Contrato de Agencia de Alquiler de Vivienda
¡Espero que te ayude!
Debes prestar atención a los siguientes puntos a la hora de comprar una casa de segunda mano:
En primer lugar, si hay una parte de construcción privada. Por ejemplo, la ocupación de la plataforma del techo y el corredor, o si hay un pequeño ático en la casa, si hay algún cambio en la estructura interna y externa de la casa, como convertir el balcón en un dormitorio o cocina, dividirlo; una habitación en dos habitaciones, etc. , y si el balcón lo cierra el propio propietario, lo que implica la cuestión de cómo se calcula el área.
En segundo lugar, confirma la zona exacta de la casa. Incluyendo el área de construcción, el área utilizable y el área real de la habitación, el certificado de propiedad generalmente indicará el área de construcción. La forma más segura es medir el área desde una esquina de la habitación hasta la otra, que se llama área de alfombra.
En tercer lugar, observe la estructura interna de la casa. Si el tipo de casa es razonable y si hay deficiencias que son particularmente inadecuadas para vivir; si hay demasiadas tuberías y si el cableado no es razonable si hay signos de filtración de agua en el techo; si hay grietas evidentes o desprendimientos; y otros problemas en las paredes.
4. Valoración de viviendas y equipamientos municipales. Abra el grifo y observe la calidad y presión del agua; encienda el televisor para ver si la imagen es clara y cuántos programas se pueden ver, confirme la capacidad de suministro eléctrico de la casa para evitar la vergüenza de no poder encender el; aire acondicionado en verano; observar si los cables interiores y exteriores están envejecidos; si el gas se ha convertido a gas natural; si hay suministro de agua caliente en la comunidad o si la propia casa tiene suministro y carga de agua; de calefacción en invierno, si el número de radiadores es suficiente y si la temperatura de calefacción es suficiente.
En quinto lugar, comprender la situación actual de la decoración. Si la casa original ha sido renovada, el nivel y el alcance de la renovación y si es necesario destruirla por completo, comprenda el diagrama de la estructura interna de la casa, incluida la dirección de las tuberías y la ubicación de los muros de carga; para que pueda ser renovado.
6. Nivel de gestión de la propiedad. ¿Cómo cobrar el agua, la luz, el gas y la calefacción? ¿Lo cobras en casa o lo pagas tú mismo? Si sales en plena noche observa la marca, la velocidad y el manejo del ascensor; de los corredores públicos; si la comunidad está cerrada; ¿cuál es el nivel de seguridad? Observe el número y la responsabilidad del personal de seguridad. ¿Cómo es el trabajo ecológico en la comunidad? ¿Qué servicios brinda la empresa de administración de propiedades?
7. Comprender el coste de vida futuro. Precios del agua, la electricidad, el carbón y la calefacción; normas de cobro de las tasas de gestión de la propiedad;
8. La historia de la casa antigua. en qué año se construyó, cuánto dura el período de uso de la tierra; quién vive allí, con qué antecedentes y con qué propósito; si se han producido eventos adversos como atrasos de dinero o robo, si la empresa de administración de la propiedad está en mora; así como el coste del agua, la electricidad, el carbón y la calefacción.
9.Integración vecinal. Los buenos vecinos harán tu vida feliz. Ir a la comunidad en diferentes momentos para ver a la gente yendo y viniendo, y juzgar la clase social de las personas a través de su vestimenta y patrones de vida diaria, visitar a los vecinos de arriba a abajo, de izquierda a derecha, para saber si se sienten cómodos viviendo aquí; vecinos de turno en el comité vecinal o en la sala de comunicación para entender la situación.
