Registro de la empresa Zhaotong: aspectos a tener en cuenta al transferir una casa después de la política de “impuesto comercial a impuesto al valor agregado”
La transferencia de bienes raíces es un problema que las empresas pueden encontrar en la práctica, especialmente después de la reforma del "impuesto comercial al impuesto al valor agregado". Hay algunas situaciones nuevas que requieren la atención de todos hoy, Finanzas e Impuestos. ha resuelto 20 " Cosas a tener en cuenta al transferir una casa después de la reforma del impuesto empresarial al IVA.
1. La venta de bienes inmuebles se refiere a la actividad empresarial de transferir la propiedad de bienes inmuebles. Bienes raíces se refiere a propiedades que no se pueden mover o que causarán cambios en su naturaleza y forma después de ser movidas, incluidos edificios, estructuras, etc.
Edificios, incluidas residencias, edificios comerciales, edificios de oficinas y otras estructuras utilizadas para vivir, trabajar u otras actividades.
Estructuras, incluyendo carreteras, puentes, túneles, presas y otras estructuras.
2. Transferir derechos de propiedad limitados o derechos de uso permanente de edificios, transferir la propiedad de edificios o estructuras en construcción y transferir los derechos de uso del terreno que ocupan al transferir edificios o estructuras, pagan valor agregado. impuesto según la venta de inmuebles.
3. Tasa impositiva y tasa de recaudación
(1) Los métodos de cálculo del impuesto general son aplicables a los contribuyentes generales, y la tasa impositiva aplicable a la transferencia de bienes inmuebles es del 11%.
(2) El método de cálculo de impuestos simplificado se aplica a los contribuyentes generales y a los pequeños contribuyentes (incluidos otros individuos) que transfieren bienes inmuebles, y la tasa impositiva es del 5%.
4. Los contribuyentes generales que vendan bienes inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2016 (excluidos los inmuebles de autoconstrucción) pueden optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado, restando del total el precio total y los gastos extraprecio. precio de adquisición. El saldo después del precio de compra original del inmueble o de la valoración al adquirir el inmueble es el importe de la venta, y el impuesto a pagar se calcula según una tasa impositiva del 5%. Los contribuyentes deben pagar por adelantado los impuestos a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación del inmueble de acuerdo con el método de cálculo de impuestos mencionado anteriormente y declarar los impuestos a la autoridad fiscal nacional a cargo de la ubicación de la institución.
5. Si un contribuyente general vende bienes inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2016 (excluyendo la autoconstrucción), y se utiliza el método de cálculo del impuesto general para calcular el impuesto, el precio total obtenido y los gastos extraprecio. Se considerarán como ventas. Calcular el monto del impuesto a pagar. Los contribuyentes antes mencionados pagarán por adelantado el impuesto a la autoridad fiscal local encargada de la ubicación del inmueble a una tasa de pago anticipado del 5% del precio total y los gastos extraprecio menos el precio de compra original del inmueble o del valoración en el momento de la adquisición del inmueble. La autoridad fiscal local competente declara y paga los impuestos.
6. Los contribuyentes generales que vendan bienes inmuebles que construyeron antes del 30 de abril de 2016 podrán optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado. El precio total obtenido y los gastos extraprecios serán el monto de la venta, y un. Se calculará una tasa impositiva del 5%. La tasa de gravamen calcula el monto del impuesto a pagar. Los contribuyentes deben pagar por adelantado los impuestos a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación del inmueble de acuerdo con el método de cálculo de impuestos mencionado anteriormente y declarar los impuestos a la autoridad fiscal nacional a cargo de la ubicación de la institución.
7. Si un contribuyente general vende su inmueble autoconstruido antes del 30 de abril de 2016 y para el cálculo del impuesto se utiliza el método de cálculo del impuesto general, se utilizará el precio total obtenido y los gastos extraprecio. para calcular el impuesto a pagar. Los contribuyentes deben pagar impuestos por adelantado a la autoridad tributaria local a cargo de la ubicación del inmueble con base en la tasa de pago anticipado del 5% sobre el precio total y las tarifas de precio adicional obtenidas, y declarar el impuesto a la autoridad tributaria nacional a cargo del ubicación de la institución.
