Oportunidades para que las empresas inmobiliarias accedan a viviendas de alquiler asequibles
Se pueden proporcionar viviendas de alquiler a través de inversiones de múltiples entidades y múltiples canales.
Las empresas inmobiliarias tienen acceso a más canales.
Múltiples entidades invierten y ofrecen viviendas de alquiler asequibles a través de múltiples canales. La obtención de viviendas de alquiler asequibles implica principalmente el uso de cinco métodos de construcción para apoyar la construcción de viviendas de alquiler asequibles: terrenos de construcción en operación colectiva, terrenos inactivos de empresas e instituciones, terrenos de apoyo a parques industriales, parque de viviendas no residenciales y terrenos de construcción de propiedad estatal recientemente suministrados. En particular, está claro que cuando se utilicen terrenos y viviendas no residenciales para construir viviendas de alquiler asequibles, no se pagará ninguna prima adicional por el suelo.
Se puede dividir en dos modelos de desarrollo: obra nueva y revitalización. Entre ellos, en términos de nuevos métodos de construcción, además de agregar nueva oferta de terrenos de propiedad estatal, los terrenos comunes de algunas unidades y colectivos también se pueden utilizar para aumentar la oferta de viviendas asequibles en el mercado inmobiliario común, oficinas comerciales, hoteles, fábricas, almacenes, investigación científica y El parque de viviendas no residenciales inactivos e ineficientes, como la educación, se transformará en viviendas de alquiler asequibles. Además, algunos titulares del mercado, como los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo, viviendas personales, etc., pueden ser reconocidos como viviendas de alquiler asequibles e incluidos en la gestión de viviendas de alquiler asequibles.
Explora activamente el sistema financiero de alquiler.
Los REIT abren un circuito cerrado de "inversión y gestión financiera"
Las empresas participan en la construcción de viviendas de alquiler asequibles. Dado que el proyecto requiere una fina decoración y funcionamiento una vez finalizado, existen problemas. como el largo ciclo de retorno del proyecto y la alta presión de acumulación de capital. El problema es que el alquiler es generalmente entre un 15% y un 20% más bajo que el precio de mercado y la tasa de retorno es relativamente baja. Debido a la influencia de múltiples factores, las empresas inmobiliarias no estaban muy dispuestas a participar en el alquiler de viviendas en el pasado. Sin embargo, para promover el desarrollo de viviendas de alquiler, los gobiernos locales han brindado apoyo en diversos aspectos, como incentivos fiscales y territoriales, y han introducido diversas políticas financieras para promover el desarrollo de viviendas de alquiler, con la intención de abrir el circuito cerrado. de inversión y financiación y animar a más entidades del mercado a sumarse a la construcción.
A principios de 2022, se emitió un aviso que decía que "Los préstamos pertinentes emitidos por instituciones financieras bancarias a proyectos de viviendas de alquiler asequibles con cartas de confirmación para proyectos de viviendas de alquiler asequibles no se incluirán en la gestión de préstamos inmobiliarios. "concentración", permitiendo a los bancos Se proporcionará espacio suficiente para aumentar el crédito para proyectos de viviendas de alquiler asequibles, acelerando así la construcción de viviendas de alquiler asequibles. En los últimos meses, la Comisión Reguladora de Valores de China, la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo y otras partes han brindado apoyo para el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler asequibles. Al mismo tiempo, la Bolsa de Valores de Shenzhen y la Bolsa de Valores de Shanghai han promovido respectivamente la solicitud y aprobación de los primeros REIT de vivienda asequible, proporcionando plantillas y orientación para que las empresas promotoras retiren fondos, completando el circuito cerrado de inversión y gestión financiera, y mejorar aún más el sistema financiero para viviendas de alquiler asequibles.
El primer lote de REIT tiene un ciclo operativo inferior a tres años.
Alta tasa de ocupación y flujo de caja estable.
El 27 de mayo, los REIT de Admiralty Xiamen Anzhu y los REIT de Hongtu Innovation Shenzhen Anzhu presentaron materiales de solicitud a la Bolsa de Valores de Shanghai, la Bolsa de Valores de Shenzhen y la Comisión Reguladora de Valores de China, respectivamente, convirtiéndose en el primer lote de REIT de alquiler con capital garantizado. declarar. Los principales beneficiarios iniciales son Xiamen Anzhu Group Co., Ltd. y Shenzhen Talent Anzhu Group Co., Ltd., ambas empresas de propiedad totalmente estatal.
Específicamente, desde la perspectiva de los activos subyacentes, los seis proyectos han pasado por la certificación de alquiler y tienen derechos de propiedad claros. En términos de desempeño de arrendamiento, la tasa de arrendamiento es relativamente alta: los seis proyectos alcanzaron más del 98%, entre los cuales Shenzhen Anzhu Poly Champagne Garden alcanzó el 65,438+000%. Al mismo tiempo, los inquilinos tienen plazos de arrendamiento más largos, generalmente de tres años, y una alta estabilidad del arrendamiento garantiza una alta tasa de arrendamiento para el proyecto, aportando así ingresos en efectivo continuos y estables al proyecto. Desde la perspectiva de la composición del alquiler, se trata principalmente de alquiler de casas y del Pabellón Baiquan en Anzhu, Shenzhen, que también cuenta con otras instalaciones comerciales o servicios de alquiler de plazas de aparcamiento. Al mismo tiempo, según el ciclo de operación del proyecto, el tiempo de operación de los dos proyectos en Xiamen Anzhu es de aproximadamente 2,33 años, el período de operación más largo de Shenzhen Anzhu Poly Champagne Garden es de aproximadamente 2,67 años y el período de operación más corto del Pabellón Baiquan. es de 2 meses. En términos generales, el ciclo de retirada de capital es relativamente corto.
