Informe del estudio de viabilidad del proyecto de promoción inmobiliaria
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1. Antecedentes del proyecto
1. Nombre del proyecto: Comunidad residencial (nombre provisional)
< p. >2. Bases para la elaboración del informe del estudio de viabilidad:(1) "Código de Planificación y Diseño de Zonas Urbanas Residenciales"
(2) "Reglamento de Gestión de Demoliciones Urbanas"<. /p>
(3) Reglamento sobre el establecimiento de instalaciones de servicios públicos en zonas residenciales urbanas
(4) Especificaciones de diseño residencial
(5) Normas de diseño de edificios residenciales
(6) "Estándares de establecimiento de estacionamientos y diseño de tráfico de ingeniería de la construcción"
(7) "Código de planificación y diseño ecológico de carreteras urbanas"
(8) "Alto -Rise Código de Protección contra Incendios de Diseño de Edificios Civiles"
p>
3. Descripción general del proyecto
1) Ubicación de la parcela: La base comienza desde el este, termina en la carretera en el sur, termina en la carretera del oeste y termina en la carretera del norte. El área del terreno dentro del área cerrada es de aproximadamente metros cuadrados y la parcela pertenece a la Clase A.
2) Escala y objetivos de construcción:
Área de terreno: acres (metros cuadrados)
Relación de área de piso:
Período de desarrollo:
Precio del terreno: yuanes/mu (precio inicial para la lista de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal en una determinada ciudad) Área de construcción (estimada): Área total de construcción: m2.
3) Entorno e instalaciones circundantes
(1) Se tarda unos 10 minutos en llegar caminando al centro de la ciudad a.
(2) El lado oeste son las atracciones del centro de la ciudad.
(3) Anillo verde urbano oriental, plaza sur.
(4) Una escuela primaria cerca de una ciudad en el suroeste.
(5) El Banco Popular de cierta ciudad del norte.
4. Análisis FODA del proyecto
Ventajas y oportunidades
(1) El proyecto está ubicado en la zona con mayor potencial de una determinada ciudad, y el entorno circundante es la mejor zona residencial en el futuro próximo.
(2) A El ritmo del desarrollo económico y la construcción municipal en los últimos años ha dado a los bienes raíces en esta área un gran margen de apreciación.
(3) El exitoso desarrollo del lado este ha proporcionado reconocimiento en el mercado para el posicionamiento del precio de la vivienda en la zona.
(4) Las instalaciones residenciales son cada vez más maduras y el ambiente comercial se está formando gradualmente, lo que sienta una cierta base para el precio de las tiendas en este proyecto.
(5) Una gran proporción de residentes locales optan por regresar, lo que aliviará en cierta medida la presión del flujo de capital del proyecto.
(6) El proyecto se vende como terreno bruto y el precio inicial es RMB/acre, por lo que el capital inicial para adquirir el terreno es menor.
(7) Se planea que este proyecto sea la primera pequeña comunidad residencial de gran altura en la Ciudad A. La experiencia de nuestra empresa en el desarrollo de pequeños edificios de gran altura en la Ciudad B se puede utilizar como referencia.
(8) Las buenas relaciones de nuestra empresa con cierto gobierno municipal y autoridades de construcción serán propicias para el desarrollo futuro de nuestra empresa en el área local.
(9) La primera intervención de City A Property Management Company tendrá ciertas ventajas complementarias para la futura gestión inmobiliaria de este proyecto.
(10) La dificultad de la demolición hace que otros lugares se preocupen por los fondos, lo que crea ciertas oportunidades para que nosotros tengamos éxito en esta licitación.
Desventajas y amenazas
(11) La densidad de demolición es demasiado alta y el costo y el riesgo de la demolición son la clave del éxito o el fracaso de este proyecto.
(12) Los detalles de la implementación de la demolición de una determinada ciudad están a punto de publicarse y la predicción del costo de la demolición es arriesgada.
(13) Debido a la incertidumbre de las normas para la construcción de demolición de instalaciones municipales, el cálculo del coste es incierto.
(14) La intervención del capital extranjero puede hacer que el precio de cotización de la tierra sea demasiado alto.
(15) Existe incertidumbre sobre el posicionamiento de los terrenos residenciales en el plan y si el plan comercial se aprobará en el futuro.
(16) La formación del concepto de pequeñas residencias de gran altura, tarifas de administración de propiedades, operación y mantenimiento de ascensores, etc. , lo que traerá cierta resistencia a futuras ventas.
(17) La mayoría de los residentes de esta zona han sido reubicados por segunda vez, lo cual es relativamente difícil.
