¿Cómo redactar una solicitud para ejercer el derecho a hipotecar un inmueble?
Como abogado inmobiliario senior con más de diez años de experiencia, el abogado inmobiliario Jin Shuangquan ha manejado una gran cantidad de disputas inmobiliarias y ha acumulado mucha experiencia en casos inmobiliarios. Ahora el abogado inmobiliario Jin Shuangquan ha adaptado estos casos a disputas inmobiliarias. Este caso es un caso inmobiliario que viola el derecho de preferencia del inquilino. Ahora adapté este caso a un caso, espero que te sea de ayuda.
(Para proteger la privacidad de las partes involucradas, las partes involucradas en este artículo utilizan seudónimos).
Introducción del caso:
En primer lugar, el original El texto decía:
Wang Weiming demandó al tribunal: El 8 de junio de 2015, Chen Dongsheng y yo firmamos un contrato de venta de casa y un acuerdo complementario con el servicio intermediario de mi familia, acordando que yo compraría la casa número 102. En el distrito de Chaoyang, Beijing, vendida por Chen Dongsheng. El precio de transacción de la casa fue de 12.000 yuanes. Ambas partes acordaron en el contrato realizar los trámites de transferencia dentro de los 90 días posteriores a la firma del contrato. El día que firmé el contrato, pagué un depósito de 20.000 yuanes a Chen Dongsheng. Chen Dongsheng me emitió una carta aceptando el depósito, aclarando que el precio de la transacción entre las dos partes era 6,5438 + 2.000 yuanes.
El mismo día, las dos partes firmaron un acuerdo complementario que estipula que si Chen Dongsheng y yo cambiamos la intención de comprar y vender sin el permiso de la otra parte, se considerará como un incumplimiento de contrato. La parte incumplidora indemnizará a la parte incumplidora por daños y perjuicios equivalentes al 10% del precio total del contrato. Posteriormente, firmé un contrato de garantía con Chen Dongsheng y una compañía de garantía en Beijing el 11 de julio de 2065438. La compañía de garantía era responsable de manejar los procedimientos de hipoteca de la casa de Chen Dongsheng. La cuarta cláusula del contrato estipula que el precio de mi compra se pagará a Chen Dongsheng a través de la cuenta designada por la compañía de garantía. 2065438 + El 5 de agosto de 2005 firmé un "Contrato de Hipoteca Personal de Vivienda" con un banco, una sociedad de garantía y un intermediario, estipulando que solicitaría al banco un préstamo hipotecario personal para la casa en disputa.
Posteriormente, firmé un acuerdo de supervisión de capital con Chen Dongsheng y la compañía de garantía. El acuerdo estipulaba el método de pago para la compra de la casa y el préstamo emitido por el banco, y la cuenta era supervisada por un determinado banco. Después de que Chen Dongsheng ayudó a completar el registro de la transferencia, el banco pagó todo el dinero para la compra de la casa de la cuenta de supervisión de capital a la cuenta de Chen Dongsheng. Después de firmar el contrato, pagué el pago inicial y solicité un préstamo a tiempo según el contrato. El 1 de agosto de 2005 de 2065438 pagué el precio total de compra en la cuenta designada por la empresa de garantía según lo acordado en el contrato.
Sin embargo, debido a que Chen Dongsheng no cooperó con los procedimientos de transferencia e inmediatamente pasó por los procedimientos hipotecarios y se negó a cumplir con las obligaciones del contrato, demandé y exigí que: continuara ejecutando el contrato, Chen Dongsheng ayudó en los procedimientos de hipoteca y transfirí la casa a mi nombre. Según el acuerdo oral, se me dio el derecho de usar el garaje durante 20 años; Chen Dongsheng me pagó una indemnización por daños y perjuicios de 654,38 yuanes + 20.000 yuanes. Desde septiembre de 2005 hasta el día en que obtuve el certificado de bienes raíces, me pagaron un valor predeterminado de 560 yuanes por día. Oro 654,38 yuanes + 0,8 yuanes confirmó que no existe una relación de contrato de arrendamiento entre Chen Dongsheng y Kang Qilin.
