Los derechos y obligaciones de acreedores y deudores en la Ley del Contrato de Arrendamiento de Vivienda

(1) Los derechos del arrendador tiene el derecho de cobrar el alquiler a tiempo, el derecho de supervisar el uso razonable de la casa por parte del arrendatario y el derecho de recuperar la casa. de acuerdo con la normativa. (2) Obligaciones del arrendador: 1. Obligación de pago. El arrendador tiene la obligación de proporcionar la casa al arrendatario para su uso de conformidad con el contrato, de garantizar el uso legal de la casa por parte del arrendatario, de garantizar la seguridad de las obligaciones de residencia del arrendatario y de realizar el mantenimiento normal de la vivienda alquilada, y la obligación de respetar el derecho de tanteo del arrendatario. 2. Las obligaciones accesorias del arrendador son obligaciones contractuales basadas en el principio de buena fe, que incluyen principalmente la obligación de informar, la obligación de cooperar, la obligación de prestar atención y la obligación de proteger. Si un deudor viola obligaciones accesorias y causa daño al acreedor o a un tercero que tenga una relación específica con el deudor, será responsable de la indemnización. Según las características del contrato de arrendamiento, las obligaciones accesorias del arrendador hacia el arrendatario son principalmente: La obligación de proteger a los convivientes del arrendatario. En este sentido, el siguiente artículo proporcionará un análisis detallado. 3. Obligaciones de garantía por defectos, incluida la garantía por defectos de los derechos y la garantía por defectos de los bienes. En el primer caso, la garantía real no tiene deficiencias ni defectos, y nadie podrá presentar una reclamación contra el acreedor; en el segundo caso, la garantía real garantiza que la cosa objeto no tiene defectos de valor, eficiencia o calidad; En vista de que la garantía por defectos de propiedad es fácil de identificar durante el proceso de prueba, solo analizamos brevemente la garantía por defectos de derechos. En el Código Civil, el deudor de todos los contratos pagados tiene derecho a garantizar que los beneficios otorgados no serán perjudicados, y ningún tercero reclamará derecho alguno contra el acreedor. Si el deudor viola esta obligación de garantía, incurrirá en responsabilidad civil, que es la responsabilidad de garantía por derechos defectuosos. El Código Civil de nuestro país estipula claramente las obligaciones de garantía por defectos del vendedor en el capítulo "Contrato de Compraventa". El artículo 612 del Código Civil estipula: “El vendedor tiene la obligación de garantizar que un tercero no pueda reclamar ningún derecho contra el comprador respecto de la cosa entregada, salvo que la ley disponga lo contrario: “Si el comprador”. tiene pruebas fehacientes de que un tercero puede reclamar derechos sobre la cosa, podrá suspender el pago del precio correspondiente, a menos que el vendedor proporcione las garantías adecuadas "Estos dos artículos estipulan las obligaciones de garantía del vendedor por defectos de derechos. Las disposiciones anteriores del Código Civil sobre garantías contra vicios de derechos se aplican en principio a todos los contratos retribuidos. Debido a que todos los contratos pagados implican una relación de contraprestación, es razonable que el acreedor obtenga un desempeño impecable del deudor con base en el principio de equidad. Según el punto de vista académico, el contrato de compraventa es un típico contrato bilateral remunerado, por lo que muchas cláusulas del contrato de compraventa también son aplicables en principio a otros contratos remunerados. En ausencia de disposiciones legales o acuerdo especial entre las partes, otras disputas sobre contratos pagados podrán manejarse de acuerdo con los principios de los contratos de compraventa. El artículo 723 del Código Civil