A juzgar por el primer lote de productos que solicitan REIT, la solicitud de titulización de activos requiere derechos de propiedad claros, una cierta escala y ciertos requisitos para el número de unidades de vivienda de alquiler en poder de la empresa. Además de los ingresos por alquiler de viviendas, también se pueden desarrollar negocios comerciales y de alquiler de estacionamientos, y la composición del alquiler es relativamente rica. Los proyectos maduros de viviendas de alquiler tienen tasas de ocupación relativamente altas y arrendamientos estables, lo que garantiza un flujo de caja sostenido y estable. En términos del ciclo de construcción y operación del proyecto, el ciclo desde la puesta en servicio hasta la aplicación de la titulización de activos del proyecto es relativamente corto, lo que resuelve el problema del largo período de acumulación de capital y la alta presión financiera para los proyectos corporativos de alquiler de viviendas. La aprobación de estos dos proyectos proporcionará una experiencia de referencia para que las empresas orientadas al mercado soliciten REIT de viviendas de alquiler.
Las empresas inmobiliarias pueden ampliar los métodos de inversión participando en la construcción de viviendas asequibles.
Aumentar la participación de marca
A juzgar por el primer lote de proyectos REIT que solicitaron viviendas asequibles, este modelo pertenece al modelo en el que antes las empresas inmobiliarias tenían grandes activos en la construcción de viviendas asequibles. modelo de titulización de activos. El modelo de tenencia de activos pesados de viviendas de alquiler asequibles significa que las empresas de bienes raíces obtienen la propiedad del proyecto, incluidos los activos de terreno adquiridos a través de subastas o adquisiciones (incluidos los "no garantizados", etc.).
), así como adquirir activamente casas inactivas o proyectos en construcción para construir y renovar proyectos, y luego obtener ingresos de alquiler continuos a través de operaciones continuas. Los proyectos de demostración orientados a activos tienen derechos de propiedad claros, lo que favorece actividades de financiación posteriores. Sin embargo, este modelo tiene un largo ciclo de retorno del capital, una alta presión financiera y requiere capacidad de endeudamiento y capacidad de operación del proyecto. El lanzamiento de herramientas de titulización de activos proporciona una vía de referencia para el retiro de fondos de vivienda asequible en poder de activos pesados, lo que efectivamente acortará el ciclo de retiro de capital y reducirá la presión financiera sobre las empresas, especialmente para algunas empresas estatales que han construido viviendas asequibles. tareas en los últimos años.
Además del modelo de activos pesados, las empresas inmobiliarias pueden participar en la construcción de viviendas asequibles, o pueden participar a través del modelo de activos livianos o una combinación de liviano y pesado. Según el modelo de activos ligeros, las empresas inmobiliarias confían en sus propias ventajas en operación y gestión para cooperar con los poseedores de activos mediante la firma de acuerdos. La empresa cooperativa es generalmente responsable de la operación y gestión de las viviendas de alquiler. El modelo ligero generalmente se refiere a la construcción de viviendas de alquiler asequibles mediante el establecimiento de empresas de proyectos y operaciones de proyectos, y mediante el modelo de "negociación de acciones pequeñas". Generalmente, el gobierno proporciona el terreno para financiar a la empresa del proyecto, y la empresa es responsable de la construcción y operación. Al tener una participación minoritaria en la empresa del proyecto cooperativo y exportar su propio poder blando, como tecnología y marca, las empresas inmobiliarias pueden controlar el progreso del desarrollo de todo el proyecto, transferir parte de la presión financiera al socio y obtener rendimientos excedentes mientras cobrando una determinada tarifa de servicio técnico, logrando así mayores rendimientos y reduciendo el impacto en el ratio de endeudamiento.
En general, durante el período del "14º Plan Quinquenal", las viviendas de alquiler asequibles fueron la fuerza principal en la oferta de nuevas viviendas en ciudades clave y supusieron una gran escala. En la actualidad, el país ha explorado la emisión de productos de REIT de infraestructura y ha mejorado gradualmente el sistema financiero para viviendas de alquiler. En el contexto de la mejora de la retirada de capital de las empresas inmobiliarias, la vivienda en alquiler puede considerarse como una nueva vía para el diseño de las empresas inmobiliarias. Por un lado, puede revitalizar los fondos de recuperación de activos y, por otro lado, puede aumentar los puntos de crecimiento de las ganancias de la empresa. Al mismo tiempo, es de gran importancia para establecer buenas relaciones políticas y comerciales y aumentar la participación de la marca en el mercado. mercado de arrendamiento y formación de la interoperabilidad de sus propios recursos comerciales.