Además, también debemos entender:
Primero, los derechos de propiedad: si se permite la reventa de la unidad original; confirmar si la vivienda pública comprada al precio estándar se ha reabastecido; al precio de costo o dividido en proporción a la unidad original cuando se reestructura la mayoría de las viviendas públicas, la unidad original conserva el derecho de prioridad para recomprar y debe confirmar si la unidad original acepta vender, en términos generales, la vivienda pública producida; con suministros militares, los hospitales (hospitales) y las escuelas (escuelas) deben ser construidos por la unidad original antes de poder venderse; preste atención a si el propietario y el vendedor en el certificado de propiedad son la misma persona; una casa de precio de costo, una casa estándar o una casa asequible; si el área confirmada en el certificado de propiedad no coincide con el área real, asegúrese de verificar el certificado de propiedad original, verifique la autenticidad del certificado de propiedad; autoridad de vivienda confirmar la integridad de los derechos de propiedad, si existe una hipoteca (incluida la hipoteca privada), y * * * alguien está esperando.
2. Comprar una casa - Manténgase al tanto de los cambios en trámites, tarifas y trámites. La cotización de viviendas públicas es algo nuevo, por lo que debe estar mentalmente preparado y mantenerse al tanto de los cambios de política; los informes de los medios prestan gran atención a la cotización de viviendas públicas, así que preste atención a las nuevas noticias en los periódicos; Lo más fiable es consultar a los departamentos de gestión de vivienda correspondientes para estar al día de las últimas novedades.
En tercer lugar, ¿vale la pena el precio de la casa? Juzgue su valor comparándola repetidamente con viviendas públicas de gran altura; encomiende la evaluación a una empresa intermediaria confiable o a una empresa de tasación; Préstamos, Se realizará una tasación del valor y se puede considerar el valor mínimo de la casa.
4. ¿Se puede obtener una hipoteca de vivienda de segunda mano? Las condiciones para una hipoteca de vivienda de segunda mano son: tener 18 años y tener registro de hogar urbano y acreditar ingresos y pagos estables; del capital y los intereses; estar dispuesto a comprar una casa como una hipoteca, o ser capaz de proporcionar Otros préstamos hipotecarios calificados la propiedad de la casa comprada es verdadera y se deben pagar los gastos de tramitación correspondientes;
5. ¿Deberías contratar a un abogado? La situación de la compra y venta de casas de segunda mano es más complicada que la de las casas comerciales, y es más confiable contar con un abogado que le brinde asesoramiento. La vivienda pública no existe desde hace mucho tiempo en el mercado, no hay muchos abogados que puedan proporcionar dichos servicios y los estándares de cobro son inciertos, se recomienda invitar a abogados que estén lo más familiarizados posible con el negocio como asesores integrales;
En sexto lugar, ¿debería encontrar un banco agente? La información sobre viviendas de segunda mano del banco agente debe ser relativamente completa, pero es necesario verificar la exactitud de la información antes de entregar su negocio al banco agente; necesitas saber: ¿Qué servicios brindan los bancos corresponsales? ¿Puedo ayudarte a solicitar una hipoteca para casa de segunda mano? Si algo sale mal durante el proceso de compra y venta, ¿tiene el banco agente la obligación y la capacidad de compensar la pérdida? ¿Cuál es la tarifa de servicio estándar para los bancos de agencia? ¿Puedo garantizar que compraré una casa de segunda mano satisfactoria?
7. ¿Qué tipo de agencia intermediaria elegir? Una agencia intermediaria confiable debe proporcionar dos certificados: una licencia comercial válida y un certificado de calificación de agencia intermediaria emitido por la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras; por el departamento de gestión de la industria, juega un papel más importante para garantizar la confiabilidad del banco de la agencia.
8. Entrega del pago de la vivienda y de los derechos de propiedad: no confíe sólo en la credibilidad de la otra parte. Pagar dinero primero y luego transferir dinero o transferir dinero primero y luego pagar dinero es un tema importante; puede considerar colocar el pago de la casa en un solo lugar en el que ambas partes puedan confiar, como un bufete de abogados o una agencia acreditada, y esperar hasta; la transferencia se completa. Transfiera el pago de la casa a la cuenta del vendedor.
9. Transferencia de derechos de propiedad: debe acudir a la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras local para realizar los trámites de transferencia, con agentes, abogados, garantías notariales, etc. El proceso de transacción no se considera completado; desde la perspectiva de comprar una casa, la casa sólo le pertenece verdaderamente cuando los derechos de propiedad terminan. Antes de eso, el vendedor puede rescindir el contrato en cualquier momento.
