La diferencia entre el arrendamiento de viviendas y el arrendamiento de bienes raíces en la industria de servicios
1. Los estándares de alquiler son diferentes
El alquiler de casas residenciales debe cumplir con los estándares de alquiler estipulados por el estado y el gobierno popular. de la ciudad donde se ubica la casa. Varias localidades han estipulado normas unificadas de alquiler de viviendas o precios máximos, que deben ser aplicados por ambas partes. El precio de alquiler de una vivienda comercial se puede determinar mediante negociación entre ambas partes.
2. Diferentes responsabilidades de mantenimiento
Si la casa sufre daños naturales, el arrendador asumirá la responsabilidad del mantenimiento. Dado que los arrendatarios a menudo tienen requisitos especiales para la decoración y el mantenimiento de los edificios de producción y operación, sus responsabilidades de mantenimiento deben estipularse en el contrato de arrendamiento de la casa, como acordar que el arrendatario realizará reparaciones, o acordar que el arrendatario realizará ciertos elementos de mantenimiento o Reparación de partes específicas de la casa.
3. Responsabilidad diferente por incumplimiento de contrato.
Si un inquilino de una vivienda pública permanece inactivo durante más de 6 meses sin motivos justificables, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato y recuperar la vivienda. No existe tal disposición en el arrendamiento de edificios comerciales de propiedad pública, siempre que el arrendatario pague el alquiler a tiempo, tiene derecho a dejar la propiedad ociosa o no.
Datos ampliados:
1. Cómo pagar el impuesto sobre el valor añadido en la prestación de arrendamientos operativos inmobiliarios
Similar a la transmisión de negocio inmobiliario, en " Los contribuyentes pagan el impuesto al valor agregado sobre los servicios de arrendamiento de bienes raíces" En las Medidas Provisionales para la Gestión de la Recaudación (Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China Anuncio No. 2016 No. 16), los lugares de pago de impuestos y las autoridades de recaudación siguen algunas leyes similares y principios.
1. Lugar de tributación
Como se mencionó anteriormente, los contribuyentes (excepto las personas físicas) deben pagar el impuesto por adelantado en la ubicación del inmueble y declarar el impuesto en la ubicación de la institución. Las personas físicas sólo deben pagar impuestos en el lugar donde se alquila el inmueble.
2. Según la explicación anterior, la autoridad recaudadora encomienda a la oficina de impuestos local la recaudación del impuesto al valor agregado de otras personas que se dedican al negocio de alquiler de bienes raíces. Tenga en cuenta que solo las personas físicas que alquilen bienes inmuebles serán gravadas por la oficina de impuestos local en su nombre. Las unidades y los hogares industriales y comerciales individuales seguirán cobrando el impuesto sobre los bienes inmuebles alquilados por la oficina de impuestos estatal.
3. Proporcionar políticas transitorias para los inmuebles adquiridos antes de la reforma.
De manera similar a la transferencia de negocios inmobiliarios, los contribuyentes brindan servicios de arrendamiento de negocios inmobiliarios y brindan políticas de transición para proyectos antiguos. Los proyectos antiguos se refieren a inmuebles adquiridos por los contribuyentes antes de la reforma, es decir, antes del 30 de abril, y arrendados después del 1 de mayo.
4. La tasa del impuesto al valor agregado en la política de transición es la tasa del impuesto comercial original.
Los contribuyentes prestan servicios de arrendamiento operativo de bienes inmuebles. Según la política fiscal comercial original, se aplicaba una tasa impositiva comercial del 5%. Los contribuyentes pueden alquilar proyectos y casas antiguas de acuerdo con la política de transición y adoptar un método de cálculo de impuestos simplificado basado en la tasa de recaudación.
5. Ámbito de aplicación
El artículo 2 de las "Medidas" establece que estas Medidas se aplicarán a los contribuyentes que arrienden bienes inmuebles adquiridos por ellos en forma de arrendamiento operativo (en adelante denominados como "arrendamiento de bienes inmuebles"). Los bienes inmuebles adquiridos incluyen bienes inmuebles adquiridos en diversas formas, como compra directa, donación, inversión, autoconstrucción y pago de deudas. Esta medida no aplica a los contribuyentes que presten servicios de transporte por carretera.
