Estándares de gestión de impuestos sobre el alquiler de viviendas
1. Determinación de los ingresos por alquiler de viviendas
(1) Principios de determinación de los ingresos por alquiler de viviendas
La determinación de los ingresos por alquiler de viviendas es el tema central de la colección del impuesto de alquiler de vivienda. Existen dos principios fundamentales para determinar los ingresos por alquiler de vivienda: uno es el principio de que el alquiler contractual o alquiler guiado es más alto y el otro es el principio de alquiler aprobado.
(1) El principio de cuál sea mayor es el alquiler de contrato o el alquiler guiado.
El artículo 15 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de la zona económica especial de Shenzhen" estipula: "Cuando las autoridades fiscales y las autoridades competentes del distrito recauden los impuestos pertinentes o las tarifas de gestión del alquiler de viviendas, utilizarán el alquiler guía como base de cálculo; el contrato de arrendamiento estipula que cuando el alquiler es superior al alquiler indicativo, el alquiler acordado en el contrato se utilizará como base para el cálculo”.
②Principios para determinar los ingresos por alquiler.
Tomando el distrito de Bao'an como ejemplo, las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an" dividen las casas privadas en el distrito de Bao'an en tres categorías: residentes 'casas autoconstruidas, casas no autoconstruidas de residentes y casas construidas con fondos. Para las viviendas no autoconstruidas y las viviendas financiadas con fondos públicos, los ingresos por alquiler se determinarán sobre la base del principio superior del alquiler por contrato o del alquiler guiado. A excepción de los ingresos por alquiler de las casas de alquiler autoconstruidas de los residentes que requieren que las facturas se determinen en función de los ingresos por alquiler reales, los ingresos por alquiler de las casas de alquiler autoconstruidas de otros residentes se determinan de acuerdo con el método aprobado. Esta renta determinada por medios de verificación se denomina renta aprobada.
(2) Métodos y procedimientos para determinar los ingresos por alquiler de las casas autoconstruidas de los residentes.
①Fórmula de cálculo de los ingresos por alquiler aprobados
Ingresos por alquiler aprobados = ingresos por alquiler residencial + ingresos por alquiler comercial
Ingresos por alquiler residencial = área residencial alquilable × orientación residencial Alquiler × Tarifa de alquiler residencial
Ingresos por alquiler comercial = área de tienda) × área de construcción promedio por piso.
Área de tienda = el área real acordada por ambas partes en el contrato de arrendamiento de tienda.
La superficie de construcción de las casas autoconstruidas por los residentes es la base para el cálculo de impuestos y tasas. Los residentes cobran impuestos y tasas sobre las casas construidas por ellos mismos, y la superficie total de construcción se calcula en unidades de construcción. Si el certificado de propiedad inmobiliaria o los materiales válidos indican que la propiedad legal o los derechos de uso del mismo edificio pertenecen a dos o más propietarios, el área total del edificio se puede calcular por separado para los propietarios.
La guía de alquiler residencial y la guía de alquiler comercial son las guías de alquiler de viviendas que publica anualmente la Oficina Municipal de Gestión del Alquiler. En circunstancias especiales, también se puede utilizar el alquiler guía aprobado por la oficina de gestión de arrendamientos del distrito o de la ciudad.
La tasa de ocupación de casas y comercios es la relación entre el área de alquiler y el área rentable en el área a la que pertenece la casa.
Cuota de gestión de alquiler de vivienda a pagar = Ingresos de alquiler aprobados × Tasa de gestión de alquiler
(2) Métodos y procedimientos para aprobar los ingresos de alquiler
Declaración y registro.
B.Consultar tasa de ocupación.
C. Verificar el área de alquiler.
D. Determinar el área de alquiler y calcular los ingresos por alquiler.
E. Entrega de documentos.
F. Ajuste del alquiler.
g, comprobar y revisar.
H. Declaración de terminación o cambio de contrato de arrendamiento.
2. Cobro y gestión de los honorarios de gestión del arrendamiento de vivienda
(1) Concepto de honorarios de gestión del arrendamiento de vivienda
Los honorarios de gestión del arrendamiento de vivienda son cobrados por el arrendador de la vivienda. departamento de gestión de conformidad con la ley Se cobra una tasa administrativa. El concepto de tarifa de gestión del alquiler de la casa tiene los siguientes significados:
①La tarifa de gestión del alquiler es un cargo administrativo;
②El organismo principal para cobrar la tarifa de gestión del alquiler de la casa es la tarifa de gestión del alquiler de la casa. departamento;
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(4) El objeto del cobro de las tarifas de gestión del arrendamiento de viviendas es el arrendamiento de viviendas
⑤Los pagadores de las tarifas de gestión del arrendamiento de viviendas son los beneficiarios de la vivienda; , incluidos arrendadores y subarrendatarios.
