La historia de desarrollo y origen de la agencia inmobiliaria~sea más detallada~lo mejor es escribir claramente de dónde viene~Muchas gracias~
? En agosto de 2007, E-House China cotizó con éxito en la Bolsa de Valores de Nueva York, que es un mercado de capitales mejor que el Nasdaq. Este incidente tiene un cierto significado simbólico, lo que significa que el desarrollo de la industria y la competencia en el mercado de la industria de agencias inmobiliarias de China han alcanzado un nuevo nivel. A diferencia de los países desarrollados de Europa y Estados Unidos, en la industria inmobiliaria de China, los agentes e intermediarios son muy poderosos e importantes para el desarrollo de la industria. Además, esta industria también ha apoyado a un grupo de personas y ha proporcionado una gran cantidad de puestos de trabajo, incluidos autores que solían ser agentes directamente. Hace dos años, después de que Hefu Huihuang y Fuyang cotizaran en Hong Kong, no hubo mucha agitación. En ese momento, Sunchi Real Estate Network recibió inyecciones de capital de fondos extranjeros, pero no logró promover sus objetivos de expansión. ? ¿A dónde va esta industria a partir de aquí?
? La evolución de los agentes e intermediarios inmobiliarios
En lo que respecta al sistema bancario, el actual endurecimiento de los préstamos personales está completamente justificado. Sin embargo, aquí viene el problema. Ante los altos precios de la vivienda, ésta ya es inasequible para la gente común, especialmente para las familias con ingresos medios bajos. ¿Aumentar el índice de pago inicial de un préstamo personal no es “un insulto al daño”? Aunque la política actual estipula temporalmente que sólo se endurecen los préstamos para segundas viviendas, los préstamos para primeras viviendas inevitablemente se endurecerán a medida que se endurezcan los préstamos generales para vivienda, especialmente a medida que los riesgos en el mercado inmobiliario aumenten aún más y los bancos estén aún menos dispuestos a prestar. Quizás se pueda decir que las personas que no pueden permitirse una casa deberían alquilarla, y el gobierno también debería acelerar la construcción de un sistema de seguridad habitacional. ?
En esta situación, no es realista depender únicamente de los bancos comerciales. Los cuatro principales bancos estatales y varios bancos por acciones se han hecho públicos y tienen la responsabilidad ineludible de generar ganancias para los accionistas. Y los bancos comerciales son los que más temen que se produzcan préstamos inmobiliarios incobrables entre los grupos de ingresos bajos y medios. Debido a que la mayoría de estas familias solo tienen una casa, incluso si la hipoteca no se cumple, será difícil para el banco deshacerse de la hipoteca por la fuerza. El sistema de fondos de previsión no tiene remedio. El sistema de fondos de previsión de mi país se adhiere al principio de "pagar más, pedir prestado más". Los beneficios para los grupos de ingresos bajos y medios son mucho menores que los de los grupos de ingresos altos, y el porcentaje de pago inicial es el mismo que el de los grupos de ingresos altos. bancos comerciales. Sólo el gobierno puede eliminarlo.
(1) ¿Periodo de brotación temprana (1988-1995)?
El nacimiento de Shenzhen International Real Estate Consulting Co., Ltd., la primera agencia profesional de consultoría inmobiliaria de China en 1988, marcó un nuevo comienzo para la industria de agencias inmobiliarias de China. Sin embargo, en los años siguientes, como la reforma de todo el sistema de vivienda no se lanzó por completo, el nivel de comercialización de toda la industria inmobiliaria de China, incluida la industria de agencias inmobiliarias, fue muy bajo. Hasta el discurso del camarada Deng Xiaoping durante su gira por el sur en 1992, con el establecimiento del sistema económico de mercado socialista, el mercado inmobiliario se desarrolló rápidamente, se levantaron las restricciones a las actividades de intermediación inmobiliaria y la industria de intermediación inmobiliaria comenzó a iniciarse y desarrollarse plenamente. . ?
Durante este período, la industria de agencias inmobiliarias en ciudades de primer nivel como Shenzhen, Beijing y Guangzhou también se desarrolló gradualmente. En 1992, había 12 empresas de corretaje de bienes raíces en Shanghai, cifra que aumentó a 138 en 1993. En 1994, se promulgó el "Reglamento provisional sobre la gestión de corredores de bienes raíces en Shanghai". Del 65438 al 0993, Shenzhen aprobó el establecimiento de casi 70 agencias de servicios de intermediación inmobiliaria. Agentes como Dalixing y Jiudingxuan de Hong Kong y Taiwán comenzaron a establecerse en Beijing, lo que condujo al establecimiento de empresas de agentes locales. ?
(2) ¿Etapa de crecimiento inicial (1996-1999)?
Después de la promulgación e implementación del "Reglamento de Gestión de Servicios de Intermediación Inmobiliaria Urbana" en 1996, el estatus de la industria de intermediación inmobiliaria ha sido gradualmente reconocido por la sociedad. En algunas ciudades comenzaron a establecerse asociaciones de corredores de bienes raíces. Por ejemplo, en 1996 se creó la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Shanghai, lo que marcó una nueva etapa en el desarrollo de la industria de servicios de intermediación. Al mismo tiempo, con el avance de la reforma del sistema de vivienda, especialmente la promulgación del "Documento No. 23" en 1998, el cese de la asignación de viviendas sociales ha promovido un gran número de viviendas existentes en los canales de circulación y, por otro lado, ha amplificó el volumen de transacciones de vivienda incremental. Esto ha llevado al rápido desarrollo de la industria intermediaria. ?