El artículo 2 aclara el ámbito de aplicación de las Medidas. En primer lugar, las "Medidas" aclaran las normas de recaudación y gestión de inmuebles arrendados mediante arrendamiento operativo, y no incluyen el negocio de arrendamiento de inmuebles mediante arrendamiento financiero. Los arrendamientos financieros y los arrendamientos operativos son de naturaleza completamente diferente. El propósito de los arrendamientos financieros es obtener la propiedad de la materia arrendada, mientras que el propósito de los arrendamientos operativos es únicamente obtener el derecho a utilizar la materia arrendada por un período de tiempo;
Generalmente, en el arrendamiento financiero En un arrendamiento operativo, la renta se calcula en función del monto de financiación, mientras que en un arrendamiento operativo, la renta se calcula en función del tiempo de ocupación del objeto de arrendamiento. Los bienes inmuebles arrendados en régimen de arrendamiento financiero serán contabilizados por el arrendatario, mientras que los inmuebles arrendados en régimen de arrendamiento operativo serán contabilizados por el arrendador en lugar del arrendatario. Dado que la naturaleza de los arrendamientos financieros y los arrendamientos operativos es completamente diferente, también existen diferencias en el tratamiento fiscal. Estas medidas sólo regulan las operaciones de arrendamiento comercial.
2. Los bienes inmuebles adquiridos incluyen bienes inmuebles adquiridos en diversas formas, como compra directa, donación, inversión, autoconstrucción, pago de deudas, etc. En tercer lugar, esta medida no se aplica a los servicios de transporte por carretera prestados por los contribuyentes. Las medidas de implementación piloto estipulan que los servicios de transporte por carretera están sujetos al impuesto al valor agregado de acuerdo con los servicios de arrendamiento operativo de bienes raíces.
Sin embargo, los contribuyentes que brindan servicios de transporte por carretera también deben pagar impuestos por adelantado en la ubicación del inmueble. El método de declaración y pago en la ubicación de la institución traerá grandes dificultades fiscales a los contribuyentes.
Dado que la carretera es muy larga y puede abarcar varios condados (ciudades, distritos) o incluso varias provincias, es imposible que los contribuyentes paguen impuestos por adelantado en cada condado (ciudades, distritos)... Por lo tanto, la carretera No se incluyen en este método los servicios de transporte prestados por los contribuyentes. En otras palabras, los contribuyentes pueden prestar servicios de transporte por carretera y declarar impuestos directamente en la ubicación de la institución sin pagar impuestos por adelantado.
6. Los contribuyentes comunes alquilan propiedades.
(1) Elija el método de cálculo de impuestos simplificado.
El artículo 3, párrafo 1 de las "Medidas" estipula que los contribuyentes generales pueden optar por aplicar el método de cálculo simplificado del impuesto para arrendar 2065438 + inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006, y se calculará el impuesto a pagar. a un tipo impositivo del 5%. Si la ubicación del inmueble y la ubicación de la institución no están en el mismo condado (ciudad, distrito),
El contribuyente deberá pagar impuestos por adelantado a la autoridad tributaria nacional competente donde se encuentre el inmueble de acuerdo al método de cálculo del impuesto anterior, y declarar el impuesto a la autoridad tributaria nacional competente donde esté ubicada la institución. Si el inmueble y la institución están ubicados en el mismo condado (ciudad, distrito), el contribuyente deberá declarar y pagar impuestos a la autoridad fiscal nacional competente donde esté ubicada la institución.
Este párrafo aclara las políticas y regulaciones pertinentes para el método simplificado de cálculo del impuesto aplicable al alquiler de bienes inmuebles por parte de contribuyentes generales. En primer lugar, si un contribuyente alquila un inmueble, la tasa impositiva según el método simplificado de cálculo del impuesto es del 5%. El arrendamiento de bienes inmuebles originalmente pertenecía al "arrendamiento de la industria de servicios" bajo el impuesto comercial, y la tasa del impuesto comercial era del 5%.
El impuesto comercial es un impuesto sobre el precio, mientras que el impuesto al valor agregado es un impuesto sobre el precio. Bajo la premisa de que el precio total y los impuestos son los mismos, una tasa de recaudación del impuesto al valor agregado del 5% solo equivale a una tasa del impuesto empresarial del 4,76%. La reforma reduce directamente la carga tributaria sobre los contribuyentes.
En segundo lugar, como se mencionó anteriormente, los bienes inmuebles en alquiler deben tributar en el lugar donde se encuentran los bienes inmuebles. Cuando los bienes inmuebles arrendados por un contribuyente general del IVA y la ubicación de su institución no se encuentran en el mismo condado (ciudad, distrito), el impuesto debe pagarse por adelantado en la ubicación de los bienes inmuebles y devolverse a la ubicación de la institución para declarar. impuesto.
Si los bienes inmuebles arrendados por un contribuyente general del IVA y su institución están ubicados en el mismo condado (ciudad, distrito), el impuesto pagado por el contribuyente en la ubicación de la institución deberá cumplir con el principio de tributación en el lugar de ubicación del inmueble. Para reducir la carga tributaria sobre los contribuyentes, el documento estipula que en este caso los contribuyentes no necesitan realizar pagos anticipados ni declarar y pagar los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles directamente en la ubicación de la institución.
