¿Cómo se determinan los estándares impositivos para el alquiler de viviendas?
¿Tome un alquiler mensual de 5000 yuanes como ejemplo para calcular el monto del impuesto?
Cálculo del alquiler personal: (1) Impuesto comercial = 5000*3%/2 = 75 yuanes (2) Impuesto de construcción urbana = 75*7% = 5,25 yuanes (3) Recargo por matrícula educativa = 75*3 %= 2,25 yuanes (4) Impuesto sobre bienes inmuebles = 5000*4% = 200 yuanes.
Cálculo del alquiler unitario: (1) Impuesto comercial = 5000*5% = 250 yuanes (2) Impuesto de construcción urbana = 250*7% = 17,5 yuanes (3) Recargo por educación = 250*3% = 7,5 yuanes (4) Impuesto sobre la propiedad = 5000 * 65438.
1. De acuerdo con el artículo 23 de las "Reglas de implementación de las regulaciones del impuesto comercial de la República Popular China" (implementadas el 5 de junio de 38 y el 1 de octubre de 2009), el umbral del impuesto comercial mencionado en el artículo 10. de la normativa se refiere a que el volumen de negocios total del contribuyente alcance el umbral.
El alcance aplicable del umbral del impuesto empresarial se limita a las personas físicas.
El rango de umbrales de impuestos comerciales es el siguiente:
(1) Si el impuesto se paga a tiempo, la facturación mensual es de 1000 a 5000 yuanes;
(2) Según el impuesto sobre el tiempo, el volumen de negocios por hora (diario) es de 100 yuanes.
Los departamentos de finanzas (oficinas) y oficinas tributarias de todas las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central determinarán los umbrales aplicables para sus respectivas regiones en función de las condiciones reales dentro del alcance prescrito, e informarán al Ministerio de Hacienda y a la Administración Tributaria del Estado para su presentación.
2. Los ingresos por alquiler suponen el pago del IRPF.
P: Nunca entiendo cómo calcular el impuesto de alquiler. ¿Puedes dar un ejemplo? Por ejemplo, una casa de 70 metros cuadrados con propiedad propia, un área de 10 metros cuadrados y un precio de alquiler de 2.000 yuanes. ¿Cómo calcular el impuesto que debe pagar el arrendador? ¿Cuánto cuesta?
Respuesta: Los impuestos y tarifas que el arrendador debe pagar cada mes por alquilar la casa incluyen (los números después del signo igual a continuación son todos yuanes).
(1) Impuesto comercial: ingresos por alquiler mensual × 3%, es decir, 2000 × 3% = 60
(2) Impuesto sobre construcción urbana: impuesto comercial × (1%; o 5% o 7%) (en áreas urbanas, la tasa impositiva es del 7%; en condados y pueblos, la tasa impositiva es del 5%; si la ubicación no está en ciudades, condados o pueblos, la tasa impositiva es del 1% ; los extranjeros y los habitantes de Hong Kong, Macao y Taiwán no están obligados), según los estándares urbanos 60×7% = 4,2;
(3) Recargo por educación: impuesto empresarial×3% (no se aplica a los extranjeros). y personal de Hong Kong, Macao y Taiwán), es decir, 60 × 3 % = 1,8 (4) Recargo por educación local: Impuesto comercial × 1 %, es decir, 60 × 1 % = 0,6
(5) Impuesto sobre bienes inmuebles: ingresos mensuales por alquiler × 4%, es decir, 2000 × 4% = 80
( 6) Impuesto sobre el uso de la tierra: impuesto anual sobre la tierra por metro cuadrado ÷ 12 meses × área ocupada , impuesto sobre el uso del suelo en la isla ÷ 12 meses × 10 = 5 (meses);
(7) Impuesto de timbre: ingresos mensuales por alquiler ×0,001, es decir, 2000×0,001=2. El monto total del impuesto para los puntos (1)-(7) anteriores es: 153,6.
(8)Impuesto sobre la renta de las personas físicas = (2000-153,6-800)×10% = 104,64.
