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Cuestiones legales en el arrendamiento de viviendas

Subjetividad jurídica:

Para ver si la casa en sí se puede alquilar, debemos discutir las circunstancias en las que el contrato de arrendamiento no es válido y en qué circunstancias el contrato de arrendamiento no es válido. Artículo 52 Un contrato será inválido si se produce alguna de las siguientes circunstancias: (1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coerción, perjudicando los intereses del país; (2) Colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país; el colectivo o un tercero; (3) Cubrir fines ilegales en formas legales; (4) Dañar los intereses públicos (5) Violar disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos; Si la propia casa arrendada viola las leyes y reglamentos, lo que hace que el contrato de arrendamiento sea inválido (véanse las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de alquiler de viviendas urbanas"): (1 ) No obtener un permiso de planificación del proyecto de construcción o incumplimiento de las normas de construcción Casas construidas de acuerdo con las disposiciones del permiso de planificación del proyecto; (2) Edificios temporales construidos sin aprobación o de acuerdo con las circunstancias aprobadas en el contrato de arrendamiento; puede rescindirse conforme a la ley. 1. Artículo 94 de la "Ley de Contratos" "Las partes podrán rescindir el contrato en cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) El objeto del contrato no puede lograrse por fuerza mayor; (2) Antes de la expiración del período de ejecución. , una parte expresa o utiliza expresamente la suya (3) Una parte retrasa el cumplimiento de la obligación principal y no la cumple dentro de un período razonable después de haber sido instada (4) Una parte retrasa el cumplimiento de su deuda o comete otros incumplimientos del contrato; , dando lugar al incumplimiento del objeto del contrato; (5) Otras circunstancias previstas por la ley "Según el artículo 233 de la Ley de Contratos, si el bien arrendado pone en peligro la seguridad o la salud del arrendatario, éste aún puede rescindirlo. el arrendamiento en cualquier momento, incluso si sabe que la calidad del bien arrendado no es la adecuada al celebrar el contrato. 2. Artículo 8 de la Interpretación Judicial del Tribunal Supremo Popular Según el artículo 8 de la Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas, el arrendatario solicita la rescisión. el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes circunstancias que inutilicen la casa arrendada. Si existe contrato, el Tribunal Popular sustentará: (1) La casa arrendada es embargada por órganos judiciales o administrativos de conformidad con la ley; La propiedad de la casa arrendada está en disputa; (3) La casa arrendada viola las leyes y reglamentos administrativos sobre las condiciones de uso de la casa. La tercera situación incluye, por ejemplo, falla en la aceptación de la protección contra incendios o falla en la aceptación de la protección contra incendios, falla en la aceptación de la finalización o falla en la inspección de aceptación. Sugerencias para el arrendatario: En las circunstancias anteriores, se recomienda que el arrendatario exija al arrendador que proporcione un permiso de planificación del proyecto de construcción, un permiso de preventa, un certificado de aceptación de finalización, un certificado de aceptación de protección contra incendios y un certificado de propiedad inmobiliaria antes. firma de un contrato de arrendamiento. 2. Si el arrendador tiene derecho a alquilar la casa Dependiendo de si el arrendador tiene derecho a alquilar la casa, se puede dividir en las dos situaciones siguientes. 1. Sugerencia de que el arrendador no es el dueño de la casa y alquila la casa directamente al arrendatario: Al firmar el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pedirle al arrendador que presente un poder del dueño de la casa que le permita alquilar la casa. 2. Si el arrendador subarrenda la casa arrendada, el arrendatario podrá subarrendar a un tercero el inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador. Si el arrendatario subarrenda, el contrato de arrendamiento entre el arrendatario y el arrendador seguirá siendo válido. Si un tercero causa pérdidas al bien arrendado, el arrendatario deberá compensar las pérdidas. Si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, éste podrá resolver el contrato. (Artículo 224 de la Ley de Contratos) Recordatorio: Según el artículo 16 de la Corte Suprema: “El arrendador sabía o debería haber sabido que el arrendatario estaba subarrendando, pero no opuso objeción dentro del plazo de seis meses si solicita rescindir el contrato. o determinar que el contrato de subarrendamiento es inválido por motivos de consentimiento, el Tribunal Popular no lo sustentará." 