Hay muchas cuestiones a las que prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano. Aquí hay algunas palabras simples:
1. Preste atención a si la propiedad de la propiedad es verdadera, completa y confiable. Si el propietario de la casa tiene una relación de "**derechos" con otros y si existen disputas sobre reclamos y deudas sobre la casa. Lo más importante es que el vendedor debe proporcionar un Certificado de propiedad legal.
2. Presta atención a si la casa de segunda mano comprada es una casa que se puede vender. Debido a que * * * hubo una "reforma de vivienda" cuando se vendió la casa, algunas unidades también conservaron el derecho de tanteo. En este caso, deberá negociar con el propietario original de la propiedad, aceptar por escrito la transferencia de la casa comprada y firmarlo.
3. Presta atención a la zona exacta de la casa de segunda mano que compras. Verifique si el área marcada en el "Certificado de propiedad" coincide con el área real, considere la ubicación, el entorno, el precio, la estructura de la casa, el diseño, las condiciones de iluminación, las propiedades, etc., y maneje claramente los procedimientos prescritos para la compra de artículos de segunda mano. casas.
4. Firme el contrato con cuidado y no se apresure a redactarlo si no puede conseguirlo. Debido a que la venta de casas de segunda mano también está regulada por la ley de contratos, tiene efectos legales una vez que se cancela y usted debe asumir la responsabilidad legal.
Acerca de los trámites de traspaso de vivienda de segunda mano:
Una vez firmado el contrato de compraventa de la vivienda, se debe acudir al Centro Municipal de Comercialización de Bienes Raíces para registrar el traspaso de vivienda particular. son los siguientes:
(1) Información que debe presentarse
(1) Certificado de propiedad de la vivienda
2 Contrato de venta
<; p>(3) Original y copia de cédulas de identidad de ambas partes;(4) Formulario de solicitud de registro de propiedad de vivienda (obtenerlo en la ventanilla de aceptación).
Nota: 1. Si una empresa compra una casa particular, también debe presentar el original y copia del certificado de calificación (licencia comercial o certificado de código de organización) de la persona jurídica u otra organización, el poder del representante legal de la empresa (obtenido en el momento de la aceptación ventana), cédula de identidad original del fiduciario y copia;
2. Si la casa no ha sido transferida, se deberá presentar el certificado de derecho de uso de suelo.
3. parte no puede tramitarla personalmente, se debe expedir poder o escrituración. El cliente debe presentar su DNI.
4. que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo
5. Si hay un * * * propietario, se requiere expedir la * * * prueba de que el propietario está de acuerdo con la venta y el * *. * certificado de propiedad;
6. Si la sentencia es dictada por el tribunal, deberá expedirse la sentencia judicial y el aviso de asistencia en la ejecución.
(2) Diagrama de proceso: recibir el formulario en la ventanilla de cobro-entregar el certificado-impuesto de escritura en la ventanilla de cobro, pagar el impuesto en la ventanilla de cobro-verificar el certificado y recibir el certificado en la ventanilla de cobro -ventana de emisión.
(3) Estándares de cobro
1. Tarifa de transacción: 50% para cada parte.
①Residencial: 6 yuanes/m2 para viviendas existentes;
②No residencial: 10 yuanes/m2.
2. Cuota de inscripción: a cargo del comprador.
①Residencial: 80 yuanes/suite;
②No residencial:
80 yuanes/unidad (1) menos de 100 metros cuadrados
(2) 120 yuanes/caja por menos de 100-500 (incluidos 500) metros cuadrados;
(3) 200 yuanes/sección por 500-1500 (incluidos 1500) metros cuadrados; >
(4) 1500-3000 (incluidos 3000) metros cuadrados, 300 yuanes/caja
(5) 3000-10000 (incluidos 10000) metros cuadrados, 500 yuanes/caja; >
(6) 800 yuanes, superficie 10.000 metros cuadrados.
