Tesis de Graduación en Bienes Raíces
El mercado inmobiliario de China está lleno de mentiras de agentes inmobiliarios, amantes, economistas, algunos funcionarios gubernamentales, agentes inmobiliarios y las palabras impotentes de algunos esclavos domésticos. En mi blog, he refutado la mayoría de las tonterías de que los precios de la vivienda seguirán aumentando:
1 La escasez de tierra es: por supuesto, la tierra es escasa, pero el RMB es aún más escaso. Si los precios de la vivienda aumentan solo por esta razón, aumentarán más de 65,438 millones de veces, lo que aún no cambiará el hecho de que la tierra es escasa. De hecho, todos los bienes son escasos. El mineral de hierro y el petróleo se utilizan cada vez menos.
2. La mentira de que la urbanización hace subir los precios de la vivienda: la urbanización de China es inevitable, pero ¿pueden los agricultores permitirse viviendas comerciales urbanas? Por lo tanto, si queremos urbanizar, los precios de la vivienda inevitablemente caerán en picado.
3. La mentira de que la apreciación del RMB hace subir los precios de la vivienda: el tipo de interés anual del dólar estadounidense es 2,46 puntos porcentuales más alto que el del RMB, es decir, el RMB se aprecia más de 2,46% al año. Es rentable convertir dólares estadounidenses a RMB, pero también deducir la tarifa de cambio. Si obtiene beneficios de la especulación inmobiliaria, también tendrá que deducir el impuesto sobre la escritura (actualmente el 3% en Beijing, el 6% en la compra y venta y el 1,5% en Shanghai. Las regulaciones provisionales del impuesto sobre la escritura estipulan que el rango es del 3%). -5%, pudiendo restablecerse al 3% en cualquier momento si es inferior al 3% legal), impuesto empresarial (convertir al 5% en cinco años), impuesto sobre la renta, honorarios de agencia. Mientras tanto, el yuan se apreció frente al dólar pero se depreció frente al euro. ¿Son los fondos extranjeros tan estúpidos como algunas personas estúpidas en China a quienes no les gusta pensar profundamente? ¿Compraron fondos extranjeros bienes raíces en China hace unos años o ahora? ¿Estás vendiendo ahora para obtener ganancias o comprando? Casualmente, el "Oriental Morning Post" de hoy informó el 18 de julio de 2007 (este artículo en realidad se completó hace al menos tres meses) que "los datos publicados por la Comisión Municipal de Economía y Comercio de Shanghai mostraban que el valor del contrato de la industria inmobiliaria con inversión extranjera en Shanghai en el primer semestre del año fue de 11,08 millones de dólares, una disminución interanual del 41,03 %". ¿Qué quieres decir? Piénsalo.
4. La mentira de una metrópoli internacional: Muchas personas ahora, incluidas algunas personas conocedoras, creen que Shanghai es una metrópoli internacional. Muy gracioso. ¿Cuántos estándares necesita Shanghai para cumplir con los estándares de una ciudad y metrópolis internacionales? Ve y compara. Incluso si no lo sabes, ¿no piensas en cuántas personas a tu alrededor tienen niveles de ingresos que cumplen con los estándares de las áreas metropolitanas internacionales? Nueva York es una ciudad internacional. El año pasado, los dividendos de Wall Street superaron las ganancias de todas las empresas que cotizan en bolsa. ¿Qué pasa con Shangai? ¿Existe un 10% de personas cuyos ingresos anuales superan los 654,38 millones?
Todos estos artículos de refutación están en mi blog y se han reproducido ampliamente en varios sitios web y foros. Puedes conseguirlos buscando mi nombre.
¡Los precios de la vivienda en China definitivamente caerán, seguro! Para conocer los motivos detallados, consulte mis "40 razones de la caída de los precios de la vivienda en China", que tiene unas 15.000 palabras. Este es el artículo más completo y mejor fundamentado que conozco sobre la caída de los precios de la vivienda en China. También he visto muchas n razones por las que los precios de la vivienda están destinados a subir. Las n razones por las que los precios de la vivienda no pueden bajar son básicamente quejas, o ninguna razón, o huevos en la cuerda floja. Además, a juzgar por la reciente tendencia alcista de los precios de la vivienda en China, la probabilidad de un aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda y de una crisis económica es bastante alta. Lenin dijo: Debemos tener el coraje de enfrentar la verdad despiadada. El control de precios de los últimos años es en realidad el aire acondicionado. Por un lado, los gobiernos locales son obedientes; por otro, el gobierno central teme las terribles consecuencias del estallido de la burbuja y carece de coraje para afrontar este problema. Inútil, una pústula. No verlo no significa que no exista. Se hará más grande si no lo aprietas. Cuando finalmente tienes que apretarlo, causa más dolor.
La caída de los precios de la vivienda en China debe pasar por tres etapas: aumento excesivo, estancamiento de los precios y caída continua.
1. Etapa de aumento excesivo del precio de la vivienda: El precio de cualquier bien está determinado por su valor y afectado por la relación entre oferta y demanda. Por lo tanto, la situación en la que el precio es significativamente más alto que el valor no puede continuar y la burbuja de precios debe estallar. Marx dijo: Una vez que haya una ganancia del 20%, el capital se volverá activo. Por lo tanto, cuando los precios del mercado siguen subiendo, se atraen muchos fondos para participar en la especulación. Algunas personas que realmente necesitan una casa la compran con antelación para evitar comprarla a un precio elevado en el futuro y realizar una compra a bajo precio. Por lo tanto, el precio definitivamente aumentará por encima del precio razonable y superará el valor. Esto es lo mismo que el mercado de valores. Aquí puede consultar la teoría de la inercia. Cuanto más largo sea el ciclo de producción de un bien y más fondos invierta la sociedad, más difícil será cambiar su estado ascendente o descendente. Una vez que sube, es difícil detenerlo. Por lo tanto, aunque los precios de la vivienda en mi país han estado en un estado de burbuja durante mucho tiempo, no se puede lograr un aumento sustancial de la oferta del mercado inmobiliario en un corto período de tiempo. La intervención masiva de los especuladores inmobiliarios, los compradores de viviendas y los inversores. Los préstamos bancarios son suficientes para promover un aumento continuo de los precios de la vivienda.