3. ¿Existe una hipoteca antes de alquilar la casa? Si existe un derecho hipotecario antes de que se alquile la casa, después de que se realice el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no será vinculante para el cesionario ("Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía del Pueblo República de China" Artículo 66, Párrafo 1). Cuando el deudor hipotecario arriende el inmueble hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado si el deudor hipotecario lo ha notificado al arrendatario; por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario soportará las pérdidas causadas por la realización de los derechos hipotecarios. (Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China por el Tribunal Popular Supremo, artículo 66, párrafo 2). Cuando el acreedor hipotecario enajene la casa hipotecada, lo comunicará previamente por escrito al arrendatario, teniendo éste derecho de tanteo. Cuatro. Plazo de arrendamiento El plazo de arrendamiento no excederá de veinte años; si excede de veinte años, la parte excedente será inválida; Vencido el plazo del arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, pero el plazo de arrendamiento pactado no podrá exceder de veinte años a partir de la fecha de renovación (artículo 214 de la Ley de Contratos).

Cuando la casa arrendada sea un edificio temporal, si el plazo del arrendamiento excede la vida útil del edificio temporal, la parte excedente no será válida. Sin embargo, si la extensión del período de uso es aprobada por el departamento competente antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el Tribunal Popular determinará que el período de arrendamiento dentro del período de uso extendido es válido (Interpretación de la Suprema Corte Popular). Tribunal de Cuestiones Diversas Relativas a la Aplicación Específica del Derecho en el Juicio de Casos de Controversias sobre Contratos de Arrendamiento de Viviendas Urbanas) tira). 5. La validez de la carta de intención La carta de intención puede constituir o no un contrato de arrendamiento. Cuando se cumplen las siguientes condiciones, la carta de intención puede considerarse un contrato de arrendamiento: la carta de intención está firmada por ambas partes; b. la carta de intención está firmada por las verdaderas intenciones de ambas partes; confirmado y factible (si el lugar del arrendamiento, el alquiler y la hora de inicio se enumeran en la carta de intención y la carta de intención no viola la ley ni los intereses públicos sociales); Asesoramiento a los arrendatarios: Si el arrendatario no desea que la carta de intención constituya un contrato de arrendamiento, puede acordarlo expresamente en la carta de intención. Ejemplos de términos son los siguientes: Esta Carta de Intención no se considerará un contrato de arrendamiento. Es simplemente una lista de algunos de los términos que componen el contrato de arrendamiento y, aparte de la cláusula 1 de la Carta de Intención, ningún otro término es vinculante para las partes. Sólo un contrato de arrendamiento debidamente firmado por ambas partes constituye un documento jurídicamente vinculante para ambas partes. Verbo intransitivo Registro del contrato de arrendamiento Dentro de los 30 días posteriores a la celebración del contrato de arrendamiento de la casa, las partes involucradas en el arrendamiento de la casa deberán acudir al departamento competente de construcción (bienes raíces) del gobierno popular del municipio, ciudad o condado donde se arrendó. se encuentra la casa para registrar y presentar el contrato de arrendamiento de la casa (Artículo 1 del "Reglamento para la Administración del Arrendamiento de Viviendas Comerciales" Artículo 14). Si una parte solicita la confirmación de la nulidad de un contrato de arrendamiento de una vivienda por no haber sido registrado y archivado de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos, el tribunal popular no la apoyará (artículo 4 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo Tribunal de Cuestiones Relativas a la Aplicación Específica del Derecho en el Juicio de Controversias