8. Cuando un contribuyente general venda bienes inmuebles adquiridos después del 1 de mayo de 2016 (excluyendo los inmuebles de construcción propia), se aplicará el método de cálculo del impuesto general y el monto de las ventas se calculará con base en la totalidad. Precio adquirido y gastos extraprecio. Importe del impuesto a pagar. El contribuyente deberá pagar por adelantado el impuesto a la autoridad fiscal local encargada de la ubicación del inmueble a una tasa de pago anticipado del 5% del precio total y los gastos extraprecio menos el precio de compra original del inmueble o la valoración al adquirirlo. los bienes inmuebles La autoridad fiscal estatal competente declara y paga los impuestos.
9. Cuando un contribuyente general venda bienes inmuebles de construcción propia después del 1 de mayo de 2016, se aplicará el método de cálculo del impuesto general, utilizándose como precio de venta el precio total obtenido y los gastos extraprecio. cantidad para calcular el impuesto a pagar. Los contribuyentes deben pagar impuestos por adelantado a la autoridad tributaria local a cargo de la ubicación del inmueble con base en la tasa de pago anticipado del 5% sobre el precio total y las tarifas de precio adicional obtenidas, y declarar el impuesto a la autoridad tributaria nacional a cargo del ubicación de la institución.
10. Cuando un pequeño contribuyente venda los bienes inmuebles que adquiere (excluyendo los de construcción propia) (excluidas las casas vendidas y compradas por hogares industriales y comerciales individuales y otras ventas personales de bienes inmuebles), deberá pagar el precio total adquirido y cualquier precio adicional. El saldo después de deducir de los gastos el precio de compra original del inmueble o la valoración al adquirir el inmueble es el monto de venta, y el impuesto a pagar se calcula según un impuesto del 5%. tasa. Los contribuyentes deben pagar por adelantado los impuestos a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación del inmueble de acuerdo con el método de cálculo de impuestos mencionado anteriormente y declarar los impuestos a la autoridad fiscal nacional a cargo de la ubicación de la institución.
11. Cuando un pequeño contribuyente vende su inmueble de construcción propia, deberá considerar como monto de venta el precio total obtenido y los gastos extraprecio, y el impuesto a pagar se calculará de acuerdo con un Tasa impositiva del 5%.
Los pequeños contribuyentes distintos de otras personas físicas deberán pagar impuestos por adelantado a la autoridad fiscal local encargada de la ubicación del inmueble de acuerdo con el método de cálculo del impuesto estipulado en este artículo y declarar impuestos al estado. autoridad fiscal a cargo de la ubicación de la institución; otras personas pagarán impuestos de conformidad con este artículo. La declaración y el pago de impuestos se realizarán a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación del inmueble de acuerdo con el método de cálculo de impuestos prescrito; .
12. Cuando otras personas vendan bienes inmuebles (excluyendo los autoconstruidos) que hayan adquirido (excluyendo las casas que compraron), el precio de compra original del inmueble o el precio de adquisición se reducirán del precio de venta. Gastos de precio total y precio adicional El saldo después de la valoración de la propiedad inmobiliaria es el importe de la venta, y el impuesto se declarará a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación de la casa a una tasa del 5%.
13. En Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, si los hogares industriales y comerciales individuales y los individuos venden viviendas compradas hace menos de 2 años, el monto total se aplicará a una tasa del 5%. impuesto adicional si una vivienda no ordinaria comprada por más de 2 años (incluidos 2 años) se vende a terceros, la diferencia entre los ingresos por ventas menos el precio de compra de la vivienda se pagará a una tasa impositiva del 5%; compra por más de 2 años (la vivienda ordinaria vendida a terceros (incluidos 2 años) está exenta del impuesto al valor agregado.
14. Si un contribuyente deduce del precio total y los gastos extraprecio el precio original de compra del inmueble o la valoración al adquirirlo, deberá obtener una declaración legal y válida. que cumpla con las leyes, reglamentos administrativos y lo dispuesto en el certificado de la Agencia Estatal de Impuestos. En caso contrario no se permite ninguna deducción.
Los comprobantes anteriores se refieren a:
(1) Facturas elaboradas bajo la supervisión del departamento tributario.
(2) Sentencias judiciales, fallos, documentos de mediación, laudos arbitrales y documentos escriturados ante notario sobre los derechos de los acreedores.
(3) Otros certificados que especifique la Agencia Estatal de Tributos.
