La casa y el terreno son propiedad de diferentes negocios. ¿Puede el propietario de los derechos de uso de la tierra cobrar el alquiler?
El "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre el impuesto empresarial sobre transferencias de capital" (Caishui [2002] No. 191) estipula que los inversores que invierten en activos intangibles y bienes inmuebles para participar en la distribución de beneficios de los inversores. No se aplica ningún impuesto empresarial por el acto de compartir riesgos de inversión.
Por lo tanto, la empresa matriz utilizará los derechos de uso de la tierra como su participación en la inversión, participará en la distribución de ganancias de los inversores, asumirá conjuntamente los riesgos de inversión y no cobrará impuestos comerciales.
En segundo lugar, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra
"Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varias cuestiones específicas relativas al impuesto sobre el valor añadido de la tierra Reglamento" (Caishuizi [1995] No. 48) No. Una disposición estipula que en el caso de inversiones inmobiliarias o empresas conjuntas, cuando el inversionista o la parte de la empresa conjunta utilice terrenos (bienes raíces) como inversión en acciones o transfiera los bienes inmuebles a la empresa invertida o conjunta, el impuesto al valor agregado del terreno quedará temporalmente exento.
El artículo 5 del "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varias cuestiones relativas al impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishui [2006] No. 21) estipula que "El Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" Aviso sobre Ciertas Cuestiones Específicas con Impuestos "no se aplica a inversiones o empresas conjuntas que utilizan terrenos (bienes raíces ) como acciones, empresas que inviertan o se dediquen conjuntamente al desarrollo inmobiliario, o empresas de desarrollo inmobiliario que inviertan o operen conjuntamente viviendas comerciales
Por lo tanto, si la filial no se dedica al desarrollo inmobiliario, la empresa matriz puede estar exenta del impuesto sobre el valor añadido de la tierra al transferir derechos de uso de la tierra, si la filial se dedica al desarrollo inmobiliario, la empresa matriz deberá cumplir con el artículo 7 del "Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el valor añadido de la tierra" y el "Reglamento de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China" El Aviso sobre la publicación del "Esquema del Impuesto sobre el Valor Agregado de la Tierra" (Guofa [1995] No. 110) estipula: "(1) El uso de la tierra o de los bienes inmuebles los derechos se adquieren y transfieren sin desarrollo; (2) Los derechos de uso de la tierra se adquieren e invierten en Capital, al convertir la tierra cultivada en tierra cultivada, al calcular el valor agregado, el precio de la tierra pagado al obtener los derechos de uso de la tierra, los gastos relacionados pagados; , y se permiten deducir los gastos necesarios para desarrollar el terreno, más el 20% de los gastos de desarrollo y el impuesto pagado durante la transferencia. Tarifas "y otras disposiciones pertinentes para el cálculo y pago del impuesto al valor agregado de la tierra.
El artículo 36 de la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos" estipula que las transacciones comerciales entre empresas o instituciones o lugares establecidos por empresas extranjeras en China para dedicarse a la producción y operación y sus empresas afiliadas se tratarán como empresas independientes. Si se cobran o pagan tarifas o cargos por transacciones comerciales entre empresas independientes y el monto de la renta imponible o los ingresos se reducen debido a la falta de recaudación o pago de precios o tarifas por transacciones comerciales entre empresas independientes, las autoridades fiscales tienen el derecho de hacerlo. ajustes razonables.
De acuerdo con las disposiciones anteriores, la empresa matriz deberá pagar el impuesto al valor agregado del terreno de acuerdo con la normativa. Si la empresa matriz invierte en la filial de acuerdo con el precio de costo del terreno, se puede determinar que lo hace. no cobrar o pagar el precio de acuerdo con las transacciones comerciales entre empresas independientes y las tarifas, las autoridades fiscales pueden ajustar razonablemente el impuesto a pagar.
Tres. Impuesto sobre la Renta de las Empresas
El artículo 13 de las "Normas de Implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas" estipula que los ingresos obtenidos por una empresa en formas no monetarias como se menciona en el artículo 6 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas se determinarán de acuerdo a su valor razonable.
El valor razonable mencionado en el párrafo anterior se refiere al valor determinado según el precio de mercado.
El artículo 2 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones Relativas al Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de los Activos Enajenados por las Empresas" (Estado [2008] N° 828) estipula que los cambios en otros usos de la propiedad de los activos , por cambios en la propiedad de los bienes, no pertenecen a Los ingresos por enajenación interna de bienes se determinarán como ventas de acuerdo con la reglamentación.
El artículo 3 estipula que los ingresos por ventas de los activos de fabricación propia de una empresa se determinarán sobre la base del precio de venta externo de activos similares de la empresa durante el mismo período en que se den las circunstancias especificadas en el artículo 2 de este aviso. ocurren para los activos que se compran en el exterior, pueden determinarse con base en el precio en el momento de la compra. El precio determina los ingresos por ventas.
De acuerdo con las disposiciones anteriores, la empresa matriz invierte en la filial con los derechos de uso de la tierra, y la transferencia de los derechos de uso de la tierra por parte de la empresa matriz se considerará una venta de la empresa matriz; en la filial al precio de coste del terreno adquirido. A menos que el terreno adquirido se compre externamente, los ingresos por ventas se pueden determinar en función del precio en el momento de la compra. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas, si las transacciones comerciales entre empresas relacionadas no cumplen con el principio de transacciones en condiciones de plena competencia y reducen la renta imponible o la renta de la empresa o de partes relacionadas, las autoridades fiscales tienen la derecho a realizar ajustes de manera razonable. Según el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Empresas, los costes, impuestos y otros gastos incurridos por la empresa matriz en la adquisición de terrenos pueden deducirse antes de impuestos.
Si el saldo del valor contable original de los derechos de uso de la tierra que la empresa matriz planea invertir es de más de 654,38 millones de yuanes, el aumento de valor esperado es de 50 millones de yuanes y el valor razonable confirmado por ambas partes es también 50 millones de yuanes; entonces la empresa debe confirmar la transferencia de activos. Ingresos de 40 millones de yuanes y el impuesto sobre la renta corporativo pagado de conformidad con la ley.
Cuarto, Impuesto de Timbre
Después del 27 de junio de 2006, 11, si se firma un contrato de transferencia de derechos de propiedad con derechos de uso de la tierra después de la inversión, se pagará el impuesto de timbre. El tipo impositivo es del 0,5%.
El artículo 3 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varias políticas de derechos de timbre" (Caishui [2006] No. 162) estipula que para los contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra y las tierras derechos de uso firmados de acuerdo con los documentos de transferencia de derechos de propiedad El impuesto de timbre se aplica a los contratos de transferencia.
De acuerdo con las disposiciones anteriores, la transferencia de derechos de uso de la tierra involucrada en el contrato de inversión de la empresa matriz debe estar sellada con un “Certificado de Transferencia de Derechos de Propiedad”.
5. Impuesto sobre la escrituración
El acto de invertir en acciones con derecho de uso de suelo de propiedad estatal deberá pagar el impuesto sobre la escrituración de acuerdo con la normativa. La tasa del impuesto sobre la escritura es del 3 al 5%.
Artículo 8 de las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales de la República Popular China sobre el Impuesto sobre Escrituras": La transferencia de propiedad de terrenos o casas de las siguientes maneras se considerará como transferencia de derechos de uso de terrenos, venta de casas o donaciones de casas, y tributarán: (1) Utilizar el terreno y la propiedad de la vivienda como precio para invertir en acciones.