estipula: "Si el arrendatario no puede utilizar el bien arrendado o no puede beneficiarse de él debido a la reivindicación de derechos del tercero, el arrendatario podrá solicitar una reducción del alquiler o no pagarlo. Si el tercero parte hace valer sus derechos, el arrendatario debe notificar al arrendador de manera oportuna "Se puede ver que en comparación con el contrato de compraventa, la responsabilidad del arrendador por defectos en los derechos tiene sus propios requisitos legales especiales, es decir, debe cumplir con las siguientes condiciones. : el defecto de derecho ya existe cuando se establece el contrato de arrendamiento, en cuanto a la causa, no importa. Si los derechos del tercero surgen después de que se establece el contrato de arrendamiento, los derechos del arrendatario se vuelven efectivos sobre el tercero, y el arrendatario aún debe utilizar la propiedad arrendada como ingreso. Por lo tanto, no hay problema de defecto de derechos. El defecto de título no se elimina después de formarse el contrato. Si el arrendador elimina posteriormente los defectos, los defectos del derecho dejarán de existir una vez subsanados. Hay dos formas principales de eliminar los defectos del derecho a posteriori: primero, por el arrendador; segundo, por disposiciones legales, si el arrendador ya ha obtenido los derechos sobre la cosa. Los derechos de terceros sobre la materia son derechos legales. El arrendatario debe desconocer los defectos de la materia al formalizar el contrato, y tal ignorancia no entraña culpa subjetiva. Si el arrendatario celebra el contrato sabiendo que la cosa tiene defectos de derechos en el momento de celebrarse el contrato, acepta y asume voluntariamente los defectos de derechos de la cosa, y el arrendador no será considerado responsable. El tercero debe hacer valer sus derechos frente al arrendatario. La reclamación de derechos por parte del tercero obstaculiza el uso y la renta del bien arrendado por parte del arrendatario, por lo que se plantea la cuestión de la garantía por vicios de derechos. Si el tercero no reclama derechos contra el arrendatario, aunque los derechos del tercero existan en el inmueble arrendado, éste no será responsable de los defectos de derechos. A juzgar por la práctica judicial, los defectos de derechos en los contratos de arrendamiento de viviendas aparecen principalmente en las siguientes situaciones: (1) la propiedad de la cosa pertenece a un tercero o una parte de ella (2) se establecen otros derechos para un tercero; la casa, Si se constituye una hipoteca sobre la casa, el arrendatario no puede ejercer plenamente sus derechos. En las circunstancias anteriores, los derechos del arrendatario se verían perjudicados si un tercero los ejerciera. El arrendador asumirá la responsabilidad civil por incumplimiento de la garantía por defectos. (1) El artículo 729 del Código Civil establece que si el bien arrendado sufre daño o pérdida total o parcial por causas no imputables al arrendatario, éste podrá solicitar una reducción del alquiler o no pagarlo; Si la propiedad se daña o pierde total o parcialmente y no se puede lograr el objeto del contrato, el arrendatario podrá rescindir el contrato. Es decir, si existen defectos en la casa arrendada (incluidos defectos físicos y de título), que hagan que el arrendatario no pueda utilizarla, o los intereses se vean muy afectados, o los ingresos por uso no puedan realizarse durante un período considerable de tiempo, o la casa arrendada sufre daños. Si no se puede lograr el objeto del contrato, el arrendatario podrá rescindir el contrato. (2) El artículo 731 del Código Civil estipula que si el bien arrendado pone en peligro la seguridad o la salud del arrendatario, éste podrá rescindir el contrato en cualquier momento, incluso si sabe que la calidad del bien arrendado no cumple con los estándares. al celebrar el contrato.