(18) Los jardines son cada vez más completos y es un edificio residencial de varios pisos, por lo que la competencia por este proyecto será feroz.
(19) La dificultad de la demolición puede provocar que se posponga el período de construcción de este proyecto.
(20) Las instalaciones de vivienda y el transporte de los alrededores son imperfectos.
2. Análisis de Mercado
1 Panorama de la Ciudad (Referencia)
Una ciudad está ubicada en la margen sur del río, con una superficie de kilómetros cuadrados y una población de 10.000 habitantes.
El entorno ecológico es excelente. Hay parques forestales nacionales, refugios nacionales de vida silvestre y refugios nacionales de humedales para aves acuáticas. La tasa de cobertura forestal de la ciudad alcanza el 56%. En 1996 y 1997, fue aprobada por el estado como zona nacional de demostración económica ecológica y piloto local para la implementación de la Agenda del Siglo XXI de China.
El entorno de inversión es bueno. El transporte y la comunicación son convenientes, y las carreteras han formado una red de transporte con carreteras nacionales, carreteras provinciales y carreteras a lo largo del río como el esqueleto del transporte acuático se basa en el Puerto A, un puerto importante en la corriente principal del río Yangtze, y tiene un puerto nacional; Puerto abierto con un rendimiento anual diseñado de 5 millones de toneladas. Ha comenzado la primera fase de la nueva zona portuaria de Nizhou en el puerto A. La comunicación ha formado una variedad de métodos de comunicación y redes de servicios de comunicación multifuncionales basadas en la transmisión digital y el intercambio controlado por programas.
El área del proyecto está ubicada en la orilla sur del tramo medio y bajo del río, limitando con la Ciudad B. Es el centro político, económico y cultural de la Ciudad A. El área tiene un área total de 2.516 kilómetros cuadrados, una población de 620.000 habitantes y jurisdicción sobre 8 municipios y 13 ciudades, 4 oficinas de subdistrito.
La población urbana es de 12.000 habitantes.
2 Análisis del mercado inmobiliario y residencial en una ciudad
La industria inmobiliaria en una ciudad ha pasado por tres etapas desde su inicio hasta su desarrollo: la primera etapa es desde 1988 a 1993, centrándose en la construcción residencial. La mayoría de las viviendas construidas tienen fines asistenciales y tienen un bajo índice de comercialización. La industria inmobiliaria está en su infancia. De 1994 a 1998, en la segunda etapa, la agencia de construcción unificada desapareció gradualmente y poco a poco surgió el desarrollo de viviendas comerciales. 1999 ha sido la etapa de desarrollo y estandarización de la industria inmobiliaria. ¿Puerta sur del distrito de Yicheng? ¿Dos puntos y una línea? A partir de la renovación de la ciudad vieja y el desarrollo de la zona residencial de Xiyuan, se lanzó una nueva ronda de clímax de construcción urbana. Especialmente después de que la reforma agraria llegó a la ciudad, el ritmo de la construcción de infraestructura urbana se aceleró, la población y la escala de las áreas urbanizadas se expandieron rápidamente, la construcción urbana y el desarrollo inmobiliario interactuaron positivamente y el mercado inmobiliario entró en un período de desarrollo ordenado. desarrollo. En este punto, la industria inmobiliaria de una ciudad básicamente ha cumplido su misión empresarial y ha completado la acumulación primitiva. La calidad de las viviendas de los residentes ha mejorado significativamente, la estructura industrial se ha vuelto más razonable y el sistema de mercado se ha establecido básicamente.
En 2003, las principales características de la industria inmobiliaria en la Ciudad A son las siguientes:
Una de las manifestaciones: un gran aumento de la inversión. La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 460 millones de yuanes, un aumento del 33,4%, lo que representa el 65% de la inversión en el sistema de construcción de la ciudad y el 12,6% de la inversión en activos fijos de la ciudad.
Segundo desempeño: prosperidad del mercado. La superficie terminada de viviendas comerciales en el área urbana principal es de 200.400 metros cuadrados, el área de ventas es de 220.400 metros cuadrados y se han digerido 20.000 metros cuadrados de viviendas desocupadas. La superficie de construcción de viviendas per cápita en las zonas urbanas ha alcanzado los 26 metros cuadrados.
Desempeño 3: Los precios de la vivienda aumentan constantemente. El precio de los edificios residenciales comerciales en zonas urbanas aumentó un 17% en comparación con el año pasado, con un aumento neto de aproximadamente 400 yuanes por metro cuadrado.
