Conceptos básicos de bienes raíces
Conocimientos básicos de bienes raíces
1. Mercado inmobiliario
El mercado primario se refiere al Estado, como propietario y administrador de la tierra, que transfiere los derechos de uso de la tierra. a operaciones inmobiliarias El mercado comercial para desarrolladores y usuarios;
El mercado secundario se refiere al mercado donde los operadores inmobiliarios participan en transacciones inmobiliarias como venta de viviendas, arrendamiento, transferencias de terrenos e hipotecas después de la transferencia. de derechos de uso de suelo se completa;
El mercado terciario se refiere al mercado de transacciones inmobiliarias que se transfiere o alquila sobre la base del mercado secundario.
2. Oficina de Tierras y Recursos
Un departamento gubernamental que ejerce el poder de los propietarios de tierras en nombre del país y gestiona el mercado inmobiliario y la industria inmobiliaria.
3. Vivienda comercial
Se refiere a bienes inmuebles en los que los desarrolladores obtienen derechos de uso de suelo a precios de mercado, desarrollan y construyen con la aprobación de la Oficina de Tierras y Recursos y circulan en el mercado. . Se trata de bienes inmuebles con cédula inmobiliaria independiente que pueden ser enajenados, arrendados, heredados, hipotecados, donados o permutados.
4. Promotor
Empresas especializadas en la promoción y gestión inmobiliaria.
5. Agente
Agencia de servicios intermediarios establecida con la aprobación del gobierno para dedicarse a la consultoría, corretaje y evaluación de bienes raíces. Se le confía la prestación de servicios de venta y arrendamiento de bienes raíces. , arrendamiento e informes de evaluación y consulta de propiedades, empresas de planificación de ventas que brindan servicios pagos.
6. Tipos de suelo
Según la naturaleza de su uso, se divide en suelo residencial, comercial, industrial, de almacenamiento, integral, de equipamiento público y de financiación libre y baja. Terreno para vivienda lucrativa.
7. Período de uso de la tierra
Significa que el gobierno transfiere los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo a través de subastas, licitaciones, acuerdos, etc. Una vez que expire el derecho de uso de la tierra, si el uso integral de la tierra cumple con los requisitos de planificación urbana en ese momento, puede solicitar la renovación (después de la aprobación y el pago del precio de la tierra, si el derecho de uso de la tierra no cumple con los requisitos, el gobierno). recuperará el derecho integral de uso de la tierra de forma gratuita. El actual gobierno estipula que el período de uso del suelo es: 70 años para suelos residenciales, 50 años para suelos industriales, educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios, deportivos y integrales, y 40 años para suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento.
8. Tarifas por el uso de la tierra
Los usuarios de la tierra pagan tarifas anuales al gobierno de acuerdo con las regulaciones de uso de la tierra.
9. Derechos de propiedad inmobiliaria
Se refiere a la propiedad de la vivienda por parte del propietario y a los derechos de uso del suelo que ocupa la misma. La vivienda, al igual que los bienes inmuebles y el suelo, es un todo indivisible. Cuando se transfieren derechos de propiedad u otros cambios, la vivienda debe realizarse en su conjunto y es imposible separar la vivienda del terreno. En la venta de proyectos inmobiliarios específicos, los promotores poseen los derechos de propiedad de casas y garajes y los venden de forma independiente. Sin embargo, no existe el concepto de compra de derechos de propiedad para edificios públicos que son espacios verdes en zonas residenciales.
10. Cómo solicitar derechos de propiedad
El certificado de derechos de propiedad de cada casa comercial solo se puede dividir después de que el desarrollador obtenga el certificado de derechos de propiedad de todo el edificio donde se encuentra la casa. situado. El comprador y el vendedor deben presentar el contrato de compraventa de la casa, la factura de compra de la casa, el certificado de identidad y los documentos relacionados con la empresa para pasar por los procedimientos del impuesto sobre la escritura antes de poder pasar por los procedimientos de transferencia. También puedes confiarlo a un intermediario o dejar que el desarrollador lo haga por ti.