sobre Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana"), es decir, la falta de registro del caso no afecta la validez del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si la parte interesada no registra el contrato de arrendamiento, el departamento de construcción (bienes raíces) del gobierno popular municipal, de la ciudad o del condado le ordenará que haga correcciones dentro de un plazo; límite, se impondrá una multa de no más de 1.000 yuanes si una entidad no realiza correcciones dentro del plazo, se impondrá una multa de más de 1.000 yuanes. Una multa de menos de 10.000 yuanes (artículo 23 de las "Medidas); para la Administración de Alquiler de Vivienda Comercial"), pero habrá algunas sanciones administrativas si no se realiza la presentación. Siete. Términos clave y trampas en los contratos de arrendamiento para protegerse contra los honorarios de alquiler y administración de la propiedad Generalmente existen tres métodos de pago de alquiler en los arrendamientos de propiedades comerciales: a) alquiler de base fija b) regalías (es decir, calculadas como un porcentaje de los ingresos operativos del arrendatario); (c) ¿Cuál es más alto, el alquiler de base fija o el alquiler por regalías? Por lo general, si el plazo de arrendamiento no es muy largo, será de tres años. En otras palabras, la posibilidad de que el alquiler aumente cada año es relativamente pequeña. Pero si se trata de alquiler, es decir, el plazo del arrendamiento es relativamente largo, entonces el arrendador generalmente exigirá en el contrato que el alquiler aumente en un determinado porcentaje cada año. Todo esto depende de la situación real de las negociaciones entre las dos partes. En circunstancias normales, podemos controlar, es decir, la tasa flotante consiste en ajustar el alquiler de acuerdo con la tasa de crecimiento anual del índice de precios. Por otro lado, ambas partes pueden limitar el rango de ajuste de los honorarios de administración de la propiedad y el número de ajustes anuales en el contrato, especialmente para los inquilinos. Además, se acuerda que el ajuste de los honorarios de administración de la propiedad se aplica a todo el edificio. Sugerencias para inquilinos: Ambas partes pueden limitar el alcance del ajuste de la tarifa de administración de la propiedad y el número de ajustes por año en el contrato, y acordar que el ajuste de la tarifa de administración de la propiedad se aplique a todo el edificio. Obligación de mantenimiento De acuerdo con las disposiciones del derecho contractual, el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble, salvo acuerdo en contrario de ambas partes. Cuando el bien arrendado necesite reparación, el arrendador deberá repararlo dentro de un tiempo razonable requerido por el arrendatario. Si el arrendador incumple sus obligaciones de mantenimiento, el arrendatario podrá realizar por su cuenta las reparaciones, y los costes correspondientes que de ello se deriven serán a cargo del arrendador. Servicios de administración de propiedades Según la Ley de Propiedad, los propietarios pueden administrar el edificio y sus instalaciones auxiliares por sí mismos, o pueden confiar su administración a una empresa de servicios inmobiliarios u otros administradores. Si el propietario proporciona servicios de administración de propiedades por su cuenta, de acuerdo con las regulaciones de administración de propiedades, el propietario debe obtener las calificaciones pertinentes antes de brindar servicios de administración de propiedades. Por lo general, los servicios de administración de propiedades incluyen: 1. Reparación, mantenimiento y administración de las partes de uso de la propiedad; 2. Operación, mantenimiento, conservación y administración de las instalaciones y equipos utilizados por la propiedad; 3. Limpieza y saneamiento de las partes de uso de la propiedad y sitios relacionados; recolección, limpieza y transporte de basura, y dragado de tuberías de lluvia y aguas residuales; 4. Mantenimiento y gestión de áreas verdes públicas; 5. Gestión de estacionamiento de vehículos; 6. Asistencia y gestión del mantenimiento del orden público, seguridad y otros asuntos; 8. Gestión de expedientes inmobiliarios; 9. Atención al cliente. En la actualidad, no hay leyes, reglamentos o interpretaciones judiciales en todo el país que estipulen claramente la legalidad y eficacia de las medidas de interrupción del agua y la energía en los contratos de arrendamiento, y pocos lugares estipulan claramente esta cuestión.