Rendimiento 4: El mercado comercial continúa calentándose. La ciudad manejó 11.200 transacciones inmobiliarias a lo largo del año. En una determinada ciudad * * * se concretaron 7.938 transacciones inmobiliarias, con una superficie de 896.200 metros cuadrados, un incremento interanual del 25% y 35% respectivamente, entre ellas se vendieron 2.305 casas existentes. un área de 244.000 metros cuadrados y un valor de transacción de 88 millones de yuanes.
Desempeño 5: El efecto de estimular la economía es significativo. El valor agregado de la industria inmobiliaria representa el 14% del PIB de la ciudad, lo que eleva el valor de producción de las industrias relacionadas a 887 millones de yuanes y las ventas de productos sociales a 61,6 mil millones de yuanes. La industria inmobiliaria pagó 28 millones de yuanes en impuestos nacionales; .
Previsión futura del mercado:
- ?Desde la perspectiva del poder adquisitivo
Con el crecimiento de la economía, el ingreso disponible de los hogares urbanos ha aumentado año por año. De 2001 a 2003, el ingreso disponible de los hogares urbanos aumentó de 5.222 yuanes a 6.028 yuanes. Aunque los precios de la vivienda aumentaron considerablemente el año pasado, el mercado de consumo sigue siendo débil.
Desde una perspectiva de inversión
Debido a la caída a largo plazo del mercado de valores y las múltiples reducciones de las tasas de interés bancarias, la industria inmobiliaria tiene una función importante de mantener e incrementar valor, haciendo del mercado inmobiliario un importante campo de inversión. Junto con el apoyo del crédito bancario, la demanda del mercado se ha estimulado enormemente. La proporción actual de viviendas comerciales adquiridas mediante préstamos hipotecarios es del 42% y aumenta un 16% cada año.
Desde la perspectiva de la estructura del consumo
Con el desarrollo del mercado inmobiliario, los conceptos de consumo de vivienda de los residentes han experimentado cambios significativos. ¿La gente ya no está satisfecha? ¿Lo suficiente para vivir? Bajo el concepto tradicional, la demanda de viviendas mejoradas es más obvia. ¿De qué se compone el consumo de vivienda? ¿Tipo de vivienda? ¿A dónde ir? ¿disfrutar? Cambiar. Los grupos de consumidores de segunda y tercera vivienda se están ampliando gradualmente. Según una encuesta, más del 95% de los compradores de la primera fase de Huijing Garden cambiaron de casa debido a la reforma de la vivienda.
Desde la perspectiva de la relación de demanda
Según el plan maestro urbano, la superficie construida urbana aumentará de 14,6 kilómetros cuadrados a 27,8 kilómetros cuadrados, y la población urbana aumentará de 120.000 a 300.000. Sin considerar el poder adquisitivo efectivo, del análisis de la demanda de vivienda, la demanda de vivienda impulsada por el crecimiento poblacional anual de una ciudad, junto con las necesidades de compra de vivienda de la población migrante urbana y la necesidad de demolición urbana, proporcionarán un amplio espacio de desarrollo para la población real. industria inmobiliaria.
3. Análisis de los principales proyectos de la competencia
El detalle de las áreas residenciales es el siguiente:
Área de construcción (10.000㎡) Precio unitario promedio (yuanes) /㎡)
No. 22 Baoshan Road, Comunidad Xiangyang 1500
Calle Huanghe Comunidad Xinhua 785 8 1344
Calle Yinhe Comunidad Yinhe 170 1460
Xuanyuan Road Chengguang Community 130 1400
No. 500 Yingxiong Road, Taiyangshen Community 6.9 1508
Detalles de algunos puntos de venta
Área del proyecto unidad de metro cuadrado precio/metro cuadrado ubicación
Jardín Huifeng 40~~80 Distrito Xincheng 4000~5600
Jardín Qiu Shuang 50~~70 Distrito urbano 5000~12000
No 6800 Jianshe Road, Biyuan Community 36~~50
Garaje comunitario de Taoyuan, No. 550 Qiupu Road
Garaje de Hehua Village, No. 550 Jianshe Road
3. Análisis financiero del proyecto
(1 ), análisis de costos de demolición
Las casas en el área cerrada son todas estructuras de ladrillo y concreto, incluidos cuatro edificios residenciales de cinco pisos (dos primarios experimentales). escuelas con 40 hogares y cuatro empresas constructoras con 16 hogares).
La empresa demolidora derribó un conjunto de casas de reasentamiento para 30 hogares). Otras casas son de dos o cuatro pisos.
