¿Vender o alquilar? También depende de la relación alquiler-venta y de la relación precio-ingresos.
¿Entonces cambié ligeramente el título del autor original y dejé algunos signos de interrogación más?
1. Beijing tiene la carga de alquiler más alta del mundo.
Una encuesta del "Financial Times" británico muestra que Beijing ocupa el primer lugar en el mundo en términos de carga de alquiler, y Shanghai ocupa el quinto lugar. El alquiler mensual medio en Beijing es de unos 5.000 yuanes, lo que supone más de 1,2 veces el salario medio de los residentes de Beijing. Los trabajadores comunes y corrientes simplemente no pueden permitirse una vivienda estándar porque los alquileres ya superan sus salarios. Beijing también se ha convertido en una de las ciudades con la carga de alquiler más alta del mundo.
Después de Pekín, Abu Dabi y Hong Kong representaron el 70% y el 64% de los ingresos respectivamente. El alquiler en Nueva York y San Francisco, conocidos por los altos precios de la vivienda, representa el 63% y el 565.438+0% de los ingresos respectivamente. Además, el informe también muestra que, aunque alquilar en Beijing impone una carga enorme, no conduce a una vida mejor. Los problemas de smog y congestión son muy graves. Según estadísticas de esta organización, el tiempo promedio de viaje de la población trabajadora de Beijing es de 104 minutos. Entre las ciudades con mayor tiempo de viaje, Beijing ocupa el segundo lugar después de Ciudad de México. El tiempo de viaje de los empleados en la Ciudad de México es de 113 minutos.
2. ¿Por qué debería vender mi casa? ¿Alquilar?
Vendí mi casa a finales del año pasado (Cuarta circunvalación este de Beijing)
Edificio antiguo construido en 2000) y quería mudarme a una más grande y con una mejor ubicación. (Calle Jianguomen Chang'an, Beijing A lo largo de la línea, en la Segunda Carretera de Circunvalación, hay inmuebles construidos en 2007 y casas con derechos de propiedad construidas en 1970).
Este tipo de ajuste de posición tiene como objetivo principal prevenir el riesgo de una caída del sector inmobiliario. Una vez que el mercado inmobiliario cae, la única arma para resistir los riesgos es la ubicación.
Pero después cambié de opinión. El precio total de esta propiedad no es alto. Se puede comprar una casa de más de 100 metros cuadrados por más de 4 millones de yuanes y el alquiler externo es muy alto. Básicamente, para una casa que vale 4 millones, el alquiler mensual puede ser de decenas de miles. La relación alquiler-venta puede alcanzar alrededor del 3%. Se dice que este precio no es muy diferente del mismo tipo de casas fuera del Cuarto Anillo (la relación alquiler-venta fuera del Cuarto Anillo es solo del 2%).
En otras palabras, si compro este nuevo apartamento, lo alquilo y luego alquilo una casa fuera del Cuarto Anillo, ganaré dinero todos los meses. Esto plantea una gran pregunta: ¿por qué? Hay varias razones para mi juicio.
En primer lugar, los precios de las casas en buenas ubicaciones son aproximadamente los mismos que los de las ubicaciones promedio, lo que muestra que el mercado en general está subiendo ahora, independientemente de la ubicación. Mientras la casa se venda, subirá y cualquiera se atreverá a pagar cualquier precio elevado para comprarla.
En segundo lugar, la calidad de este edificio sigue siendo muy buena, pero una de las razones por las que no se puede vender a un precio alto es que los envíos son muy grandes, por lo que a menudo se venden entre 30 y 40 unidades. hay mucho espacio para elegir. La mayoría de ellos no están satisfechos con 2, lo que significa que los especuladores que compraron esta casa se han ido. Además, la mayoría de las propiedades se mantienen por un corto período de tiempo. Aún no sé si hay algún problema con los fondos o si huelen algo.
Además, en el edificio hay muchas casas hipotecadas y propiedades en poder de empresas, lo que confirma aún más mi opinión de que las propiedades en esta zona debieron haber sido utilizadas para la especulación inmobiliaria en ese momento. Yo tampoco quería ser receptor.
De hecho, si elijo cambiar de habitación, no tengo que pagar extra. Sólo necesito aportar el dinero de la venta de la casa y sacar el fondo de previsión para liquidar el préstamo. Así que no sólo no hay presión, sino que también puedes ganar miles de dólares en diferencia de alquiler cada mes, por lo que es sólo una cuestión de elección, no de si puedes permitírtelo. No puedo comprar una casa, pero invertir dinero en otros productos de inversión (como acciones y bonos, fondos de divisas, etc.) Si mis ingresos anuales superan el alquiler, no hay ningún problema.
Incluso si trabajamos de manera constante, una tasa de rendimiento anual del 10% no es un gran problema. Según este ratio, se puede duplicar en siete años. ¿Puede el mercado inmobiliario volver a duplicarse? Me temo que es difícil, ¿verdad? (La relación precio-ingresos de la vivienda se acerca ahora a 40. Una pareja puede permitirse el lujo de comprar una casa en 40 años sin comer ni beber. Si se duplica, tardarán 80 años en poder costearla. Entonces me temo que mi ¡mi padre no puede permitírselo!)
