Nuevas reglas para la cotización encubierta de empresas inmobiliarias
Cómo financiar la cotización de puerta trasera de bienes raíces
¿A qué cuestiones legales sustantivas y procesales se debe prestar atención en la cotización de puerta trasera?
Cosas a las que se debe prestar atención cuando una empresa sale a bolsa mediante cotizaciones por puerta trasera y fusiones y adquisiciones
¿Cuáles son los estándares y condiciones para la cotización por puerta trasera de una empresa?
¿Las nuevas regulaciones sobre reorganización importante de activos requieren estándares de IPO para todos los objetos de reorganización?
¿Se aplica el método de gestión de reorganización de activos importantes a la emisión de acciones para comprar activos? P1: ¿Cómo financiar una cotización de bienes raíces por puerta trasera?
La cotización clandestina de empresas inmobiliarias se ha convertido en una tendencia en los últimos dos años, y el desarrollo de estas empresas después de su exitosa cotización también se ha convertido en el foco de atención de los inversores. Recientemente, los periodistas participaron en el Seminario de Desarrollo Estratégico Inmobiliario Evergrande de Guangzhou. A la reunión asistieron investigadores y gestores de inversiones de más de 65.438+00 sociedades de valores y sociedades de fondos y expresaron sus opiniones sobre las estrategias de desarrollo de las empresas que cotizan en bolsa. Los expertos del sector creen en general que los dos elementos principales para el desarrollo de las empresas inmobiliarias son el capital y las reservas de terreno. Hoy en día, la tierra está sujeta a una política de licitación abierta, subasta y cotización, y la capacidad de reserva de tierra depende en última instancia de la solidez financiera; sin embargo, las empresas inmobiliarias chinas no tienen muchas fuentes de fondos para el desarrollo; Los préstamos bancarios, los anticipos y los fondos propios son las tres fuentes principales. En los últimos años, el sistema bancario ha concedido gran importancia a los posibles riesgos crediticios inmobiliarios y el umbral para las licencias de preventa de inmuebles se ha vuelto cada vez más alto. La cotización clandestina y la refinanciación se han convertido en canales ideales para que las empresas inmobiliarias busquen desarrollo. Según las estadísticas, en los últimos años ha habido 24 empresas cuyos accionistas controladores reales han cambiado y se han desarrollado nuevos accionistas controladores en la industria inmobiliaria. De ellas, sólo 4 han emitido acciones adicionales y 2 han obtenido asignaciones, lo que significa 75. El porcentaje de empresas fantasma aún no ha logrado sus objetivos de financiación. Los expertos en la reunión consideraron que las principales razones de esta situación son: En primer lugar, el mercado de capitales de mi país tiene estrictos requisitos de refinanciación para las empresas que cotizan en bolsa, las empresas inmobiliarias tienen grandes fluctuaciones de rendimiento y altos pasivos, lo que dificulta el cumplimiento de los requisitos. En segundo lugar, el tiempo de cotización por puerta trasera de la mayoría de las empresas es corto. La tendencia de las empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa en mi país comenzó a finales de 2000 y principios de 2001. Sólo ha pasado más de un año. El tiempo más corto para que las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa logren la refinanciación es de 2,2 años. Los investigadores inmobiliarios de varias compañías de valores creen que la industria inmobiliaria es propensa a fluctuaciones de rendimiento debido al ciclo de "desarrollo-venta", y su estructura de gestión no es consistente con los requisitos de las compañías que cotizan en bolsa. Para lograr la refinanciación, lo más crítico es mantener un desempeño estable y estandarizar la gobernanza de acuerdo con los requisitos de las empresas que cotizan en bolsa. Para solucionar este problema, debemos partir principalmente de los siguientes aspectos. El primero es formular una estrategia a largo plazo para su propio desarrollo para mantener los proyectos de desarrollo conectados y mantener un desempeño estable. Por ejemplo, los proyectos desarrollados por Shenzhen Vanke tienen las características de conexión total, logrando un círculo virtuoso de inicios de construcción anuales y grandes ventas para las empresas que cotizan en bolsa, lo que permite a la empresa mantener un rendimiento estable y de alta calidad, mantener capacidades de refinanciamiento continuo y, finalmente, convertirse en una empresa grande y fuerte con un desempeño sobresaliente. En segundo lugar, se pueden realizar algunos trámites técnicos