Elaboración del "14º Plan Quinquenal": una mirada al desarrollo futuro del sector inmobiliario a través del esquema de planificación
El recién concluido Congreso Nacional del Pueblo no sólo tomó disposiciones específicas para el trabajo de todo el año, sino que también revisó el 14º Plan Quinquenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional y el esquema de objetivos a largo plazo para 2035. redactado por el Consejo de Estado (en lo sucesivo denominado "Decimocuarto Plan Quinquenal") describe un gran plan para construir un país socialista moderno en términos tanto de trabajo a corto plazo como de objetivos a largo plazo, y también señala el desarrollo futuro dirección para la industria inmobiliaria.
El "14º Plan Quinquenal" tiene un total de 19 artículos, 65 capítulos y alrededor de 75.000 palabras, muchas de las cuales están estrechamente relacionadas con el desarrollo de la industria inmobiliaria. Este artículo los clasifica e interpreta brevemente.
1. Oportunidades inmobiliarias en el nuevo plan de urbanización
Sobre la mejora de la nueva estrategia de urbanización y la mejora de la calidad del desarrollo de la urbanización, la octava parte del "14º Plan Quinquenal" está dedicado a un artículo completo El artículo explica que está estrechamente relacionado con el desarrollo de la industria inmobiliaria. El contenido principal es promover aún más la nueva estrategia de urbanización centrada en las personas, basarse en aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas, promover el desarrollo coordinado y característico de ciudades y pueblos grandes, medianos y pequeños, y permitir que más personas disfruten de una mayor calidad. vida urbana.
(1) La migración de la población trae oportunidades y desafíos al sector inmobiliario.
El esquema del "XIV Plan Quinquenal" propone acelerar la urbanización de la población de transferencia agrícola, adherirse a la prioridad de la población existente y promover el aumento, coordinar la reforma del sistema de registro de hogares y la cobertura total de los servicios públicos básicos urbanos para la población permanente, y mejorar la población de transferencia agrícola. El sistema de políticas de apoyo para la ciudadanía de la población acelerará la integración integral de las poblaciones de migrantes agrícolas en las ciudades. En cuanto al sistema de registro de hogares, se han relajado las restricciones al registro de hogares, excepto en algunas megaciudades, y se ha probado un sistema de registro de hogares con un registro de hogares permanente. Cancelar por completo las restricciones a los asentamientos urbanos en áreas urbanas con una población permanente de menos de 3 millones y garantizar que los estándares de asentamiento urbano para las poblaciones agrícolas extranjeras y locales en transferencia reciban el mismo trato. Relajar ampliamente los requisitos para establecerse en ciudades de tipo I con una población urbana permanente de 3 a 5 millones de personas. Mejorar la política de liquidación de puntos para las megaciudades con una población urbana permanente de más de 5 millones.
Anteriormente, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma había emitido una serie de documentos para implementar medidas para reformar el sistema de registro de hogares, relajando significativamente las restricciones al registro de hogares. Este año, la reforma del sistema de registro de hogares, como una tarea importante para mejorar la nueva estrategia de urbanización en los próximos cinco años, se incluyó en el esquema del 14º Plan Quinquenal. Se propone aumentar la tasa de urbanización de la población permanente al 65% durante el período del "XIV Plan Quinquenal", lo que significa que decenas de millones de personas ingresarán a la ciudad cada año.
La industria inmobiliaria tiene una regla que generalmente se respeta en la industria, es decir, el desarrollo inmobiliario "mira a la población a largo plazo, a la tierra a mediano plazo y a las finanzas a corto plazo". término." La liberalización del sistema de registro de hogares ha promovido el flujo racional del mercado de factores de recursos humanos. Si bien la migración de la población promueve el desarrollo industrial, también provoca un crecimiento explosivo de la demanda de vivienda. La contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda es prominente, lo que hace subir los precios de la vivienda urbana. Por lo tanto, resolver los importantes problemas de vivienda en las grandes ciudades se ha convertido en un problema difícil en el nuevo proceso de urbanización.