En segundo lugar, el acusado argumentó:
Chen Dongsheng argumentó: No estoy de acuerdo con todas las afirmaciones de Wang Weiming. Creo que la razón principal por la que el contrato no se ha cumplido hasta ahora es que Wang Weiming no me pagó un descuento de 550.000 yuanes por decoración y equipamiento según lo acordado en el contrato. Al mismo tiempo, creo que las afirmaciones de Wang Weiming son contradictorias. La indemnización por daños y perjuicios de 6,5438+200.000 yuanes reclamada por Wang Weiming no es una indemnización por el cumplimiento del contrato. Si soporta una indemnización por daños y perjuicios, no debe continuar ejecutando el contrato. Wang Weiming afirmó que el pago de daños y perjuicios al nivel de 560 yuanes por día tiene una base contractual, y no se estableció la confirmación de Shen de que no había ningún contrato de arrendamiento entre Kang Qilin y yo.
Finalmente, Wang Weiming mencionó que muchos de los próximos contratos no incluirán descuentos en decoración y equipamiento, sino sólo en la venta de viviendas. Según el acuerdo de pago complementario por decoración firmado por ambas partes, Wang Weiming está obligado a pagarme 550.000 yuanes en concepto de pago por decoración antes de transferir la casa. Considerándolo todo, no estoy de acuerdo con la afirmación de Wang Weiming.
Kang Qilin afirmó: El 25 de febrero de 2015, firmé un contrato de alquiler de casa con Chen Dongsheng, acordando que alquilaría la casa en el número 102 del distrito de Chaoyang alquilada por Chen Dongsheng a mi personal de ingeniería para vivir y usar, y pagar medio año de alquiler. El 20 de septiembre de 2015 pagué el alquiler del segundo semestre del año. Más tarde, Chen Dongsheng me dijo que Wang Weiming demandó a Chen Dongsheng. Después de consultar al personal pertinente, obtuve el derecho de preferencia, por lo que solicité ejercer el derecho de preferencia en la venta de la casa entre Wang Weiming y Chen Dongsheng.
La sucursal Fengtai del Banco de China declaró: En julio de 2005, nuestro banco firmó un contrato de préstamo hipotecario con Chen Dongsheng, que estipulaba que Chen Dongsheng prestaría 460.000 yuanes a nuestro banco con un plazo de préstamo de 240 meses. Al 20 de mayo de 2010, Chen Dongsheng había pagado 58 cuotas y el estado de pago era normal. Al final del juicio, todavía se debía pagar el principal de RMB 396,5438+03,000. Chen Dongsheng ha hipotecado la propiedad comprada con el préstamo a nuestro banco. Nuestro banco tiene prioridad de pago y la hipoteca se liberará una vez que se pague el préstamo. Según el "Contrato de préstamo garantizado", Chen Dongsheng debe obtener el consentimiento de nuestro banco al transferir la garantía durante el período de la hipoteca, y los ingresos tendrán prioridad sobre el reembolso de los derechos garantizados a nuestro banco. Si el tribunal determina que otra persona es el cesionario de la propiedad hipotecada de acuerdo con la ley, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad, el cesionario primero debe pagar las deudas del Equipo Chen Dongsheng y de nuestro banco, y liquidar todo el capital. e intereses del préstamo antes de que nuestro banco pueda gestionar los trámites de registro de cancelación de la hipoteca.
Convención de Chen Dongsheng: 2065438 + El 8 de junio de 2005, Wang Weiming y yo firmamos un contrato de venta de casa y un acuerdo complementario, pero Wang Weiming no pagó la tarifa de decoración de 550.000 yuanes como había prometido. El comportamiento de Wang Weiming constituyó un incumplimiento grave de contrato. Presenté una contrademanda, solicitando que se rescindiera el contrato de venta de la casa firmado por Wang Weiming y que se me pagaran más de 165.438.
Wang Weiming presentó una defensa contra la contrademanda: no estaba de acuerdo con la contrademanda de Chen Dongsheng.
Tres. El tribunal falló:
El 8 de junio de 2015, Wang Weiming y Chen Dongsheng firmaron un contrato de venta de casa. El contrato entre las dos partes estipulaba que Wang Weiming compró la casa número 102 de Chen Dongsheng con un pago total de 650.000 yuanes. El contrato estipula que dentro de los 90 días siguientes a la fecha de la firma del contrato, ambas partes deben acudir al departamento de registro de propiedad de la vivienda para gestionar los trámites de transferencia de la casa.
