Amigos, no se dejen engañar al ingresar a la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Desde que entré confusamente en un piso de alquiler de larga duración en 2017, mucha gente me ha sentido mucha envidia. Todavía hay algunas personas que se están preparando para ingresar a esta industria. ¿Cómo debo hacerlo? Déjame preguntarte por qué quieres invertir en la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. Piensan que esta industria es bastante rentable, el umbral no es alto y lo que se recauda es flujo de caja. Hay muchos BABABA, ¡para, para, para! Hay un dicho que dice que la gente que está fuera del muro hace todo lo posible para saltar, mientras que la gente que está dentro del muro corre hacia afuera. Como propietaria de un apartamento, y mucho menos pensando en cómo cuidar bien de nuestros inquilinos y cómo aumentar la tarifa de alquiler como una madre todos los días, les doy dinero a los propietarios a principios de cada mes. Se han quedado despiertos hasta tarde en los primeros días. Cuando las personas adelgazan, ya no les duele la cintura porque hacen mucho ejercicio físico. También tiene que trabajar a tiempo parcial para convertirse en reparador polivalente. Antes de ingresar a la industria, debe investigar, estudiar y comprender cuidadosamente la situación de la industria.
Primero, analicemos el estado de desarrollo de los apartamentos de alquiler a largo plazo en China. Tras 4 etapas de desarrollo:
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Período embrionario (2010 a 2013)
Apartamentos de alquiler de larga duración en It surgió en China alrededor de 2010. Antes había apartamentos de alta gama en el mercado, pero la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo para jóvenes realmente apareció alrededor de 2010. Incluyendo a USTED Ziru, Youke Yijia y Qingke nacieron en este momento. Muchos fundadores de marcas han pasado de ser segundos propietarios o agentes inmobiliarios a apartamentos de alquiler a largo plazo. Descubrieron con entusiasmo la demanda durante el proceso empresarial y, por lo tanto, se convirtieron en el primer grupo de jugadores de apartamentos para jóvenes del país.
Período de inicio (2013 a 2015)
Los apartamentos de alquiler a largo plazo comenzaron a atraer la atención del capital. De 2013 a 2015, Mofang recibió 30 millones de dólares de Warburg Pincus Capital para su uso. propiedades propias como el apartamento de nuevo estilo del propietario recibió 160 millones de yuanes. Dado que el mercado del arrendamiento tiene amplias perspectivas de desarrollo, Internet, las agencias inmobiliarias y los departamentos hoteleros se han sumado a este camino.
Periodo de la burbuja (2015 a 2017)
2015 puede considerarse el primer año de los apartamentos nacionales. El Estado apoya el desarrollo de la industria del arrendamiento desde todos los aspectos de las finanzas, las políticas, la vivienda y los impuestos. Los gobiernos locales como Guangzhou también han lanzado "igualdad de derechos para alquilar y vender", es decir, tanto vendedores como inquilinos pueden disfrutar de los mismos. Recursos sociales como la educación, promoviendo aún más el alquiler a largo plazo. Desarrollo de apartamentos. Posteriormente, Vanke anunció el “Plan Diez Mil Pueblos” para construir nuevas comunidades de alquiler en todo el país, lo que marcó la entrada oficial de los promotores inmobiliarios en el alquiler de apartamentos a largo plazo. Country Garden, Longfor, CIFI, Merchants y Gemdale están llegando uno tras otro y la industria está muy activa. Los primeros jugadores como Rubik's Cube, YOU, Danke y Ziru están tratando de competir con los gigantes y acelerar la financiación. En 2017, el mercado de titulización de la industria de apartamentos de China dio un paso importante con el establecimiento del "Plan de apoyo a activos de derechos de ingresos del Magic Cube Apartment Trust", que recaudó fondos por valor de 350 millones de yuanes. Este es el primer producto basado en activos para la industria de apartamentos en China. Porcelana. El umbral de la industria es cada vez más alto, a los apartamentos pequeños y medianos les resulta difícil obtener financiación y el capital se dirige a empresas líderes.
El período de marea baja (¿2018?)
