Burbuja inmobiliaria, ¿cuándo las casas se convertirán en precios de repollo?
Obviamente, la vigilancia de la alta dirección del banco central contra la actual burbuja interna de precios de la vivienda puede prevenir y resolver riesgos sistémicos. También está el agua fría del río Spring y el pato es un profeta. Escuché que la situación inmobiliaria no es buena. En los últimos días, el “descuento del 30% en los precios de la vivienda” de Evergrande en el mercado inmobiliario nacional ha conmocionado al país y al exterior. Según esta lógica, una casa con un precio de 6.543.800 RMB se puede comprar con un descuento de 700.000 RMB, una diferencia de 300.000 RMB, y se puede encontrar en menos de un mes. En tales circunstancias, es imposible que otras empresas inmobiliarias no bajen los precios, porque sin dar a los consumidores concesiones de precios reales, será difícil para las empresas inmobiliarias retirar fondos y completar los indicadores de desempeño.
Ante la burbuja inmobiliaria, Jack Ma propuso hace ya 3 años, en 2017, que la casa más barata de China costaría lo mismo que la col dentro de 8 años. Esto puede ser un poco excesivo, pero de hecho, una fuerte caída de los precios de la vivienda en el futuro es una tendencia imparable. Además de Jack Ma, Li Ka-shing también vende constantemente propiedades bajo su nombre. Li Ka-shing nunca ha ganado su última moneda de cobre y también siente que la burbuja inmobiliaria nacional pronto explotará. Entonces, ¿quiénes somos nosotros para decir que las casas serán tan baratas como el repollo en cinco años?
En primer lugar, la burbuja inmobiliaria nacional es demasiado grande y un fuerte aumento conducirá inevitablemente a una fuerte caída. Entonces, ¿qué tamaño tiene la burbuja inmobiliaria de China? El valor de mercado total de los bienes raíces de China es de 450 billones (650.000 dólares estadounidenses), lo que equivale a exceder el valor de mercado total de Estados Unidos, Europa y Japón de 60 billones. Al mismo tiempo, el pueblo chino ha agotado sus deudas personales y los bienes raíces representan el 77% del total de los activos de los hogares, de los cuales sólo el 23% son activos financieros. La propiedad de los hogares estadounidenses representa el 40% de los activos totales y el 60% son activos financieros. China ahora está totalmente apalancada y no tiene espacio para un mayor apalancamiento. Los altos precios de la vivienda han llegado a su fin y los ajustes no están lejos.
Y a juzgar por la relación precio-ingreso de la vivienda, la burbuja inmobiliaria en algunas ciudades calientes ha crecido ridículamente. Los datos del informe de ingresos por precios de vivienda en 50 ciudades de E-House Real Estate muestran que la diferencia de ingresos por precios de vivienda entre Beijing, Shanghai, Sanya y Shenzhen es más del 20%, lo que equivale a ahorrar todos sus ingresos cada mes durante 20 años para poder permitírselo. el pago inicial. Esto demuestra que es casi imposible comprar una casa en una ciudad de primer nivel con ingresos provenientes del trabajo. Es aún más obvio en Shanghai. El precio medio de la vivienda es de 6,5 millones por unidad y el ingreso anual de los empleados es ligeramente mejor, sólo 654,38 millones. Esto es equivalente a la persona promedio de clase trabajadora. Se necesitarán 60 años para comprar esta casa sin comida ni agua. Es imposible que los precios de la vivienda estén libres de burbujas, pero la burbuja no puede estallar nunca.
En tercer lugar, mucha gente cree que incluso en agosto los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades aumentaron, pero en realidad los precios de la vivienda sólo aumentaron ligeramente. Lo que los especuladores inmobiliarios necesitan es un aumento anual del 30-50% en los precios de la vivienda. Por lo tanto, si los especuladores inmobiliarios especulan con bienes raíces ahora, incluso si el aumento de precio es inferior a 1, seguirá siendo una pérdida para los especuladores inmobiliarios, porque la tasa de interés hipotecaria debe ser al menos alrededor de 5. Si los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel se mantienen estables durante mucho tiempo en un entorno en el que no suben ni bajan, los especuladores inmobiliarios no podrán ganar dinero incluso si compran una casa. Es más, ahora que la epidemia acaba de pasar, muchas personas tienen que encontrar trabajo para ganar dinero y mantener a sus familias, mientras que los ricos tienen que vender varias propiedades para recaudar fondos para superar las dificultades actuales. Para entonces, un gran número de casas de segunda mano inundarán el mercado y los precios internos de la vivienda podrían caer a finales de este año y principios del próximo.
Finalmente, a finales de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central entrevistaron a los líderes de 12 ciudades donde los precios de la vivienda estaban aumentando rápidamente. Posteriormente, Shenzhen y Nanjing idearon políticas para prohibir los divorcios falsos. En el cuarto trimestre, las políticas de control inmobiliario se intensificarán de manera integral y se introducirán una tras otra políticas como restricciones a la compra y restricciones a las ventas. Se limitarán los ligeros aumentos de los precios de la vivienda. En los próximos años, no sólo se introducirán impuestos a la propiedad, sino que los bienes raíces también tendrán un mecanismo a largo plazo, es decir, a través de viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler y viviendas con derechos de propiedad, se solucionarán los problemas de vivienda de las personas de bajos ingresos. Los residentes de clase se resolverán y los bienes raíces se desviarán en gran medida. En el futuro, algunas personas que compren viviendas comerciales serán desviadas, la burbuja inmobiliaria estallará y los precios volverán gradualmente a precios razonables vinculados a los ingresos locales.
Hay burbujas inmobiliarias de diversos tamaños en los precios de la vivienda en China, ya sea en ciudades de primer o segundo nivel o en pequeños condados de quinto o sexto nivel. Los precios de la vivienda también han subido al extremo y la burbuja no está lejos de estallar. Debido a esto, los ejecutivos de los bancos centrales envían con frecuencia señales de advertencia, pero la mayoría de la gente todavía está inmersa en el fuerte aumento de los precios de la vivienda. De hecho, en cinco años, las viviendas en el país tendrán precios inferiores a los vinculados a los ingresos de las personas. Este es el precio del repollo del que ha estado hablando Jack Ma, que es el precio al que la mayoría de la gente puede permitirse una casa. Por lo tanto, las personas que no han comprado una casa pueden superarlo y comprar una casa después de unos años de burbujas de precios inmobiliarios para evitar ser compradores.