecario. El certificado inmobiliario se hipoteca al banco y la propiedad pertenece al banco hasta que se cancela el préstamo. Sin un certificado de título, el prestatario no puede realizar los trámites de registro de la hipoteca de la propiedad y, por lo tanto, no puede solicitar un préstamo hipotecario.
Pero los bancos pueden ofrecer préstamos razonables en función de sus ingresos y del potencial inmobiliario evaluado.
El proceso de constitución de dos hipotecas
El proceso de préstamo hipotecario para estos dos tipos de vivienda es relativamente complejo. En pocas palabras, una segunda hipoteca sobre una propiedad significa volver a hipotecar la propiedad hipotecada a otra persona.
El artículo 199 de la Ley de Propiedad de mi país establece que si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se liquidará de conformidad con las siguientes disposiciones: (1) Si se ha tramitado la inscripción de la hipoteca, el producto se pagará conforme a las siguientes disposiciones: Se liquidarán por el orden de la inscripción, si el orden fuere el mismo, se liquidarán en proporción a la inscripción; derechos del acreedor; (2) si la hipoteca registrada se cancela antes que la hipoteca no registrada; (3) si la hipoteca no está registrada, se cancelará en proporción a los derechos del acreedor.
Es decir, incluso si ha hipotecado todas sus casas al banco y ha pasado por los trámites de registro de hipoteca, aún puede hipotecar su casa a otros para su financiación, pero el orden de pago será diferente cuando la propiedad hipotecada se venda a subasta.
También se entiende que 201165438 El gobierno municipal de Wenzhou emitió las "Medidas provisionales para fortalecer el registro y la gestión de hipotecas de bienes raíces y otras propiedades" el 6 de febrero. El 29 de marzo de 2012, Wenzhou emitió el "Reglamento complementario sobre el fortalecimiento del registro y la gestión de hipotecas sobre bienes inmuebles y otras propiedades". Estas regulaciones regulan los préstamos de segundas hipotecas a nivel de gobierno local.
Luo Jun es el dueño de una empresa de ropa. No hace mucho, un proveedor con el que había trabajado vendía un lote de telas a un precio del 30%, lo que entusiasmó mucho a Luo Jun. Inmediatamente expresó su intención de comprar, pero le dijeron que tenía que pagar el total en dos semanas. Debido a la falta de flujo de caja de la empresa, Luo Jun tuvo que pedir dinero prestado.
Financial Weekly 2012 110 19 informó que Luo Jun intentó solicitar un préstamo de un banco en forma de hipoteca de fábrica después de que un amigo se lo recordara. "No esperaba que este método realmente funcionara". Dado que Luo Jun compró la fábrica hace muchos años en lugar de alquilarla, el banco aceptó rápidamente su solicitud de préstamo hipotecario y otorgó a la empresa un préstamo de 800.000 yuanes, más el dinero disponible. capital de trabajo, compró telas con éxito.
Los préstamos hipotecarios inmobiliarios facilitan los préstamos comerciales.
No hay duda de que el proceso de segunda hipoteca para una casa es relativamente complicado. Los préstamos hipotecarios son la forma más conveniente para que las pequeñas y medianas empresas obtengan préstamos. Básicamente, todos los bancos pueden ofrecer este método de financiación. En la actualidad, la mayoría de las pequeñas y medianas empresas cuentan con bienes inmuebles, lo que también hace que este método sea más viable.
Los préstamos hipotecarios inmobiliarios tienen una definición muy amplia de inmueble, incluyendo edificios comerciales y edificios de oficinas, como tiendas, edificios de oficinas, hoteles, etc. y la casa. Por lo tanto, siempre que el producto de préstamo hipotecario inmobiliario del banco no indique específicamente que se trata de un préstamo hipotecario para vivienda comercial, incluso si el espacio comercial u oficina utilizado por la empresa está arrendado, siempre que el propietario del negocio tenga bienes personales, él todavía puede solicitar un préstamo para la empresa como garantía.