Esta etapa comenzó en 2018, con constantes noticias negativas sobre pisos de alquiler de larga duración, exceso de formaldehído, subida de alquileres, una serie de incidentes estruendosos y cambios en la dirección de los medios de comunicación. Del estímulo a la demonización En octubre de 2018, Vanke anunció que detendría el "Plan de las Diez Mil Aldeas", y algunas áreas remotas de Shenzhen incluso experimentaron cancelaciones de alquileres o transferencias de proyectos; El gobierno promulgó políticas relevantes de estabilización de alquileres, estipulando que los propietarios no pueden rescindir contratos y proyectos a voluntad. Aumentar el alquiler y el aumento anual del alquiler no puede exceder 5, lo que equivale a bloquear el margen de beneficio de los apartamentos de alquiler a largo plazo, Lejia; La industria de apartamentos ha experimentado una serie de explosiones de "alta entrada, baja salida", entrando oficialmente en un período de reflujo. En este momento, algunas empresas, como Sino-Ocean, han transferido su sector de apartamentos de alquiler a largo plazo en su conjunto, y el resto. Se están desarrollando a un ritmo lento. Todos han adoptado una actitud más cautelosa. Se adjunta la lista de apartamentos cerrados:
Los anteriores son los cuatro aspectos del desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo. después de comprender la historia del desarrollo de la industria. Echemos un vistazo a los problemas existentes en la industria. De hecho, el PROBLEMA es mucho. El formaldehído excede el estándar, altas importaciones y bajas exportaciones, aumento de los alquileres, trampas de escala, etc. Los dos problemas más críticos que existen actualmente son los bajos rendimientos y las excesivas tasas de desocupación.
Baja tasa de retorno. En el pasado, lo tomamos por 1.000 yuanes y lo vendimos por 3.000 yuanes. Ahora cuesta 1.500 yuanes y solo podemos venderlo por 2.500 yuanes. La diferencia de precio se ha reducido. En la actualidad, el margen de beneficio bruto de los apartamentos centralizados es de 30 a 40 y el período de recuperación es de 3 a 5 años. Generalmente, el período de arrendamiento de los apartamentos centralizados es de 8 a 15 años, mientras que el período de arrendamiento de los apartamentos descentralizados es relativamente corto. , 3-5 años y la ganancia bruta es 10 Entre -30, la inversión relativa es relativamente pequeña y el período de recuperación varía de 1 a 2 años. Se dice que el informe anual de un apartamento líder muestra que el costo de inversión de una habitación individual es de 70.000 y el período de recuperación es de 6,8 años.
La tasa de desocupación es demasiado alta. La hermana Zhou ha estado alquilando casas en Guangzhou durante 10 años y actualmente tiene alrededor de 1.000 casas. “He trabajado en apartamentos durante muchos años y el mercado de este año es el peor. En el pasado, una casa se podía alquilar en menos de tres días cuando estaba vacía, pero ahora muchas de nuestras casas están vacías desde hace muchos años. un mes sin encontrar inquilino, y la tasa de ocupación total es de sólo alrededor de 85. "La tasa de desocupación actual es una espada afilada que pende sobre los operadores de apartamentos. Todo el mundo está pensando en cómo alquilar la casa, y la tasa de desocupación también ha llevado a una caída de los alquileres. Según las estadísticas, los alquileres en Beijing cayeron un 4% intermensual en los tres primeros trimestres. Los propietarios no pueden esperar a que se produzca un fuerte aumento de los alquileres en 2018. Ante unas tasas de ocupación extremadamente bajas, muchos operadores de apartamentos se ven obligados a reducir enérgicamente los precios y promover promociones. Un determinado apartamento tipo huevo lanzó recientemente un contrato de un año con 1,5 meses de alquiler gratuito. Esta es una tendencia que los pesimistas consideran. entró en una ola de recortes de precios.
Entonces, ¿es fiable el sector del alquiler de apartamentos a largo plazo? ¿O hay futuro para esta industria? El mercado de alquiler nacional es un mercado de billones de dólares. Las estadísticas muestran que alcanzará los 1,6 billones en 2020 y los 2,2 billones en 2025. Según la experiencia extranjera, a medida que aumentan los precios de la vivienda, cada vez más personas alquilarán.
