Políticas gubernamentales preferenciales para el sector inmobiliario. Cumplo con todos los requisitos. Pero los agentes inmobiliarios preguntaron al gobierno. El gobierno requiere un agente de bienes raíces. Simplemente no puedo entenderlo. ¿Qué hacemos?
Entonces, ¿cómo ven los principales promotores inmobiliarios de la capital provincial, Zhengzhou, el problema de los precios de la vivienda y qué sugerencias tienen para estabilizar los precios de la vivienda? En los últimos días, periodistas en nombre de Beijing Taiyide han entrevistado a jefes de empresas como Juyi International, Zhengshang, Xinyuan, New Great Wall y desarrolladores extranjeros.
□Reportero Wang Du
Los precios de la vivienda están aumentando rápidamente y los promotores están preocupados.
“En mayo, los precios de la vivienda en Zhengzhou aumentaron 305 yuanes por metro cuadrado”. La noticia se extendió como la pólvora y atrajo la atención de todas las partes. El gobierno municipal de Zhengzhou concede gran importancia a esto. La Autoridad Municipal de Vivienda ha explicado las razones del aumento de precios y tomará medidas para estabilizar los precios de la vivienda en el siguiente paso.
Entonces, ¿cuál es la actitud de los promotores ante el aumento de los precios de la vivienda?
"Como profesional de bienes raíces, espero 'estabilizar' los precios de la vivienda. De hecho, espero que el mercado inmobiliario pueda desarrollarse de manera estable a largo plazo". Management Center de Juyi International Group, tiene una visión clara al respecto.
Dijo que ya en 2003, los ejecutivos de Juyi International seguían diciendo en varias ocasiones públicas: No quiero que los precios de la vivienda aumenten demasiado rápido. En 2005, el Estado comenzó a "rectificar" el sobrecalentado mercado inmobiliario y se introdujeron continuamente políticas de control macroeconómico. Algunos desarrolladores miopes, ansiosos por un éxito rápido y con escasas habilidades profesionales finalmente cayeron en este "bautismo". Por lo tanto, si los precios de la vivienda siguen aumentando a ciegas, definitivamente se introducirán políticas más estrictas, que no es lo que los promotores quieren ver.
“¡No quiero que los precios de la vivienda aumenten rápidamente!”, coincidió Song Gewei, director general de Zhengzhou New Great Wall Real Estate Development Company.
Song Gewei dijo que objetivamente hablando, con el desarrollo de la economía, el aumento de los ingresos de la gente y la mejora del sistema de seguridad social, las preocupaciones de la gente sobre el futuro están disminuyendo, junto con las expectativas sobre los precios de la vivienda. , el aumento de los precios de la vivienda en Zhengzhou es normal. Sin embargo, el rápido aumento de los precios de la vivienda ha excedido el poder adquisitivo de la gente y ha aumentado el número de compradores de pánico. Esta relación de oferta y demanda "hipócrita e irreal" promueve a su vez el aumento de los precios de la vivienda, lo que constituye un círculo vicioso. Se trata de un sobregiro del desarrollo económico y del poder de consumo.
Famosos promotores inmobiliarios nacionales también están preocupados por el rápido aumento de los precios de la vivienda.
Recientemente, el presidente de Vanke, Wang Shi, dijo en un discurso que Vanke afirma ser líder en el sector inmobiliario, pero que nunca lo será en precios. El diseño, el precio del terreno y el costo de construcción de las casas que no se pueden entregar a fin de año no han cambiado, pero los precios de la vivienda han aumentado un 20% desde principios de año. Esta es una marca de sobregiro. Cuando estalle la burbuja inmobiliaria, el mercado le castigará.
Pan Shiyi, presidente de SOHO China Co., Ltd., también escribió en su blog: Dos fenómenos aparentemente contradictorios, el rápido aumento de los precios de la vivienda y la alta tasa de desocupación, existen simultáneamente en algunas de nuestras ciudades. Este es quizás el problema más importante al que se enfrenta el mercado inmobiliario.
La burbuja estallará algún día.