Las leyes, reglamentos y autoridades fiscales pertinentes encomiendan al departamento de gestión de alquiler de viviendas la tarea de recaudar las tarifas de gestión de alquileres y recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas y el impuesto sobre el alquiler de viviendas de empresas extranjeras de Shenzhen. Las tarifas de gestión de arrendamiento y los impuestos sobre el alquiler de edificios se basan en el alquiler y se cobran de acuerdo con ciertos estándares.
1. Determinación de los ingresos por alquiler de viviendas
(1) Principios de determinación de los ingresos por alquiler de viviendas
La determinación de los ingresos por alquiler de viviendas es el tema central de la colección del impuesto de alquiler de vivienda. Existen dos principios fundamentales para determinar los ingresos por alquiler de vivienda: uno es el principio de que el alquiler contractual o alquiler guiado es más alto y el otro es el principio de alquiler aprobado.
(1) El principio de cuál sea mayor es el alquiler de contrato o el alquiler guiado.
El artículo 15 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de la zona económica especial de Shenzhen" estipula: "Cuando las autoridades fiscales y las autoridades competentes del distrito recauden los impuestos pertinentes o las tarifas de gestión del alquiler de viviendas, utilizarán el alquiler guía como base de cálculo; el contrato de arrendamiento estipula que cuando el alquiler es superior al alquiler indicativo, el alquiler acordado en el contrato se utilizará como base para el cálculo”.
②Principios para determinar los ingresos por alquiler.
Tomando el distrito de Bao'an como ejemplo, las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an" dividen las casas privadas en el distrito de Bao'an en tres categorías: residentes 'casas autoconstruidas, casas no autoconstruidas de residentes y casas construidas con fondos. En el caso de viviendas no autoconstruidas y de financiación pública, los ingresos por alquiler se determinarán basándose en el principio de alquiler contractual más elevado o alquiler guiado. A excepción de los ingresos por alquiler de las casas de alquiler autoconstruidas por los residentes que requieren que las facturas se determinen en función de los ingresos por alquiler reales, los ingresos por alquiler de las casas de alquiler autoconstruidas de otros residentes se determinan de acuerdo con el método aprobado. Esta renta determinada por medios de verificación se denomina renta aprobada.
(2) Métodos y procedimientos para determinar los ingresos por alquiler de las casas autoconstruidas de los residentes.
①Fórmula de cálculo de los ingresos por alquiler aprobados
Ingresos por alquiler aprobados = ingresos por alquiler residencial e ingresos por alquiler comercial
Ingresos por alquiler residencial = área residencial alquilable × orientación residencial Alquiler × Tarifa de alquiler residencial
Ingresos por alquiler comercial = área de tienda) × área de construcción promedio por piso.
Área de tienda = el área real acordada por ambas partes en el contrato de arrendamiento de tienda.
La superficie de construcción de las casas autoconstruidas por los residentes es la base para el cálculo de impuestos y tasas. Los residentes cobran impuestos y tasas sobre las casas construidas por ellos mismos, y la superficie total de construcción se calcula en unidades de construcción. Si el certificado de propiedad inmobiliaria o los materiales válidos indican que la propiedad legal o los derechos de uso del mismo edificio pertenecen a dos o más propietarios, el área total del edificio se puede calcular por separado para los propietarios.
El alquiler guía residencial y el alquiler guía comercial son los alquileres guía de alquiler de viviendas que publica anualmente la Oficina Municipal de Gestión del Alquiler. En circunstancias especiales, también se puede utilizar el alquiler guía aprobado por la oficina de gestión de arrendamientos del distrito o de la ciudad.
La tasa de ocupación de casas y comercios es la relación entre el área de alquiler y el área rentable en el área a la que pertenece la casa.
Cuota de gestión de alquiler de vivienda a pagar = Ingresos de alquiler aprobados × Tasa de gestión de alquiler
(2) Métodos y procedimientos para aprobar los ingresos de alquiler
Declaración y registro. Todas las casas construidas por residentes dentro de la jurisdicción, sean o no alquiladas, deben estar verazmente registradas e incluidas en el ámbito de gestión.