Esta disposición se limita a los defectos de la propiedad y sólo en la medida en que el defecto de la propiedad ponga en peligro la seguridad o la salud del arrendatario. Si el defecto del local arrendado no pone en peligro la seguridad o la salud del inquilino y éste tiene conocimiento del defecto en el momento de celebrar el contrato, no podrá solicitar la resolución del contrato. (3) El artículo 711 del Código Civil estipula que si el arrendatario no utiliza el bien arrendado de acuerdo con el método acordado o la naturaleza del bien arrendado, causando pérdidas al bien arrendado, el arrendador puede rescindir el contrato y exigir una indemnización. por las pérdidas. El arrendatario utiliza el local arrendado de manera que viole el contrato o no dependa de la naturaleza del local arrendado. (4) El artículo 722 del Código Civil establece que si el arrendatario no paga el alquiler o lo retrasa sin motivos justificables, el arrendador podrá exigir al arrendatario que pague en un plazo razonable. Si el arrendatario no paga dentro del plazo previsto, el arrendador podrá resolver el contrato. (El arrendatario se retrasa en el pago del alquiler y no lo paga dentro del plazo después de haber sido instado por el arrendador. (5) El párrafo 2 del artículo 716 del Código Civil estipula: Si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, el arrendador Puede rescindir el contrato de arrendamiento. Si el arrendatario subarrenda el bien arrendado a un tercero sin el consentimiento del arrendador, se deben cumplir ciertas condiciones. Según la legislación china, existen dos formas de rescindir el contrato. las partes han llegado a un acuerdo sobre la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de la vivienda; el segundo es la rescisión legal, es decir, si se cumplen las condiciones estipuladas por la ley, una de las partes puede solicitar la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de la vivienda incluso si el contrato ha llegado a un acuerdo sobre la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de la vivienda; no vencido. (1) El arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento de la casa por adelantado si el arrendatario comete cualquiera de los siguientes actos, el arrendador puede proponer rescindir el contrato de arrendamiento por adelantado. el arrendador podrá rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento: 1. El arrendatario transfiere el inmueble arrendado sin autorización, alquilarlo, transferirlo o prestarlo; 2. El arrendatario utiliza la casa arrendada para realizar actividades ilícitas y perjudicar los intereses públicos; pagar el alquiler dentro de un cierto período de tiempo como se especifica en el contrato; 4. El arrendatario viola el contrato y cambia la casa sin autorización; 5. La casa o el equipo auxiliar está gravemente dañado y el arrendatario se niega a reparar o compensar; 6. El arrendador realmente necesita recuperar la casa para su uso independiente debido a razones imprevistas, como un aumento en el tamaño de la familia, o la casa de alquiler está seriamente dañada y se ha volcado. Si la propiedad es peligrosa y necesita ser reconstruida, y efectivamente existe un departamento de gestión de vivienda, en este caso, el arrendador debe rescindir el contrato y compensar adecuadamente al arrendatario por las pérdidas económicas ocasionadas por la mudanza. Si el arrendatario no puede encontrar la casa por un tiempo, las dos partes pueden negociar. desalojar la propiedad. Devolver parte de la casa alquilada por el arrendatario en lugar de obligar al arrendatario a desalojar la casa y mudarse. En el caso de reconstrucción, el arrendatario original tiene la prioridad de rescindir el contrato de arrendamiento por adelantado. De acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes, el arrendatario también puede rescindir el contrato de alquiler de la casa por adelantado debido a las siguientes circunstancias: 1. El arrendatario ha construido o comprado una casa y ya no necesita alquilar otra casa; 2. La familia del arrendatario se muda; La ciudad donde esté situada la casa de alquiler; 3. El arrendador se niega a reparar la casa de alquiler que esté en peligro de volcarse.

Objetividad jurídica:

Artículo 539 del Código Civil. de la República Popular China Artículo 1: Si un deudor transfiere una propiedad a un precio obviamente irrazonable, acepta la propiedad de otras personas a un precio obviamente irrazonable, o proporciona garantía para las deudas de otras personas, afectando así la realización de los derechos del acreedor, y La contraparte del deudor conoce o debe conocer la situación, el acreedor puede solicitar al Tribunal Popular que la cancele. El comportamiento del deudor. Artículo 530 del Código Civil de la República Popular de China* * *El acreedor puede rechazar el cumplimiento anticipado del deudor. la deuda, salvo que el cumplimiento anticipado no perjudique los intereses del acreedor.