11. Registro de derechos de propiedad inmobiliaria
Se refiere a todos los derechos inmobiliarios dentro del alcance especificado, sin importar quién sea su propietario, debe ser informado a la agencia de administración de bienes raíces donde. El inmueble se encuentra ubicado de acuerdo con la normativa registral. Solicitar inscripción. Después de revisar y confirmar los derechos de propiedad, la autoridad de administración de bienes raíces emitirá un certificado de título de propiedad. El registro de derechos de propiedad es el principal medio administrativo para la gestión de derechos inmobiliarios. Sólo mediante el registro de los derechos de propiedad se pueden gestionar eficazmente varios tipos de derechos inmobiliarios y determinar los derechos inmobiliarios. Al registrar un inmueble, es necesario registrar el titular del derecho, la naturaleza del derecho, la fuente de propiedad, el momento de la adquisición, los cambios y el área, estructura, propósito, valor, grado, ubicación, coordenadas, forma, etc. del inmueble. La agencia de registro establecerá un libro de registro de bienes raíces y registrará exhaustivamente los asuntos de registro de bienes raíces por número.
12. Certificado de propiedad de la propiedad
Se refiere al "certificado de propiedad de la casa" y al "certificado de propiedad de la tierra" combinados en uno, que es el certificado legal de los derechos inmobiliarios. El certificado de propiedad incluye: categoría de derechos de propiedad y proporción de derechos de propiedad. Proporcione la dirección de la ubicación, la fuente de los derechos de propiedad, la estructura del edificio, el número de habitaciones, el área del edificio, el área del apartamento, las actas de propiedad, las actas de otros derechos y explicaciones complementarias, y un plano de casa individual del departamento de inspección de bienes raíces.
13. Licencia de preventa de vivienda comercial
Según normativa, este certificado es necesario para la venta de una casa antes de su finalización. El promotor presentará la información pertinente a la Oficina de Tierras y Recursos para su solicitud. Sólo después de la aprobación se podrá realizar la preventa del edificio terminado (este certificado no es necesario para las casas existentes).
14. El contrato de compraventa de bienes raíces
es un acuerdo redactado por la Oficina de Tierras y Recursos que aclara los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor. Todas las ventas de viviendas comerciales deben firmar este contrato. Los contratos de venta de bienes raíces nacionales pueden ser notariados y los contratos de venta de bienes raíces de exportación deben ser notariados.
15. Propiedad de la casa
La propiedad de la casa es la suma de los derechos a poseer, explotar, disfrutar, excluir y disponer de la casa (incluidos la venta, el alquiler, la hipoteca, la donación y la herencia). ). Ser propietario de una vivienda es tener todos los derechos sobre la misma en el ámbito de la ley.
16. El derecho de uso de la vivienda
se refiere al derecho a disfrutar de la misma. El objeto de transacción de las actividades de arrendamiento de viviendas es el derecho de uso de la vivienda.
17. Hipoteca bancaria
Se refiere a un comportamiento económico en el que los compradores de vivienda acceden a un crédito hipotecario con un banco al adquirir una casa comercial. El propietario paga parte del pago de la vivienda y el banco paga el resto en nombre del comprador de la vivienda. El propietario hipoteca la casa con el banco y el comprador paga el préstamo bancario y los intereses a plazos. Después del pago, la propiedad de la casa será suya.
18. Siete acometidas y una nivelación
Se refiere a abastecimiento de agua, alcantarillado, alcantarillado, vías, comunicaciones, suministro de gas, suministro de energía, calefacción y nivelación del sitio.
19. Fondo de mantenimiento público
El fondo de mantenimiento público * * * se refiere al fondo de mantenimiento de partes de edificios * * * públicos e instalaciones y equipos * * * públicos.
20. Costos de venta de la vivienda.
(1) Costes hipotecarios:
A. Seguro de propiedad: ¿Precio total de la vivienda? 1 plazo de préstamo (incluido 1? cinco años es 1?, 6? 0,8 en 10?, 11|? 0,6 después de 20 años?).
b Tasa de registro de hipoteca + gastos: 90 yuanes para casa y 110 yuanes para negocio.
c Honorarios de notario: según el monto del préstamo aplicado por el prestatario, se cobran 100 yuanes por 1,3 millones de yuanes (excluidos 30.000 yuanes); 5 a 6,5438 millones de yuanes (excluidos 6,5438 millones de yuanes) recarga 200 yuanes; 100.000 a 200.000 yuanes (excluidos 200.000 yuanes) recarga 300 yuanes.