B.Consultar tasa de ocupación. Al comienzo de cada año, la Oficina de Gestión de Arrendamientos y la Oficina de Impuestos organizan un equipo de aprobación conjunto para realizar una encuesta típica sobre la situación de alquiler de viviendas en cada distrito sobre la base de la selección de segmentos, revisar y determinar el índice de alquiler e informar a la Oficina Distrital de Gestión de Arrendamientos y a la Oficina Distrital de Impuestos Locales mediante un informe presentado a la Oficina.
C. Verificar el área de alquiler. Inspección in situ del número total de pisos de la casa autoconstruida, el número de pisos ocupados por el propietario y el área promedio de piso y área comercial por piso del agente, y registro en el "Formulario de aprobación de impuestos para casas de alquiler privadas". La estación de administración de arrendamiento primero determinará el número total de casas alquilables en cada piso. Después de determinar el área del edificio, la presentará a la oficina de administración de arrendamiento para su aprobación.
D. Determinar el área de alquiler y calcular los ingresos por alquiler. La Oficina de Gestión de Alquileres recopila y organiza el "Formulario de aprobación del impuesto sobre viviendas de alquiler privado" informado por la estación de gestión, calcula y completa los ingresos por alquiler y otro contenido relacionado. La información pertinente sobre el alquiler aprobado se comunicará a la oficina de gestión de arrendamientos del distrito y a la oficina de impuestos en forma de informe para su presentación. Si la oficina de impuestos tiene alguna objeción, debe investigar y verificar de manera oportuna y devolver las opiniones revisadas a la oficina de administración de arrendamiento, que volverá a evaluar los ingresos por alquiler.
E. Entrega de documentos. La Oficina de Administración de Alquiler preparará una "Tarjeta de registro de pago de impuestos para casas de alquiler privadas" basada en el "Formulario de aprobación de impuestos para casas de alquiler privadas" y la devolverá a la estación de administración, y el administrador se la entregará al propietario. Los propietarios pagarán los impuestos y tasas en sus respectivas estaciones de gestión (oficinas) de acuerdo con el contenido de la "Tarjeta de Registro de Pago del Impuesto de Alquiler de Vivienda Privada".
F. Ajuste del alquiler. Si el propietario tiene alguna objeción a los ingresos por alquiler aprobados, puede presentar una solicitud de revisión por escrito a la Oficina de Gestión de Alquileres dentro de los 5 días posteriores a la recepción de la "Tarjeta de Registro de Pago del Impuesto de Alquiler de Vivienda Privada". La oficina de administración de arrendamiento debe responder con prontitud. Explique qué no se ajustará; para aquellos que necesitan ajustarse, se organizará una revisión y nueva aprobación oportunas, y se retirará e invalidará la "Tarjeta de registro de pago de tarifas e impuestos de alquiler de casas privadas".
g, comprobar y revisar. Cada año, personal de la Oficina de Impuestos Locales del Distrito y la Oficina de Gestión de Arrendamientos de Vivienda del Distrito forma un equipo conjunto de inspección y revisión para realizar inspecciones y revisiones irregulares de los alquileres aprobados por cada oficina de gestión de arrendamientos para el año. Se informan los resultados de la inspección. en los dos sistemas.
H. Declaración de terminación o cambio de contrato de arrendamiento. Para las viviendas de alquiler que hayan sido gestionadas por la modalidad de “alquiler aprobado”, en principio ya no se admitirá la suspensión del alquiler ni el cambio de alquiler. En circunstancias especiales, si es necesario declarar la terminación o cambio del contrato de arrendamiento, el propietario debe presentar una solicitud por escrito y enviarla a la estación de administración, a la oficina de administración de arrendamiento y a la oficina de administración de arrendamiento del distrito para su investigación y verificación paso a paso. y presentarlo ante las autoridades fiscales en forma de informe.
2. Cobro y gestión de los gastos de gestión del alquiler de la vivienda
(1) Concepto de gastos de gestión del alquiler de la vivienda
Los gastos de gestión del alquiler de la vivienda corren a cargo del arrendador de la vivienda. departamento de gestión de conformidad con la ley Se cobra una tasa administrativa. El concepto de tarifa de gestión del alquiler de la casa tiene los siguientes significados:
①La tarifa de gestión del alquiler de la casa es un cargo administrativo;
②El organismo principal para cobrar la tarifa de gestión del alquiler de la casa es la tarifa de gestión del alquiler de la casa. departamento;
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(4) El objeto del cobro de las tarifas de gestión del arrendamiento de viviendas es el arrendamiento de viviendas
⑤Los pagadores de las tarifas de gestión del arrendamiento de viviendas son los beneficiarios de la vivienda; , incluidos arrendadores y subarrendatarios.