15. Si un contribuyente transfiere un inmueble y paga la diferencia del impuesto al valor agregado de acuerdo con las regulaciones pertinentes, si no puede proporcionar la factura al adquirir el inmueble debido a pérdida u otras razones, puede proporcionar a las autoridades tributarias otros documentos pagados con impuestos que puedan probar el monto imponible del impuesto sobre la escritura. Se utilizarán comprobantes y otra información para deducir la diferencia. Si un contribuyente también conserva la factura al adquirir el inmueble y otros certificados de pago de impuestos que acrediten el monto del impuesto de escrituración, la diferencia se deducirá con base en la factura.
16. Incentivos fiscales
(1) Para cooperar con la reforma del sistema nacional de vivienda, las empresas o instituciones administrativas venden viviendas al precio de costo o al precio estándar, y son exentos del impuesto al valor agregado.
(2) Las personas físicas que venden casas construidas y ocupadas por ellos mismos están exentas del impuesto al valor agregado.
(3) Las personas físicas que vendan viviendas ordinarias adquiridas durante más de 2 años (incluidos 2 años) están exentas del impuesto sobre el valor añadido. (Las políticas anteriores solo se aplican a Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen).
17. Declaración de pago anticipado
Los contribuyentes distintos de otras personas transfieren sus bienes adquiridos al pagar por adelantado el impuesto al valor agregado. inmueble, deberá cumplimentar el "Formulario de pago anticipado del IVA" y pagar el impuesto por adelantado a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble. Otras personas no necesitan pagar impuestos anticipados sobre transferencias de bienes inmuebles.
Cuando un contribuyente transmite el inmueble que adquiere, el impuesto al valor agregado pagado por adelantado a la autoridad fiscal competente en el lugar donde se encuentra el inmueble se puede deducir del IVA a pagar vigente si el mismo. La deducción no se completa, se trasladará al siguiente período.
18. En la venta de bienes inmuebles, cuando el contribuyente emita una factura de IVA por su cuenta o la autoridad fiscal emita una factura de IVA en su nombre, el nombre del inmueble y el El número del certificado de propiedad (ninguno) debe completarse en la columna "Nombre de los bienes o trabajos o servicios sujetos a impuestos" de la factura (no es necesario completar el certificado de propiedad de la casa), complete el. unidad de área en la columna “Unidad”, e indique la dirección detallada del inmueble en la columna de observaciones.
19. Cuando un contribuyente general de una empresa promotora inmobiliaria vende un proyecto inmobiliario desarrollado por él mismo (excepto proyectos inmobiliarios antiguos que optan por el método de cálculo del impuesto simplificado), el precio total obtenido y extra- Los gastos de precio se deducirán del cesionario. El saldo después del precio del terreno pagado al departamento gubernamental al adquirir el terreno y las tarifas de compensación de demolición pagadas a otras unidades o individuos al adquirir el terreno es el monto de la venta.
Los contribuyentes generales de empresas promotoras inmobiliarias que vendan proyectos inmobiliarios antiguos desarrollados por ellas mismas podrán optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado. El precio total obtenido y los gastos extraprecios serán el importe de la venta, y el precio total obtenido y los gastos extraprecio. No se deducirá el precio del suelo correspondiente.
Emisión de facturas: Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir por sí mismos facturas del impuesto al valor agregado.
Para los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, si han cobrado recibos anticipados y declarado y pagado el impuesto comercial a las autoridades tributarias locales competentes antes del 30 de abril de 2016, y no han emitido facturas de impuestos comerciales, pueden expedir facturas ordinarias del IVA, no se permite la expedición de facturas especiales con IVA y no existe el límite de tiempo para la emisión de facturas ordinarias con IVA previsto en este artículo.
Los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden emitir facturas especiales del impuesto al valor agregado.
20. Los pequeños contribuyentes de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio pagan un impuesto del 5%.
Emisión de facturas: los pequeños contribuyentes que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir por sí mismos facturas ordinarias del impuesto al valor agregado. Si el comprador necesita una factura especial del IVA, el pequeño contribuyente debe solicitarla a la autoridad tributaria estatal competente.
Para los pequeños contribuyentes que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, si han cobrado recibos anticipados y declarado y pagado el impuesto comercial a las autoridades fiscales locales competentes antes del 30 de abril de 2016, y no han emitido un impuesto comercial factura de impuesto al valor agregado, podrán emitir factura de impuesto al valor agregado general, no pudiendo aplicarse facturas para emisión de facturas de impuesto al valor agregado especial. Este artículo no impone un plazo para la emisión de facturas de impuesto al valor agregado ordinario.
Los pequeños contribuyentes que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden solicitar la emisión de facturas especiales del impuesto al valor agregado.
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