3. Costo de copiar el certificado de propiedad: una copia gratis y cada copia adicional se cobrará 10 yuanes.
4. Impuesto de timbre: 5 yuanes/libro (pagado por el comprador).
5. Impuesto de escrituración: a cargo del comprador.
(1) Residencial: Para compra de vivienda individual, el pago es 65438 + 0,5% del monto de la transacción inmobiliaria, y para compra de unidades, el pago es 3% del monto de la transacción inmobiliaria
② No residencial: Monto de la transacción inmobiliaria 3%.
(4) Para recibir el certificado de propiedad inmobiliaria, es necesario traer el certificado.
1. Factura de impuestos y tasas pagadas;
2. La compra individual de una casa requiere el documento de identidad original del propietario y la compra de una unidad requiere el documento de identidad original del propietario. principal;
3.
Nota: El dueño de la propiedad debe estar presente al recibir el certificado de la casa. Si el dueño de la propiedad no puede estar presente, se debe presentar un poder o una certificación notarial.
Todo el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano se divide a grandes rasgos en las siguientes etapas:
(1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación general y. derechos de propiedad de la casa y requiere que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad y otros documentos.
(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y se puede comercializar en el mercado, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito para la compra de una casa no es un procedimiento necesario para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de casa (o contrato de compraventa de casa). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa.
(3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.
(4). Escritura de casa. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Ahora Beijing ha cancelado el contrato de venta de bienes raíces durante el proceso de transacción, lo que comúnmente se conoce como el "contrato blanco".
(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.
(6). Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de propiedad de la propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.
(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de compraventa de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa que ambas partes quieren negociar, determinará el límite del préstamo del comprador y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.
(8) Después de que el comprador obtiene el certificado de propiedad de la casa y paga el pago completo, el vendedor entrega la casa y liquida todos los honorarios de la propiedad, y los contratos de venta de casas 210 y de segunda mano de ambas partes se ejecutan en su totalidad. .
Si tiene un certificado de título de propiedad, vaya primero al banco y pregunte si el banco acepta pagar el préstamo. Generalmente, los bancos que han estado abiertos durante más de un año pueden reembolsar, pero algunos bancos cobran una indemnización por daños y perjuicios. Cuando vas al banco, la computadora calcula automáticamente cuánto préstamo te queda. Lleve su certificado de derechos (que le entregará el banco) y el certificado de propiedad al edificio inmobiliario para cancelar la hipoteca. Una vez que hayas terminado, podrás venderlo. Si usted no tiene esa cantidad de dinero, realmente necesita pedirle al comprador que le pague más por el pago inicial para alcanzar el límite de pagos de su préstamo. Está bien utilizar el dinero del comprador. Nota: asegúrese de ir primero al banco y preguntar si se permite el reembolso. Esto le impide firmar un contrato de venta de casa y recibir un depósito, pero no puede venderla y aún así tendrá que pagar un depósito. Otro punto, si pagas el préstamo anticipadamente, no olvides reembolsar la prima del seguro, que te amortizará mucho.
2. Diez cosas a tener en cuenta al tratar con viviendas de segunda mano
(1). ¿Están completos los trámites de la vivienda?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa al realizar una transacción sin un certificado de propiedad inmobiliaria. El propietario puede hipotecar o revender el título de propiedad aunque no lo obtenga en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
(2). ¿Están claros los derechos de propiedad de la casa?
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si solo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, entonces el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras * * * personas generalmente no será válido.
(3) Si la casa de la transacción está alquilada.
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que “la compra y venta no constituye arrendamiento”, es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
(4) ¿Está clara la situación territorial?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido.
La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa. También preste atención a la edad del terreno. Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en la misma ubicación debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años.
(5). ¿Tiene impacto la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
(6). ¿Son legales las residencias sociales?
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
(7) ¿La vivienda unitaria infringe los derechos?
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estos, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
(8) ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, en las facturas de la luz y en tres facturas del gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
(9) ¿La empresa intermediaria viola la normativa?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones, como brindar servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando solicitan préstamos para viviendas de segunda mano, es decir, todo el dinero pagado por los compradores de viviendas puede ser fraudulento. obtenidos de los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
(10.) ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.