Una revisión de las políticas de macrocontrol inmobiliario
1993-1996: Primer macrocontrol del sector inmobiliario en China.
Época: 1993-1996
Situación actual: El boom inmobiliario aparece por primera vez: el número de empresas de desarrollo inmobiliario ha aumentado considerablemente y la inversión en el desarrollo inmobiliario ha aumentado considerablemente. aumentó rápidamente, con la especulación de tierras, la especulación de acero y la especulación de proyectos como principales El principal mercado inmobiliario es extremadamente activo, especialmente en Hainan, Beihai, Guangxi y otros lugares donde el desarrollo inmobiliario se ha sobrecalentado, formando una grave burbuja inmobiliaria. y la economía se ha sobrecalentado gravemente y se ha producido inflación.
Contramedidas: En 1993, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la situación económica actual y el fortalecimiento del macrocontrol", proponiendo 16 medidas políticas para rectificar el orden financiero y fortalecer el macrocontrol (denominadas colectivamente las "16 Medidas Nacionales"); serie de 1994: se promulgaron la "Decisión sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana", la "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos" y las "Medidas de prueba para la gestión de préstamos garantizados residenciales".
Resultados: Con la implementación de diversas medidas, la tasa de crecimiento del desarrollo inmobiliario en mi país se ha desacelerado significativamente y se ha suprimido la inflación. La economía ha pasado de estar caliente a estar fría, y el mercado inmobiliario también ha estado en silencio, con los precios de las viviendas comerciales y de las viviendas comerciales cayendo rápidamente. Después de tres años de arduo trabajo, la economía china finalmente logró un "aterrizaje suave" en 1996.
Pregunta: Esta regulación tiene un gran impacto en la industria inmobiliaria. Tan pronto como salió el "Artículo Nacional 16", el auge inmobiliario de Hainan disminuyó. Miles de promotores huyeron con su dinero, dejando atrás edificios sin terminar por todas partes. Según las estadísticas, en ese momento había 18.834 hectáreas de tierra ociosa en la provincia de Hainan, con un retraso de 80.000 millones de yuanes. Las deudas incobrables de sólo cuatro bancos comerciales estatales alcanzaron los 30 mil millones de yuanes, y los fondos acumulados en Beihai, al otro lado del mar, alcanzaron incluso los 20 mil millones de yuanes. El área de edificios sin terminar excede la de Sanya, y se la llama China. "Museo de la Economía de la Burbuja". Después del estallido de la burbuja, el mercado inmobiliario en Hainan y otros lugares sufrió graves daños y entró en una depresión que duró varios años.
1998-2002: La reforma de la vivienda es el núcleo de la promoción de la industria de la vivienda para que se convierta en un nuevo punto de crecimiento económico.
Época: 1998-2002
Situación actual: Tras el estallido de la crisis financiera asiática en 1997, la economía de China comenzó a experimentar "deflación" y el mercado inmobiliario también entró en un nivel mínimo. reflujo.
Contramedidas: Para estimular el consumo e impulsar la demanda interna, en julio de 1998, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" (denominado " Documento No. 23"), que establece claramente que "La industria de la vivienda debe convertirse en un nuevo punto de crecimiento económico", que lanzó la reforma del sistema de vivienda de mi país caracterizada por la eliminación de la asignación de viviendas sociales.
El Documento No. 23 enfatiza que una vez que se detenga la distribución física de viviendas, el nuevo sistema nacional de seguridad habitacional debe "implementar gradualmente la monetización de la distribución de viviendas" mientras "establece y mejora la oferta de viviendas con viviendas asequibles como el cuerpo principal." sistema". Según los cálculos conservadores del Ministerio de Construcción de la época, las "familias de ingresos más bajos" y las "familias de ingresos altos" representaban cada una alrededor del 10% del total de hogares urbanos, y las "familias de ingresos bajos y medios" que podían comprar "viviendas asequibles" representaban más del 80% de los residentes, e incluso representaban el 95% de la población total. Desde 65438 hasta 1999, el gobierno central comenzó a detener el sistema de asignación de viviendas sociales en todo el país e implementar un sistema de asignación monetaria de viviendas.
