Procesos de negocio, requisitos de aprobación y métodos de tratamiento contable para el desarrollo inmobiliario
Afectadas por las características de los productos inmobiliarios y las políticas regulatorias, en comparación con otras empresas, las empresas de desarrollo inmobiliario tienen ciclos de desarrollo largos y grandes inversiones iniciales. , y sistemas de preventa, desarrollo cooperativo conjunto y otras características, que también determinan la particularidad de las empresas inmobiliarias en el desempeño contable y financiero. El siguiente es el proceso comercial, los requisitos de aprobación y los métodos de procesamiento contable del desarrollo inmobiliario que les traigo. Bienvenido a leer.
1. Descripción general
La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y se ve muy afectada por las políticas durante su operación. El desarrollo y las ventas de bienes raíces nacionales están sujetos a estrictas restricciones de aprobación regulatorias en las etapas inicial, intermedia y tardía. Por lo tanto, en comparación con otras empresas, las empresas inmobiliarias operan de manera diferente y presentan características diferentes, como largos ciclos de desarrollo de proyectos, grandes inversiones iniciales, sistemas de preventa y desarrollo cooperativo común. Estas características operativas también determinan la particularidad del desempeño contable y financiero de las empresas inmobiliarias. El equipo de investigación de la industria inmobiliaria de China Chengxin lanzó una serie de temas especiales sobre análisis financiero inmobiliario. Al analizar las características operativas, aclara las características financieras y los problemas existentes de las empresas de desarrollo inmobiliario desde el desarrollo hasta las ventas, y proporciona referencia y orientación para las empresas. Análisis crediticio de empresas inmobiliarias.
La pregunta * * * se divide en cuatro partes. La primera parte presenta el proceso general de desarrollo de proyectos inmobiliarios y los métodos contables involucrados. La particularidad del proceso determina las características operativas y financieras de las empresas desarrolladoras de bienes raíces; el Capítulo 2, con base en el proceso de desarrollo, analiza principalmente las características y riesgos de los principales temas en los informes financieros de las empresas inmobiliarias, tales como la composición y composición de inventarios, cuentas anticipadas, etc. La escala es obviamente diferente a la de otras industrias. ¿El Capítulo 3 estudia principalmente un modelo especial derivado del lado financiero? ¿Liquidar la deuda real? , revelando los riesgos ocultos en el balance de las empresas inmobiliarias en el Capítulo 4, analizamos los indicadores financieros de las empresas inmobiliarias en función de las características operativas y financieras antes mencionadas, explicamos sus características en términos de rentabilidad y capacidad de facturación, y revelar sus riesgos del servicio de la deuda.
2. Proceso de desarrollo de empresas inmobiliarias
(1) Etapa de adquisición del suelo
1. Método de adquisición del suelo
Derechos de uso del suelo. son el desarrollo inmobiliario El recurso de producción más importante de una empresa es la condición principal para el desarrollo inmobiliario. En la actualidad, las formas de obtener derechos de uso de la tierra se pueden dividir en tres categorías: ¿a través de? ¿Licitación y subasta? La transferencia de tierras es la forma más importante para que las empresas inmobiliarias adquieran tierras. El acuerdo de transferencia se aplica a empresas de bienestar público, organizaciones sociales sin fines de lucro, instituciones públicas y algunas tierras especiales. Además, las fusiones y reorganizaciones se han convertido en los últimos años en una forma cada vez más común para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos. La ventaja de la fusión y reorganización es que puede evitar la competencia causada por la compra pública directa de terrenos y ahorrar diversos impuestos y tasas necesarios para transferir directamente el terreno. ? ¿Licitación y subasta? Las diferencias específicas son las siguientes:
2. Proceso de adquisición de terrenos
El proceso general para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos a través de la transferencia de terrenos del gobierno se muestra en la Figura 2:
(1) 1. Preparación de la subasta de terrenos: incluida la investigación y el juicio de valor, la determinación del posicionamiento y los planes del proyecto, etc.