Según los planos adjuntos al documento de cotización y verificación in situ, la superficie de viviendas a demoler en el recinto cerrado es de 34.329 metros cuadrados para uso residencial y 600 metros cuadrados para uso comercial, por un total de unos 205 hogares. La mayoría de las familias se están mudando de sus casas de la ciudad a esta casa saludable. Más del 90% de los hogares tienen certificados de propiedad de tierras, certificados de planificación y construcción, certificados de bienes raíces y medidores unifamiliares de agua y electricidad. Tener algo de experiencia en demolición de viviendas.
Estimación de los costos de demolición:
Cumplir con lo establecido en las "Medidas de Gestión de Demolición de Casas Urbanas de la Ciudad A" y el informe de evaluación de compensación de demolición.
1. Residencial: 640 yuanes/metro cuadrado*(0,9+0,3+0,08+0)*34329 metros cuadrados=34329*819,20 yuanes=28122316,80 yuanes.
2. Local comercial: 640 yuanes/metro cuadrado*(0,9+1,5+0,3+0,45+2,7)* 600 metros cuadrados=600 metros cuadrados*3776 yuanes/metro cuadrado=2,2656 millones de yuanes.
3. Accesorios (agua, electricidad, teléfono, aire acondicionado, etc.)
Superficie residencial: 34.329 m2 * 45 yuanes/m2 = 1.544.805 yuanes.
Espacio comercial: 600 m2 *45 yuanes/m2 = 27.000 yuanes.
4. Decoración interior: 34.929 metros cuadrados * 80 yuanes/metro cuadrado = 2.794.320 yuanes.
5. Áticos, suelos de patios tapiados, etc. :
34.929 metros cuadrados * 48 yuanes = 1.676.592 yuanes.
6. Gastos de mudanza, gastos de transición temporal, etc. :
1), tarifa de mudanza:
Residencial: 200 hogares * 300 yuanes = 60.000 yuanes.
Locales comerciales: 9 hogares * 500 yuanes = 4.500 yuanes.
Subtotal: 64.500 yuanes
2), tarifa de transición:
Residencial: 34.329 metros cuadrados * 2,5 yuanes / metro cuadrado * 6 meses = 514.935 yuanes.
Espacio comercial: 600 metros cuadrados * 16 yuanes / metro cuadrado * 6 meses = 57.600 yuanes.
Subtotal: 632.535 yuanes
Otros gastos
3), honorarios de gestión, honorarios de demolición encargados:
34.929 metros cuadrados * 15 yuanes /metro cuadrado = 523.935 yuanes
4) Tarifa del servicio de evaluación de demolición de la casa: 35.000 yuanes.
5), recompensa:
34929 metros cuadrados * 100 yuanes / metro cuadrado = 3492900 yuanes.
El subtotal de los gastos anteriores es 38.533.208 yuanes y el importe de la compensación por metro cuadrado es 65.438+065.438+003,18 yuanes.
Según la orden del gobierno popular de una determinada ciudad, la demolición de viviendas en el área urbana de la ciudad aún se puede llevar a cabo en el primer semestre de 2003. Reflexión sobre las “Medidas de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas”, implementadas el 1 de julio de 2003. Hay muchas dificultades para demoler casas urbanas en una ciudad, especialmente porque la política climática nacional sobre la demolición de casas urbanas se inclina hacia las personas que son demolidas, y las demoliciones forzosas judiciales básicamente han cesado.
1103,18 yuanes/metro cuadrado+100 yuanes/metro cuadrado=1203,5438+08 metros cuadrados
1203,18 yuanes*34929 metros cuadrados=42025874,2 yuanes
(2) Análisis de costos de construcción
Se realizó una planificación preliminar para la escala de construcción del sitio. Construir dos puntos de venta de dos pisos a lo largo de Donghu Road, con un área de 50*10*2=1000㎡ y un área de construcción de 2000㎡.
La entrada principal está ubicada entre las dos salidas de Donghu Road, y la entrada secundaria está ubicada junto al puente cerca de la comunidad. Se construirá un edificio con podio de dos pisos a lo largo de Jianshe East Road, básicamente de la misma forma que el pequeño rascacielos S. En el podio se construirán tres casas de 12 pisos, con un área de 110 * 15 * 2 = 3300㎡. El área de construcción de tres casas de 12 pisos es 29,4 * 65438+.