legales. En términos de reconocimiento de ingresos, las empresas inmobiliarias pueden ajustar el tiempo de finalización para que la distribución de los ingresos por ventas sea más razonable. En términos de procesamiento financiero, también es muy útil realizar algunas operaciones técnicas sobre los tres temas contables de inventario, gastos acumulados y activos intangibles. En tercer lugar, puede obtener ingresos fijos todos los años operando o alquilando algunas de sus propiedades para lograr un rendimiento estable. Por ejemplo, después de la salida a bolsa de Beijing Financial Street, debido a la estabilidad de los ingresos por alquiler de propiedades y a ciertos desarrollos inmobiliarios, el rendimiento anual sobre los activos netos se mantuvo por encima del 10%. En 2002, refinanció con éxito 40,1 millones de yuanes. Otro ejemplo, Longfa Co., Ltd. estabilizó los ingresos de la empresa comprando propiedades de alquiler en Tianyu Garden, una ubicación privilegiada en Guangzhou con los ingresos más estables. En términos de gobernanza estandarizada, después de que la empresa cotiza en bolsa mediante una cotización de puerta trasera, las empresas de bienes raíces deben aumentar sus esfuerzos para regular la gobernanza. Una buena imagen pública es de gran importancia para las empresas que cotizan en bolsa, y la clave para formar una buena imagen en el mercado de capitales es divulgar información y establecer buenas relaciones con los inversores. Lo más importante es regular el gobierno de la propia empresa. Esto incluye la estandarización de la gestión diaria de la toma de decisiones de la empresa, la clarificación de los mecanismos de incentivos y restricciones, y el reajuste de las estrategias de desarrollo para adaptarse a las exigencias del mercado de capitales.
P2: ¿A qué cuestiones jurídicas sustantivas y procesales se debe prestar atención en la cotización de puerta trasera?
Ley de Valores
P3: Asuntos que requieren atención en cotizaciones encubiertas y fusiones y adquisiciones.
Hay dos pasos clave en el listado de puerta trasera:
1) Adquisición de Shell y activos relacionados. Las cotizaciones de puerta trasera generalmente toman la forma de fusiones y adquisiciones, es decir, la adquisición de una empresa que cotiza en bolsa mal administrada y luego el adquirente se convierte en el accionista principal o el controlador real de la empresa que cotiza en bolsa. La operación de este paso es principalmente el negocio de fusiones y adquisiciones corporativas, generalmente una adquisición global, que incluye activos, pasivos y capital del propietario. La adquisición de deuda debe firmar un acuerdo tripartito con los acreedores.
2) Integración de recursos. Principalmente reemplazo de activos, reemplazando los activos malos de la empresa que cotiza en bolsa original con activos de alta calidad del adquirente (accionista controlador) que pueden aportar beneficios económicos a la empresa. Este paso consiste principalmente en transacciones no monetarias (los activos originales se venden a los accionistas originales y los nuevos activos ingresan a la empresa que cotiza en bolsa) o transacciones relacionadas (la empresa que cotiza en bolsa compra directamente los activos de alta calidad del accionista mayoritario). Una vez adquiridos los activos, los ingresos asociados a estos activos aportarán beneficios a la empresa que cotiza en bolsa. Esta es la razón por la que a menudo vemos empresas que cotizan en bolsa adquiriendo * * * activos o empresas que cotizan en bolsa invierten * * * un millón de yuanes para adquirir * * * activos, o firman nuevos * * * contratos por valor de * * un millón de yuanes, etc. Estos anuncios son en realidad efectos posteriores a los nuevos activos.
Otras son operaciones relacionadas requeridas por la Comisión Reguladora de Valores de China. Los procedimientos son relativamente complicados y generalmente demoran de 2 a 3 años. Pero no es necesario esperar a que aparezcan indicadores para la inclusión en la lista de puertas traseras.
P4: ¿Cuáles son los estándares y condiciones para la cotización por puerta trasera de una empresa?
La definición de listado de puerta trasera
Listado de puerta trasera o reorganización de puerta trasera se refiere a la reorganización importante de activos estipulada en el artículo 12 de las "Medidas de Reorganización", es decir, a partir de la fecha de cambio de control de una empresa que cotiza en bolsa. Los activos totales comprados al adquirente representan más del 100% de los activos totales al final del informe de contabilidad financiera consolidado auditado del año fiscal anterior cuando cambia el control de la empresa que cotiza en bolsa.