Para apoyar la afluencia de inmigrantes rurales, el esquema del "14º Plan Quinquenal" propone "establecer un fondo fiscal de construcción, subsidiar la inversión en infraestructura en las ciudades con más asentamientos y fortalecer el apoyo a la inversión dentro del Ajustar el presupuesto urbano La base de asignación anual de terrenos de construcción se establecerá para establecer un mecanismo vinculado al número de transferencias agrícolas y la escala de viviendas asequibles proporcionadas. Esta orientación política aliviará en gran medida la presión de la afluencia de población a las ciudades en términos de. Para las ciudades con grandes afluencias, la contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda seguirá siendo un gran desafío en el corto plazo. El informe de trabajo del gobierno de las dos sesiones de este año también incluyó este trabajo como una tarea clave. proponiendo "aumentar la oferta de terrenos, organizar fondos especiales y concentrarse en la construcción, aumentar efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad privada, estandarizar el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo y reducir la carga fiscal sobre las viviendas de alquiler". y hacer todo lo posible para ayudar a los nuevos ciudadanos y jóvenes a aliviar las dificultades de vivienda. "
Para las empresas inmobiliarias, la tendencia de la movilidad de la población se convertirá en un indicador importante para formular estrategias de desarrollo, planificar el trazado urbano, planificar la escala de adquisición de terrenos y determinar el posicionamiento de los productos.
(2) Mejora del diseño espacial de la urbanización
A medida que la economía entra en una etapa de desarrollo de alta calidad, la nueva urbanización y la construcción metropolitana se han convertido en importantes motores para la transformación y el desarrollo económicos, y también se han convertido en nuevas oportunidades para La transformación y el desarrollo de la industria inmobiliaria. Disposición espacial, el esquema del "XIV Plan Quinquenal" propone desarrollar y expandir las aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas, clasificar y orientar la dirección del desarrollo y las prioridades de construcción de las ciudades grandes, medianas y pequeñas. y formar un patrón espacial de urbanización con integración de densidad, división del trabajo y coordinación, y funciones completas
1 Promover el desarrollo integrado de aglomeraciones urbanas y acelerar la formación de una urbanización "dos horizontales y tres verticales". patrón estratégico para optimizar y mejorar las aglomeraciones urbanas Beijing-Tianjin-Hebei, el delta del río Yangtze, el delta del río Perla y Chengdu y el tramo medio del río Yangtze, desarrollar y expandir aglomeraciones urbanas como la península de Shandong y las zonas costeras. de Guangdong, Fujian y Zhejiang, las Llanuras Centrales, la Llanura de Guanzhong y el Golfo de Beibu, y cultivar y desarrollar Harbin-Changchun, Liaoning central y meridional, Shanxi central, Guizhou central, Yunnan central, Hubao-E. Establecer y mejorar las mecanismo de desarrollo integrado y coordinado de aglomeraciones urbanas y el mecanismo para * * * soportar costos * * * disfrutar de beneficios en Henan-Anhui, Lanzhou-Xining, Ningxia a lo largo del río Amarillo y la vertiente norte de las montañas Tianshan, y coordinar y promover la disposición coordinada de las infraestructuras y la división industrial del trabajo, * * * servicios públicos * * * disfrute, ecológico * * * entorno construido * * * gobernanza.
A juzgar por estas aglomeraciones urbanas delineadas, hay aglomeraciones urbanas maduras y aglomeraciones urbanas recientemente delineadas; cubren tanto áreas desarrolladas en el este como áreas menos desarrolladas como las regiones central y occidental y el noreste. Estas aglomeraciones urbanas constituirán la principal fuerza impulsora de la transformación y el desarrollo económicos de China y también brindarán nuevas oportunidades para el desarrollo de la industria inmobiliaria.
