¿Cuál es la relación precio-ingreso?
Tomemos a Beijing como ejemplo: en 2009, una casa nueva normal y corriente de dos dormitorios y una superficie de 80 metros cuadrados en el Cuarto Anillo de circunvalación tenía un precio de 25.000 yuanes por unidad después de enormes aumentos de precios, con un precio promedio de alrededor de 2 millones de yuanes si se lo entrega a una persona que ha trabajado durante cinco años. Para que una familia de clase media compre una casa, supongamos que el salario mensual de la pareja es de 2.000 yuanes, el ingreso mensual de la familia alcanza los 4.000 yuanes y el ingreso anual es de 48.000 yuanes.
De esta manera, la relación precio-ingreso de la vivienda es 40, lo que se desvía seriamente de la relación precio-ingreso de la vivienda razonable (el estándar está entre 4 y 6).
En primer lugar, demos una visión general. La denominada relación precio-ingresos de la vivienda se refiere a la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos anuales de los hogares urbanos.
Tomemos a Beijing como ejemplo: en 2009, una casa nueva normal y corriente de dos dormitorios y una superficie de 80 metros cuadrados en el Cuarto Anillo de circunvalación tenía un precio de 25.000 yuanes por unidad después de enormes aumentos de precios, con un precio promedio de alrededor de 2 millones de yuanes si se lo entrega a una persona que ha trabajado durante cinco años. Para que una familia de clase media compre una casa, supongamos que el salario mensual de la pareja es de 2.000 yuanes, el ingreso mensual de la familia alcanza los 4.000 yuanes y el ingreso anual es de 48.000 yuanes.
La relación precio-ingreso es 40, que es cuatro veces mayor que la de Estados Unidos (la relación precio-ingreso es 10), lo que se desvía seriamente de la relación precio-ingreso razonable. .
En general, se cree que el rango razonable de relación precio-ingreso es 4-6. Si la relación precio-ingresos de la vivienda calculada es superior a este rango, se considera que los precios de la vivienda son altos y puede haber una burbuja inmobiliaria. Cuanto más alto sea, mayor será la probabilidad de que se forme una burbuja y más grande será la burbuja.
El método comúnmente utilizado para calcular la relación precio-ingreso de la vivienda a nivel internacional es el precio medio de la vivienda dividido por el ingreso medio anual del hogar.
El ingreso anual del hogar se refiere al ingreso anual antes de impuestos de todos los miembros de la familia, generalmente incluidas las parejas.
También se toma la renta media anual del hogar.
En los países desarrollados, es muy claro contar los ingresos anuales de los hogares sólo mirando los registros fiscales, pero en China, la situación es mucho más complicada... Según la práctica internacional, generalmente se dice que la relación precio-ingreso de la vivienda es de entre 3 y 6 veces; si se tienen en cuenta los factores de los préstamos para vivienda, la proporción del consumo de vivienda en los ingresos de los residentes debe estar dentro del 30%.
La relación precio-ingresos de la vivienda en las ciudades de mi país está desequilibrada. La relación precio-ingresos de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas supera 6 veces, lo que entra en la categoría de precios de vivienda altos. . La encuesta muestra que la relación precio-ingresos de la vivienda en la mayoría de las ciudades grandes y medianas de China es más de 6 veces la relación precio-ingresos de la vivienda en ciudades como Beijing, Shenyang, Guiyang, Ning, Sui, Da y Xi'an son más de 20 veces, o incluso más.
La relación precio-ingresos de la vivienda es un concepto con connotaciones estrictas, por lo que debemos prestar atención a las circunstancias en las que se utiliza la relación precio-ingresos de la vivienda.
En Occidente, la relación precio-ingreso de la vivienda es el precio medio, y el ingreso del hogar es el ingreso medio, en comparación con las casas nuevas (transacciones de casas nuevas) y las casas antiguas (transacciones de casas de segunda mano). ).
Debido a que las casas en China se comercializan en términos de metros cuadrados en lugar de suites, y debido a que los ingresos incluidos en las estadísticas de ingresos de los hogares de China son sólo una parte del ingreso total de los hogares, incluso en ciudades relativamente desarrolladas como Beijing, la vivienda Los precios también varían ampliamente, lo que dificulta las comparaciones horizontales.
2. Para calcular la relación precio-ingreso promedio de la vivienda en un país, generalmente se calcula utilizando la relación entre el ingreso promedio anual de los hogares y el precio promedio de la vivienda, es decir, el precio de la vivienda. Relación entre ingresos = precio total de la vivienda per cápita ÷ ingreso anual del hogar, donde, por La fórmula de cálculo para el precio total de la vivienda por hogar y el ingreso anual total por hogar es la siguiente: Precio total de la vivienda por hogar = área de vivienda por persona × precio de venta residencial promedio por unidad de área × ingreso anual total por hogar = población promedio por hogar × ingreso anual total por hogar. En tercer lugar, la relación precio/ingreso relativo de la vivienda es un indicador relativamente general y sólo puede describir de manera aproximada la relación entre el ingreso de los hogares y los precios de la vivienda en una ciudad. Puede ver la relación precio-ingresos de la vivienda en la ciudad en diferentes años.
