Cómo evaluar el derecho a alquilar una casa
(1) Ley de Mercado
Cuando el mercado de alquiler de viviendas está abierto y la información de alquiler es suficiente, el método de mercado es la primera opción. Al evaluar, es necesario ampliar los canales de información, consultar información sobre arrendamientos en periódicos y revistas relevantes, recopilar información sobre transacciones inmobiliarias y exhibiciones de viviendas y comprender el mercado de alquiler y venta de agencias inmobiliarias. Al investigar las transacciones del mercado de alquiler de bienes raíces, no solo se deben comprender las condiciones de alquiler y de bienes raíces de la transacción, como la ubicación, el área, la estructura, las condiciones del tráfico, etc. , también registre el plazo del arrendamiento, el propósito del arrendamiento y el método de pago del arrendamiento. Estos factores son elementos de comparación indispensables para que ambas partes comparen el mercado. Sólo seleccionando de forma exhaustiva y precisa ejemplos comparables y sus elementos de comparación, y haciendo las correcciones y ajustes adecuados sobre esta base, podremos obtener un precio de alquiler que refleje los estándares de valor de mercado y las características del objeto de valoración.
(2) Método de la renta
El método de la renta es un método de valoración comúnmente utilizado cuando los ingresos esperados de una casa de alquiler son predecibles o determinables. El cálculo de la renta neta anual y la selección del rendimiento siguen siendo las claves del método de la renta a la hora de evaluar los precios de alquiler de viviendas. Los ingresos netos por alquiler son los ingresos por alquiler (principalmente ingresos brutos efectivos por alquiler e ingresos por intereses de depósitos de seguridad de alquiler, depósitos, etc.) menos tarifas de mantenimiento, tarifas de gestión, primas de seguros e impuestos. La elección de cuatro impuestos y tasas debe determinarse en función del significado de alquiler estipulado en el contrato de arrendamiento. Si los cuatro impuestos corren a cargo del arrendador, se deducen todos. Si parte es a cargo del arrendador, sólo se deducirá la parte a cargo del arrendador. Al elegir una tasa de rendimiento, se debe considerar el nivel de riesgo de los bienes inmuebles en alquiler en diferentes áreas, diferentes usos y diferentes períodos de tiempo.
(3) Método del costo
Cuando es difícil para el mercado proporcionar ejemplos comparables de objetos de valoración similares y es difícil predecir con precisión el ingreso neto, se puede utilizar el método del costo como principal método de valoración. El método del costo es un método que utiliza el método de acumulación de costos para calcular el precio de alquiler de una casa. El método del costo consta de ocho factores: depreciación, mantenimiento, honorarios de gestión, intereses, impuestos, seguros, alquiler de la tierra y ganancias. Al valorar mediante este método, primero se debe obtener el valor de reposición del edificio. Generalmente se determina sobre la base de los estándares de precios de reemplazo de viviendas anunciados por el gobierno y también se puede obtener estimando los costos del proyecto;
[Caso 3-7]
Informe de resultados de evaluación de precios de alquiler de inmuebles. XX Edificio de Oficinas, XX Distrito, XX Ciudad (extracto)
1. Clientes (omitido)
2. Agencia evaluadora (omitida)
3. Objeto de tasación
La vivienda encomendada se encuentra situada en. Está ubicada en ××× Lane, distrito XX, ciudad de Ningbo, y es una casa con estructura de ladrillo y concreto de seis pisos. Es un lote de primera clase en el área urbana de Ningbo. La casa linda con XX Lane al oeste, el espacio verde de XX Community al este y áreas residenciales al sur y al norte. El transporte es conveniente, con instalaciones públicas completas cercanas, principalmente servicios comerciales, y la oficina está en la Plaza XX de la ciudad de Ningbo.
La casa fue construida a mediados de los años 1990 y cuenta con agua y luz. Tiene baños completos, escaleras interiores y baños en cada piso. Las casas encargadas están ubicadas del primer al tercer piso. Sobre el tercer piso hay casas ordinarias de varios pisos con un área de construcción de 936,55 m2, y el área de construcción de cada piso es igual. La casa está orientada al este y al oeste. Las casas dañadas están básicamente intactas y la calidad de la construcción y el mantenimiento están en buenas condiciones. La casa actualmente está desocupada El propietario de la casa es la Empresa A. Actualmente no tiene otros derechos como arrendamiento, hipoteca o garantía. La casa fue originalmente el edificio de oficinas de la empresa A y fue renovada en 1996. La decoración actual es muy antigua. Fuente Red de Educación en Ingeniería de la Construcción
El terreno que ocupa la casa encomendada es asignado por el estado y el uso del suelo es terreno de oficinas. La superficie de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal es de 148,5 m2. Debido a la pequeña superficie del terreno y la falta de espacios abiertos, las plazas de aparcamiento son escasas.
Cuatro. Finalidad de la evaluación: Proporcionar referencia para que el cliente comprenda el precio de alquiler del inmueble.