Estándares y condiciones para la cotización por puerta trasera
Los estándares para la cotización por puerta trasera son: además de cumplir las condiciones estipuladas en los artículos 10 y 42 de las "Medidas de Reorganización", la empresa cotizada compra La entidad comercial correspondiente al activo debería haber estado operando continuamente durante más de 3 años, y el beneficio neto en los dos últimos años fiscales ha sido positivo y el total acumulado supera los 20 millones de yuanes. Si los activos adquiridos por las empresas que cotizan en bolsa pertenecen a industrias específicas, como las financieras y el capital de riesgo, serán estipulados por separado por la Comisión Reguladora de Valores de China.
Una vez completada la cotización en bolsa, la empresa que cotiza en bolsa deberá cumplir con las disposiciones pertinentes de la Comisión Reguladora de Valores de China sobre la gobernanza y el funcionamiento estandarizado de las empresas que cotizan en bolsa, y será independiente de los accionistas mayoritarios y de los controladores reales en términos de negocios, activos, finanzas, personal, instituciones, etc. No existe competencia horizontal ni transacciones relacionadas obviamente desleales con el accionista controlador, el controlador real y otras empresas controladas por él y otras empresas que controla.
La información proviene de Internet y es sólo de referencia.
P5: Con las nuevas regulaciones sobre reorganización importante de activos, ¿todos los objetivos de reorganización requieren estándares de IPO?
En mi opinión
En el caso de una reorganización importante de activos, usted redactó una nueva regulación.
En el caso de una OPI, la Comisión Reguladora de Valores de China puede supervisar, pero la supervisión de las empresas generales que no cotizan en bolsa está lejos de la de una OPI.
Personalmente creo que tu pregunta debería responderse positivamente.
Además, si hay una reorganización importante de activos, la salida a bolsa debe ser anunciada y divulgada.
P6: ¿Las “Medidas Administrativas para Reorganización Mayor de Activos” se aplican a la emisión de acciones y a la compra de activos?
En el proceso de fusiones, adquisiciones y reorganización de empresas cotizadas, ¿el número de emisores que emiten acciones a objetivos específicos para comprar activos no supera los 10 o 200? Comisión Reguladora de Valores de China Hora: 2012 07 16: Respuesta: Según las disposiciones de la Ley de Valores, si se emiten más de 200 valores para objetos específicos, se trata de una oferta pública. Las "Medidas para la administración de la emisión de valores de las sociedades cotizadas" estipulan que el número de objetos de emisión no públicos no excederá de 65.438+00. Las "Medidas administrativas para la reestructuración importante de activos de empresas cotizadas" no estipulan claramente los objetos para los cuales se emiten acciones para comprar activos. Las diferencias entre la emisión no pública de acciones para recaudar fondos y la emisión de acciones para comprar activos: En primer lugar, los métodos para determinar los objetos de la emisión son diferentes. Al tomar decisiones administrativas sobre la concesión de licencias sobre fondos obtenidos de emisiones no públicas de acciones, el objetivo de la emisión suele ser incierto y debe determinarse mediante una investigación de precios; el propósito de la transacción de emitir acciones para comprar activos es principalmente comprar los activos subyacentes en poder de la empresa; editor. Cuando se anunció por primera vez el plan de emisión, se aclaró quién era el emisor. 2. La emisión de acciones para la compra de activos suele tener por objeto comprar el capital social de la empresa objetivo a los accionistas de una sociedad de responsabilidad limitada o de una sociedad anónima. La Ley de Sociedades exige que una sociedad de responsabilidad limitada tenga menos de 50 accionistas, y una sociedad anónima que no cotiza en bolsa generalmente tiene menos de 200 accionistas. Si el objetivo de emisión no supera los 10, a menudo es imposible comprar todas las acciones o derechos de control de la empresa objetivo al mismo tiempo mediante la emisión de acciones para comprar activos, lo que tendrá un impacto en la eficiencia de las fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de empresas cotizadas. En la práctica, ha habido muchos casos de empresas que cotizan en bolsa que intercambian acciones para absorber y fusionar empresas que no cotizan en bolsa con más de 10 accionistas pero no más de 200 personas. Por tanto, en la ejecución de fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de sociedades cotizadas, en principio, el número de emisores que podrán emitir acciones para comprar activos de objetivos específicos no excederá de 200.