2. Construir un área metropolitana moderna. Del esquema del "Décimo Plan Quinquenal" se desprende que la construcción de un área metropolitana moderna no sólo debe lograr avances importantes en áreas como conexiones de transporte efectivas, acceso a recursos educativos y médicos, reconocimiento mutuo de la seguridad social y asentamiento. puntos, y la cooperación en investigación industrial y científica, pero lo que es más importante, debe lograr unificar la planificación e implementación, y explorar y promover la gestión unificada de la tierra y la población. Esto significa que se eliminarán las barreras administrativas que restringen el desarrollo coordinado entre ciudades, lo cual es de gran importancia.
(3) Acciones de renovación urbana
El esquema del "XIV Plan Quinquenal" propone acelerar la transformación de los métodos de desarrollo urbano, coordinar la planificación urbana y la gestión de la construcción, implementar acciones de renovación urbana y promover la optimización estructural y la mejora de la calidad del espacio urbano. Durante el período del "Decimocuarto Plan Quinquenal", es necesario completar la transformación de 219.000 antiguas zonas urbanas terminadas a finales de 2000, básicamente completar la transformación de antiguas zonas industriales en las grandes ciudades, renovar varios grandes bloques antiguos, y renovar una serie de aldeas urbanas de acuerdo con las condiciones locales. De hecho, en 2020 se han renovado 40.300 antiguas comunidades urbanas, beneficiando a 7,36 millones de residentes. El informe de trabajo del gobierno de este año propuso que se renovarán 53.000 antiguas comunidades urbanas.
La industria inmobiliaria ha experimentado décadas de rápido desarrollo, el mercado se ha saturado y se ha transformado gradualmente de un desarrollo a gran escala a un desarrollo de alta calidad. La renovación urbana y la renovación de antiguas zonas residenciales se han convertido en nuevas vías de despliegue para las empresas inmobiliarias. Según datos del Centro de Investigación CRIC, alrededor del 60% de las 100 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa participan en la renovación urbana, y la proporción de las 50 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa alcanza el 78%. Alrededor del 40% de las empresas han alcanzado una escala de más de un millón de metros cuadrados, y la empresa más grande tiene una superficie total de construcción de 65.438 millones de metros cuadrados. A nivel de políticas, el apoyo del gobierno de la ciudad ha ido aumentando. Tomando a Beijing como ejemplo, en el presupuesto municipal de Beijing para 2021, el gasto en seguridad de la vivienda es de 3.360 millones de yuanes, un aumento interanual del 51,1%, que se utiliza principalmente para promover trabajos orgánicos de renovación urbana, como la renovación integral de comunidades antiguas. .
En segundo lugar, mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda
La mejora del sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda es una sección independiente en el esquema del "14º Plan Quinquenal" Se necesitaron más de 500 palabras para describirlo.
(1) Adherirse al principio general de “vivienda para vivir, no para especular”
El concepto de “vivienda para vivir, no para especular” se propuso por primera vez en la Asamblea General Conferencia de Trabajo Económico en 2016 y ha quedado profundamente arraigado en el corazón de la gente, convirtiéndose en el principio general de la regulación inmobiliaria. Esta declaración se incluyó en el "14º Plan Quinquenal" de este año, lo que demuestra plenamente que la tendencia general es que el sector inmobiliario vuelva a desempeñar el papel de garantizar el sustento de las personas. El papel del sector inmobiliario en la estimulación de la economía se irá debilitando gradualmente. , y la especulación inmobiliaria está estrictamente prohibida. En los próximos cinco años o incluso más, este será el principio básico y el resultado final de la regulación inmobiliaria. En el informe de trabajo del gobierno de este año, el desarrollo inmobiliario se incluyó en el eslabón de "mejorar efectivamente los medios de vida y el bienestar de las personas", enfatizando una vez más el tono general de "viviendas para vivir, no para especular", lo que también confirmó el retorno de la inversión real. patrimonio para el sustento de las personas.
