Consulta de precio de alquiler de bienes raíces en Xinyi

Análisis de antecedentes de Xinyi

1. Descripción general de Xinyi:

Xinyi está ubicada en la parte norte de la llanura de Jiangsu, y la ciudad de Xinyi está ubicada. en el este La ciudad nodo central del cinturón industrial de Longhai limita con Lianyungang al este, Huaiyang al sur, Xuzhou al oeste y la provincia de Shandong al norte.

L En 1998, el Consejo de Estado aprobó la planificación urbana de tamaño mediano de Xinyi;

lEl área urbana se divide principalmente en la ciudad vieja, la zona de desarrollo, la nueva área del sur y la nueva zona del norte. y la nueva ciudad de Shudong. El término municipal tiene una superficie de 1.616 kilómetros cuadrados y tiene una población total de 10.000 habitantes, incluidos 250.000 residentes urbanos.

l En 1990, se eliminó el condado y se estableció una ciudad, con jurisdicción sobre 16 pueblos, 18 comités vecinales y 254 comités aldeanos. Xinyi está posicionada como un "centro de transporte emergente, centro de negocios y turismo en el cruce de Sulu y Sulu, y una ciudad industrial emergente en Jiangsu. Es la única" ciudad central de primer nivel de tres niveles "en el norte de Jiangsu, la". tercera ciudad más grande y la tercera industria más grande en East Longhai Line City.

2. Análisis de planificación funcional de las áreas urbanas

nLa superficie de construcción per cápita de viviendas residenciales urbanas es de 39,70 metros cuadrados y la superficie de vivienda per cápita es de 28,15 metros cuadrados. La superficie habitacional per cápita de los residentes rurales es de 29,08 metros cuadrados.

nZona central: principalmente para servicios comerciales y funciones residenciales.

Distrito Sur de N City: centrándose en funciones residenciales, administrativas, culturales y educativas, y utilizando buenas condiciones de entrada a las carreteras para desarrollar la industria logística y los mercados profesionales;

Distrito Oeste de N City : "Oeste "Con la zona de desarrollo económico como cuerpo principal, aceleraremos el ritmo de promoción de inversiones y uso intensivo de la tierra para formar el principal portador del desarrollo industrial de la ciudad de Xinyi.

Área norte de la ciudad N: el área de Daobei es el área al norte del ferrocarril Longhai. Durante el período de planificación, la atención se centrará en integrar el uso del suelo existente para sentar las bases para el desarrollo futuro.

nDistrito de Hedong: una nueva zona urbana con residencia e industria relativamente equilibrada. Se necesitarán unos 10 años para convertir el Parque Industrial Wuxi-Xinyi en un grupo de fabricación avanzada en la Línea East Longhai, un área de distribución logística en la zona fronteriza de Sulu y una zona de demostración de vida armoniosa y agradable en el norte de Jiangsu.

2. Estrategia de desarrollo urbano de Xinyi

“Centrarse en el sur, moverse moderadamente hacia el oeste, mejorar Hedong y optimizar el norte”

Distrito T Norte Daqiao Road y la intersección de Gongyuan Road consisten en International Trade City, Tiandu Garden, Shifu Garden, Yijing Yaju, Four Seasons Sunshine y el condado de Rhine. Ha comenzado a tomar forma y pronto se pondrá en uso, incluidos Shengshi Famous, Jurong International Mansion Phase II, Shangri-La, Barcelona, ​​​​Huali Family, Jinding Famous City, Golden Home, incluido Kebei Huachen Lido Garden, que iniciar la construcción en el segundo semestre de este año.

nActualmente solo hay el distrito comercial de Nanjing Road, los grandes almacenes Xinyi, la ciudad comercial de Wenzhou, la calle peatonal Liyong, el supermercado Times, el supermercado Suguo, el supermercado Hualian, etc. Todos ellos son distritos comerciales verdaderamente maduros en Xinyi, con muchas tiendas de marca reunidas aquí. Esta sección es la más popular en Xinyi.

nSin embargo, con la finalización de la Ciudad de Comercio Internacional y la puesta en uso de proyectos comerciales como Tiandu Jiayuan y Shifu Huayuan Street Store, en el futuro aparecerán nuevos mercados comunitarios comerciales y profesionales, pero aún hay más. sólo negocios auxiliares comunitarios.

nEl mercado residencial de Xinyi se puede dividir en tres áreas: la principal zona urbana madura, la nueva zona urbana emergente del sur y el prometedor distrito de Hedong.

nA juzgar por la situación de suministro existente, los principales proyectos se concentran en el área urbana principal, y las instalaciones de apoyo y el ambiente de vida en esta área también son los más maduros. Desde la perspectiva del suministro futuro, debido a la reubicación de algunos gobiernos municipales hacia el sur, el gobierno municipal puede trasladarse hacia el este en el futuro, y el Parque Industrial Yixi estará ubicado en el área al este del río Shuhe. En la actualidad, toda el área urbana de Xinyi comienza a extenderse de sur a este.