(2) De acuerdo con el artículo 13 del "Reglamento de alquiler de viviendas de la zona económica especial de Shenzhen", las normas y bases para cobrar las tarifas de gestión del alquiler de viviendas:
(1) Solicitar un contrato de alquiler de casa al alquilar una casa Para el registro, el arrendador deberá pagar una tasa de gestión del arrendamiento de la casa del 2% del alquiler mensual a la autoridad competente del distrito.
(2) Si la casa de alquiler pasa por los trámites de registro, el arrendador deberá pagar una tarifa de gestión de arrendamiento del 3% del alquiler mensual a la autoridad competente del distrito.
(3) Si la casa está subarrendada y el alquiler del subarrendamiento es superior al alquiler original, el subarrendatario deberá pagar la tarifa de gestión del arrendamiento de la casa de acuerdo con las normas anteriores.
La base para cobrar las tarifas de gestión del alquiler de una casa es el alquiler de la casa, y los ingresos por alquiler se reconocen de acuerdo con las siguientes regulaciones: ① De acuerdo con las disposiciones del artículo 15 del "Reglamento de alquiler de casas en la zona económica especial de Shenzhen", la autoridad competente del distrito recauda los impuestos o tasas correspondientes o. Al cobrar las tasas de gestión del arrendamiento de viviendas, se utiliza el alquiler guía como base de cálculo cuando el alquiler estipulado en el contrato de arrendamiento es superior al alquiler guía, se utiliza el alquiler estipulado en el contrato; como base de cálculo.
(2) De acuerdo con las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión de impuestos sobre el alquiler de viviendas privadas en el distrito de Bao'an", en circunstancias normales, la tarifa de gestión del alquiler se cobra en función de los ingresos por alquiler aprobados.
(3) Fórmula de cálculo de la comisión de gestión del alquiler de la vivienda.
Con base en las disposiciones anteriores, se puede obtener la siguiente fórmula de cálculo básica:
Comisión mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos por alquiler × tasa de gestión del alquiler
Los detalles son los siguientes:
① Fórmula de cálculo de los gastos de gestión del alquiler de viviendas de autoconstrucción de no residentes con registro de contrato.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 2 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Transferir La tarifa mensual de gestión del alquiler pagadera por el arrendatario = (ingresos por alquiler del subarrendamiento - gastos de alquiler del contrato original) × 2%
(2) Fórmula de cálculo de las tarifas de gestión del alquiler para casas autoconstruidas por no residentes que se someten a Procedimientos de presentación de contratos.
Cuota mensual de gestión del alquiler del arrendador = ingresos mensuales por alquiler × 3 %
(Los ingresos por alquiler se determinan en función del principio superior de alquiler por contrato o alquiler guiado)
Arrendamiento Tarifa de gestión de alquiler mensual por persona = (ingresos de alquiler mensuales por subarrendamiento - gasto de alquiler mensual del contrato original) × 3%
(3) Fórmula de cálculo de la tarifa de gestión de alquiler para viviendas de autoconstrucción para residentes que gestionan el registro del contrato .
Cuota de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 2%
(4) Fórmula de cálculo de la tarifa de gestión de alquiler para las casas autoconstruidas de los residentes registrados.
Tarifa de gestión de alquiler mensual = ingreso de alquiler mensual aprobado × 3%
(4) Procedimientos de gestión y cobro de la tarifa de gestión de alquiler de la casa
(1) Los técnicos en informática son responsable de cada En el último mes del trimestre o antes del día 15 de cada mes, la relación de tarifas de gestión de alquiler de la vivienda se emitirá por duplicado, uno para el arrendador y otro para el administrador del arrendamiento.
(2) Después de la verificación por parte del administrador de arrendamiento, investigue y verifique el contrato de arrendamiento de vivienda modificado. El director firma y el personal de informática genera la "Lista de verificación de gestión de alquiler de viviendas" por triplicado, una para el director, otra para el administrador y otra para el cobrador de peajes. El "Aviso de gestión de alquileres de viviendas" se realiza en dos copias; uno para el arrendador (arrendador), una copia para el administrador.
(3) Después de recibir el pago, el personal de facturación debe emitir un recibo de tarifa administrativa impreso uniformemente por el departamento de finanzas provincial. Si las partes acuerdan que la comisión de gestión será pagada por el arrendatario, el pagador deberá igualmente indicar en el recibo el nombre del arrendador.