El mismo día, las dos partes firmaron un acuerdo complementario que estipulaba que el precio del contrato de la casa vendida por Chen Dongsheng a Wang Weiming era de 650.000 yuanes, y el precio del equipo y las instalaciones de la casa. Fue de 550.000 yuanes, por lo que el precio real adeudado a Chen Dongsheng fue de 6,5438+0,2 millones de yuanes. El descuento para los equipos e instalaciones mencionados anteriormente es de 550.000 RMB, que Wang Weiming pagará a la Parte A antes del registro. Este acuerdo complementario es parte integral del contrato principal. Si el precio específico entra en conflicto con el precio del contrato de compraventa de la casa, prevalecerá este acuerdo.
El mismo día, Wang Weiming y Chen Dongsheng firmaron una carta de confirmación de depósito para casas de segunda mano, confirmando que el precio total de compra de las dos partes fue de 6,5438+0,2 millones de yuanes. Wang Weiming pagó un depósito. de 20.000 yuanes a Chen Dongsheng en junio de 2065.438+05. Para llevar a cabo la transacción anterior, Wang Weiming y Chen Dongsheng firmaron un acuerdo complementario con la empresa intermediaria, estipulando que después de una negociación amistosa entre la Parte A y la Parte B, después de la firma de este acuerdo, si cualquiera de las Partes A o B cambia el intención de compra y venta sin el consentimiento de la otra parte, se considerará un incumplimiento de contrato por parte de la parte que cambia, y la parte que incumple pagará una indemnización por daños y perjuicios equivalente al 65,438+00% del precio de venta previsto de este acuerdo al parte no incumplidora.
Después, Wang Weiming, Chen Dongsheng y la compañía de garantía firmaron un contrato de garantía. Las dos partes acordaron en el contrato que para cancelar la hipoteca, Chen Dongsheng pagaría la deuda bancaria por adelantado. Para aliviar la presión del reembolso anticipado, el Partido A (Chen Dongsheng) pidió prestados 400.000 yuanes a la compañía de garantía. 2065438+El 5 de agosto de 2005, Wang Weiming firmó un "Contrato de hipoteca de vivienda personal" con un banco y una empresa de garantía. El contrato estipulaba que Wang Weiming pidió prestado 8.100 yuanes al banco, y Wang Weiming designó el dinero para ser transferido a la cuenta bancaria de la compañía de garantía, y la compañía de garantía supervisó los 8.100 yuanes.
El mismo día, Wang Weiming y Chen Dongsheng firmaron un acuerdo de supervisión de capital con la compañía de garantía, estipulando que la Parte A (Wang Weiming), la Parte B (Chen Dongsheng) y la Parte C (compañía de garantía) se encargaría de los procedimientos de transferencia de propiedad de acuerdo con el contrato de venta de la vivienda. Después de obtener el certificado de título de la vivienda, realizaría los procedimientos de registro de la hipoteca de la vivienda de acuerdo con el contrato de préstamo hipotecario de la vivienda de segunda mano y dentro de los tres días posteriores a la finalización de los procedimientos de registro de la hipoteca. y el Partido D (un banco) obtiene otros certificados de derechos de propiedad,
8, 2005 El 1 de marzo, Wang Weiming pagó un pago inicial de 290.000 yuanes a la compañía de garantía. 2065438 + El 5 de agosto de 2005, un banco transfirió el préstamo de Wang Weiming de 810.000 yuanes a una cuenta abierta en la provincia de Shenzhen. El 8 de septiembre de 2015, la compañía de garantía envió una carta de notificación a Chen Dongsheng por correo certificado, exigiendo que Chen Dongsheng entregara el certificado de derechos de propiedad original a la compañía de garantía antes del 3 de septiembre de 2015, para garantizar el cumplimiento del contrato. Después de recibir la notificación, Chen Dongsheng no entregó el certificado de propiedad original a la compañía de garantía. El 15 y 14 de septiembre, Chen Dongsheng le pidió a Wang Weiming que emitiera un aviso exigiendo a Wang Weiming que remitiera 550.000 yuanes de dinero de decoración a la cuenta designada de Chen Dongsheng los días 15 y 14 de septiembre. Si el pago está vencido, se considerará que el contrato ha sido vencido. rescindido por ambas partes. Wang Weiming no pagó la tarifa de renovación de 550.000 yuanes después de recibir el aviso.