Guan Shumao, vicepresidente de la Zhengzhou Commercial Real Estate Alliance, cree que la cuestión del precio de la vivienda no sólo debe verse horizontalmente, sino también verticalmente.
Señaló que en mayo la ciudad vendió 5.353 unidades de vivienda comercial, una disminución del 11,94% respecto al mes anterior. La superficie de venta de vivienda comercial fue de 5.819.000 metros cuadrados, un descenso del 16,84% respecto al mes anterior. El precio de venta promedio de viviendas comerciales fue de 3.573 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 9,33% respecto al mes anterior.
A excepción del precio de una vivienda, la superficie de ventas y el número de unidades están disminuyendo.
Guan Shumao también dijo que según las estadísticas de Zhengzhou Real Estate Network, el mayor volumen de ventas de viviendas comerciales el año pasado fue de más de 8.000 unidades/mes, con un promedio de más de 6.000 unidades/mes; De junio a mayo de este año se vendieron más de 5.000 unidades. Debido a la implementación de la política de apartamentos de 90 metros cuadrados, la superficie de ventas también está disminuyendo.
“¡Este número muestra que la casa no se vendió o no se vendió bien!”, analizó Guan Shumao.
Dijo que algunas empresas promotoras aumentaron los precios a ciegas. Por ejemplo, si algunas empresas han adquirido un terreno antes y ahora quieren desarrollarlo, calcularán el precio de la vivienda en función del precio actual del terreno. Si el precio del próximo proyecto sube, también lo hará. De hecho, no importa cuánto aumenten algunos factores naturales de crecimiento de los precios, como las tasas de interés de los préstamos bancarios y los costos laborales de un terreno, no alcanzarán los niveles actuales de precios de la vivienda.
En algunos proyectos, después de ver subir los precios de las propiedades circundantes, siguieron ciegamente, pero las ventas estaban cayendo, por lo que aparecieron burbujas.
Recientemente, Wang Shi señaló que los precios de la vivienda en China han aumentado demasiado rápido. Cuando los precios inmobiliarios son más altos que la tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes durante mucho tiempo, se produce una burbuja. China ha visto el daño que la burbuja inmobiliaria ha causado a la economía japonesa y espera evitarlo. Esta es la principal motivación para que el gobierno central adopte políticas para frenar el crecimiento excesivo de los precios inmobiliarios.
Dijo que si hay una burbuja, algún día estallará.
Se debe "garantizar" la vivienda asequible
Entonces, ¿cómo estabilizar los precios de la vivienda y permitir que la industria inmobiliaria se desarrolle saludablemente? No puedo reconocer la verdadera cara de la montaña Lushan porque estoy en la montaña Lushan. ¿Pueden los promotores dar un paso adelante y hacer sugerencias para estabilizar los precios de la vivienda?
Cuando los precios de la vivienda en Zhengzhou siguen siendo altos y algunos consumidores están llenos de expectativas sobre la vivienda, las políticas de vivienda asequible se han convertido en el centro de atención.
Xu Yiming, director general de Zhengzhou Xinhe Real Estate, sugirió que el gobierno debería aumentar sus esfuerzos en materia de vivienda asequible y vincularlo al desempeño de los gobiernos locales. Esto requiere que el estado introduzca políticas relevantes y establezca algunas. mecanismos de incentivos. Xu Yiming también dijo que las aldeas urbanas han asumido la responsabilidad de las viviendas de bajo alquiler. Ahora se han renovado un gran número de pueblos urbanos. ¿Qué deberían hacer algunos inquilinos? Los gobiernos en todos los niveles deben tomar la iniciativa de asumir la responsabilidad de la construcción de viviendas de bajo alquiler, vincularla con el desempeño político y fiscal y tributario, establecer mecanismos de incentivos y resolver la relación entre la oferta y la demanda de viviendas.
Wu Xiaofeng, subdirector general de Henan Xinyuan Real Estate Co., Ltd., también tiene la misma opinión: mejorar y estandarizar aún más el sistema de viviendas asequibles y de alquiler bajo, aumentar los esfuerzos de construcción y establecer mecanismos de incentivos correspondientes.