(4) El beneficiario deberá notificar de inmediato al director y al administrador de la oficina de administración de arrendamiento el cobro de la tarifa de administración de arrendamiento. Para los arrendadores que retrasan el pago de los honorarios de gestión, el administrador debe completar el "Aviso de pago atrasado de los honorarios de gestión del arrendamiento de la vivienda" para hacer un recordatorio.
⑤ Cada oficina de gestión de arrendamientos deberá cumplimentar el "Formulario de Estadísticas de Gestión de Alquiler de Vivienda" antes del día 28 de cada mes e informarlo a las oficinas de gestión de arrendamientos municipales y distritales.
⑥Las tarifas de gestión del alquiler de viviendas deben depositarse rápidamente en la cuenta especial designada por los departamentos financieros municipales y distritales y no deben retenerse ni malversarse. Se debe implementar estrictamente una gestión de ingresos y gastos de dos líneas.
(5) Responsabilidad legal
(1) Si el arrendador o subarrendatario no paga o se retrasa en el pago de la tasa de gestión del alquiler de la vivienda, la autoridad competente podrá ordenarle el pago. Cada día de retraso, se agregará un cargo por pago atrasado del 0,3 % en función del monto de los cargos de gestión a pagar.
Si los interesados no están satisfechos con la sanción impuesta por los órganos administrativos correspondientes, podrán solicitar la reconsideración administrativa o iniciar un litigio administrativo de conformidad con la ley.
(3) Si los directivos de las autoridades competentes descuidan sus deberes o incurren en malas prácticas para beneficio personal, sus unidades o autoridades superiores responderán de la responsabilidad administrativa, si se constituye delito, la responsabilidad penal será; perseguido conforme a la ley.
3. Recaudación y gestión del impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas no es un impuesto independiente. Es un término general para varios impuestos que deben pagarse sobre las casas alquiladas, incluido el impuesto comercial. , impuesto sobre la propiedad y mantenimiento urbano, impuesto de construcción, recargo de educación, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta y otros impuestos pagaderos sobre viviendas en alquiler. Las autoridades tributarias recaudan los impuestos comerciales, inmobiliarios, de mantenimiento y construcción urbanos, el recargo por educación, el impuesto de timbre y el impuesto sobre la renta de conformidad con la ley. El departamento de impuestos local confía al departamento de gestión de alquiler de viviendas la tarea de recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas y el impuesto sobre el alquiler de viviendas de empresas extranjeras en Shenzhen.
(1) Alcance de la recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas
Las casas privadas se refieren a casas residenciales y no residenciales que son propiedad de individuos y son habitadas o alquiladas por varias personas, incluidas las propias. -Viviendas construidas y viviendas no residenciales. Viviendas de autoconstrucción y viviendas de financiación colectiva. Las empresas extranjeras en Shenzhen se refieren a empresas registradas fuera de Shenzhen, incluidas empresas nacionales y empresas extranjeras. De acuerdo con el artículo 21 de las "Normas de aplicación de la Ley de recaudación y administración de impuestos de la República Popular China", los contribuyentes dedicados a la producción y operación que se dirijan temporalmente a otros condados (ciudades) para dedicarse a la producción y operación deberán presentar una copia de el certificado de registro fiscal y la autoridad fiscal local Complete el certificado de gestión fiscal para actividades comerciales en el extranjero, realice inspecciones y registros y acepte la gestión fiscal.
(2) Tipos de impuestos que gravan el impuesto sobre el alquiler de viviendas
El impuesto sobre el alquiler de viviendas que aplica el departamento de gestión del alquiler de viviendas incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el mantenimiento urbano y la construcción. recargo por educación, impuesto de timbre e impuesto sobre la renta. Entre ellos, el impuesto sobre la renta que se paga al alquilar casas privadas es el impuesto sobre la renta personal, y el impuesto sobre la renta que se paga cuando las empresas extranjeras alquilan casas en Shenzhen es el impuesto sobre la renta empresarial.
(3) Normas de pago del impuesto sobre el alquiler de viviendas privadas
Para facilitar el pago de impuestos y reducir la carga sobre los contribuyentes, la Oficina Municipal de Impuestos Locales de Shenzhen emitió el "Aviso sobre la recaudación y Gestión del Impuesto sobre el Alquiler de Viviendas Privadas" en 2004 》(Shen Di Shui Fa [2004] No. 937), a partir de 2005 se decidió simplificar el método de recaudación de impuestos para las viviendas de alquiler privadas y reducir adecuadamente el importe del impuesto estándar. Las disposiciones específicas son:
El punto de partida para el impuesto comercial sobre el alquiler de casas privadas es de 10.000 yuanes, y el impuesto sobre la renta personal sobre el alquiler de casas privadas se evalúa y recauda, y la tasa de recaudación aprobada se establece tentativamente en 1 %.