Disposición aproximada en la parcela
Un edificio, 15 pisos, 29,4*13,8*15 pisos;
Un edificio, 12 pisos, 29,4*13,8*12 pisos;
Tres edificios, 40*15*12 pisos;
Un edificio, 15 pisos, 40*15*15 pisos;
Área de terreno de cuenta: 3211m2, área de construcción: 41554m2.
Área total de construcción: 5861 m2, densidad de edificación: 20,7%.
Área total de construcción: 61460m2, ratio de superficie construida: 2,17.
El sótano está diseñado para un edificio de gran altura, con una superficie de 4861 metros cuadrados y un total de 297 viviendas aproximadamente.
Estimación de costos de construcción
(1). Costos previos al proyecto:
1. Costos de demolición
2. /p>
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3. Tarifas de apoyo a la infraestructura urbana: 61460 m2 * 50 yuanes/m2 = 3,073 millones de yuanes.
4. Fondo de defensa aérea civil: apoyo a la construcción del sótano.
5. Tarifa del servicio técnico de planificación: 56160 * 1,4+5300 * 2,2 = 90.300 yuanes.
6. Renovación del muro: 61460 * 8 = 4,9168 millones de yuanes.
7. Cemento a granel: 61460 * 2 = 122900 yuanes.
8. Tarifa de control de termitas: 61460 * 2 = 122900 yuanes.
9. Tarifa de supervisión de calidad: 61460 * 2 = 122960 yuanes.
10. Revisión del plano de construcción: 61460 * 1 = 615.000 yuanes.
11. Auditoría de protección contra rayos: 61460 * 1 = 615000 yuanes.
12. Inspección de incendios:
13 Reliquias culturales: 2.000 yuanes.
14. Planificación y diseño: 654,38 millones de yuanes.
15. Diseño arquitectónico: 2000 * 12+59460 * 30 = 1807800 yuanes.
16. Exploración geológica: 61460 * 2 = 122900 yuanes.
17, medición y posicionamiento: 654,38 millones de yuanes.
18. Aumento de la capacidad de gas: 2.500 yuanes/hogar.
19. Tarifa de soporte de la red de tuberías de suministro de agua: 20 yuanes/㎡.
Subtotal: 6,2793 millones de yuanes (18 y 19 artículos de recaudación de divisas, no contados)
(2) Costo del proyecto
1, cimientos de pilotes: 59460 * 100 yuanes/㎡ = 5,946 millones de yuanes.
2. Sótano: 4861 * 600 yuanes/㎡ = 2,9166 millones de yuanes.
3. Objetivo: 59460 * 902000 * 500 = 54565438+4000 yuanes.
4. Ascensor: 9 edificios * 500.000 yuanes/edificio = 4,5 millones de yuanes.
5. Proyectos de agua y electricidad al aire libre: 61460 * 50 = 3.073 millones de yuanes.
6. Ecologización comunitaria, carreteras y otros proyectos: 61460 * 60 = 3,6876 millones de yuanes.
7. Tarifa de supervisión: 6337,66 * 1% = 633.800 yuanes.
Subtotal: 75.276.54,38 millones de yuanes
Total 81,5503 millones de yuanes
(3) Análisis de costos del proyecto
Basado en Basado en el Principio de combinar precios comparativos con precios de mercado, el precio presupuestado para este proyecto es el siguiente:
Las residencias pequeñas de gran altura cuestan 1.900 yuanes/m2, las tiendas cuestan 6.000 yuanes/m2 y los garajes subterráneos cuestan 800 yuanes. /m2.
Ingresos por ventas de casa residencial 1900 * 56160 = 106704000
Tienda 6000*5300=31800000
Sótano 4861*800=3888800
Total: 142392800 yuanes
Impuesto comercial y recargo 142392800 * 5,5% = 7831604.
Tarifas 142392800 * 4% = 5695712.
Coste total: coste de demolición + coste de construcción + impuestos + canon + coste del terreno.
= 42025874.2+81550307831604+5695712+X = 137103490.2
Beneficio bruto: ¿ingresos por ventas? Costo total
=142392800-137103490.2
=5289309.8 yuanes
Cuatro. Conclusión del análisis de costos del proyecto
Si el precio de licitación del terreno es inferior a 5,28 millones, el proyecto tiene un cierto margen de beneficio y es factible. Si los riesgos fuera del proyecto son altos, el proyecto no es viable.
2
En general, el informe del estudio de viabilidad inmobiliaria se basa en la demanda del mercado, con la inversión de recursos como límite, los métodos científicos como estrategia y los indicadores de evaluación sistemática. resultado. En general, se refleja en las siguientes dos preguntas:
Pregunta 1: ¿Es factible?