(2) Cuota de registro
a Impuesto de escrituración: 3% del pago total para casas y 5,5% para comercios.
B. Costos de transacción: los promotores con certificados inmobiliarios dentro de un año pagan: 3 yuanes/㎡ para las casas y el 0,3% del precio de las tiendas; los promotores y clientes con certificados inmobiliarios de más de un año pagan cada uno la mitad; : 6 yuanes/metro cuadrado para casas ㎡, 10 yuanes/㎡ para tiendas.
(3) Fondo de mantenimiento de la propiedad:
2,5% del precio total de la vivienda.
(4) Tarifas de soporte
Incluyendo teléfono, gas natural, televisión por cable, acceso a banda ancha y otras instalaciones o tarifas de instalación inicial. El método de cobro específico se determinará cuando se entregue la propiedad. , y la tarifa será a cargo del promotor.
21. La estructura de una casa
En función principalmente de los materiales utilizados en su estructura portante, generalmente se puede dividir en estructura de ladrillo-hormigón, estructura de ladrillo-madera y Estructura de hormigón armado.
La estructura de ladrillo-hormigón se refiere a la estructura de carga vertical del edificio donde las paredes y columnas están hechas de ladrillos o bloques, y las columnas, vigas, losas de piso, paneles de techo y cerchas. de estructuras de hormigón armado. En términos generales, una estructura de ladrillo-hormigón es una estructura sostenida por una pequeña porción de hormigón armado y una gran porción de muros de ladrillo. Debido a los requisitos de resistencia a los terremotos, las casas de ladrillo y hormigón generalmente tienen menos de 6 pisos de altura.
Estructura de ladrillo-madera: se refiere a una edificación cuyos muros de carga y columnas son de ladrillo o block, y cuya estructura de piso y cerchas de techo son de madera.
Estructura de hormigón armado: se refiere a las principales estructuras portantes de la casa como columnas, vigas, losas, escaleras, cubiertas, etc., que son de hormigón armado, y las paredes se rellenan con ladrillos u otros materiales. Esta estructura tiene buena resistencia sísmica, fuerte integridad, fuerte resistencia a la corrosión y al fuego, durabilidad, ancho y profundidad de habitación relativamente grandes y división del espacio libre. Actualmente, esta estructura se utiliza en muchos edificios de gran altura. La desventaja es que el proceso es complejo y el coste elevado.
22. Área de edificación
Se refiere a la suma de las áreas planas de cada piso medidas según la línea periférica del muro exterior del edificio (es decir, el área de edificación se refiere a El área horizontal del espacio encerrado por la pared exterior) es un indicador económico del tamaño del edificio. El área de construcción incluye el área utilizable de la casa, el área de columnas de pared, el área de escaleras y pasillos y otras áreas compartidas.
23. Área de venta de vivienda comercial
El área de venta de vivienda comercial se refiere a la suma del área de construcción del apartamento o unidad adquirida por la vivienda. comprador (el área del edificio dentro del apartamento) y el área del edificio público compartido. Es decir, el área de ventas de viviendas comerciales = el área de construcción dentro de la suite + el área de construcción pública compartida.
24. Cálculo de la superficie de edificación.
Es la ampliación del área periférica del edificio, que se refiere a la suma del área periférica de todos los niveles del edificio. Debido a diferentes requisitos de uso, formas estructurales y muchos factores de decoración, las casas son irregulares. El Estado formula las correspondientes normas de cálculo de la superficie de construcción en función de los diferentes usos de las casas. Las principales regulaciones para casas y edificios son:
(1) Las casas como estructuras permanentes se calculan con base en el área proyectada horizontal periférica. Las residencias de un solo piso se calculan en función del área de construcción de un piso y las residencias de varios pisos se calculan en función de la suma de las áreas de construcción de cada piso.
(2) Todos los edificios permanentes del edificio con una altura superior a 2,2 m, incluidos entrepisos, entrepisos, pisos técnicos (es decir, pisos de tuberías, cuartos de almacenamiento, etc.) y escaleras y ascensores con una altura superior a 2,2 m , calculado capa por capa. Las escaleras, salas de depósitos de agua, salas de ascensores y edificios con cubiertas inclinadas superiores a 2,2 metros de altura, sótanos, semisótanos y sus correspondientes entradas y salidas con alturas de plantas superiores a 2,2 metros se calcularán en función del área horizontal periférica proyectada.