Bai Yu también dijo que el número de viviendas asequibles debería representar entre el 05% y el 20% del desarrollo inmobiliario residencial total durante todo el año. Se debe limitar estrictamente el número de personas que pueden comprar viviendas asequibles y se deben establecer procedimientos y mecanismos estrictos para garantizar la transparencia, la apertura y la equidad. Impedir que los ricos vivan en viviendas asequibles mientras los pobres no disfrutan de políticas preferenciales.
Satisfacer la demanda rígida y estabilizar los precios de la vivienda
“Cuando hablamos de la evolución estable de los precios de la vivienda, tenemos que ver objetivamente varias necesidades de vivienda rígidas”. Estate, cree, primero es la demanda de mejoras residenciales; segundo, la aceleración de la urbanización, la "integración Zhengzhou-Bian", la próxima "integración Zheng-Xu" y la próxima construcción del tren ligero de nueve ciudades, lo que convierte a Zhengzhou en la primera posición. Cada vez más Obviamente, habrá un auge en la compra de viviendas.
Wu Xiaofeng también cree que debido al crecimiento demográfico, la aceleración de la urbanización y la estancia de los graduados universitarios en las ciudades cada año, la demanda de vivienda es rígida. Para estabilizar los precios de la vivienda, es necesario aumentar la oferta de vivienda. La oferta de vivienda se compone de tres elementos: suelo, financiación y promotores. Entre ellos, la oferta de suelo se ha convertido en el factor más crítico que restringe la oferta del mercado inmobiliario.
John Young dijo que en términos de terreno, después de que se colocó el letrero, el costo aumentó y no había terrenos nuevos en el tercer anillo de Zhengzhou. La construcción, los costos laborales y los impuestos se han convertido en nuevos factores que impulsan los precios de la vivienda. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital con altas inversiones y altos riesgos. Si se pierde uno de los 10 proyectos, se puede romper la cadena de capital y se perderá todo.
Bai Yu también cree que el aumento de los precios de la tierra ha promovido en gran medida el aumento de los precios de la vivienda, por lo que el gobierno debería considerar cambiar el formato actual de subasta para las transacciones de tierras. Las subastas sólo harán que los precios de la tierra sean cada vez más altos, los costos de desarrollo sean cada vez más altos y los precios de las viviendas definitivamente aumentarán. Además, el gobierno debería aumentar la oferta de suelo; de lo contrario, la escasez de terreno también provocará un aumento del coste de adquisición de terrenos para los promotores.
“Los impuestos y tarifas sobre las transacciones de viviendas de segunda mano relacionados con el sustento de las personas deberían reducirse o reducirse moderadamente”, dijo Song Gewei.
Cree que para estabilizar los precios de la vivienda es necesario establecer un mercado de vivienda de segunda mano para que la vivienda, una mercancía, pueda circular en la mayor medida posible. Una vez que se establezca el mercado de la vivienda de segunda mano, se podrá poner en el mercado un gran número de casas antiguas y de segunda mano, aumentando así la oferta de viviendas en el mercado y se suprimirán hasta cierto punto los precios exorbitantes de la vivienda.
Para establecer un mercado de viviendas de segunda mano sólido, es necesario reducir en lugar de aumentar los impuestos y tasas sobre las transacciones de viviendas de segunda mano. En la actualidad, los impuestos y tasas en el proceso de transacción de viviendas de segunda mano son demasiado elevados, alcanzando el 10% del importe de la transacción, lo que no favorece la circulación de viviendas de segunda mano. Si es posible, los impuestos sobre la propiedad también deberían aumentarse adecuadamente. Por ejemplo, la primera casa no está sujeta a impuestos, pero la segunda y la tercera sí lo están. Esto ayudará a algunas familias con casas vacías a vender sus casas.
Ajusta tu mentalidad y fíjate en los precios de la vivienda.
Las razones por las que los precios de la vivienda siguen aumentando son muy complejas e incluyen la contradicción entre oferta y demanda, la apreciación del RMB, el exceso de liquidez, la falta de productos de inversión y la especulación del mercado.
“Esto requiere que el gobierno, los promotores y los consumidores ajusten su mentalidad y afronten los precios de la vivienda de forma racional”, sugirió un promotor que no quiso ser identificado.