Pregunta 2: ¿Cómo maximizar los beneficios económicos?
A juzgar por la situación real del desarrollo de proyectos inmobiliarios, en términos de tecnología de construcción únicamente, generalmente no existe ninguna dificultad importante que no pueda superarse en un tiempo. Ya sea un puente de gran tramo o un edificio de gran altura, como los puentes Yangpu y Nanpu, la Torre Jinmao de 420 metros y 88 pisos y la Torre Perla Oriental de 468 metros, todos son buenas pruebas. Se puede ver que la clave está en el retorno de la inversión, es decir, si se pueden lograr los mejores beneficios económicos teniendo en cuenta los beneficios sociales y ambientales.
2. La inversión en proyectos es la primera arma mágica para ganar.
Antes de la ejecución de un proyecto inmobiliario se debe realizar un análisis de viabilidad de la inversión. En esta etapa, se realiza un análisis de viabilidad para abordar la probabilidad de éxito de un proyecto específico. Por supuesto, el hecho de que un plan de inversión tenga probabilidades de éxito o sea factible no significa que el proyecto sea adecuado. ——En circunstancias normales, el análisis de viabilidad requiere no solo estudiar un plan, sino también estudiar varios planes al mismo tiempo. A veces, varias opciones pueden resultar factibles y atractivas. Para seleccionar el plan óptimo entre múltiples planes viables, los investigadores científicos sólo pueden considerar de manera integral el mercado, la financiación, el riesgo y otras cuestiones basándose en el análisis de viabilidad, y evaluar de manera integral las opciones razonables.
Un estudio de viabilidad puede responder con precisión al menos tres preguntas:
¿Es factible este proyecto?
Si es posible, ¿en qué medida es posible?
c. Si invierte, ¿cuál es el peor escenario que puede enfrentar y qué debe hacer para planificarlo?
El tercer eslabón operativo: análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria
Perspectiva de análisis uno: el impacto de la economía social y la protección del medio ambiente en el mercado inmobiliario
La industria inmobiliaria no es una industria aislada. ¿Este libro enfatiza en muchos lugares que la industria inmobiliaria debe considerarse como la economía nacional? ¿Industria de boquillas? No está bien mirarlo. Esta no es sólo una cuestión de argumento, sino una pregunta de comprensión básica: ¿la industria inmobiliaria impulsa el desarrollo de la economía nacional o el crecimiento de la economía nacional impulsa el desarrollo de la industria inmobiliaria? Si se le da la vuelta a este problema, habrá un error fundamental al juzgar la situación. Tanto los gobiernos como las empresas lo causarán. ¿Antepasado? Tendencias en la toma de decisiones. Por ejemplo, en Hainan, Huizhou, Beihai y otros lugares a principios de la década de 1990, la expansión anormal y los altibajos de la industria inmobiliaria fueron consecuencias de descuidar el desarrollo económico nacional local, invertir prioridades y no poner a la industria inmobiliaria en en el lugar que le corresponde.
Ángulo de análisis dos: el impacto de las acciones administrativas de los gobiernos locales en el mercado.
Los niveles de planificación urbanística y control urbanístico de algunos gobiernos locales inciden directamente en el desarrollo inmobiliario local. Como todos sabemos, en las ciudades de Zhangjiagang y Jiangyin con mejor planificación y gestión urbana, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido en un estado relativamente estable. La planificación científica y avanzada, el control eficaz de la escala y la gestión estricta de la planificación han evitado el desarrollo inmobiliario ciego y apresurado en estas dos ciudades. Basado en el principio de apoyar las instalaciones, desarrollarlas y administrarlas en conjunto, aquí básicamente no hay exceso de oferta en el mercado residencial y los resultados de preventa de todas las propiedades son muy buenos. Por el contrario, la escala de las transferencias de tierras en muchas ciudades está seriamente fuera de control y la gestión del mercado inmobiliario es caótica, lo que lleva a una grave especulación de tierras, una oferta excesiva de viviendas comerciales, fuertes fluctuaciones en los precios del mercado y una planificación y gestión inadecuadas por parte de las autoridades. gobiernos locales, lo que ha traído enormes riesgos a los desarrolladores.
Ángulo de análisis tres: el impacto del entorno vecinal en el marketing inmobiliario.