②¿Participar después de pagar el depósito? ¿Licitación y subasta? Competir por el terreno;
(3) Después de una oferta exitosa, pagar tarifas de transferencia de terreno, impuestos sobre escrituras, tarifas de transacción, etc. y firme el "Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal"
④ Solicite al departamento de planificación la "Licencia de planificación de tierras para construcción" con el contrato de transferencia de tierras, el mapa de líneas rojas y los documentos de aprobación del proyecto. ;
⑤ Después de completar los procedimientos de planificación, la empresa prepara el permiso de planificación, el contrato de transferencia de tierras, la tarifa de transferencia de tierras, el certificado de pago de impuestos y otros materiales, solicita el certificado de uso de tierras de propiedad estatal y completa el confirmación de propiedad.
En cuanto al depósito de licitación, generalmente la tarifa de transferencia de tierras no es inferior al 20% del monto en cuestión. Sin embargo, muchas políticas regulatorias actuales han aumentado el índice de depósito (como en Wuhan y Nanchang al 60%). , acortando la tasa de transferencia de tierras. El plazo de pago de las tasas de transferencia plantea requisitos más altos sobre la solidez financiera de las empresas. Para obtener más información, consulte el informe especial "¿Mecanismo de oferta de tierras y análisis de la situación actual?"
3. Contabilidad durante la etapa de adquisición de tierras
Según las normas contables, los derechos de uso de la tierra obtenidos por una empresa generalmente deben reconocerse como activos intangibles, pero cambiando el propósito del uso de la tierra. derechos de uso se divide específicamente en:
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(1) El terreno se utiliza para construir casas y edificios para ventas externas: el valor en libros de los derechos de uso de suelo relevantes se trata como inventario y se incluye en el Costo de las casas y edificios construidos. El tratamiento contable específico es el siguiente:
(2) Terreno utilizado para obtener renta o plusvalía: debe convertirse en bienes raíces de inversión. ¿Está incluido directamente en el costo de adquirir derechos de uso de la tierra? ¿Activos intangibles? Cuenta, y el valor en libros de los derechos de uso de la tierra no se combina con el costo de los edificios en el terreno, pero aún se registra como un activo intangible. ¿Los derechos de uso del suelo y las edificaciones sobre rasante se amortizan y deprecian por separado, incluido el impuesto de escritura pagado? ¿Activos intangibles? Cuenta, el tratamiento contable específico es el siguiente:
4. Tratamiento fiscal durante la etapa de adquisición de terrenos
Los impuestos involucrados en la etapa de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias incluyen principalmente el impuesto de escrituración y impuesto de timbre.
La tasa del impuesto sobre la escritura la determina el gobierno local en función de las condiciones reales locales (3-5%). Cuando los contribuyentes firman contratos de transferencia de propiedad de terrenos o viviendas, deben declarar impuestos dentro de los 10 días y pagarlos dentro del plazo aprobado por la autoridad de recaudación del impuesto sobre escrituras. ¿Generalmente no se pasa el impuesto sobre la escritura? ¿Impuestos a pagar? Las cuentas contables se incluyen en diferentes cuentas contables según el propósito de los derechos de uso del suelo.
¿Se incluyen los impuestos de escrituración que pagan las empresas inmobiliarias por los derechos de uso de suelo adquiridos para el desarrollo inmobiliario? ¿Cuenta de costos de desarrollo? ¿Incluidos los impuestos sobre la escritura pagados sobre los derechos de uso de la tierra adquiridos para fines de uso propio, como la construcción de edificios de oficinas? ¿Activos intangibles? tema.
El impuesto de timbre se produce cuando se firma el contrato de transferencia de terreno y el monto del impuesto es 0,5? Los desarrolladores que construyen viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en proyectos de viviendas comerciales pueden estar exentos del impuesto de timbre según la proporción del área de construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.
(2) Etapa de promoción y construcción
1. Proceso de promoción y construcción inmobiliaria
El proceso de promoción y construcción inmobiliaria se puede dividir en cuatro etapas: etapa de planificación y diseño del proyecto, etapa de preparación del proyecto, etapa de construcción del proyecto y etapa de aceptación de finalización del proyecto.