Especialmente durante este período, Shanghai inició la vinculación entre los mercados secundario y terciario, ampliando las transacciones de viviendas existentes desde viviendas privadas a viviendas públicas posventa, viviendas secundarias nuevas, así como diversas transacciones como compra de viviendas, alquiler e intercambio de casas. El número de empresas de corretaje de bienes raíces aumentó rápidamente de 1.114 en 1996 a 1999. La famosa Shanghai Housing Reemplazo Co., Ltd. se estableció durante este período (1997).
Pero para la industria de las agencias inmobiliarias, esta es una etapa de depresión y luego de recuperación.
65438-0994 "Aviso del Consejo de Estado sobre la continuación del fortalecimiento del macrocontrol de la inversión inmobiliaria" ha enfriado el auge inmobiliario en Hainan, Beihai y otros lugares, y el mercado inmobiliario en grandes ciudades como Shenzhen, Shanghai y Beijing inevitablemente se verá afectada. A medida que el entusiasmo de los extranjeros por comprar bienes inmuebles en el continente cayó drásticamente, el mercado inmobiliario de exportación quedó casi destruido y la industria inmobiliaria nacional tocó fondo en 1997. En el proceso, muchas instituciones extranjeras comenzaron a retirarse. Ante el lento mercado inmobiliario, los agentes locales comenzaron a explorar la dirección de desarrollo del modelo de agencia. Por un lado, hay problemas de comercialización debido a la acumulación de inmuebles y hay una necesidad urgente de resolver el problema del reposicionamiento; por otro lado, la formación de un mercado de compradores ha hecho que las ventas de nuevos proyectos sean lentas, pero no así; ha brindado a las empresas de agencias inmobiliarias locales oportunidades y espacio para afianzarse y desarrollarse. ?
(3) ¿Etapa de desarrollo rápido (2000 a la actualidad)?
Del 65438 al 0998 se inició la reforma del sistema habitacional de manera integral. En el año 2000, los efectos completos comenzaron a sentirse. El proceso de comercialización de la industria inmobiliaria de China avanza rápidamente y el concepto de consumo de vivienda comercial se ha formado plenamente. La industria de agencias inmobiliarias y la industria intermediaria comenzaron a entrar en un período de rápido desarrollo simultáneamente, especialmente a partir de 2003. ?
En este proceso, el número de empresas de agencias inmobiliarias se ha ampliado rápidamente. Por ejemplo, a finales de 2003, había no menos de 180 empresas de agencias inmobiliarias en Shenzhen y al menos 9.000 personas trabajaban como agencia de ventas. Por ejemplo, a finales de 2004 había alrededor de 2.000 empresas de corretaje inmobiliario en Beijing; por ejemplo, a finales de 2006, había 8.625 intermediarios inmobiliarios en Shanghai, incluidas 4.411 sucursales. Los datos nacionales muestran que a finales de 2005, había casi 20.000 agentes inmobiliarios registrados en todo el país y cientos de miles de agentes inmobiliarios a tiempo completo y parcial dedicados a servicios de intermediación y agencia inmobiliaria.
Desde la perspectiva de la industria de las agencias, desde las ventas de un solo agente hasta la planificación general y los proyectos de servicios extendidos, el modelo de negocio continúa desarrollándose y mejorando, y la construcción de marca comienza a recibir atención. Además, las marcas de agencias locales están aumentando con fuerza, mientras que las marcas de agencias de Hong Kong y Taiwán están en relativo declive. En medio de una competencia de mercado cada vez más feroz, un grupo de empresas ventajosas ocupan una parte importante del mercado nacional, como Jian Sales, Shilian Real Estate, Ye Wei Consulting, Hefu Brilliance, Ceyuan, etc.
Desde la perspectiva de la industria intermediaria, si bien el número de empresas ha aumentado considerablemente, la tendencia de la marca es muy obvia. Se destacan varias empresas ventajosas con diseño nacional, como Zhongyuan, 21st Century. Zhongda Henderson, Yiju Chen Xin, Shunchi Real Estate, etc. A diferencia de la industria intermediaria, las marcas extranjeras son ligeramente inferiores en la industria intermediaria. Otras empresas locales como E-House Chen Xin y Sunchi Real Estate han introducido capital extranjero. Además, el número y la proporción de desarrollo de las empresas intermediarias son más susceptibles al impacto del macrocontrol. Por ejemplo, el número de intermediarios en Shanghai cayó de más de 10.000 en 2004 a varios miles en 2006.
¿Cuál es el modelo de desarrollo de agencia e intermediación inmobiliaria?
Desde la perspectiva del modelo de negocio, la industria de servicios de intermediación inmobiliaria de mi país, especialmente los agentes, tiene etapas obvias. En las primeras etapas del desarrollo de la industria, las instituciones con financiación extranjera, especialmente las estructuras de agencias de bienes raíces en Hong Kong y Taiwán, aprovecharon las ventajas del mercado y aportaron conceptos y métodos operativos avanzados, que inspiraron la industria local de corretaje de bienes raíces de China. Con el crecimiento de las empresas locales de corretaje de bienes raíces, el modelo continental se ha establecido gradualmente, es decir, las empresas continentales absorben la experiencia comercial de Taiwán y Hong Kong y exploran sus propios modelos comerciales.
A juzgar por la historia de desarrollo de la industria de corretaje de bienes raíces de China, la industria de intermediación de bienes raíces en particular ha estado respondiendo constantemente a los cambios en su propio modelo de negocios (modelo de servicio y modelo operativo): desde la “suscripción inicial ” de un modelo de naturaleza mayorista y minorista, un modelo de "exposición y ventas" similar a los grandes almacenes, hasta un modelo de "ventas conjuntas" que gana puntos en función del desempeño de las ventas, o un modelo de marketing y promoción que solo se encarga de la publicidad y la planificación. , a la ahora popular planificación de caso completo y agencia completa. ?