Es difícil explicar que la gente no compre casas cuando la relación precio-ingresos es alta, o que la gente compre casas cuando la relación precio-ingresos es baja, porque hay también es un problema de tendencia de compra (o inversión) de vivienda, es decir, del ingreso familiar. ¿Qué proporción de hogares están dispuestos a gastar en comprar una casa? Hay demasiados y complejos factores que afectan la propensión al consumo (o inversión).
En otras palabras, cuando la relación precio-ingresos de la vivienda cae, si los residentes no están dispuestos a gastar dinero para comprar una casa, todavía se puede atribuir simplemente a los "altos precios de la vivienda", lo que obviamente es irrazonable.
En cuarto lugar, un dicho popular dice que el ingreso apropiado es de tres a seis veces mayor que en China. Según las investigaciones, se trataba de una proporción que el Banco Mundial consideraba “relativamente ideal” cuando Andrei Helmer estudiaba la reforma del sistema de vivienda de China a principios de los años noventa. No sabía que esta proporción tenía un impacto tan grande en China.
Según información relevante publicada por las Naciones Unidas, la dispersión de la relación precio-ingreso de la vivienda entre países es bastante grande.
Los resultados estadísticos de 96 países entre 65438 y 0998 muestran que la relación precio-ingreso de la vivienda en estos países oscila entre 0,8 y 30, con un promedio de 8,4 y una mediana de 6,4.
En 1998, la relación precio-ingreso de la vivienda en 12 países era de 2,1 a 20, siendo el promedio y la mediana de 9 y 8,1 respectivamente.
Si se compara de esta manera, la relación precio-ingreso de la vivienda en Beijing es básicamente equivalente al nivel promedio de estos países.
Como se mencionó anteriormente, de 1998 a 2002, la situación actual es que el gobierno controla las viviendas de bajo alquiler y las viviendas asequibles, que representan el 90% de la oferta total de viviendas. En 2003 comenzaron los cambios de política y se comercializaron viviendas asequibles, lo que dio lugar a que la oferta de suelo se vendiera a promotores, lo que significó que los precios del suelo se dispararan año tras año. En 1988, los gobiernos locales ofrecieron garantías. Por ejemplo, en 2009, la relación precio-ingreso de la vivienda en Xiamen llegó a ser 14 veces mayor, es decir, 3,9 veces la de Estados Unidos.
La racionalidad de la relación precio-ingreso de la vivienda está relacionada con la vida útil real de la casa, la utilidad funcional de la casa, el cambio de ingresos y las condiciones nacionales especiales del país.
(Si la relación precio-ingresos de la vivienda excede la vida útil de la casa, es una advertencia de que la relación precio-ingresos de la vivienda no es razonable, lo que refleja la deformidad y el desequilibrio del mercado o restringido por razones especiales).
Forma de consumo del verbo (abreviatura del verbo). Actualmente, la gente comenta sobre la relación precio-ingresos de la vivienda, con la única esperanza de que la gente pueda permitirse una casa.
De hecho, en algunos países occidentales y nórdicos, la relación precio-ingreso de la vivienda es de 2 a 3 veces, y la tasa de propiedad de la vivienda es sólo alrededor del 30% (como en Suiza, Alemania y Suecia). ).
En los países de Europa del Este, donde la relación precio-ingresos de la vivienda es muy alta, alcanzando entre 25 y 30 veces, la tasa de propiedad de vivienda llega al 90% (como Hungría y Bulgaria).
La relación precio-ingreso ha estado disminuyendo durante muchos años, y la relación precio-ingreso en los Estados Unidos también se encuentra en un nivel "razonable", pero su tasa de propiedad de vivienda se ha mantenido básicamente estable durante muchos años sin muchos cambios (menos del 50% en Tokio, alrededor del 68% en los Estados Unidos).
La relación precio-ingresos de la vivienda se ve afectada y regulada por las políticas gubernamentales de vivienda, las políticas de la industria residencial y las políticas de uso del suelo.
En la actualidad, China tiene las características de transformación social y transición económica, y la relación precio-ingreso de la vivienda y la tasa de propiedad de la vivienda tienen las características de los países de Europa del Este. Como los precios de la vivienda están a punto de orientarse hacia el mercado, los ingresos de los hogares también se orientarán gradualmente hacia el mercado. Incluso si la tasa actual de propiedad de viviendas es relativamente alta, es el resultado de una renovación a corto plazo de la vivienda pública original.
La experiencia de los países occidentales nos dice que comprar y alquilar una casa son ambas formas de consumo de vivienda. ¿Por qué es “correcto” comprar una casa y vivir en ella? En el proceso de reforma del sistema de vivienda urbana, China ha adoptado políticas de vivienda pública para poner la vivienda en el mercado como bien de consumo. Esto es sin duda muy correcto.
Sin embargo, una vez que la vivienda pública prácticamente haya terminado, ¿debería el consumo de vivienda volver a su estado original? Creo que es hora. Comprar una casa y alquilarla son formas razonables de consumo de vivienda y no existe una distinción absoluta entre el bien o el mal.