Las empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden llevar a cabo el desarrollo y la construcción de proyectos después de obtener una licencia de planificación de proyectos de construcción y una licencia de construcción de proyectos de construcción. En primer lugar, antes de que una empresa obtenga una licencia de planificación de proyecto de construcción y una licencia de construcción de proyecto de construcción, debe llevar a cabo una planificación y diseño detallados del proyecto, y debe comunicarse y negociar con los departamentos gubernamentales pertinentes donde se ubica el proyecto (generalmente toma la mitad de un año a un año después, solicitar una licencia de planificación de proyecto de construcción basada en el informe de solicitud y la aprobación de la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo, el permiso de planificación del uso del suelo, el certificado de terreno, el esquema de planificación aprobado y los planos de diseño arquitectónico; contratista y firmar un contrato de construcción basado en el certificado de terreno, el permiso de planificación, la licitación determina el equipo de construcción, la certificación de revisión del plano de construcción, los procedimientos de supervisión de calidad y seguridad, etc. , solicitar la "Licencia de Construcción del Proyecto de Construcción" al ingresar a la etapa de construcción del proyecto, la tarea principal del desarrollador en esta etapa es controlar los costos, pagar los pagos por avance del proyecto y garantizar que el proyecto se implemente según lo programado. El proceso general de construcción de la unidad de construcción es el siguiente:
La aceptación de finalización del proyecto incluye principalmente dos etapas. En primer lugar, una vez finalizado el proyecto, la empresa de desarrollo inmobiliario, el estudio, el diseño, la construcción, la supervisión del proyecto y otras unidades llevarán a cabo la aceptación, liquidación y presentación de documentos; en segundo lugar, el registro inicial de los derechos de propiedad, ¿qué deben presentar los solicitantes de viviendas nuevas? ¿Cuatro certificados (licencia de planificación de terrenos de construcción, certificado de uso de terrenos de propiedad estatal, licencia de planificación de proyectos de construcción, licencia de construcción de proyectos de construcción)? Y solicitar a la autoridad de registro el registro inicial de propiedad de la vivienda dentro de los tres meses posteriores a la finalización de la vivienda. Para los compradores de vivienda, los desarrolladores pueden solicitar un certificado de propiedad de la vivienda para cada comprador después de completar el registro inicial de derechos de propiedad.
2. La etapa de contabilidad de desarrollo y construcción
Los contratos de construcción e instalación firmados por empresas promotoras y constructoras generalmente adoptan tres métodos de contratación: contratación de obra y materiales, contratación de obra pero. no materiales (A) Materiales suministrados por el contratista), materiales controlados por el contratista (materiales controlados por A).
Bajo el modelo de contratación de obra por materiales, los precios de liquidación de los proyectos de construcción e instalación son básicamente los mismos, y el tratamiento contable de las empresas promotoras inmobiliarias es relativamente sencillo ya que las inmobiliarias tienen un mayor. En la relación de cooperación con las empresas constructoras, es fácil utilizar pagos por adelantado con moderación. Una vez finalizado el proyecto de desarrollo, la empresa inmobiliaria liquidará el pago del proyecto de acuerdo con el saldo del depósito de calidad estipulado en el contrato después de deducir el precio del proyecto, y cobrará el monto total de la factura de construcción e instalación emitida por la empresa constructora. . Dado que la parte constructora compra materiales, el monto de la factura del precio del proyecto incluye el precio del material, y la empresa de desarrollo inmobiliario puede confirmar el costo con base en la factura emitida por la parte constructora. El tratamiento contable específico es el siguiente:
Bajo la modalidad de contratación sin materiales contratados (materiales suministrados por A), los proyectos de construcción con materiales suministrados por A se refieren a proyectos en los que la empresa inmobiliaria aporta las materias primas y el La unidad de construcción solo brinda servicios de construcción. En términos generales, los materiales representan entre el 30% y el 40% del costo de construcción de una vivienda comercial. El tratamiento contable específico es el siguiente:
3. Tratamiento fiscal durante la etapa de desarrollo y construcción
Generalmente, los tipos gravables durante la etapa de desarrollo y construcción incluyen principalmente el impuesto sobre el uso del suelo urbano y impuesto de timbre.