Los alquileres privados que no han alcanzado el umbral del impuesto empresarial no están sujetos al impuesto sobre la renta personal, y se adopta una tasa integral del impuesto sobre el alquiler privado para simplificar los procedimientos de recaudación. Los estándares impositivos específicos son los siguientes:
①Si el alquiler mensual de una casa privada es inferior a 1.000 yuanes (excluidos 1.000 yuanes), la tasa impositiva integral es del 4,1% (impuesto a la propiedad 4%, impuesto de timbre 0,1%). %).
② Si el alquiler mensual es superior a 1.000 yuanes (incluidos 1.000 yuanes), la tasa impositiva integral es del 8,22% (impuesto comercial 3%, impuesto inmobiliario 4%, impuesto de construcción y mantenimiento urbano 0,03%, tasa de educación adicional 0,09%, impuesto de timbre 0,1%, impuesto sobre la renta personal 1%).
Según la normativa anterior, la fórmula de cálculo del impuesto a pagar por alquileres privados es:
El impuesto de alquiler a pagar del mes en curso = los ingresos por alquiler del mes en curso × el tasa de síndrome. La fórmula y el método de cálculo específicos son los siguientes:
(1) El alquiler mensual para alquiler privado es de 1000 yuanes (excluidos 1000 yuanes).
El impuesto de alquiler a pagar en el mes de alquiler de una casa privada = alquiler del mes actual × tasa impositiva del síndrome (4,1%)
(2) El alquiler mensual de una casa privada es más de 1.000 yuanes (incluidos 1.000 yuanes).
El impuesto de alquiler a pagar en el mes actual de arrendamiento de una casa privada = el alquiler del mes actual × el rendimiento del síndrome (8,22%)
(4) Las normas fiscales de Shenzhen y los plazos impositivos para extranjeros Impuesto sobre el alquiler de viviendas para empresas.
El impuesto al alquiler de viviendas para empresas extranjeras en Shenzhen incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre bienes raíces, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, el recargo por educación, el impuesto de timbre, el impuesto sobre la renta corporativa y otros impuestos.
① Normas fiscales sobre el alquiler de viviendas en Shenzhen para empresas nacionales y extranjeras.
De acuerdo con las leyes y regulaciones fiscales pertinentes, los tipos de impuestos y las normas impositivas para el impuesto de alquiler de viviendas para empresas nacionales extranjeras en Shenzhen son los siguientes:
Impuesto de timbre: alquiler total del contrato × 0,1 %
Impuesto comercial: Alquiler × 5%
Impuesto de construcción y mantenimiento urbano: impuesto comercial × 1% (excluidas empresas extranjeras y empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán)
Recargo por la tasa de educación: impuesto comercial × 3% (excluyendo empresas extranjeras y empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán) Empresas de Hong Kong, Macao y Taiwán)
Impuesto sobre la renta corporativa: alquiler × 20 % × 15%
Impuesto sobre bienes inmuebles: valor original de la propiedad × 70% × 1,2%
Según "Shenzhen, las medidas de implementación del impuesto sobre bienes inmuebles en zonas económicas especiales estipulan que El impuesto corporativo sobre bienes raíces se calcula y paga al 70% del valor original de la propiedad, se evalúa anualmente y se paga trimestralmente. Las casas de nueva construcción construidas o compradas por los contribuyentes (excluidas las casas construidas ilegalmente) están exentas del impuesto a la propiedad durante tres años a partir del mes de finalización o compra.
(2) Normas tributarias para el impuesto de alquiler de viviendas para empresas extranjeras.
De acuerdo con las disposiciones de Guoshuifa [1994] No. 038 de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, los recargos educativos no se aplican temporalmente a las empresas con inversión extranjera ni a las empresas extranjeras. Según el "Aviso de la Oficina de Impuestos Locales de Shenzhen sobre la publicación de las" Respuestas a varias cuestiones de política fiscal relacionadas con el extranjero "(Shendi Shuifa [1999] Nº 319), desde junio de 1999 hasta el 1 de junio, ya no se cobrará el mantenimiento urbano. sobre empresas extranjeras. Impuesto sobre la construcción. Según esto, las empresas extranjeras que alquilan casas en Shenzhen no necesitan pagar recargos por educación ni impuestos de construcción y mantenimiento urbano.