El Nuevo Distrito de Gubei no es el centro de Shanghai. ¿Por qué los precios de las propiedades son tan caros? ¿Resulta que la primera Zona de Comercio Exterior de Shanghai se desarrolló por primera vez en la década de 1980? A medida que más y más empresarios extranjeros trabajan en la Zona de Desarrollo de Hongqiao, el cercano Nuevo Distrito de Gubei se ha convertido naturalmente en el principal objetivo para que los empresarios extranjeros compren o alquilen casas. La zona está llena de casas de lujo y la mayoría de los residentes son compatriotas de Hong Kong y Taiwán y extranjeros, lo que la hace única en Shanghai. Una auténtica zona residencial extranjera. Esto hace que la Nueva Área de Gubei disfrute de una gran reputación y, naturalmente, forme un círculo social y una comunidad viva únicos. La calidad de la construcción en la zona es bastante buena y hay muchos demandantes dispuestos a pagar mucho dinero. Por eso los precios y los alquileres han aumentado constantemente. Después de entrar en 1996, aunque los precios de la vivienda en esta comunidad han bajado, sigue siendo el lugar más caro del país.
Como se puede ver en el ejemplo del nuevo distrito de Gubei, el valor de la propiedad no parece depender enteramente del grado y la calidad del edificio en sí, sino también del entorno del vecindario circundante. Es precisamente debido al desarrollo de la Zona de Desarrollo de Hongqiao que existe una demanda de residencias de alto nivel en el Nuevo Distrito de Gubei. Existe una relación funcional complementaria obvia entre la Zona de Desarrollo de Hongqiao y el Nuevo Distrito de Gubei. La función vecinal es la fuerza impulsora externa para la realización del valor de mercado inmobiliario.
Investigación de la propia situación de los inversores
1. Pon a prueba tu experiencia
Es difícil comprar ganado al otro lado de una montaña. Es imposible que cualquier empresa invierta en un área que no comprende en absoluto, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Incluso para una empresa con ciertas calificaciones en la industria inmobiliaria, si la empresa solía desarrollar edificios de oficinas en áreas urbanas y ahora apunta a villas en áreas suburbanas, ¿se puede considerar? Depende de si la dirección de la empresa tiene talentos con experiencia en el desarrollo de villas; de lo contrario, es mejor tener cuidado. Por supuesto, las cosas no son absolutas, ¿cuándo lo piensas? ¿Experiencia? Cuando vale la pena correr el riesgo, no hay necesidad de pensar demasiado en ello.
2. Revise su enfoque de inversión.
Debido a los diferentes orígenes y fortalezas corporativas, los métodos de inversión en proyectos de las empresas de inversión inmobiliaria también son diferentes. Tal vez su empresa nunca alquile un edificio para obtener rendimientos a largo plazo, sino que construya algunos y venda otros, o incluso desarrolle mediante preventa, por lo que debe pensar dos veces antes de los proyectos adecuados para el desarrollo a largo plazo y las áreas adecuadas para el largo plazo. inversión a plazo OK. A veces un buen proyecto se convierte en una mierda apestosa en manos de algunas inmobiliarias y no se puede tirar a la basura aunque así lo quieran.
3. Comprueba tus capacidades de financiación.
El desarrollo de todo proyecto inmobiliario se encontrará con problemas de endeudamiento y financiación. La pregunta es si sus canales de endeudamiento y financiación son confiables. Si el proyecto está a la mitad y no se le proporcionan los fondos de seguimiento, será fatal. He visto muchas cosas así: un proyecto a medio construir se suspendió durante dos o tres años porque no había fondos de seguimiento y el costo inicial aumentó a la mitad, por lo que incluso si se construyó, no hubo ninguna ganancia. y obviamente era un negocio que generaba pérdidas. Ángulo de análisis cuatro: ¿Cuál es el impacto de las propias condiciones de los inversores en el marketing? ¿Demasiado caro y consciente de sí mismo? . Es imposible que los promotores inmobiliarios no analicen sus propias condiciones al realizar el análisis del proyecto. Es imposible que una empresa desarrolle varios proyectos y asuma diversos riesgos. Por lo tanto, al examinar si vale la pena invertir en una región o un proyecto, también se debe sopesar si la empresa es adecuada para invertir en esa región.
El cuarto eslabón operativo es el proceso exitoso del estudio de viabilidad.
Paso 1: Combinación de disposición de personal
La cantidad de personas en el proyecto es responsable del costo y el tiempo del proyecto.
Tasador inmobiliario certificado
Ingeniero de costes
Personal de investigación y análisis de mercados
Analista económico
Producción
Expertos en sociología, medio ambiente y otros
Paso b: Análisis de mercado
Análisis de factores macro
Ser promotor inmobiliario a la hora de planificar. Para invertir en una determinada región de un país, lo primero que hay que considerar son los factores macro del país, como la política, la economía, la cultura, la geografía, las costumbres y las creencias religiosas, así como la posibilidad de conflictos o guerras regionales.