El gobierno local calcula la tasa del impuesto sobre el uso del suelo urbano en función del tamaño de la población local y las condiciones económicas, en función de la superficie real ocupada por el contribuyente y en función del monto del impuesto prescrito (0,6~ 30 yuanes/metro cuadrado/año) colección. ¿aprobar? ¿Licitación y subasta? Para los terrenos edificables adquiridos mediante modalidades, los contribuyentes pagarán el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente al plazo de entrega estipulado en el contrato; si el contrato no estipula un plazo de entrega, el pago se realizará a partir del mes siguiente a la firma del contrato; , y la empresa deberá pagarlo en el proceso contable. El impuesto sobre el uso del suelo está incluido en los gastos de gestión. Además, los promotores que construyan viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en proyectos de viviendas comerciales pueden estar exentos del impuesto sobre el uso del suelo urbano en función de la proporción del área de construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.
En la etapa de desarrollo y construcción, las empresas inmobiliarias involucradas en diversas construcciones y firma de contratos deben pagar el impuesto de timbre de acuerdo con la normativa.
(3) Etapa de venta (preventa)
1. Condiciones de venta (preventa)
Según la “Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana” , preventa de viviendas comerciales Se deben cumplir las siguientes condiciones:
Sin embargo, en el actual mercado inmobiliario sobrecalentado, muchos lugares han aumentado las condiciones de preventa en las políticas regulatorias emitidas, como se muestra en la Tabla 3. :
Recientemente, Xiamen, Guangzhou, Xi y otros lugares exigen que las casas existentes se vendan después de que la tasa de prima de la tierra alcance un cierto nivel.
Según el artículo 7 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales", las casas existentes generalmente deben cumplir las siguientes condiciones:
2 Proceso de venta (preventa)
Los principales procedimientos para la preventa de casas comerciales por parte de empresas inmobiliarias son los siguientes:
Después de obtener la licencia de preventa, se puede fijar la fecha de apertura para las ventas externas, firmar un contrato de suscripción de vivienda con los interesados. clientes, sirve como garantía para que el suscriptor firme un contrato de preventa de vivienda comercial y paga al desarrollador. Se requiere una cierta cantidad de depósito, y luego se firma formalmente un contrato de preventa de vivienda comercial de acuerdo con el acuerdo de suscripción. Una vez firmado el contrato, debe presentarse ante el departamento de administración de vivienda local dentro del tiempo especificado. El contrato entrará en vigor después de su presentación y registro. Una vez firmado el contrato, el comprador deberá pagar el precio de la vivienda y el impuesto de escrituración según el plazo de pago estipulado en el contrato. Además, la compraventa de casas existentes no debe firmar un contrato de preventa, sino un “Contrato de Compraventa de Casa Comercial”.
3. Contabilización de la etapa de preventa
La etapa de venta de bienes raíces (preventa) es una etapa importante para que las empresas de desarrollo inmobiliario obtengan ganancias y realicen la recuperación de capital. que involucra principalmente depósitos, pagos iniciales, cálculo del depósito hipotecario y pago de preventa de la vivienda.