3. Análisis del mercado inmobiliario de Xinyi

En general, la ciudad de Xinyi es una ciudad pequeña y mediana de tercer nivel desde la perspectiva inmobiliaria. En la actualidad, el mercado inmobiliario en la ciudad de Xinyi funciona básicamente sin problemas y está impulsado por la demanda real correspondiente. El cuerpo principal de compras pasa del consumo grupal al consumo individual.

El mercado inmobiliario se ha vuelto más estandarizado y maduro. Después de la limpieza y rectificación, el mercado de tierras se fue estandarizando gradualmente. La gestión del desarrollo inmobiliario, la gestión de preventa y la gestión de posventa van básicamente por buen camino. El patrón de gestión extensiva y desarrollo esporádico ha cambiado. La estructura del producto se ha vuelto más razonable. Las estrategias de marca y los proyectos de alta calidad han promovido el nivel general de desarrollo inmobiliario.

Se ha mejorado la resistencia al riesgo y la competitividad en el mercado de las empresas promotoras inmobiliarias. La fortaleza general de las empresas de desarrollo fuera de la ciudad es relativamente fuerte y la competitividad de las empresas de desarrollo locales ha mejorado significativamente mediante reestructuraciones y reestructuraciones.

3.1, Análisis de segmentación del mercado inmobiliario de Xinyi

La apertura de Modern Mall en 2001 marcó el comienzo de la comercialización de los productos residenciales de Xinyi.

El mercado residencial de Xinyi se puede dividir en tres áreas: la principal zona urbana madura, la nueva zona urbana emergente en el sur de la ciudad y el prometedor distrito de Hedong.

A juzgar por la situación de suministro existente, los principales proyectos se concentran en el área urbana principal, y las instalaciones de apoyo y el ambiente de vida en esta área también son los más maduros. Desde la perspectiva del suministro futuro, debido a la reubicación de algunos gobiernos municipales hacia el sur, el gobierno municipal puede trasladarse hacia el este en el futuro, y el Parque Industrial Yixi estará ubicado en el área al este del río Shuhe. En la actualidad, toda el área urbana de Xinyi comienza a extenderse de sur a este.

Desde la perspectiva de los clientes, con el rápido proceso de urbanización, los consumidores de las ciudades y pueblos circundantes de la ciudad de Xinyi siguen siendo los principales clientes, y también hay clientes que están mejorando sus vidas en las áreas urbanas.

3.2. Historia del desarrollo del mercado inmobiliario de Xinyi

3.2.1, etapa de desarrollo inmobiliario de Xinyi

El primer proyecto de vivienda comercial representativo en Xinyi es el centro comercial Modern. centro comercial, su precio de venta en 2001 fue de unos 800 yuanes por metro cuadrado.

De 2003 a 2005, los precios de la vivienda en Xinyi han aumentado constantemente. Desde 2006, el mercado residencial de Xinyi ha comenzado un período de rápido desarrollo que duró casi un año y medio. En esta etapa, la demanda local de vivienda era relativamente fuerte y los inversores de los pueblos circundantes y otros condados y ciudades también promovieron fuertemente el aumento de los precios de la vivienda. En 2006, el precio de venta unitario se acercaba a los 2.000 yuanes por metro cuadrado. Desde el segundo semestre de 2007, el mercado inmobiliario ha entrado en un período de ajuste. En vista del rápido crecimiento de los precios de la vivienda en el año y medio anterior, algunos compradores de viviendas comenzaron a entrar en un período de espera y el crecimiento de los precios de la vivienda también entró en una etapa relativamente plana, pero comenzó a aumentar en todos los ámbitos en el segundo semestre de 2008 y 2009.

Debido al inicio tardío de Xinyi, experimentó un crecimiento explosivo en 2006 y 2007, así como un aumento general a nivel nacional en 2009. La tasa de crecimiento compuesto de los precios de la vivienda en los últimos cuatro años ha llegado al 50 %. En la actualidad, el precio medio de venta de bienes inmuebles en la principal zona urbana ha superado los 4.300 yuanes/metro cuadrado, y el precio unitario más alto del proyecto supera los 5.800 yuanes/metro cuadrado.

3.2.2. La trayectoria física del desarrollo inmobiliario de Xinyi.

Los proyectos residenciales se distribuyen a lo largo de Zhongwu Road, eje principal de la ciudad, desde Xinhua Road al oeste y Linshu Road al este. Comenzando desde la estación de tren en el norte, se extiende gradualmente hacia el sur hasta llegar a la zona de oficinas administrativas en el sur; Resulta que la nueva sede del Gobierno de Xinyi fue elegida en el sur de la ciudad. Tras el cambio del equipo directivo municipal, se trasladó a Hedong.