(3) El paso a través de la casa, el vestíbulo y el vestíbulo de la casa se calculan como un piso; la parte del pasillo del pasillo, la altura del piso excede los 2,2 metros, se calcula de acuerdo con su área proyectada horizontal.
(4) Las áreas de escaleras, huecos de ascensores, vertederos de basura y entradas de tuberías se calculan en función de los suelos naturales del edificio.
(5) El corredor con columnas conectado a la casa es un corredor elevado permanentemente cerrado entre casas. Hay un corredor cubierto con columnas entre dos casas de acuerdo con el área proyectada horizontal de la envolvente del edificio. y se calcula la periferia de las columnas. Si hay un corredor cubierto sin columnas conectadas a la casa, el corredor se calculará como la mitad del área proyectada horizontal del perímetro exterior de la envolvente del edificio; los corredores elevados permanentes con techos no cerrados se calcularán como la mitad del área periférica; área proyectada horizontal; no se cuentan como área de construcción los corredores elevados construidos (pasos elevados).
(6) Los porches y puertas con columnas o cerramientos se calcularán con base en el área horizontal proyectada de la periferia de las columnas o cerramientos.
(7) El corredor del balcón completamente cerrado se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica. Para balcones no cerrados, el corredor se calcula como la mitad del área horizontal proyectada del perímetro exterior de su cerramiento.
(8) Cuando hay una casa móvil, si es en el interior, se debe calcular el área de la junta de dilatación. Las juntas de dilatación entre casas que no están conectadas a habitaciones no se incluyen en el cálculo de la superficie construida.
(9) Las escaleras estructurales permanentes cubiertas se calculan con base en el área horizontal proyectada de cada piso, y las escaleras exteriores sin cubiertas se calculan con base en la mitad del área horizontal proyectada de cada piso.
(10) Componentes, complementos, columnas decorativas, muros cortina de vidrio decorativo, belenes, zapatas, escalones, toldos sin columnas, etc. No se incluyen en el área de construcción la parte que sobresale del muro de la casa, la parte de la arcada que pasa por el suelo hacia la calle, el jardín en la azotea y la piscina.
Las normas anteriores cubren básicamente todas las áreas de construcción de la casa y son la base para el cálculo de cada área.
25. Cálculo del área de construcción en una suite
Para satisfacer diversas necesidades y necesidades estructurales, el área de cada suite no es necesariamente igual, por lo que el área de cada suite debe calcularse por separado. El área de construcción interior consta de tres partes:
(1) Área disponible en la suite:
1 dormitorio, sala, comedor, pasillo, cocina, baño, falso piso. , baño, áreas de puertas del hogar como trasteros y armarios
b. Las escaleras interiores en apartamentos dúplex se incluyen en el área útil en función del área total del piso natural
<. p>c. No incluido en la estructura Las chimeneas, conductos de ventilación y pozos tubulares están incluidos en la superficie útil.(2) Área de paredes interiores:
Las paredes divisorias entre unidades residenciales de nueva construcción, entre unidades y espacios de edificios públicos y entre paredes exteriores (incluidos los frontones) son * * *pared . * * * La mitad del área proyectada horizontal de la pared está incluida en el área de la pared interior; toda el área proyectada horizontal de la pared no * * está incluida en el área del interior; pared; el espesor de la decoración de la pared interior está incluido en el área de la pared interior.
(3) Área de construcción del balcón:
1. El área de construcción del balcón cerrado diseñado originalmente se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica;
b. El área de construcción de la plataforma (balcón de planta baja) se calcula como la mitad del área proyectada horizontal del piso;
c. calculada como la mitad de su área abierta (incluyendo el área del parapeto);
d Para balcones semi-voladizos y semi-empotrados, el área de construcción de la parte seleccionada se calcula como la mitad de la horizontal proyectada. El área de la placa base y el área de construcción de la parte empotrada se calcula como la mitad del área de entrelazado.
En resumen, el área de construcción del apartamento = el área útil del apartamento + el área de la pared interior + el área de construcción del balcón.