(2) Estándares y bases para el cobro de las tarifas de gestión del alquiler de viviendas
Estándares para el cobro de las tarifas de gestión del alquiler de viviendas
Según el Décimo Décimo del "Especial de Shenzhen Reglamento de Arrendamiento de Viviendas de la Zona Económica "Tres Artículos:
(1) Al registrar un contrato de alquiler de vivienda para una casa de alquiler, el arrendador deberá pagar una tarifa de gestión de alquiler de vivienda del 2% del alquiler mensual al distrito competente. autoridad.
(2) Si la casa de alquiler pasa por los trámites de registro, el arrendador deberá pagar una tasa de gestión de arrendamiento del 3% del alquiler mensual a la autoridad competente del distrito.
(3) Si la casa está subarrendada y el alquiler del subarrendamiento es superior al alquiler original, el subarrendatario deberá pagar la tarifa de gestión del arrendamiento de la casa de acuerdo con las normas anteriores.
La base para cobrar las tarifas de gestión del alquiler de la casa
Las tarifas de gestión del alquiler de la casa se cobran en función del alquiler de la casa y los ingresos por alquiler se determinan de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) De acuerdo con el artículo 15 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de la zona económica especial de Shenzhen" se estipula que al recaudar los impuestos y tasas pertinentes o las tasas de gestión del arrendamiento de viviendas, el departamento competente del distrito utilizará el alquiler guía como base de cálculo; cuando la renta pactada en el contrato de arrendamiento sea superior a la renta guía, la base de cálculo será La renta pactada en el contrato es la base de cálculo.
(2) De acuerdo con las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión de impuestos sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an", en circunstancias normales, la tarifa de gestión del alquiler se cobra en función de los ingresos por alquiler aprobados.
(3) Fórmula de cálculo de la comisión de gestión del alquiler de la vivienda.
Con base en las disposiciones anteriores, se puede obtener la siguiente fórmula de cálculo básica:
Comisión mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos por alquiler × tarifa de gestión del alquiler
Los detalles son los siguientes:
① Fórmula de cálculo de los gastos de gestión del alquiler de viviendas de autoconstrucción de no residentes con registro de contrato.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 2 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Transferir La tarifa mensual de gestión del alquiler pagadera por el arrendatario = (ingresos por alquiler del subarrendamiento - gastos de alquiler del contrato original) × 2%
(2) Fórmula de cálculo de las tarifas de gestión del alquiler para casas autoconstruidas por no residentes que se someten a Procedimientos de presentación de contratos.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 3 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Arrendamiento Tarifa de gestión de alquiler mensual por persona = (ingresos de alquiler mensuales por subarrendamiento - gasto de alquiler mensual del contrato original) × 3%
(3) Fórmula de cálculo de la tarifa de gestión de alquiler para viviendas de autoconstrucción para residentes que gestionan el registro del contrato .
Cuota de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 2%
(4) Fórmula de cálculo de la tarifa de gestión de alquiler para las casas autoconstruidas de los residentes registrados.
Tarifa de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 3%
(4) Procedimientos de gestión y cobro de la tarifa de gestión de alquiler de la casa
(1) Los técnicos en informática son responsable de cada En el último mes del trimestre o antes del día 15 de cada mes, la relación de tarifas de gestión de alquiler de la vivienda se emitirá por duplicado, uno para el arrendador y otro para el administrador del arrendamiento.
(2) Después de la verificación por parte del administrador de arrendamiento, investigue y verifique el contrato de arrendamiento de vivienda modificado. El director firma y el personal de informática genera la "Lista de verificación de gestión de alquiler de viviendas" por triplicado, una para el director, otra para el administrador y otra para el cobrador de peajes. El "Aviso de gestión de alquileres de viviendas" se realiza en dos copias; uno para el arrendador (arrendador), una copia para el administrador.