Hay alrededor de 130 millones de unidades de vivienda en los Estados Unidos. Desde 2005, la tasa de propiedad de viviendas en Estados Unidos ha seguido disminuyendo, de 69,2 en 2004 a 62,9. Desde 2004, al menos 8 millones de hogares ocupados por sus propietarios. se han pasado al alquiler. La población se acerca a los 19 millones. A finales de 2015, había 43,9 millones de hogares de alquiler en Estados Unidos, con una población de alquiler de 110 millones, casi un tercio de la población total. El valor del alquiler GMV ha alcanzado más de 500 mil millones de dólares estadounidenses. Cada vez más personas en los Estados Unidos se han convertido en inquilinos y el mercado de alquiler continúa expandiéndose.
Echemos otro vistazo a nuestro vecino cercano, Japón. Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en Japón, la población ha envejecido y los precios de la vivienda han caído. Los alquileres también han disminuido con la caída de los precios de la vivienda, y han dejado de caer y se han recuperado desde 2000. Actualmente, el mercado de alquiler de Japón es grande y estable. La proporción de hogares que alquilan en Japón llega a 35, y más de 1.800 personas optan por alquilar. Debido a que los precios de la vivienda en los tres principales distritos comerciales de Japón son relativamente altos, la clase trabajadora no puede permitírselo, por lo que recurre al alquiler. Los ingresos y los gastos de alquiler están dentro de los 30. En los últimos 20 años, los niveles de alquiler en todo Japón han mostrado una lenta tendencia a la baja. La gente está más dispuesta a alquilar que a comprar una casa.
Si observamos el mercado de alquiler actual, las perspectivas son realmente prometedoras, entonces, ¿cómo pueden los particulares entrar en el mercado sin desviarse?
En primer lugar, hay que entender perfectamente el mercado. No puedes simplemente seguir lo que dicen los demás y seguir ciegamente la tendencia, de lo contrario morirás rápidamente. Comprender completamente las características de la industria después de comprender claramente, ¿cómo posicionarlo? ¿Debería ser un apartamento para jóvenes, un apartamento para trabajadores o un apartamento familiar? ¿A través de qué canales adquiere clientes? ¿Qué servicios se brindan? Es necesario comprender todo esto y comprender plenamente que se trata de una industria difícil.
Además, se deben realizar informes de investigación de viabilidad y cálculos del modelo de flujo de caja para proyectos específicos. La viabilidad del proyecto se puede evaluar de manera integral a través de las cinco dimensiones de la demanda de alquiler circundante, el transporte, la madurez de las instalaciones de apoyo circundantes, la visibilidad de la propiedad y los costos de renovación de la propiedad, y luego a través del modelo de cálculo del flujo de efectivo, la tasa de retorno del proyecto durante el período de arrendamiento se puede calcular a través de datos. Cuantificar los riesgos y comprender claramente nuestros ingresos y costos.
En segundo lugar, el coste de adquirir una vivienda. La fuente de ingresos del alquiler de apartamentos a largo plazo proviene de la diferencia de alquiler. Si el alquiler inicial del proyecto es demasiado alto, por muy buenas que sean sus capacidades operativas, será difícil obtener la rentabilidad ideal. Incluso se produjeron pérdidas. Varias empresas como Leka, Dingjia y Ai Apartment, que antes quebraron, cerraron debido a sus altos y bajos ingresos, lo que provocó una ruptura del flujo de caja. Aquellos que violen las leyes esenciales de la industria definitivamente causarán problemas en el futuro.
Si puede obtener una propiedad rentable, especialmente en el área central de la ciudad, con transporte conveniente e instalaciones de apoyo completas, entonces felicidades, ya tiene la mitad del éxito.
Finalmente, encuentre un socio con amplia experiencia en la industria. Incluyendo el informe de la encuesta de viabilidad y el modelo de flujo de caja de ahora, los novatos de la industria no pueden hacerlo y se necesitan veteranos de la industria. Si el equipo cuenta con un veterano experimentado en la industria, puede ahorrarle muchos desvíos e incluso evitar rayos. ¿Qué pasa si no puedes encontrar un socio así? Luego, puede acudir a clubes de aprendizaje o instituciones educativas relacionadas con el alquiler de apartamentos a largo plazo para conocer las tendencias de la industria y conocer la gestión, las operaciones y el marketing de la industria de los apartamentos.
Aunque la industria está sufriendo actualmente, la primavera llegará después del frío invierno. No hay sectores que generen pérdidas, sólo empresas que generen pérdidas. Si no está completamente preparado, es posible que tenga que regresar. Si ingresa precipitadamente a la industria de los apartamentos, morirá miserablemente.