Esto puede resultar muy beneficioso para muchos propietarios de pequeñas empresas. Debido a que los activos personales y corporativos de muchos jefes a menudo no están claros, las cuentas y los estados de cuenta corporativos no están estandarizados, y algunos jefes pueden incluso tener menos activos corporativos de los que realmente tienen para evitar razonablemente impuestos, lo que puede causar problemas financieros.
Según los funcionarios de préstamos bancarios, los estados financieros de muchos propietarios de pequeñas empresas son "feos", pero después de una investigación de campo en profundidad, encontrarán que la situación es mejor de lo que se muestra en los estados financieros. y es probable que los activos de la empresa queden ocultos en las declaraciones exteriores. En este caso, si la empresa solicita un préstamo mediante hipoteca inmobiliaria, la tasa de éxito es mucho mayor y, a menudo, puede obtener "puntos extra" en la revisión.
Los préstamos de segunda hipoteca no son inviables.
De hecho, una situación como la de Ruiyuan también es un tipo de segunda hipoteca. Se entiende que las propiedades reales de segunda hipoteca actualmente disponibles para los bancos son generalmente propiedades hipotecarias personales proporcionadas por empresas. Para realizar este tipo de negocio la mayoría de los préstamos hipotecarios se realizarán en nuestro banco.
La razón es que si los dos bancos prestamistas no son los mismos, una vez que la empresa no pueda pagar el préstamo, la enajenación de la propiedad involucrará a dos bancos, lo que dificultará las operaciones. Por lo tanto, al encontrarse con este tipo de negocios, los bancos generalmente requerirán que el propietario realice los trámites de transferencia del préstamo hipotecario.
Los expertos bancarios dijeron que los beneficios de las segundas hipotecas para las empresas son: en primer lugar, fortalece los medios de garantía y facilita la obtención de préstamos; en segundo lugar, con el paso del tiempo, se puede amortizar la parte de la hipoteca inmobiliaria; reducir el monto del préstamo. La parte liberada se puede convertir en efectivo para brindar respaldo de capital de trabajo a la empresa; en tercer lugar, la parte de apreciación del inmueble se puede convertir en efectivo;
La razón por la que hay relativamente pocos talleres y tiendas corporativas que puedan obtener segundas hipotecas es porque cuando más bancos otorgan préstamos hipotecarios inmobiliarios a una empresa, presentarán demandas y no podrán hacer dos hipotecas con otros bancos. . negocio. Por tanto, aunque muchos bancos pueden aceptar préstamos de segunda hipoteca, su volumen de negocio es pequeño.
Shanghai Rural Commercial Bank es uno de los muchos bancos que aceptan una segunda hipoteca sin que el banco anterior establezca los requisitos pertinentes. Al mismo tiempo, existe una gran brecha entre el valor de la propiedad y el monto del préstamo hipotecario. . Según el responsable, si el primer préstamo es del Shanghai Rural Commercial Bank, la tasa de éxito de la solicitud será mucho mayor. Las dos líneas de crédito generalmente no superan el 70% del valor de la garantía. Si el primer préstamo no es de un banco comercial rural, la empresa puede encontrar una compañía de garantía que proporcione una garantía hipotecaria adicional por el valor restante, o proporcionar una contragarantía a una compañía de garantía de pólizas.
Una buena cualificación empresarial también es una condición importante para el éxito de la segunda hipoteca. El banco considerará que una vez vencido, la enajenación del inmueble involucrará a dos bancos, lo que será más difícil. Por lo tanto, los bancos sólo aceptarán una segunda hipoteca si están más convencidos de sus propias operaciones y tienen menores riesgos.
“Las fábricas, tiendas, etc. de algunas empresas se reúnen para emitir uno o menos certificados de derechos de propiedad. Sin embargo, el valor individual es relativamente alto y no se puede desmantelar cuando se manejan préstamos hipotecarios. Los modelos de hipotecas y préstamos múltiples de pequeña cantidad pueden resolver el problema "Algunos expertos bancarios señalaron otra ventaja de la hipoteca secundaria, pero la premisa es que no se puede estipular en el contrato de crédito que otros bancos no pueden realizar negocios de hipoteca secundaria. .
Segunda hipoteca de casa_Enciclopedia Baidu