(3) Después de recibir el pago, el personal de facturación debe emitir un recibo de tarifa administrativa impreso uniformemente por el departamento de finanzas provincial. Si las partes acuerdan que los honorarios de gestión serán pagados por el arrendatario, el pagador deberá igualmente indicar en el recibo el nombre del arrendador.
(4) El beneficiario deberá notificar de inmediato al director y administrador de la oficina de administración de arrendamiento el cobro de la tarifa de administración de arrendamiento. Para los arrendadores que retrasen el pago de los gastos de gestión, el gestor deberá cumplimentar el "Aviso de Retraso en el Pago de los Gastos de Gestión del Arrendamiento de Vivienda" para realizar un recordatorio.
⑤ Cada oficina de gestión de arrendamientos deberá cumplimentar el "Formulario de Estadísticas de Gestión de Alquiler de Vivienda" antes del día 28 de cada mes e informarlo a las oficinas de gestión de arrendamientos municipales y distritales.
⑥Las tarifas de gestión del alquiler de viviendas deben depositarse rápidamente en la cuenta especial designada por los departamentos financieros municipales y distritales y no deben retenerse ni malversarse. Se debe implementar estrictamente una gestión de ingresos y gastos de dos líneas.
(5) Responsabilidad legal
(1) Si el arrendador o subarrendatario no paga o se retrasa en el pago de la tasa de gestión del alquiler de la vivienda, la autoridad competente podrá ordenarle el pago. Cada día de retraso, se agregará un cargo por pago atrasado del 0,3 % en función del monto de los cargos de gestión a pagar.
Si los interesados no están satisfechos con la sanción impuesta por los órganos administrativos correspondientes, podrán solicitar la reconsideración administrativa o iniciar un litigio administrativo de conformidad con la ley.
(3) Si los directivos de las autoridades competentes descuidan sus deberes o incurren en malas prácticas para beneficio personal, sus unidades o autoridades superiores responderán de la responsabilidad administrativa, si se constituye delito, la responsabilidad penal será; celebrarse de conformidad con la ley.
3. Recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas no es un impuesto independiente. Es un término general para varios impuestos que deben pagarse sobre las casas alquiladas, incluido el impuesto comercial. , impuesto sobre la propiedad y mantenimiento urbano, impuesto de construcción, recargo de educación, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta y otros impuestos pagaderos sobre viviendas en alquiler. Las autoridades tributarias recaudan el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre construcción y mantenimiento urbano, el recargo por educación, el impuesto de timbre y el impuesto sobre la renta de conformidad con la ley. El departamento de impuestos local confía al departamento de gestión de alquiler de viviendas la tarea de recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas y el impuesto sobre el alquiler de viviendas de empresas extranjeras en Shenzhen.
(1) Alcance de la recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas
Las casas privadas se refieren a casas residenciales y no residenciales que son propiedad de individuos y son habitadas o alquiladas por varias personas, incluidas las propias. -Viviendas construidas y viviendas no residenciales. Viviendas de autoconstrucción y viviendas de financiación colectiva. Las empresas extranjeras en Shenzhen se refieren a empresas registradas fuera de Shenzhen, incluidas empresas nacionales y empresas extranjeras. De acuerdo con el artículo 21 de las "Normas de aplicación de la Ley de recaudación y administración de impuestos de la República Popular China", los contribuyentes dedicados a la producción y operación que se dirijan temporalmente a otros condados (ciudades) para dedicarse a la producción y operación deberán presentar una copia de el certificado de registro fiscal y la autoridad fiscal local Complete el certificado de gestión fiscal para actividades comerciales en el extranjero, realice inspecciones y registros y acepte la gestión fiscal.
(2) Tipos de impuestos que gravan el impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas que aplica el departamento de gestión del alquiler de viviendas incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el mantenimiento urbano y la construcción. recargo por educación, impuesto de timbre e impuesto sobre la renta. Entre ellos, el impuesto sobre la renta que se paga al alquilar casas privadas es el impuesto sobre la renta personal, y el impuesto sobre la renta que se paga cuando se alquilan casas por empresas extranjeras en Shenzhen es el impuesto sobre la renta empresarial.