Problemas existentes en las empresas inmobiliarias
El mercado inmobiliario de mi país tiene un tiempo de desarrollo corto y se ve afectado por muchos factores nocivos durante el proceso de desarrollo, lo que resulta en un desarrollo deficiente, altos márgenes de ganancia e insostenibilidad. Según la información proporcionada por departamentos autorizados, la tasa de beneficio de la industria inmobiliaria es mucho más alta que la tasa de beneficio promedio de diversas industrias y ha estado creciendo rápidamente. La tasa de ganancia de los bienes raíces en el mundo es generalmente de alrededor de 5, siendo la más alta de 6 a 8. En China, la tasa de ganancia de los bienes raíces llega a 20 a 40. Según cálculos de la Oficina Nacional de Estadísticas, la tasa de ganancia de los bienes raíces de mi país ha aumentado más del 30% cada año, con un aumento del 41% en 2001 y un aumento del 56% en 2002.
En 2003 aumentó en 32. En el extranjero, la gente sólo necesita de 3 a 5 veces su salario para comprar una casa habitable, mientras que el costo de comprar una casa para la gente de clase trabajadora en mi país es de 10 a 20 veces su salario anual. Debido a las enormes ganancias iniciales, la mayoría de los desarrolladores inmobiliarios
Fecha de envío: 2010-05-05 Sobre el autor: Tang (1979-), hombre, de Chaohu, Anhui, graduado de la Escuela Técnica y Vocacional de Anhui de Arquitectura y es ingeniero.
No han corregido su posición y mentalidad, pensando que las enormes ganancias continuarán para siempre, negándose a aceptar la realidad de la caída de los precios y aumentando artificialmente los precios de la vivienda, haciendo que los precios de la vivienda en China se desvíen mucho de su verdadero valor y los niveles de ingresos de los residentes, lo que resultará en una burbuja más grave. Según las estadísticas, la relación entre bienes raíces e ingresos de mi país supera 10, lo que es mucho más alto que los niveles internacionales. Según la práctica internacional, la relación precio-ingreso suele oscilar entre 3 y 6 veces. Por ejemplo, teniendo en cuenta los factores de los préstamos para vivienda, la proporción del consumo de vivienda en los ingresos de los residentes debería ser inferior al 30%.
3.2 La oferta de tierra es irregular y el comportamiento oportunista del gobierno es grave.
El gobierno juega un papel muy importante en el desarrollo del mercado inmobiliario de China. Sin embargo, nuestro gobierno es oportunista en varios sentidos.
Primero, en el proceso de transferencia y uso de la tierra, para aumentar los ingresos del gobierno, algunos funcionarios adoptan comportamientos oportunistas para buscar ganancias personales. Obtienen tierras de los agricultores a precios bajos y las transfieren a los promotores a precios altos. Según las estadísticas, los ingresos del gobierno por transferencias de tierras superaron los 700 mil millones de yuanes en 2007. En segundo lugar, el gobierno no puede ejecutar el contrato ni cambiarlo a voluntad en sus transacciones con promotores inmobiliarios. En tercer lugar, las políticas regulatorias del gobierno carecen de continuidad y estabilidad, y muchas políticas se emiten en violación de las leyes de la economía de mercado. Cuarto, el gobierno opera entre bastidores en las transacciones de tierras. En el desarrollo inmobiliario de los departamentos de gestión territorial y de los gobiernos de todos los niveles de nuestro país en los últimos 20 años, la oferta de tierras ha sido muy irrazonable y ha habido enormes operaciones de caja negra en las transacciones de tierras.
Estos comportamientos han obstaculizado gravemente el establecimiento de un mercado de transacciones de tierras justo, equitativo, eficiente y limpio en nuestro país. 3.3 Desequilibrio de la estructura de oferta y demanda
En la actualidad, la estructura de oferta y demanda de bienes raíces de mi país está gravemente desequilibrada, como se muestra a continuación: Primero, la oferta de viviendas comerciales ordinarias pequeñas y medianas de nueva construcción. y las viviendas asequibles son insuficientes, mientras que la oferta de viviendas de lujo es excesiva. Según una encuesta sobre ventas de viviendas en ciudades como Beijing, Shanghai, Tianjin, Xi y Hangzhou, más del 40% de las viviendas comerciales vendidas el año pasado fueron de 1,20 metros cuadrados o más por unidad, y la más alta superó el 60%, y la proporción de unidades pequeñas y medianas era relativamente baja. Al mismo tiempo, según las estadísticas del departamento de construcción, a principios de 2006, entre las viviendas comerciales recién inauguradas en 40 ciudades clave, la proporción de superficie de vivienda con una superficie de construcción de menos de 90 metros cuadrados era de 19,18. De junio de 5.438 a octubre de 2007, esta proporción aumentó, pero fue sólo de 25,77, lo que aún está lejos del objetivo de control estipulado en la política actual. En segundo lugar, la oferta de viviendas de bajo alquiler es muy pequeña, el gobierno no le presta suficiente atención, la cobertura es pequeña y el desarrollo de viviendas de bajo alquiler no es una prioridad política. Al mismo tiempo, la oferta de viviendas asequibles no puede satisfacer las necesidades y existen muchos problemas en la provisión de viviendas asequibles por parte del gobierno. En tercer lugar, el mercado de la vivienda de segunda mano y el mercado de alquiler se están desarrollando lentamente y la oferta de vivienda de segunda mano no puede satisfacer las necesidades. 3.4 El sector inmobiliario depende en gran medida de la financiación y entraña grandes riesgos financieros.