Simplemente haz los cálculos y paga los impuestos. En tercer lugar, sólo “otras personas físicas (es decir, personas físicas)” están encargadas de recaudar impuestos locales sobre bienes inmuebles alquilados, por lo que los contribuyentes que no sean otras personas físicas deben pagar impuestos por adelantado al alquilar bienes inmuebles. Por lo tanto, los contribuyentes generales alquilan bienes inmuebles, pagan impuestos por adelantado a las autoridades fiscales nacionales donde se encuentran los bienes inmuebles y luego declaran y pagan impuestos a las autoridades fiscales nacionales competentes después de regresar a la ubicación de la institución.
(2) Aplicación de métodos generales de tributación.
El párrafo 2 del artículo 3 de las "Medidas" estipula que el método de cálculo del impuesto general se aplicará a los bienes inmuebles adquiridos después de mayo de 2016 cuando sean arrendados por contribuyentes generales. Si la ubicación del inmueble y la ubicación de la institución no están en el mismo condado (ciudad, distrito), el contribuyente deberá pagar impuestos por adelantado a una tasa impositiva del 3% a la autoridad tributaria nacional competente donde se encuentra el inmueble. y declarar el impuesto ante la autoridad fiscal nacional competente donde esté ubicada la institución.
Si el inmueble y la institución están ubicados en el mismo condado (ciudad, distrito), el contribuyente deberá declarar y pagar impuestos a la autoridad fiscal nacional competente donde esté ubicada la institución. Si un contribuyente general arrienda bienes inmuebles adquiridos antes de 2065438 + 30 de abril de 2006 y le resulta aplicable el método de cálculo del impuesto general, se aplicarán las disposiciones anteriores.
Este párrafo aclara las políticas y regulaciones relevantes para que los contribuyentes generales apliquen el método de cálculo del impuesto general para arrendar bienes inmuebles. En primer lugar, la tasa de retención se fija en el 3%, menos del 5% para los pequeños contribuyentes. La consideración principal es que el cálculo de la carga tributaria muestra que los contribuyentes del IVA aplican el método de cálculo general a los bienes inmuebles arrendados y la carga tributaria es menor que el impuesto comercial original.
El arrendamiento de bienes raíces originalmente pertenecía al "arrendamiento de la industria de servicios" bajo el impuesto comercial, y la tasa del impuesto comercial era del 5%. Para evitar el pago excesivo de impuestos en la ubicación del inmueble, la tasa de retención en la ubicación del inmueble se fija en el 3%, que es inferior a la tasa del impuesto comercial original del 5%. En segundo lugar, como se mencionó anteriormente, las propiedades en alquiler están sujetas a impuestos donde se encuentra la propiedad.
Cuando los bienes inmuebles arrendados por un contribuyente general del IVA y su institución no se encuentran en el mismo condado (ciudad, distrito), el impuesto debe pagarse por adelantado en la ubicación del bien inmueble y reembolsarse en la ubicación de la institución. Si el inmueble arrendado por un contribuyente general del IVA está ubicado en el mismo condado (ciudad, distrito),
Para reducir la carga tributaria del contribuyente, el contribuyente no necesita pagar por adelantado, sino directamente declara y paga la tarifa de alquiler durante el período del informe. Ingresos inmobiliarios y cálculo de impuestos.
En tercer lugar, el negocio de arrendamiento encargado de recaudar el impuesto territorial es únicamente el negocio de arrendamiento de bienes inmuebles realizado por "otros individuos (es decir, personas físicas)". Otros contribuyentes distintos de las personas físicas, es decir, unidades y hogares industriales y comerciales individuales, siguen pagando impuestos por adelantado a la Administración Estatal de Impuestos y declarando impuestos a las autoridades fiscales estatales competentes después de regresar a la ubicación de la institución. Cuarto, los contribuyentes generales del IVA alquilan bienes inmuebles adquiridos antes de la reforma.
El importe del impuesto pagado anticipadamente o del impuesto por pagar también podrá calcularse utilizando los métodos de cálculo generales de conformidad con lo dispuesto en este artículo. En otras palabras, las políticas de transición dan a los contribuyentes libertad de elección. Para los bienes inmuebles adquiridos antes de la reforma, los contribuyentes pueden elegir el método de cálculo del impuesto simplificado o el método de cálculo del impuesto general. Los contribuyentes pueden elegir el que sea más beneficioso para la empresa en función de sus circunstancias reales.