B. Análisis de factores regionales
En general, el desarrollo entre el país y las regiones donde se ubica el proyecto es desequilibrado y siempre existen diferencias en distintos grados. No basta sólo con estudiar sus factores macro, sino que también es necesario analizar los factores de la región donde se ubica el proyecto. Esto se debe a que: en primer lugar, el impacto de la macroeconomía en las economías regionales es diferente, con un impacto grande en algunas áreas y un impacto pequeño en otras; en segundo lugar, el desarrollo económico regional se ve afectado por la macroeconomía; ¿Retraso de tiempo? Fenómeno: la situación macroeconómica a menudo tarda mucho en tener un impacto en el desarrollo de la economía regional. Algunas regiones responden rápidamente y otras regiones se quedan muy atrás, lo que debe tenerse en cuenta al invertir, en tercer lugar, las economías regionales específicas de las tres; Los países forman algunas economías regionales o se ven más o menos afectados por las fluctuaciones macroeconómicas, e incluso forman una tendencia opuesta a la tendencia macroeconómica. Las zonas económicas especiales, los sindicatos libres y las zonas aduaneras de China dependen relativamente poco del capital internacional. Incluso durante el período de ajuste macroeconómico de China, cuando los fondos internos son escasos, su capital internacional se ve menos afectado y los proyectos en estos campos también se ven menos afectados.
C. Análisis del micromercado
El análisis del micromercado inmobiliario en la zona donde se ubica el proyecto de inversión propuesto se puede dividir en las siguientes dos partes: una es el análisis del mercado inmobiliario a invertir, y el otro es el análisis del mercado inmobiliario del mismo tipo que el proyecto de inversión.
Paso c: Previsión del mercado
Previsión de la demanda
La previsión de la demanda se basa en la información, datos y materiales del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar y predecir los patrones de demanda del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de inmueble, infiriendo así la demanda del mercado para este tipo de inmueble.
Previsión de oferta
La previsión de oferta se basa en la información y los datos del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar las reglas de oferta del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad. , prediciendo así este tipo de oferta inmobiliaria en el mercado.
cMétodos de previsión
Normalmente se pueden dividir en análisis de series temporales y análisis de relaciones causales. Secuencia de tiempo: el método de análisis de columnas del informe del estudio de viabilidad inmobiliaria se puede dividir en: método de media móvil, método de suavizado exponencial, etc. El análisis de relaciones causales se puede dividir en método de regresión lineal, método de regresión no lineal, método de simulación, etc.
Paso d: Cálculo de costos
En el estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo inmobiliario, el cálculo de costos del proyecto es un eslabón importante, que es completado por el tasador y el ingeniero de costos. Si el cálculo de costos es correcto o no, al igual que la predicción del mercado de alquiler y venta, tiene un gran impacto en los beneficios económicos del proyecto, pero en términos relativos, el cálculo de costos es más fácil de entender.
En términos generales, la estructura de costos incluye las siguientes cuatro partes:
a Costo previo al terreno: se refiere a obtener un certificado de propiedad del terreno razonable y completar la demolición de los edificios existentes en el terreno. El costo de abrir la construcción de agua, electricidad, caminos y completar la nivelación del sitio. Según las diferentes formas de adquirir tierras, se pueden dividir en tres tipos: tarifa inicial para la adquisición de nuevas tierras, tarifa inicial para la reconstrucción de áreas antiguas y tarifa de arrendamiento de tierras.
b. Costos de diseño, construcción e instalación: se refiere a los costos desde la planificación y el diseño hasta la ingeniería civil, la instalación de equipos, la ingeniería de decoración, las instalaciones de apoyo comunitario y la ecologización comunitaria después de la finalización de las tres conexiones y. una nivelación del sitio.
cCuotas de apoyo municipal: se refiere a las cuotas de apoyo que se deben pagar a la construcción municipal urbana cuando se desarrolla el proyecto, principalmente las cuotas de agua y electricidad generadas por nuevos proyectos inmobiliarios.
Paso e: Evaluación financiera
Los indicadores para la evaluación del plan de inversión del proyecto generalmente se dividen en dos categorías:
Una es un índice dinámico que considera 7 factores de descuento Es decir, un índice que considera siete factores del valor temporal del dinero, incluido el valor actual neto, el índice de ganancias, el período de recuperación dinámico, las recompensas incorporadas y otros indicadores.