Resultados: Con la implementación de diversas políticas y medidas, el mercado inmobiliario que ha estado lento durante varios años se ha activado enormemente, promoviendo el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria y del mercado inmobiliario de mi país. y la industria inmobiliaria han entrado en un nuevo período de desarrollo.
Problema: Durante este período, hubo problemas como una estructura irrazonable de la oferta de vivienda, contradicciones prominentes y un mercado inmobiliario desordenado. Para combatir el fenómeno del "acaparamiento de tierras" y el "acaparamiento de tierras" y estandarizar el mercado de comercio de tierras "Reglamento sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización", todo tipo de terrenos comerciales, como los comerciales , turismo, entretenimiento, terrenos residenciales comerciales deben adoptar licitación y subasta o transferencia mediante cotización, lo que significa que el "acuerdo de transferencia" que ha durado muchos años se ha detenido en un sentido legal. Sin embargo, el punto de partida de esta política es "prevenir la corrupción desde su origen y reducir los precios irrazonables de la vivienda". La operación real carece de estándares unificados, lo que plantea peligros ocultos para la aparición de nuevos precios elevados de la vivienda.
2003-2005: El sector inmobiliario se consolida como una industria pilar de la economía nacional.
Época: 2003 a 2005
Situación actual: Desde 2003, la inversión inmobiliaria en China ha crecido rápidamente y han vuelto a aparecer signos de sobrecalentamiento. En 2003, los derechos de uso de la tierra se obtuvieron mediante licitación, subasta y cotización, lo que dio lugar a un fuerte aumento de los precios de la tierra y de la vivienda. El crédito inmobiliario desde 1998 ha traído enormes riesgos potenciales al imperfecto sistema financiero del Banco de China (2,83, 0,00, 0,00%).
Contramedidas: En junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (conocido como Documento No. 121) para ajustar las políticas de préstamos personales para vivienda de bancos comerciales. Se estipula que los prestatarios que compren viviendas comerciales de alto nivel, villas o dos o más viviendas comerciales (incluidas dos unidades) deberán aumentar adecuadamente el índice de pago inicial y ya no implementarán regulaciones de tasas de interés preferenciales para la vivienda. Este documento es la primera vez que el gobierno central toma medidas para frenar el sobrecalentamiento inmobiliario desde el inicio del primer mercado alcista inmobiliario en China.
En agosto se publicó el "Aviso sobre la Promoción del Desarrollo Sostenible y Saludable del Mercado Inmobiliario" (denominado Documento No. 18), en el que se establece claramente por primera vez que "la industria inmobiliaria "Es muy relevante y tiene una fuerte fuerza impulsora, y se ha convertido en una industria pilar de la economía nacional". , y propuso que promover el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario es mantener un desarrollo sostenido, rápido y saludable de la economía nacional, y es necesario seguir incrementando el apoyo crediticio a empresas promotoras y proyectos inmobiliarios cualificados.
Resultados: Las "industrias pilares de la economía nacional" establecidas en el Documento No. 18 son una actualización a los "nuevos puntos de crecimiento económico" establecidos en el Documento No. 23 de 1998, y también marcan el inicio oficial de una nueva ronda de macrocontrol inmobiliario.
P: El Documento No. 18 no propone medidas sustanciales para controlar el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda y la inversión. En cambio, la afirmación del Documento No. 23 de que “la vivienda asequible es el principal elemento de la oferta de vivienda” se cambió por “la vivienda asequible es una vivienda básica basada en políticas y con carácter de garantía”, lo que significa que el gobierno “ofrecerá garantías para más de”. 70-80% de los hogares La política de "vivienda" se ajusta a "la mayoría de las familias compran o alquilan viviendas comerciales ordinarias". La redefinición de vivienda asequible en el documento también crea peligros ocultos para que individuos, organizaciones o grupos utilicen políticas de reforma de vivienda para buscar alquileres y obtener ganancias ilegales.