(Se estimó que la relación precio-ingresos de la vivienda a finales del año pasado era cerca de 40 veces en Beijing y 50 veces en Shenzhen este año.)
Nuevamente, ¿por qué debería alquilar una casa? Al principio pensé que alquilar una casa no era bueno y sentí que era muy fácil seguir a la multitud, pero luego descubrí que alquilar una casa era completamente rentable.
Porque la relación alquiler-venta actual suele rondar el 2%, es decir, si depositas el dinero para comprar una casa en el banco y comes regularmente, el interés de un año será suficiente para pagar el alquiler.
Si compras una casa, el interés mensual del préstamo es de alrededor del 5%, lo que equivale a gastar el doble de alquiler. Para ser más específico, si compras una casa y pagas un alquiler mensual, puedes alquilar 2-3 veces el área de la misma casa. Entonces, después de todos estos cálculos, alquilar una casa es obviamente un buen negocio.
Sin embargo, existen dos puntos débiles en el alquiler. Primero, el ciclo es corto y el propietario puede desalojarlo. La segunda es que los alquileres siguen aumentando. Bueno, realmente podemos superarlo. Por ejemplo, elijo alquilar una casa de 130 metros cuadrados (sin muebles ni electrodomésticos) en el Cuarto Anillo Este de Beijing, y el alquiler es de sólo 6.000 yuanes. ¿Por qué es tan barato? Porque pagué anualmente y le dije al propietario que alquilaría por diez años, te pintaría las paredes y te proporcionaría electrodomésticos y muebles. El propietario estaba muy feliz. Me siento muy cómoda viviendo sola, después de todo, lo tengo todo para mí.
Calculado de esta forma, un * * * costará aproximadamente 654,38 millones de yuanes. Si quiero incumplir mi palabra, no quiero el alquiler anual, ni los electrodomésticos y muebles. Si no cumple su palabra, me compensará por el alquiler y el coste de los electrodomésticos y muebles. Entonces las dos partes se reconciliaron. Así que creo que el contrato de arrendamiento por 10 años todavía está garantizado. Incluso si llega el día en que se rompa el contrato, la pérdida no será enorme. Además, el ciclo de un conjunto de decoración y mobiliario es de 7-8 años, por lo que al cabo de 10 años, básicamente habrá que sustituir los muebles y electrodomésticos.
En cuanto a la subida del alquiler, se puede negociar con el inquilino para no aumentar el precio. No importa si realmente sube. Calculado en base a un aumento anual del alquiler del 5%, para el décimo año, el alquiler será aproximadamente 1,55 veces el nivel actual, que es de 9.300 yuanes. Ahora crees que es bastante, pero es completamente aceptable.
Porque el importe total de la compra de tu casa también aumenta a un ritmo del 5% anual. Si son 4 millones, pasarán a ser 6 millones en 10 años. Incluso si estos 6 millones se calculan a una tasa de interés del 2%, costarán al menos 12.000 yuanes. No hay problema en pagar el alquiler con intereses. En cuanto a qué hacer después de 10 años, puedes buscar un lugar para alquilar por otros diez años. Las casas de lujo son más caras y los propietarios tienden a alquilarlas por más tiempo. Por el contrario, para aquellas casas de gama baja o compartidas, es difícil negociar arrendamientos a largo plazo.
Entonces, después de comprender esto, descubrirá que alquilar una casa se ha vuelto cada vez más adecuado, e incluso puede que viva en vano sin pagar nada. A algunas personas les preocupa que los precios de la vivienda suban cada vez más en el futuro, para no perder dinero. Pero el sector inmobiliario se ha disparado durante 15 años. ¿Puede seguir disparándose otros diez años?
De hecho, puedes entender que la propiedad no tiene valor intrínseco, sólo quieres que un tonto te la quite a un precio más alto. Esto ha superado la etapa de total estupidez. Dado que es una estupidez, ganar 1 y 1 se ha vuelto inevitable, entonces, ¿quién lo ganará? De todos modos, he vendido la casa y no la volveré a comprar. Debo ser una de las personas que ganan dinero.
3. ¿Vale la pena comprar o alquilar una casa? La pregunta más importante de la historia finalmente queda clara.
De hecho, comprar una casa es un problema a largo plazo. Si todavía no puedes entender la diferencia entre comprar una casa y alquilarla, piensa en las diferentes opciones que traerán a tu vida dentro de 30 años. Calculemos aproximadamente los ingresos y los fondos en manos de los inversores.
Comprar una casa: Ser propietario de una propiedad en 30 años.
Tomemos como ejemplo una casa con una superficie de 70 metros cuadrados y un precio total de 2,9 millones. Suponga que tiene 900.000 en efectivo. Si compra una casa directamente al promotor, el comprador debe realizar un pago inicial de 876.000 y solicitar un préstamo comercial.
2.024 millones, reembolsables en 30 años. Si utiliza un préstamo combinado, el pago mensual es de 1,01.000 yuanes y el interés total en 30 años es de 3,6531 millones de yuanes. Entonces los compradores de viviendas necesitan al menos 6,543,8 millones de yuanes para gastar libremente cada mes.
(La respuesta anterior se publicó el 20 de febrero de 2017. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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