Fecha de evaluación del verbo (abreviatura del verbo): 65438 + 6 de octubre de 2006
Definición del valor del verbo intransitivo
Este informe está en RMB El estándar de valor evalúa el alquiler de mercado mensual a medio y largo plazo (6-8 años) de 936,55 metros cuadrados de espacio para oficinas en un terreno de oficinas arrendado de propiedad estatal en XX Lane, distrito XX, ciudad de Ningbo.
Siete. Base de valoración (omitido)
8. Principios de valoración (omitidos)
9. Método de valoración
Dado que recientemente ha habido un cierto número de casos de alquiler de bienes raíces en Ningbo, este informe de valoración adopta el método de mercado. Al mismo tiempo, el inmueble es un inmueble que genera ingresos, por lo que también puede evaluarse mediante el método de los ingresos.
En la evaluación específica, se supone que el objeto de evaluación es espacio de oficinas en terrenos de oficinas arrendados de propiedad estatal, y el método de mercado y el método de ingresos se utilizan para evaluar el precio de alquiler de bienes raíces en el terreno. para la venta y luego calcular la cantidad asignada en el precio de alquiler. La tierra de propiedad estatal debe entregar el valor de los ingresos de la tierra al estado.
X.Resultados de la valoración
Basados en el propósito de la valoración, principios de valoración, procedimientos de valoración, métodos de valoración científica, análisis cuidadoso de los datos existentes, cálculos detallados y precisos, combinados con experiencia y experiencia en valoración. Basándose en el análisis de los factores que influyen en el valor inmobiliario, la empresa de tasación determina el precio del edificio de oficinas. Carril XXX, distrito XX, ciudad de Ningbo, área de construcción 936,55 m2, fecha base de evaluación 65438+6 de octubre de 2006. mes. El valor de la renta de la tierra incluido en él es de 44.565.438+0 yuanes/mes, capitalizado: 44.511 yuanes/mes. El valor de la renta de la tierra lo recauda y paga el departamento de gestión de bienes raíces.
XI. Tasador (omitido)
Doce.
Fecha de asignación de evaluación
6 de octubre de 2006 + 20 de octubre de 2006
Trece. El plazo de utilización del informe de evaluación
El plazo de utilización del presente informe de evaluación es de seis meses a partir de la fecha de emisión. Si se excede el plazo, el valor del inmueble en este informe de valoración deberá ajustarse o reevaluarse.
Catorce. Explicaciones relacionadas
Dado que la recaudación de los ingresos de la tierra de las viviendas de alquiler en Ningbo todavía se realiza de acuerdo con las disposiciones del documento Jianfu [1995] No. 127, el valor de los ingresos de la tierra calculado de acuerdo con este documento es 936 yuanes/ mes, lo cual es consistente con el cálculo de nuestra empresa de 4.451 yuanes/mes es muy diferente. Esto se debe principalmente a que han pasado más de diez años desde 1995 y los precios inmobiliarios han bajado. Por ello, la empresa ha reevaluado el valor de la renta del terreno incluido en el precio del arrendamiento como referencia para el comitente y el departamento de gestión inmobiliaria.
Informe técnico de evaluación del precio de alquiler de inmuebles de la primera fase. ××× Lane, distrito XX, ciudad de Ningbo
1. Análisis de factores individuales
Este edificio fue construido a mediados de la década de 1990. Tiene de uno a tres pisos. -Edificio de oficinas de concreto debajo de un edificio residencial de varios pisos. El área total de construcción es de 936.55m2, hay escaleras interiores y los baños en cada piso son * * *. El nivel es bajo y el ambiente es medio. Hay poco espacio abierto frente al edificio de oficinas y el estacionamiento es difícil, pero hay un estacionamiento al lado.
Las instalaciones internas del edificio de oficinas son relativamente sencillas, contando únicamente con agua, electricidad, saneamiento, teléfono y banda ancha. La distribución interna es antigua y difícil de cambiar, por lo que la calidad general del edificio de oficinas es baja.
De acuerdo con la solicitud del cliente, nuestra empresa evalúa el precio de alquiler del objeto de valoración durante 6 a 8 años. El área total de arrendamiento es mayor y la vida útil es más larga. Los objetos de arrendamiento se pueden posicionar como clientes de arrendamiento a largo plazo que requieren un espacio de oficina más grande. Debido al largo plazo del arrendamiento, el arrendatario realizará determinadas reformas y decoraciones en la vivienda.
2. Análisis de factores regionales
El terreno es un lote de primera clase en Ningbo. Está ubicado en la Comunidad XX, Distrito XX. Tiene instalaciones de apoyo completas cercanas, incluida la alta. -Edificios finales como XX Plaza, XX Centro y XX Edificio Comercial. Sin embargo, el objeto de valoración está ubicado en el callejón del carril XX. Las condiciones de la comunidad son malas y la calificación general no es alta.
De acuerdo con las características regionales de los objetos de valoración, los objetos de arrendamiento pueden posicionarse como empresas e instituciones con altos requisitos de ubicación y menos interferencia del mundo exterior.