El depósito se cobra antes de la firma del contrato de suscripción de vivienda comercial y eventualmente se devuelve al cliente o se convierte en el precio de compra. Sólo después de que una empresa de bienes raíces obtenga una licencia de preventa puede firmar un acuerdo de suscripción de vivienda comercial con sus clientes. Por lo tanto, el depósito se cobra antes de la preventa y la vinculación es muy baja. El comprador de la vivienda puede retirar el dinero en cualquier momento. Por lo tanto, en contabilidad no se debe tratar como cobros anticipados, sino como cuentas por pagar de la empresa, de la siguiente manera:
El depósito es el monto cobrado antes de la firma de la compraventa de vivienda comercial (preventa) contrato. Luego se convierte en el precio de compra. Si el cliente no firma un contrato de compra de vivienda dentro del plazo estipulado en el acuerdo, la empresa inmobiliaria generalmente no reembolsará el depósito pagado. Debido a que el depósito se cobra después de que la empresa obtiene una licencia de preventa y firma un acuerdo de suscripción de vivienda comercial con el cliente, es esencialmente parte del precio de venta. Por lo que el depósito debe considerarse como el pago de la casa. ¿Anticipo? Contablemente, el procesamiento específico es el siguiente:
El depósito hipotecario es la cantidad de dinero que el banco cobra al promotor según una determinada proporción del monto total del préstamo durante el proceso del préstamo hipotecario, y asume solidaria y responsabilidad solidaria por el préstamo hipotecario. El banco no devolverá el depósito hipotecario al promotor hasta que se tramite el certificado inmobiliario y se complete el registro de la hipoteca. Durante este período, si el prestatario no paga el principal y los intereses a tiempo según lo estipulado en el contrato, el promotor lo reembolsará en su nombre y el banco tiene derecho a deducir directamente los importes correspondientes de la cuenta de depósito de la hipoteca. El método contable es el siguiente:
4. "Contabilidad de los ingresos reconocidos de casas en preventa"
Los precios de las viviendas en preventa se refieren al precio de venta de viviendas comerciales (real Las ventas precio recibido, el precio de la vivienda transferido de los fondos del proyecto y el precio de la vivienda transferido de otras casas debido al cambio de casa) tienen la naturaleza de pago por adelantado. ¿Anticipo? El tema ha sido considerado.
Para empresas inmobiliarias, si la venta de vivienda comercial cumple con las siguientes condiciones, se deberá confirmar:
(1) El proyecto ha sido completado, ha sido inspeccionado y aceptado, y cumple con las condiciones de entrega estipuladas en el contrato de compraventa.
②Se ha notificado al propietario de la casa para que se haga cargo de la casa y se ha presentado el proyecto de ley de liquidación al propietario para su aprobación.
En el trabajo real, algunas empresas pueden confirmar los ingresos por ventas emitiendo avisos de envío, mientras que otras sí. ¿Tienes la llave? Sólo entonces se podrán reconocer los ingresos por ventas.
El método de tratamiento contable para los pagos de vivienda en preventa es el siguiente:
Vale la pena señalar aquí que algunas empresas tienen ciertas diferencias en el momento del reconocimiento de los ingresos por ventas para lograr ciertos propósitos. Por ejemplo, algunas empresas privadas siempre posponen el reconocimiento de ingresos por diversas razones, como no completar los procedimientos de aceptación de finalización y no solicitar certificados de bienes raíces, para pagar menos impuestos, sin embargo, para lograr los objetivos de ganancias establecidos; Las empresas que cotizan en bolsa suelen retrasar el reconocimiento de los ingresos una vez finalizado el proyecto, antes de la aceptación y entrega, los ingresos procedentes de los precios de preventa de la vivienda se confirman de antemano.
5. Contabilización de costes de venta de viviendas comerciales.
La contabilización de los costos de ventas de las empresas promotoras de bienes raíces se basa en el principio de calce ingresos-costos, es decir, cuando las empresas promotoras de bienes raíces reconocen la realización de los ingresos por ventas y el área de ventas de acuerdo con el reconocimiento de ingresos. En principio, también deberían trasladar los correspondientes costes de venta de productos de desarrollo.
Una vez que el producto en desarrollo se haya completado y aceptado y haya alcanzado el estado utilizable previsto, y después de que se haya completado la liquidación de costos, ¿está listo? ¿Desarrollar una lista de costos de productos? , detallando el costo total, área total, costo unitario de área y número total de unidades de cada producto desarrollado. ¿Desarrollar una lista de costos de productos? ¿Débito adjunto al comprobante como base para trasladar los costos del producto de desarrollo? ¿Desarrollar productos? ¿Cuentas detalladas relevantes, créditos? ¿Costos de desarrollo? instrucciones detalladas relacionadas.
Lo que hay que tener en cuenta aquí es que el costo del producto de desarrollo de ventas realizado arrastrado = área de ventas realizada * (¿costo total? Área práctica total).
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