(2) Acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda abastecido por múltiples entidades, garantizado por múltiples canales y que promueva tanto el alquiler como la compra.
En el "Decimotercer Plan Quinquenal", una declaración similar es "optimizar la estructura de oferta de vivienda, promover el equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado y mantener el buen funcionamiento del mercado inmobiliario". Después de cinco años de práctica, en el proceso de resolver la contradicción entre la oferta y la demanda de bienes raíces, gradualmente me di cuenta de las deficiencias de un solo tema de oferta de bienes raíces y de la oferta insuficiente de viviendas asequibles, y exploré nuevas ideas de oferta de múltiples temas, múltiples -Garantía de canal, y alquiler y compra simultánea. El esquema del "Decimocuarto Plan Quinquenal" institucionalizó esta idea por primera vez y se convirtió en una garantía institucional para que todas las personas vivan y trabajen en paz y satisfacción. Además, en el esquema de planificación se propuso por primera vez el concepto de "equilibrio entre trabajo y vivienda". Esto no sólo es una parte importante para mejorar la calidad de vida, sino también un vínculo clave para resolver la "enfermedad de las grandes ciudades". .
En términos de oferta de viviendas asequibles, el esquema del "14º Plan Quinquenal" desarrolla * * * derechos de propiedad de viviendas de acuerdo con las condiciones locales. En términos de gestión, se propone "manejar la relación entre seguridad básica y seguridad no básica, mejorar los métodos de seguridad de la vivienda y mejorar políticas como objetos de seguridad, umbrales de entrada y gestión de salidas".
(3) Cumplir con las principales responsabilidades para estabilizar los precios del suelo, los precios de la vivienda y las expectativas.
Estabilizar los precios de la vivienda es un objetivo importante de la regulación inmobiliaria, mientras que estabilizar los precios de la tierra es la base para estabilizar los precios de la vivienda, y estabilizar las expectativas es una garantía importante para estabilizar los precios de la vivienda. Como factor de recursos más importante en el desarrollo inmobiliario, la tierra representa la mayor proporción de los precios de la vivienda y también es un importante "culpable" de los precios de la vivienda. Las expectativas de aumento de los precios de la vivienda son un importante impulsor de una demanda excesiva de sobregiro y alimentan el aumento de los precios de la vivienda. El borrador del "Decimocuarto Plan Quinquenal" propone "adherirse a la adaptación de medidas a las condiciones locales y tomar múltiples medidas simultáneamente para consolidar las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos y estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. Establecer un mecanismo de vinculación". entre bienes raíces y terrenos, fortalecer la regulación financiera inmobiliaria, dar pleno juego al papel regulador del impuesto a la vivienda y apoyar una demanda razonable de autoocupación suprime la demanda de especulación inversora ", el autor cree que tiene al menos cuatro significados. : En primer lugar, la responsabilidad principal de la regulación inmobiliaria recae en el gobierno de la ciudad. Esto se ha enfatizado repetidamente en las políticas de regulación inmobiliaria en los últimos años, y son frecuentes los casos de regulación ineficaz. El segundo es fortalecer la vinculación departamental. El sector inmobiliario implica muchos aspectos, como el terreno, las finanzas, la planificación y la construcción. Sólo cooperando con varios departamentos podremos realmente lograr el objetivo de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. El tercero es tomar múltiples medidas según las condiciones locales. Los mercados inmobiliarios en las ciudades de todo el país varían ampliamente y la dirección de la regulación debe variar de una ciudad a otra.
Uso integral de la tierra, finanzas, finanzas, impuestos, administración y otros medios políticos para lograr los objetivos regulatorios de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". Desde el año pasado, las "tres líneas rojas" para la financiación de empresas inmobiliarias, los "cinco niveles de supervisión" para los préstamos inmobiliarios bancarios y las recientes "dos concentraciones" de nuevas regulaciones sobre transferencias de tierras son medidas importantes para el largo plazo. -plazo mecanismo de regulación inmobiliaria. El cuarto es apoyar una demanda razonable ocupada por sus propietarios y frenar la inversión y la demanda especulativa. Esto significa que la regulación será más precisa y que fomentar el consumo normal de vivienda y combatir la especulación inversora se convertirá en la norma.
Acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de vivienda.
En cuanto al cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, el esquema del “13.º Plan Quinquenal” utiliza sólo 60 palabras, mientras que el esquema del “14.º Plan Quinquenal” utiliza 229 palabras, a saber: “Acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas Desarrollar el mercado de alquiler de viviendas, revitalizar eficazmente los recursos inmobiliarios existentes, ampliar de forma vigorosa y ordenada la oferta de viviendas de alquiler urbanas, mejorar las políticas de alquiler a largo plazo y permitir gradualmente que las viviendas de alquiler disfruten de igualdad de derechos en. disfrutar de servicios públicos Acelerar la construcción de leyes y regulaciones de alquiler de viviendas para proteger a los inquilinos e inquilinos. Aumentar efectivamente la oferta de viviendas asequibles, mejorar el sistema básico y apoyar las políticas para la seguridad de la vivienda, centrarse en las ciudades con gran población. Las entradas y los altos precios de la vivienda, ampliar la oferta de viviendas de alquiler asequibles y esforzarse por resolver los problemas de vivienda de los grupos necesitados y los nuevos ciudadanos. Plan separado de tierras para viviendas de alquiler, explorar el uso de tierras de construcción colectiva y tierras ociosas propiedad de empresas e instituciones. para construir viviendas de alquiler y apoyar la transformación de viviendas no residenciales en viviendas de alquiler asequibles "El contenido incluye la construcción de leyes y regulaciones, cultivo de mercado, oferta de tierra y oferta de mercado, garantías institucionales y una serie de acuerdos institucionales y rutas de implementación.
En términos de oferta de viviendas de alquiler, el esquema del "XIV Plan Quinquenal" propone "formular planes territoriales separados para viviendas de alquiler, explorar el uso de terrenos de construcción colectiva y terrenos inactivos propiedad de empresas y instituciones para construir viviendas de alquiler y apoyar el sector no residencial Tres caminos principales para transformar la vivienda en viviendas de alquiler asequibles. Entre ellas, 18 ciudades han lanzado proyectos piloto para utilizar terrenos de construcción colectiva para construir viviendas de alquiler, y la experiencia piloto se promoverá gradualmente. El Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también han formulado medidas de incentivo correspondientes para el uso de tierras ociosas propiedad de empresas e instituciones para construir viviendas de alquiler. Recientemente, Wang, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, expresó su apoyo a apoyar la construcción de parques industriales y la reconstrucción no residencial, como "comercial a alquiler" e "industrial a alquiler", simplificando los procedimientos de aprobación y dando plena desempeñar las funciones de las empresas estatales y privadas. En materia de construcción institucional y regulatoria, en septiembre de 2020 se solicitó públicamente a la opinión pública el "Reglamento sobre Alquiler y Arrendamiento" elaborado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Se espera que este año concluya el proceso legislativo; Los gobiernos municipales también han introducido sucesivamente regulaciones locales sobre la gestión de viviendas de alquiler.
El desarrollo del mercado de viviendas de alquiler no es sólo un punto de partida importante para resolver los problemas de vivienda pendientes en las grandes ciudades, sino también la dirección de la transformación y el desarrollo de las empresas inmobiliarias. Anteriormente, Yao Jingyuan, investigador especial de la Oficina del Consejero del Consejo de Estado, dijo que durante el período del "XIV Plan Quinquenal", el mercado de alquiler de viviendas de mi país tendrá un considerable margen de desarrollo, especialmente el mercado de alquiler a largo plazo. Desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler a largo plazo es un paso importante para que mi país implemente tanto el alquiler como la compra y mejore el sistema de vivienda.