Sin embargo, el Tribunal Popular Superior de Beijing dio una respuesta clara sobre las medidas de corte de agua y energía, estipulando que las medidas de corte de agua y energía deben ser proporcionales a la cantidad, proporción y grado de culpa del incumplimiento del pago del alquiler por parte del arrendatario. límite, el arrendatario asumirá la responsabilidad por incumplimiento del contrato. En otros lugares, la legitimidad de los cortes de agua y electricidad frente a los arrendadores se refleja más en las decisiones judiciales; A juzgar por la práctica judicial actual, los tribunales generalmente reconocen la eficacia de las cláusulas de corte de agua y energía en el contrato de arrendamiento, y reconocen las medidas del arrendador para cortar el agua y la energía de acuerdo con las disposiciones del contrato de arrendamiento. Cuando el contrato de arrendamiento estipula claramente los términos del corte de agua y energía, el tribunal generalmente determina que las medidas tomadas por el arrendador cumplen con el contrato y el arrendatario debe pagar el alquiler durante el período del corte de agua y energía. Cabe señalar que algunas prácticas judiciales tienen ciertas restricciones sobre la medida en que el arrendador puede cortar el suministro de agua y energía, es decir, si la pérdida causada por las medidas de corte de agua y energía del arrendador al arrendatario excede el alquiler adeudado por el arrendatario. arrendatario, el tribunal podrá exigir al arrendador que se haga responsable del exceso. Si ambas partes no se ponen de acuerdo sobre las cláusulas de corte de agua y luz en el contrato de arrendamiento, pero el arrendador toma medidas para cortar el agua y los cortes de luz cuando el arrendatario incumple el contrato, el tribunal generalmente realizará una revisión estricta de esta situación, considerando principalmente culpa de ambas partes y las medidas de corte de agua y energía del arrendador. El impacto en el inquilino puede ser una reducción en el alquiler impago durante el tiempo que el inquilino estuvo sin agua o energía. La legislación actual permite a las partes estipular cláusulas de indemnización por daños y perjuicios en el contrato de arrendamiento, pero cabe señalar que según la "Interpretación sobre la aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (II)" del Tribunal Supremo Popular, si el Los daños acordados por las partes exceden el monto de la indemnización por daños y perjuicios y causan pérdidas del 30% del monto, por lo general se puede determinar como "excesivamente mayor que el daño causado", según lo estipula el artículo 114, párrafo 2, de la Ley de Contratos. Según las "Opiniones del Tribunal Popular Superior de la provincia de Jiangsu sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas", si el contrato de arrendamiento de la vivienda se rescinde debido al incumplimiento del contrato por parte del inquilino, el arrendador puede exigir al arrendatario que compensar la pérdida de alquiler durante el período en que la casa arrendada esté inactiva, pero como máximo No más de seis meses. Si el contrato de arrendamiento se rescinde por incumplimiento del contrato del arrendador y la casa arrendada se utiliza con fines comerciales, el arrendatario también podrá exigir al arrendador que compense sus pérdidas operativas dentro de un período de tiempo razonable, pero el período más largo no excederá seis meses. En el "Aviso del Tribunal Popular Superior de Shanghai sobre la emisión de varias opiniones específicas sobre el juicio de casos civiles", se sostiene que si el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato antes de que expire el plazo del arrendamiento y el arrendador exige al arrendatario que compense el Plazo de arrendamiento restante, el plazo de arrendamiento restante excederá los 3 meses. Si el plazo de arrendamiento restante es inferior a 3 meses, el monto de la compensación se calculará y pagará en función del alquiler del plazo de arrendamiento restante. Recomendaciones a los arrendatarios: Se recomienda que los arrendatarios, al revisar las cláusulas de incumplimiento del contrato de arrendamiento, se aseguren de que la indemnización por daños y perjuicios propuesta por el arrendador no sea demasiado elevada. Una vez que la indemnización por daños y perjuicios sea demasiado alta, el arrendatario puede solicitar al tribunal que la reduzca adecuadamente. Además, cuando el arrendador incumple el contrato y lo rescinde, exige una compensación por las pérdidas del arrendador por pérdidas de producción y suspensión de negocios y compensaciones por reubicación, es decir, pérdidas de decoración.

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