Red de conocimientos turísticos - Conocimiento fotográfico - A medida que los precios de la vivienda bajen y el mercado de alquiler aumente, ¿hacia dónde irá el mercado inmobiliario australiano?

A medida que los precios de la vivienda bajen y el mercado de alquiler aumente, ¿hacia dónde irá el mercado inmobiliario australiano?

Hoy en día, los alquileres anuales en Sídney y Melbourne han aumentado más de un 20%, alcanzando máximos históricos, y vuelve a ser difícil encontrar una habitación en la ciudad. ¿Qué es exactamente lo que hace que el mercado del alquiler sea tan atractivo? ¿Significa esto que los propietarios pueden depender de los alquileres para obtener ganancias que puedan compensar la inflación? Aunque el mercado australiano de transacciones inmobiliarias se ha enfriado rápidamente en los últimos meses debido a los aumentos de las tasas de interés, los precios de la vivienda en todo el país básicamente han dado un giro y han caído desde sus niveles más altos. El último informe muestra que los precios de la vivienda en Sydney han caído en tres o cuatro meses. La caída ha superado el 5%.

En primer lugar, Australia ha abierto completamente sus fronteras desde principios de este año y muchos residentes y personal extranjero en el país han regresado lentamente. Según las estadísticas de la Oficina de Estadísticas, el número de residentes australianos que regresaron a Australia por un largo tiempo o de turistas extranjeros que ingresaron al país por un largo tiempo en junio superó el mismo período en 2019. Esto ha impulsado en gran medida la alta demanda de alquiler y seguirá manteniendo esta tendencia de desarrollo en el corto plazo previsible.

En segundo lugar, la estructura familiar de Australia también ha sufrido algunos cambios. El último censo nacional muestra que habrá 10,8 millones de introducciones de propiedades en Australia en 2021, un aumento de aproximadamente el 10% en comparación con los 9,9 millones de 2016. Además del aumento de su propia población, el número de hogares con una sola persona - de hecho, el número total de hogares con una sola persona - aumentó del 24,4% al 25,6%. Puede que no parezca un gran aumento, pero significa que el número total de hogares por persona ha aumentado en más de 100.000. La proporción de inquilinos entre este grupo de personas es obviamente mucho mayor que la de los hogares con una población mayor.

Además de los dos aspectos anteriores de oferta y demanda que están calentando el mercado de alquiler, los cambios en los precios inmobiliarios también están afectando el nivel de rentabilidad del alquiler. Recientemente, los precios de la vivienda en algunas zonas han disminuido y los alquileres han aumentado hasta cierto punto, lo que se espera que aumente aún más la rentabilidad de los alquileres.

En ese caso, ¿el aumento vertiginoso del alquiler significa que los propietarios pueden obtener más ingresos del alquiler? Quizás la respuesta no sea necesariamente incuestionable.

Lo analizamos mediante un cálculo simple: según datos recientes de CoreLogic, los mercados de apartamentos en Sydney y Melbourne se están recuperando más rápido en esta etapa, y también son dos ciudades muy importantes sus retornos brutos de alquiler. cada uno aumentó 0,45 puntos porcentuales y 0,4 puntos porcentuales más, alcanzando el 3,4% y el 3,8%. La tasa de rentabilidad del alquiler de edificios de apartamentos en el CBD en ambos lugares también alcanzó el 3,9%.

Sin embargo, cabe señalar que al calcular la tasa de rentabilidad del alquiler anterior, los ingresos anuales por alquiler de la propiedad se dividen por el precio de la vivienda relacionado negativamente, sin tener en cuenta otros costos, como los honorarios de administración de la propiedad. y cuotas de mantenimiento esperar. Esto significa que la tasa de devolución de alquiler específica puede ser menor. A modo de comparación, los tipos de interés flotantes de los préstamos bancarios de muchos bancos comerciales han superado el 4%. Sin embargo, como el banco central sigue elevando los tipos de interés, excepto a finales de año, los tipos de interés hipotecarios se acercan al 5%.

Para evaluar si vale la pena comprar una casa de inversión, en primer lugar, depende de cuánto flujo de caja puede generar y, en segundo lugar, si el valor de la propiedad tendrá potencial de desarrollo a medio y largo plazo.

Como resultado del cierre de la frontera australiana y de varios confinamientos en Melbourne, los alquileres de apartamentos han provocado una fuerte caída en el número de inquilinos originales. Algunos grupos de trabajo de la ciudad han pasado a trabajar desde casa. y han empezado a elegir alquileres más alejados, se están asentando y las viviendas unifamiliares se están convirtiendo poco a poco en una modalidad de alquiler más atractiva, al ser el espacio más alto y más cómodo para las personas que trabajan desde casa. Además, los inquilinos de vacaciones a largo plazo y los estudiantes extranjeros no pueden venir a Australia, lo que ha provocado una lenta recuperación de los precios de alquiler.

Se espera que los precios de la vivienda en Melbourne aumenten al ritmo más rápido desde la década de 1980. Se espera que los precios de la vivienda en Melbourne aumenten un 16% este año, el mayor aumento en un solo año desde 2010. En cuanto a los alquileres, debido a la fuerte caída en el número total de propiedades de nueva construcción, la razón más básica de esta caída de los alquileres es la epidemia de COVID-19. Por lo tanto, cuando se controla la epidemia, se abren las fronteras y todo. se recupera, los precios de alquiler en Melbourne seguirán aumentando.