Durante el juicio original, Wang Weiming proporcionó testimonio como testigo de la empresa intermediaria, demostrando que cuando Wang Weiming y Chen Dongsheng firmaron el contrato, las dos partes acordaron verbalmente que Chen Dongsheng le daría a Wang Weiming el derecho de uso. El garaje adjunto durante 20 años, pero Chen Dongsheng no lo reconoció. Tras una investigación, el tribunal supo que Wang Weiming acordó reembolsar el préstamo restante a la sucursal Fengtai del Banco de China para Chen Dongsheng, eliminando así la disputa sobre la hipoteca de la casa. La sucursal Fengtai del Banco de China no tuvo objeciones.
Además, el tribunal determinó que Chen Dongsheng firmó un contrato de préstamo hipotecario con el Banco de China el 27 de julio de 2005, acordando pedir prestado 460.000 yuanes. Chen Dongsheng obtuvo el certificado de propiedad de la casa el 17 de junio de 2006 y la casa fue hipotecada a la sucursal Fengtai del Banco de China. Hasta la fecha, Chen Dongsheng no ha reembolsado el préstamo.
Durante el juicio, Kang Qilin presentó al tribunal el contrato de alquiler de la casa firmado entre él y Chen Dongsheng el 25 de febrero de 2015, así como dos recibos de alquiler para demostrar que cuando Wang Weiming compró la casa en disputa, Chen Dongsheng tenía La casa alquilada a Kang Qilin y Chen Dongsheng la aprobó.
Kang Qilin afirmó que después de que Wang Weiming demandara a Chen Dongsheng en junio de 2015, Chen Dongsheng le informó que la casa había sido vendida, por lo que solicitó reclamar el derecho de preferencia para comprar la casa como tercero. .
Resultados de la prueba:
El Tribunal Popular del Distrito de Beijing Fengtai dictaminó después del juicio:
1. 18 de junio de 2015 Firmado el “Contrato de Compraventa de Vivienda” y acuerdo complementario. Chen Dongsheng ayudó en los procedimientos de transferencia dentro de los 15 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia. Wang Weiming pagó el préstamo restante, los intereses y otros gastos a la sucursal Fengtai del Banco de China en nombre de Chen Dongsheng el día de la transferencia (el monto específico fue determinado por). Sucursal Fengtai del Banco de China según el estado de pago de Chen Dongsheng);
Dos.
El quinto día después de que esta sentencia entrara en vigor, Chen Dongsheng pagó a Wang Weiming una indemnización por daños y perjuicios de 654,38 yuanes + 200.000 yuanes.
En tercer lugar, rechace las otras afirmaciones de Wang Weiming.
4. Desestimar la contrademanda de Chen Dongsheng.
5. Desestimar todas las afirmaciones de Kang Qilin.
Después de la sentencia de primera instancia, Chen Dongsheng y Kang Qilin no estaban satisfechos con la sentencia de primera instancia y apelaron ante el tribunal de segunda instancia. El tribunal de segunda instancia decidió después de la audiencia:
Desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia original.
Verbo (abreviatura de verbo) Comentarios del abogado de disputas sobre contratos de venta de viviendas Jin Shuangquan sobre el caso:
1 Con respecto a la validez del contrato firmado por ambas partes:
El abogado de contratos de venta de viviendas, Jin Shuangquan, cree que en este caso, el contrato de venta de viviendas y el acuerdo complementario firmado por Wang Weiming y Chen Dongsheng representan sus verdaderas intenciones y no violan las disposiciones de las leyes y reglamentos, y el contrato es legal y válido. . Wang Weiming y Chen Dongsheng cumplirán con sus respectivas obligaciones según el contrato. Aunque las dos personas acordaron en el contrato de venta de la casa que el precio de la casa era de 650.000 yuanes, del acuerdo complementario firmado por las dos partes se puede saber que el precio total de la casa era de 6,5438+0,2 millones de yuanes, y este acuerdo se incluyó en otros Los contratos firmados por las dos partes posteriormente también tienen un desempeño, por lo que es más apropiado determinar el precio real de la transacción de ambas partes en 6,5438+0,2 millones de yuanes.