Los dos documentos de izquierda se publicaron uno tras otro, exponiendo la vacilante ambivalencia del gobierno de temer un crecimiento excesivo de los precios inmobiliarios y la inversión, pero también de esperar seguir estimulando el crecimiento económico. Con el floreciente desarrollo del mercado inmobiliario, también han quedado expuestos un gran número de problemas potenciales, como la "fiebre del cercamiento de tierras" liderada por los gobiernos de todos los niveles y los crecientes riesgos financieros y crediticios.
2005-2007: La principal demanda de regulación es estabilizar los precios de la vivienda.
Época: 2005 a 2007
Situación actual: En 2005, aunque el desarrollo inmobiliario continuó manteniendo la inercia del rápido desarrollo, el ritmo de crecimiento se desaceleró significativamente. Sin embargo, el impulso del rápido aumento de los precios de la vivienda no ha cambiado. Los precios de la vivienda han aumentado rápidamente en muchas ciudades de todo el país, incluidas Shenzhen y Beijing, y los precios de la vivienda se han convertido en el foco de atención social.
Contramedidas: Para frenar el sobrecalentamiento de la inversión, ajustar la estructura de la oferta de vivienda y estabilizar los precios inmobiliarios, el gobierno central lanzó un "golpe combinado" de regulación a finales de marzo de 2005, según informó el General. La Oficina del Consejo de Estado emitió el "Sobre la estabilización efectiva del" Aviso sobre los precios de la vivienda ", que proponía ocho medidas para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda (denominadas "Ocho medidas nacionales"), estableció un sistema de responsabilidad gubernamental y llevó la estabilización de los precios de la vivienda a un nivel político. En abril, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado propuso que se tomaran ocho medidas para fortalecer la orientación y regulación del mercado inmobiliario (denominadas las "Nuevas Ocho Medidas Nacionales") y perfeccionar y ampliar aún más las "Ocho Medidas Nacionales". . Inmediatamente, el Consejo de Estado envió un plan operativo detallado para la regulación inmobiliaria formulado conjuntamente por el Ministerio de la Construcción y otros siete ministerios.
En mayo de 2006, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado aprobó seis medidas específicas (denominadas las "Seis Medidas Nacionales"), centrándose en ajustar la estructura de oferta de vivienda. Posteriormente, los "Dictámenes sobre el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda para estabilizar los precios de la vivienda" (denominados "15 artículos de los nueve ministerios y comisiones") perfeccionaron aún más los "seis artículos nacionales". Entre ellas, las viviendas comerciales ordinarias con "suites limitadas" y "precios de vivienda limitados" se denominan "viviendas restringidas", con el fin de resolver el problema de la vivienda del grupo sándwich de ingresos medios.
En 2007 se profundizó aún más la regulación inmobiliaria destinada a estabilizar los precios de la vivienda. Se han lanzado intensamente nuevas políticas sobre tierras, crédito, impuestos, etc. para enfriar el mercado inmobiliario, con un ataque integral a la gestión de la tierra, estandarizando el orden del mercado, frenando la especulación (especialmente la inversión extranjera en bienes raíces) y ajustando el sistema inmobiliario. estructura.
Resultados: Ha habido algunos cambios positivos en el mercado inmobiliario, la inversión en desarrollo ha logrado un crecimiento constante y la estructura de desarrollo residencial ha mejorado hasta cierto punto. Sin embargo, el efecto de la regulación de los precios de la vivienda no apareció de inmediato, sino que se produjo un fenómeno de aumento de los precios durante la regulación. En la segunda mitad de 2007, aunque el crecimiento general de los precios de la vivienda se había desacelerado, los precios de la vivienda en ciudades como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen todavía estaban en niveles altos y seguían aumentando.
Pregunta: La política de "regular el desarrollo de viviendas asequibles" propuesta por los "Seis Artículos Nacionales" eleva el umbral a los grupos de bajos ingresos en las áreas urbanas, tratando de crear una situación en la que "los más bajos- El grupo de ingresos depende de viviendas de bajo alquiler, y el grupo de bajos ingresos depende de viviendas asequibles. Otras clases dependen de la solución del mercado inmobiliario. Esto significa que desde la regulación de 2003, el número de beneficiarios de viviendas asequibles del gobierno se ha reducido aún más, y el gobierno ha dejado al mercado los problemas de vivienda de más personas. Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, el establecimiento de esta política seguramente promoverá el aumento de los precios de la vivienda.
