Análisis sobre la evolución de los precios de alquiler de viviendas

Hoy en día, los alquileres anuales en Sydney y Melbourne han aumentado más de un 20%, alcanzando máximos históricos, y vuelve a ser difícil encontrar una habitación en la ciudad. ¿Qué hace que el mercado de alquiler esté tan activo? ¿Significa esto que los propietarios pueden depender de los alquileres para generar ganancias que permitan combatir la inflación? Si bien los mercados de transacciones y ventas de viviendas de Australia se han enfriado rápidamente en los últimos meses debido al aumento de las tasas de interés, esencialmente todos los precios de las viviendas en Australia han dado un giro de 180 grados, cayendo desde sus niveles más altos. El último informe muestra que los precios de la vivienda en Sydney han caído más del 5% en tres o cuatro meses.

En primer lugar, Australia abrió completamente sus fronteras a principios de este año y muchos residentes nacionales y extranjeros han regresado lentamente. Las estadísticas de la Oficina de Estadísticas muestran que el número de familias australianas que regresaron a Australia por un largo período de tiempo o de turistas extranjeros que ingresaron al país por un largo período de tiempo en junio superó al del mismo período de 2019, lo que ha impulsado considerablemente el demanda de viviendas de alquiler y seguirá manteniendo esta tendencia de desarrollo en el corto plazo previsible.

En segundo lugar, la estructura familiar de Australia también ha sufrido algunos cambios. El último censo nacional muestra que Australia introducirá 108 millones de edificios en 2021, un aumento de aproximadamente el 10% con respecto a los 9,9 millones de 2016. Además del aumento de su propia población, el número total de hogares con una persona (en realidad, sólo una persona) aumentó del 24,4% al 25,6%. Puede que no parezca una gran mejora, pero significa que el número total de hogares con una persona ha aumentado en más de 654,38 millones. La proporción de inquilinos en este grupo es significativamente mayor que en hogares con una población más grande.

Además de los dos aspectos anteriores de oferta y demanda, el mercado de alquiler se está recuperando y los cambios en los precios inmobiliarios siguen poniendo en peligro el nivel de rentabilidad del alquiler. Los precios de la vivienda han caído y los alquileres han aumentado en algunas zonas recientemente, lo que aumentará aún más las previsiones de rentabilidad de los alquileres.

Entonces, ¿el aumento vertiginoso de los alquileres significa que los propietarios pueden sacar más provecho de su alquiler? Quizás la respuesta no sea necesariamente incuestionable.

Lo analizamos mediante un cálculo sencillo: según datos recientes de CoreLogic, los mercados de apartamentos en Sydney y Melbourne se están recuperando rápidamente en esta etapa, y también son dos ciudades muy importantes sus rendimientos brutos de alquiler. aumentó en 0,45 puntos porcentuales y 0,4 puntos porcentuales, alcanzando el 3,4% y el 3,8%. La tasa de rentabilidad del alquiler de edificios de apartamentos en los distritos centrales de ambos lugares también alcanzó el 3,9%.

Sin embargo, cabe señalar que al calcular la tasa de rentabilidad del alquiler mencionada anteriormente, los ingresos anuales por alquiler de la propiedad se dividen por el precio negativo relacionado de la vivienda y otros costos, como los honorarios de administración de la propiedad, No se consideran gastos de mantenimiento, etc. Esto significa que la rentabilidad de alquileres específicos puede ser menor. A modo de comparación, los tipos de interés flotantes de los préstamos bancarios de muchos bancos comerciales han alcanzado más del 4%. Sin embargo, como el banco central sigue aumentando los tipos de interés, excepto a finales de año, el tipo de interés hipotecario se acerca al 5%.

Para evaluar si vale la pena comprar una casa de inversión, en primer lugar, depende de cuánto flujo de caja puede generar y, en segundo lugar, si el valor de la propiedad tiene potencial de desarrollo a medio y largo plazo.

Debido al cierre de las fronteras de Australia, así como a varios cierres en Melbourne, el número total de grupos de inquilinos originales ha disminuido drásticamente. Algunos grupos de trabajo en zonas urbanas han pasado a trabajar desde casa, por lo que han comenzado a elegir viviendas de alquiler más alejadas, y las villas unifamiliares se han convertido gradualmente en un tipo de vivienda de alquiler más atractivo. Debido al mayor espacio interior, resulta más cómodo para las personas que trabajan desde casa. Además, los inquilinos de vacaciones a largo plazo y sus estudiantes extranjeros no pueden llegar a Australia, lo que ha contribuido a una lenta recuperación de los precios de alquiler.

Se espera que los precios de la vivienda en Melbourne crezcan al ritmo más rápido desde la década de 1980. Se espera que los precios de la vivienda en Melbourne aumenten un 16% este año, el mayor aumento en un solo año desde 2010. En cuanto a los niveles de alquiler, el número total de propiedades nuevas ha disminuido significativamente y la razón más fundamental de esta caída de los alquileres es la pandemia de COVID-19. Entonces, cuando la epidemia esté bajo control, se abran las fronteras y todo se recupere, los precios de los alquileres en Melbourne seguirán aumentando.