Aunque el acuerdo complementario firmado con la empresa estipulaba que se debían pagar 550.000 yuanes por la renovación antes de que se transfiriera la casa, el acuerdo de supervisión del fondo firmado por ambas partes cambió el tiempo de pago de la renovación y un depósito. de 2 se ha pagado a Diez mil yuanes, y el precio total de compra de la vivienda de 165.438+ diez mil yuanes se remitirá a la cuenta de supervisión del fondo reconocida por ambas partes. Por tanto, debe reconocerse que Wang Weiming ha cumplido las principales obligaciones del contrato. Chen Dongsheng no puede solicitar la rescisión del contrato alegando que Wang Weiming no pagó la tarifa de decoración de 550.000 yuanes antes de la transferencia y que Wang Weiming no incumplió el contrato. Por lo tanto, la contrademanda de Chen Dongsheng contra Wang Weiming por el pago de una indemnización por daños y perjuicios no tiene fundamento fáctico y no cuenta con el respaldo de este tribunal.
2. Con respecto a la cuestión de continuar ejecutando el contrato y manejar la transferencia:
En cuanto al requisito de continuar ejecutando el contrato para ayudar en la eliminación de la custodia, el abogado Jin Considera que las dos partes acordaron en el contrato de compraventa y el complemento correspondiente. Esto no estaba estipulado en el acuerdo, por lo que la demanda no tenía base contractual, por lo que el tribunal no apoyó la demanda.
En cuanto a la solicitud de asistencia para manejar los procedimientos de transferencia, el abogado Jin creía que el contrato de venta entre los dos había estipulado claramente que la casa en disputa debía manejarse dentro de los 90 días posteriores a la firma del contrato, y que la transferencia había cumplido con las condiciones del contrato de transferencia estipuladas en el contrato de transferencia cuando se presentó la demanda, por lo que el reclamo del litigio tiene base contractual y legal, y el tribunal debe respaldarlo.
3. Respecto a la indemnización por daños y perjuicios:
Chen Dongsheng se negó a ayudar a Wang Weiming a manejar los procedimientos de transferencia alegando que Wang Weiming no pagó la tarifa de decoración de 550.000 yuanes antes de la transferencia de la casa y Chen Dongsheng incumplió el contrato. Por lo tanto, la solicitud de Wang Weiming de que Chen Dongsheng pague 11,2 yuanes en concepto de indemnización por daños y perjuicios según lo estipulado en el contrato tiene base fáctica y jurídica, y el tribunal debería respaldarla. En cuanto a la solicitud de que la agencia de viajes concediera el derecho de uso del garaje adjunto, el tribunal no la estimó porque ninguna de las partes tenía pruebas suficientes para demostrar que las dos partes habían llegado a un acuerdo sobre el asunto.
En cuanto a la afirmación de Wang Weiming de que Chen Dongsheng debería pagar una indemnización por daños y perjuicios a razón de 560 yuanes por día, el tribunal no apoyó la afirmación de Wang Weiming de que la indemnización por daños y perjuicios no tenía base fáctica porque las dos partes solo pagaron 50.000 yuanes por entrega a domicilio retrasada en el contrato de venta. Se llegó a un acuerdo de indemnización, pero el contrato no estipulaba un plazo de entrega.
4. Sobre el contrato de arrendamiento entre Kang Qilin y Chen Dongsheng;
En cuanto a la solicitud para confirmar que no existe un contrato de arrendamiento entre Kang Qilin y Chen Dongsheng, Jin cree que el La evidencia presentada por Kang Qilin es suficiente para demostrar que existe un contrato de arrendamiento entre Kang Qilin y la casa en disputa, por lo que su solicitud de demanda para este viaje no será respaldada.
En cuanto a la solicitud de Kang Qilin de ejercer el derecho de preferencia, el abogado Jin creía que debido a que era un tercero de buena fe al comprar la casa y era una casa de alquiler, Kang Qilin no fue informado de la venta de la casa en el momento oportuno. Si se infringe el derecho de preferencia de Kang Qilin, el vendedor también debe reclamar una compensación, pero no puede pretender ejercer el derecho de preferencia en este caso. Por lo tanto, la solicitud de Kang Qilin no tiene fundamento legal y el tribunal no debería apoyarla.
En resumen, la decisión del tribunal es correcta.