Las empresas extranjeras (incluidas las de Hong Kong, Macao y Taiwán) tienen los siguientes impuestos y normas fiscales sobre el alquiler de viviendas:
Impuesto de timbre: alquiler total del contrato × 0,1 %
Impuesto comercial: alquiler × 5%
Impuesto sobre la renta corporativo: alquiler × 20% × 15%
Tenga en cuenta que las autoridades fiscales de Shenzhen exigen a los titulares de un certificado de gestión fiscal para negocios en el extranjero operaciones emitidas por las autoridades fiscales locales (No se cobrará impuesto sobre la renta de sociedades a las empresas que requieran verificación de documentos originales.
(5) Recaudar y gestionar el impuesto sobre el alquiler de viviendas.
1. Requisitos para recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas
Los requisitos específicos de la Oficina de Impuestos Local de Shenzhen para recaudar el impuesto sobre el alquiler de viviendas son: recaudarlo estrictamente de acuerdo con el tipo de impuesto, su alcance, tasa impositiva y período confiado por el departamento de impuestos; Recibir, usar, conservar y declarar comprobantes en estricta conformidad con las regulaciones de gestión de comprobantes del departamento de impuestos, y manejar el pago de impuestos y los procedimientos de pago de comprobantes de acuerdo con las regulaciones tributarias pertinentes.
b. Procedimientos de gestión para la recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas
① Según las tres categorías de casas autoconstruidas por residentes, casas comerciales privadas y casas corporativas fuera de la ciudad, realizar una investigación. y verificación de las condiciones básicas de las viviendas. Trabajo y elaboración de bases imponibles.
(2) Difundir la situación básica de las viviendas autoconstruidas por los vecinos y el “Libro de Base Imponible”.
(3) El agente completa el "Aviso de pago del impuesto sobre el alquiler de la vivienda" con base en el documento de base imponible y lo envía al arrendador para su firma.
(4) Una vez recaudado el impuesto, se emitirá al contribuyente un certificado de pago de impuestos prescrito por la autoridad tributaria.
⑤ El impuesto sobre el alquiler de la vivienda recaudado en nombre del contribuyente debe depositarse en la cuenta fiscal especial de la oficina del distrito de manera oportuna y no se retendrá ni se apropiará indebidamente.
⑥ Para recaudar impuestos, complete el "Formulario de Estadísticas de Gestión de Alquiler de Viviendas" y envíelo antes del día 28 de cada mes.
C. Declaración de impuestos
(1) Las empresas extranjeras registradas en Shenzhen deben acudir a la Oficina de Gestión de Arrendamiento de Vivienda para gestionar los procedimientos fiscales al solicitar un contrato de arrendamiento de bienes raíces. Los arrendadores individuales de arrendamiento de viviendas deben acudir al departamento de gestión de arrendamiento de viviendas para registrar el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles de conformidad con la normativa, declarar y pagar diversos impuestos y recibir una tarjeta de declaración de impuestos.
(2) El arrendador lleva el contrato de arrendamiento de bienes raíces y el certificado de pago de impuestos (con una copia para verificar el original) al departamento de recaudación de impuestos para emitir una factura impresa uniformemente por el departamento de impuestos.
(3) Si el arrendador cambia o rescinde el contrato durante el período de arrendamiento, deberá informar a la oficina de arrendamiento y realizar los procedimientos pertinentes dentro de los diez días siguientes a la fecha del cambio o rescisión.
No aparcar de acuerdo con la normativa se considerará alquiler.
D. Fecha límite de impuestos
El arrendador deberá declarar y pagar el impuesto del mes o trimestre en curso antes del día 20 de cada mes o trimestre (marzo, junio, septiembre, 65438+febrero) de impuestos.
(6) Responsabilidad legal
(1) Si el arrendador no paga los impuestos dentro del plazo señalado, según el artículo 32 de la “Ley de Administración de la Recaudación Tributaria de la República Popular de China", Además de ordenar el pago dentro de un plazo, las autoridades fiscales también impondrán una multa diaria por pago atrasado del 0,5% del impuesto atrasado a partir de la fecha del pago del impuesto atrasado.
(2) Si el arrendador no presenta las declaraciones de impuestos dentro del plazo establecido, según el artículo 62 de la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China", las autoridades fiscales le ordenarán que hacer correcciones dentro de un plazo e imponer una multa de no más de 2.000 yuanes; si no se realizan las correcciones dentro del plazo, se podrá imponer una multa de no menos de 2.000 RMB pero no más de 10.000 RMB.
(3) Si el arrendador oculta deliberadamente la propiedad y no declara o declara falsamente los ingresos del alquiler, será sancionado como evasión fiscal. Si el caso es grave, será trasladado a la autoridad judicial. para su procesamiento.