Sin embargo, la aceleración de la construcción del sistema urbano de viviendas de bajo alquiler y la propuesta de "viviendas de precio limitado" han dado esperanza a la gente, pero la tendencia futura de los precios de la vivienda ha decepcionado repetidamente a la gente.
2008-2010: Duplicación de regulación, el PIB es el indicador de regulación.
Época: 2008-2010
Situación actual: 2008 fue un año dramático. A principios de año, la política monetaria pasará de "moderadamente estricta" a "moderadamente estricta", mientras que la política fiscal se mantendrá estable. En la segunda mitad del año, a medida que se ampliaba el impacto de la crisis financiera mundial, el banco central anunció una reducción de la "tasa doble" y una vez más cambió la política monetaria de "ajustada" a "moderadamente relajada". Originalmente, bajo la influencia de las primeras políticas regulatorias y la crisis financiera, la inversión inmobiliaria disminuyó rápidamente, el dinero especulativo internacional se retiró y el mercado inmobiliario entró en un estado de espera y el volumen de transacciones disminuyó día a día, y los precios de la vivienda también. cayó. Sin embargo, justo cuando se mostraban los efectos de la regulación, las políticas se volvieron a relajar, lo que finalmente llevó a que todos los esfuerzos anteriores fueran en vano. En 2009, el mercado inmobiliario de China pasó de una "búsqueda tentativa de gangas" a principios de año a un "aumento en el volumen de transacciones" a mediados de año y a "compras de pánico" a finales de año. En sólo un año, el mercado inmobiliario de China ha pasado rápidamente de la depresión al bullicio, de la depresión a la prosperidad, y la regulación ha pasado de la "reducción de existencias" a la "contracción de burbujas". En el primer trimestre de 2010, el mito del mercado inmobiliario siguió desarrollándose y los precios de la vivienda siguieron aumentando.
Contramedidas: Desde junio de 5438 hasta febrero de 2009, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades, el gobierno central decidió no continuar con la política preferencial de exención del impuesto comercial sobre viviendas de segunda mano introducida. a finales de 2008, y transferir el impuesto comercial sobre viviendas personales. El período de exención se restableció de 2 a 5 años para frenar la especulación inmobiliaria. Luego se propuso "aumentar la oferta efectiva de viviendas comerciales ordinarias; continuar apoyando la autoocupación de los residentes y mejorar el consumo de viviendas, y frenar la inversión y las compras especulativas de viviendas; fortalecer la supervisión del mercado; continuar promoviendo la construcción de proyectos de viviendas asequibles en A gran escala (denominados los "Cuatro Artículos Nacionales"), el objetivo es mejorar y promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario. Varios ministerios y comisiones dependientes del Consejo de Estado han emitido sucesivamente regulaciones detalladas para cancelar gradualmente las políticas. para estimular el mercado de la vivienda en 2008 y volver a estabilizar los precios de la vivienda en 2010 ha llegado a un momento crítico en la regulación inmobiliaria. El 27 de abril, el Consejo de Estado emitió el "Aviso del Consejo de Estado para frenar resueltamente el aumento excesivo de la vivienda". Precios en algunas ciudades" (denominados los "Diez artículos"), que se denominó "la política regulatoria más estricta de la historia".
El resultado: Debido a los problemas de implementación de los departamentos en absoluto niveles y la compleja realidad del mercado inmobiliario, el poder de los Diez Artículos Nacionales no se ha liberado del todo.
Problema: Aunque los líderes centrales siguen diciendo que "los precios de la vivienda caerán en el cuarto trimestre". Debido al gobierno anterior, la política es vacilante y los compradores de viviendas no confían en esta regulación inmobiliaria. Como resultado, el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación después de más de cuatro meses de estancamiento y el rompecabezas inmobiliario aún está en pie. cambiando.