Los "70%" y "90 metros cuadrados de unidades pequeñas y medianas" en el Documento No. 37 del Consejo de Estado, que se implementó el 1 de junio del año pasado, son para ajustar la proporción de viviendas. estructurar e incrementar la oferta y el precio de las unidades pequeñas y medianas. Con el tiempo, el control estructural evolucionó hasta convertirse en un juego para arquitectos. Una de las tareas importantes de muchas unidades de diseño arquitectónico ahora es cómo ayudar a los desarrolladores a evitar el impacto de las regulaciones sobre familias pequeñas.
“Para los desarrolladores, no sigan ciegamente la tendencia y aumenten los precios”. Aquí tengo que mencionar nuevamente a Wang Shi. Wang Shi dijo que es sólo cuestión de tiempo antes de que estalle la burbuja del mercado inmobiliario, tal vez dos o tres años, tal vez no tanto. Vanke está bien preparado para hacer frente al estallido de la burbuja del mercado inmobiliario, incluida la calidad del producto, la investigación y el desarrollo de productos, la protección del cliente y otros aspectos.
Vanke no será líder en precios de vivienda. No hay ninguna burbuja en el precio de las casas construidas por Vanke y los precios a finales de año no aumentarán significativamente en comparación con principios de año. También habrá motivos para los aumentos de precios. Además, incluso si estalla la burbuja del mercado inmobiliario, los consumidores seguirán necesitando casas, y Vanke siempre puede proporcionar casas aprobadas por los consumidores.
Niu Xiaolong, subdirector general de Henan Shunchi, también cree que los desarrolladores deberían cooperar con el llamado del gobierno y cooperar con el gobierno para implementar viviendas de bajo alquiler. Abogar por la construcción de nuevas áreas rurales, el desarrollo y construcción de viviendas asequibles y el desarrollo y construcción de mercados suburbanos. Son todas direcciones de desarrollo en las que los desarrolladores deberían centrarse. Mediante el lanzamiento de un gran número de proyectos inmobiliarios de gama media y baja, se podrán satisfacer aún más las necesidades de vivienda de la mayoría de los ciudadanos y mejorar las condiciones de vida.
Wang Shunzhong, experto en la industria, cree que los desarrolladores deben controlar los costos, garantizar la calidad, bajar los precios, pagar a la sociedad, beneficiar a la gente y crear marcas de productos y marcas corporativas que gusten a la gente.
Los consumidores también necesitan comprar casas de forma racional. Gritan que los precios de la vivienda aumentan todos los días, compran casas todos los días y tienden a "ayudar a los demás".
Liu Rong, gerente general de Zhengzhou Shenglong Real Estate, dijo que en el proceso de urbanización, existen el primer, segundo y tercer grupo de personas que ingresan a la ciudad, pero a menudo son graduados universitarios y jóvenes. Los trabajadores inmigrantes que acaban de llegar a la ciudad a menudo tienen que comparar su vivienda con la del primer grupo de personas que llegaron a la ciudad.
Como dijo Pan Shiyi, si una persona que acaba de empezar a trabajar quiere comprar una casa, sus ingresos pueden ser temporalmente muy diferentes del precio actual de la vivienda. Los ingresos salariales acumulados durante décadas sin comer ni beber pueden. Incluso no puedo comprar una casa nueva. Como resultado, todo el mundo siente mucho disgusto y decepción con la industria inmobiliaria, e incluso desesperación porque no pueden permitirse una casa.
Algunos expertos también sugieren que en la era del capital, debemos pensar en los precios inmobiliarios de una manera diferente: reconocer las limitaciones de la realidad y las limitaciones de los recursos financieros y la planificación gubernamentales, reflexionar sobre políticas para reducir ofertar y contener los precios de la vivienda, y luego calmarse. Dedicar los ingresos por tierras e invertir más en viviendas asequibles para dar a los precios inmobiliarios un ancla estable, y luego abrir y ampliar los canales de inversión, financiación y transacciones en el mercado de la vivienda comercial para hacerlos fluidos. .
Buscando adopción