Juicio de la trayectoria urbana de la industria inmobiliaria;

En el futuro, el aumento de precios de los proyectos residenciales ordinarios se producirá en el punto más alto en el distrito comercial central o a lo largo de la cinturón paisajístico ribereño, y los precios circundantes caerán gradualmente en el distrito administrativo central y habrá puntos altos locales a ambos lados del río Shu (el único lugar en Xinyi donde se producirán proyectos de alta gama).

El estatus del centro comercial no se verá afectado en cuatro años, y otros subcentros comerciales solo se crearán al este de Shuhe (la obstrucción del río permitirá al distrito de Hedong crear su propio centro comercial regional). centro en el futuro).

3.2.3. Análisis de la dirección de desarrollo planificada por el gobierno

En 2003, la población urbana permanente era de 654,38+049.600 habitantes, y ahora ha llegado a 250.000 en cinco años; la población urbana se expandirá a 654,38+ millones. El objetivo del gobierno es lograr una urbanización del 50% y una población urbana de 500.000 habitantes para 2065.438+00. Sin embargo, en la actualidad parece que cada vez más gente se limita a leer lemas o lanzar satélites.

La demolición del área central de la ciudad ha entrado en la etapa final. La demolición original básicamente ha terminado, con pocas acciones nuevas, y la transformación futura de la ciudad central no está clara;

Según la población familiar promedio de 3,1, el 20% de los hogares habrá demanda de mejora de viviendas debido a la demolición dentro de 4 años. Sin embargo, después de que la demanda cambie en 4 años, habrá una demanda de viviendas de 2 millones de metros cuadrados; El gobierno básicamente ha arreglado viviendas para esta parte.

La urbanización requerirá 250.000 personas más en las zonas urbanas en los próximos dos años. Según los cálculos anteriores, la demanda regional rígida anual liberada linealmente alcanza los 5 millones de metros cuadrados, que básicamente pueden ser absorbidos por los proyectos inmobiliarios iniciados en Xinyi. Si hay una gran oferta de tierra, habrá presión en el futuro.

Juicio: Según el análisis de oferta actual, el mercado regional estará básicamente saturado por completo en los próximos cuatro años.

3.2.4. Análisis de previsión de oferta futura del mercado

Según la previsión de oferta futura del mercado residencial de Xinyi, la oferta aumentará año tras año en los próximos años. Al alcanzar su punto máximo en 2011, la razón principal es que la tierra vendida en 2008 aumentará en comparación con años anteriores y la oferta de tierra se desacelerará ligeramente en el futuro. Según el ciclo de construcción local de 2 a 3 años, habrá un pico de finalización residencial en 2011. Después de 2011, la oferta comenzará a disminuir y se espera que vuelva a una situación relativamente estable.

Debido a la intensidad y el impacto de este macrocontrol, los mercados inmobiliarios de todo el país se han enfriado rápidamente, y el mercado residencial de Xinyi no es una excepción. Se prevé que esta ronda de macrocontrol hará que el mercado inmobiliario entre en un ciclo de ajuste, y se espera que el mercado se mantenga relativamente plano y estable en los próximos dos o tres años. Después de esto, esperamos que el mercado inmobiliario se vuelva más transparente y estandarizado, y que todo el mercado inmobiliario avance hacia una etapa de desarrollo más saludable y sostenible.

Comentarios generales:

l Las áreas sur y este de Xinyi han entrado en una etapa de rápida construcción y desarrollo; la demanda de demolición provocada por la mejora urbana estimulará el mercado de gama baja; ; conducirá a la pérdida de clientes locales de productos en placa. La enorme diferencia entre los grupos afecta el aumento de precios de los productos de gama media a alta y la influencia de las placas;

l La demanda rígida es fuerte y los fundamentos no cambiarán en unos pocos años; el macrocontrol en 2008 condujo a una situación de oferta y demanda de esperar y ver en 2008. Debido al retraso del proyecto, la rígida demanda acumulada se liberó en 2009. Ésta es la verdadera razón por la que la oferta y las ventas del mercado experimentaron un auge en 2009. Sin embargo, a medida que aumente el progreso de la construcción, aumente la oferta de suelo y se ajusten las políticas, el mercado experimentará un exceso de oferta parcial después de 2011.

l El juicio sobre las tendencias inmobiliarias se encuentra en la etapa de inicio rápido; hacia el este puede estar la dirección general de residencia y a lo largo del río Shuhe está la dirección de proyectos boutique. El comercio seguirá centrado en el actual distrito comercial central y también será la fuente de energía que sustenta la vida urbana. Sólo creciendo cada vez más promoverá la expansión de las ciudades circundantes (la fuerza impulsora de la expansión de las ciudades pequeñas y medianas es la mejora de los distritos comerciales centrales)

El principal grupo de consumidores son los residentes de pueblos rurales circundantes.

El objetivo principal de ir a la ciudad es educar a los niños y casarse. Para ellos, el precio también es una consideración importante y existe una fuerte demanda de productos de bajo precio.

L y los residentes de la ciudad de Xinyi, debido a los altos precios de la vivienda, también hay muchos consumidores que tienen dinero y esperan.