7. Los pequeños contribuyentes arriendan bienes inmuebles.
Medidas Artículo 4 Los pequeños contribuyentes que alquilan bienes inmuebles pagarán el impuesto al valor agregado de acuerdo con las siguientes disposiciones: (1) Las unidades y los hogares industriales y comerciales individuales alquilan bienes inmuebles (excluidas las casas alquiladas por individuos hogares industriales y comerciales), y pagarán el impuesto al valor agregado a una tasa del 5%. La tasa impositiva calcula el monto del impuesto a pagar.
Para los hogares industriales y comerciales individuales que alquilan casas, el impuesto a pagar se calculará a una tasa impositiva del 5% menos el 1,5%. Si la ubicación del inmueble y la ubicación de la institución no están en el mismo condado (ciudad, distrito), el contribuyente deberá pagar impuestos por adelantado a la autoridad tributaria nacional competente en la ubicación del inmueble de acuerdo con el cálculo del impuesto anterior. método.
Reportar las declaraciones de impuestos a las autoridades fiscales competentes donde esté ubicada la institución. Si el inmueble y la institución están ubicados en el mismo condado (ciudad, distrito), el contribuyente deberá declarar y pagar impuestos a la autoridad fiscal competente donde esté ubicada la institución.
(2) Si otras personas alquilan bienes inmuebles (excluidas casas), el impuesto a pagar se calculará a una tasa impositiva del 5% y se informará a la autoridad fiscal local competente. Si otras personas alquilan sus casas, el impuesto a pagar se calculará a una tasa impositiva del 5% menos el 1,5% y se informará a las autoridades fiscales locales competentes.
Este artículo aclara las políticas y regulaciones relevantes para que los pequeños contribuyentes alquilen bienes raíces. Primero, la premisa de este artículo es el cálculo y pago del impuesto al valor agregado sobre bienes inmuebles en alquiler por parte de los pequeños contribuyentes. El primer párrafo estipula cómo calcular y pagar el impuesto al valor agregado sobre bienes inmuebles arrendados por "unidades y hogares industriales y comerciales individuales" de los pequeños contribuyentes.
El segundo párrafo aclara cómo calcular y pagar el IVA sobre inmuebles alquilados por “otras personas físicas”. Juntos, los dos artículos aclaran el cálculo y los métodos de pago del impuesto al valor agregado sobre bienes inmuebles en alquiler para todos los pequeños contribuyentes.
2. La regla básica para que los pequeños contribuyentes "unidades y hogares industriales y comerciales individuales" alquilen bienes raíces es aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y calcular el impuesto a pagar a una tasa impositiva del 5%. . En tercer lugar, el Documento No. 36 estipula que “las personas físicas calcularán su impuesto a pagar a una tasa impositiva del 5% menos el 1,5%”. Los individuos incluyen propietarios de negocios individuales y otros individuos.
Por lo tanto, en el negocio de alquiler de bienes raíces de los pequeños contribuyentes "unidades y hogares industriales y comerciales individuales" en el primer párrafo, se debe excluir el contenido entre paréntesis, es decir, el alquiler de casas. por hogares industriales y comerciales individuales. Luego, este párrafo aclara que los hogares industriales y comerciales individuales alquilan casas.
El impuesto a pagar se calcula en base al tipo impositivo del 5% menos el 1,5%. En cuarto lugar, cuando los bienes inmuebles arrendados por unidades y hogares industriales y comerciales individuales no se encuentran en el mismo condado (ciudad, distrito) que la ubicación de su institución, los bienes inmuebles alquilados tributarán en la ubicación de los bienes inmuebles.
Debe pagar el impuesto por adelantado en la ubicación de la propiedad y regresar a la ubicación de la institución. Si los bienes inmuebles arrendados por unidades y hogares industriales y comerciales individuales se encuentran en el mismo condado (ciudad, distrito) donde está ubicada la institución, para reducir la carga tributaria sobre los contribuyentes, los contribuyentes no necesitan pagar impuestos por adelantado y pueden declarar impuestos directamente. Quinto, como se mencionó anteriormente, el alcance de los bienes raíces es mucho mayor que el de la vivienda.
La política de reducir el impuesto personal a pagar en un 1,5% sólo se aplica a la "vivienda". Por tanto, en el segundo párrafo se divide en dos partes: otros inmuebles de alquiler personal (excluida la vivienda) y otras viviendas de alquiler personal. Como se mencionó anteriormente, otras propiedades de alquiler personal están sujetas a tarifas. Por lo tanto, se estipula en el párrafo 2 que otras personas que alquilen bienes inmuebles, incluidas viviendas, deben declarar y pagar impuestos a la autoridad fiscal local competente donde se encuentre el inmueble.