La industria inmobiliaria de China depende en gran medida de las finanzas, superando con creces a la de los países desarrollados, y ha acumulado una gran cantidad de riesgos financieros, que se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
Primero , el crecimiento del crédito inmobiliario demasiado rápido.
De junio a octubre de 2007, el monto de los préstamos inmobiliarios comerciales nacionales alcanzó los 4,69 billones de yuanes, un aumento interanual de 30,75 yuanes, un aumento de 1,01 billones de yuanes desde principios de año, lo que representa el 28,9% de todos los nuevos RMB. préstamos de bancos comerciales durante el mismo período. Entre ellos, el saldo de los préstamos personales para vivienda fue de 2,6 billones de yuanes, un aumento de 665.438092 millones de yuanes desde principios de año y un aumento interanual del 35,57% a finales de 2010, el monto de la provisión de vivienda; Los préstamos confiados del fondo alcanzaron los 450.220 millones de yuanes, un aumento de 96.000 millones de yuanes desde principios de año y un aumento interanual del 34,87%. En segundo lugar, la proporción de promotores inmobiliarios es baja. La mayoría de los inversores en el desarrollo y la construcción de bienes raíces en China carecen de fondos. Según las estadísticas, alrededor del 80% de los fondos para la compra de terrenos y el desarrollo inmobiliario en nuestro país provienen directa o indirectamente de préstamos bancarios, y los particulares que compran casas a través de préstamos hipotecarios representan el 90% del número total de compradores de viviendas, lo que significa que el mercado inmobiliario.
La mayoría de los riesgos residen en las instituciones financieras, lo que hace que las finanzas inmobiliarias de China enfrenten mayores riesgos financieros; en tercer lugar, la competencia excesiva entre los bancos. En la actualidad, los préstamos inmobiliarios, especialmente los préstamos personales para vivienda, siguen siendo activos de alta calidad para los bancos, y la competencia empresarial entre los bancos comerciales es cada vez más feroz. Para ganar más participación de mercado, algunos bancos comerciales de base han adoptado la flexibilidad.
Las prácticas encubiertas o ilegales, la reducción de los estándares de los préstamos, la reducción de los pasos de revisión y la relajación de la revisión de autenticidad han afectado gravemente la seguridad de los activos bancarios. En 2006, los departamentos pertinentes llevaron a cabo una encuesta por muestreo sobre préstamos para vivienda en 16 ciudades y descubrieron que un promedio de 22,13 prestatarios nunca se habían reunido directamente con el banco cuando solicitaron préstamos. En cuarto lugar, la gestión de los préstamos para vivienda era débil y tenían "hipotecas falsas"; >
Han surgido riesgos crediticios. Algunas sucursales bancarias no implementan el sistema de "tres controles" para los préstamos inmobiliarios, e incluso fabrican contratos de préstamos hipotecarios para viviendas con promotores e intermediarios para eludir las regulaciones políticas sobre préstamos para el desarrollo inmobiliario. , que no cumplirá con las regulaciones de política. Los préstamos para el desarrollo se convierten en préstamos para el consumo de vivienda, que ayudan a los desarrolladores a retirar algunas propiedades que son difíciles de vender mediante hipotecas falsas y otros métodos. 3.5 El mercado inmobiliario está en desorden
Actualmente, el mercado inmobiliario de mi país está en desorden y existen actividades ilegales en diversos grados en todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, las transacciones, los servicios de intermediación y la gestión de servicios. Especialmente durante un período de tiempo, las empresas de desarrollo individuales y los intermediarios han engañado las expectativas del mercado, provocado artificialmente tensión en el mercado y aumentado maliciosamente los precios de la vivienda, lo que ha resultado en precios de la vivienda anormalmente altos para algunos proyectos en el corto plazo. Y con la recesión del mercado inmobiliario y la caída de los precios de la vivienda, algunos problemas que originalmente estaban encubiertos comenzaron a quedar al descubierto. Para reducir las pérdidas, algunos promotores e intermediarios inmobiliarios han aumentado el comportamiento oportunista, lo que puede exacerbar aún más el desorden del mercado en el corto plazo.