2. Etapa de estancamiento del precio de la vivienda. En este momento, la oferta es mucho mayor que antes y el poder adquisitivo social se ha consumido en gran medida, lo que dificulta la formación de nuevo poder adquisitivo en el corto plazo porque los precios de la vivienda ya no siguen aumentando rápidamente, los especuladores inmobiliarios y las personas con bienes raíces; sólo las necesidades futuras ya no están ansiosas por ingresar al mercado, porque ya no son como en el pasado, se esperaba que los precios de la vivienda aumentaran, pero esperamos y observamos que las personas que podían permitírselo no podían hacerlo debido al aumento; los precios de la vivienda; la recaudación de impuestos comerciales y del impuesto sobre la renta restringió en gran medida la inversión en la compra de viviendas; la introducción de políticas restrictivas de inversión extranjera redujo la demanda de los demonios extranjeros; las tasas de interés de los bancos aumentaron varias veces El aumento ha aumentado el costo de comprar una casa; el aumento del coeficiente de reserva de depósitos bancarios ha inhibido el crecimiento de los préstamos bancarios; el aumento del mercado de valores ha desviado fondos hacia el mercado inmobiliario; las restricciones a las viviendas de gran superficie han provocado que se construyan más casas en el mismo terreno. otros factores. Aunque un solo factor no puede hacer que los precios de la vivienda caigan significativamente, los cambios cuantitativos eventualmente se convierten en cambios cualitativos y los precios de la vivienda siempre entrarán en un punto muerto.
3. La etapa de caída del precio de la vivienda. Los factores que hicieron subir los precios de la vivienda en primer lugar ya no funcionan, y los factores que los hicieron bajar empiezan a funcionar. Si la tasa de interés era originalmente muy baja, pero ahora ha aumentado; resulta que los especuladores inmobiliarios obtuvieron ganancias, pero después de que los precios de la vivienda se estancaron, no hay ganancias obvias. Al mismo tiempo, los impuestos comerciales y los ingresos. Hay que pagar impuestos, por lo que la oferta preparada originalmente para los especuladores inmobiliarios es muy redundante. Los especuladores inmobiliarios que poseen casas han experimentado un ligero descenso o han dejado de aumentar debido al aumento de los pagos de préstamos. la expectativa de que los precios de las viviendas se disparen y se vendan, y hay gastos de flujo de efectivo, como los honorarios de la propiedad, lo que lleva a que algunos especuladores inmobiliarios prudentes opten por vender, lo que también aumenta el poder adquisitivo original de las compras anticipadas; una vez que los precios de la vivienda comiencen a caer, las personas que la necesitan pospondrán sus compras porque esperan que sea más barata en el futuro, lo que reducirá aún más la demanda del mercado. En resumen, los altos precios de la vivienda no dejarán otra opción que consumir y. iniciar un largo y sostenido declive.
Lo que quiero explicar aquí es que no es realista e imposible esperar que los precios de la vivienda caigan significativamente en el corto plazo. Tomando como ejemplo a Japón, los precios de la vivienda han estado cayendo durante unos 15 años, con una caída de alrededor del 70%; en Hong Kong, China, han estado cayendo durante unos 6 años, con una caída del 65% desde 1997. La provincia china de Taiwán cayó durante unos 10 años y también cayó más del 50%; Guangzhou, por ejemplo, cayó durante ocho años consecutivos antes de comenzar a subir alrededor de 2003. La inercia de los precios de los bienes inmobiliarios es mucho mayor que la de otros bienes. Una vez que se forma un impulso ascendente, éste seguirá aumentando durante muchos años, y la tasa de aumento se duplicará con creces. Una vez que cae, no puede colocarse en su lugar dentro de uno o dos meses. No importa cuál sea el producto básico, sus tiempos de subida y bajada son proporcionales. La razón por la que las casas no pueden subir y bajar bruscamente en un corto período de tiempo es porque el ciclo de producción de las casas es relativamente largo. Se necesitan dos o tres años para vender una propiedad, por lo que es poco probable que la oferta en el mercado cambie significativamente en un corto período de tiempo. Una vez que el exceso de oferta supera la demanda, esto no ocurre durante unos meses, por lo que el exceso de oferta es a largo plazo y también puede aumentar durante mucho tiempo. Esto se ha verificado repetidamente en China, Estados Unidos, Australia, Europa, Japón y otras regiones. La disminución, debido a que la oferta ha disminuido, no ocurrirá de inmediato. La mayoría de los edificios que ya están en construcción se construirán en lugar de edificios sin terminar, con enormes pérdidas. La situación de exceso de oferta no se puede cambiar de inmediato y los precios seguirán bajando.
Y los precios de algunas materias primas pueden subir y bajar rápidamente, principalmente debido al corto ciclo de producción. Si el precio de los aros de hula en un lugar aumenta dos veces al mes debido a algún tipo de efecto publicitario o efecto de celebridad, el fabricante inmediatamente trabajará horas extras las 24 horas del día y otros fabricantes también construirán líneas de producción. No es difícil aumentar la oferta del mercado dos veces en un mes. La oferta pronto superará la demanda, por lo que es normal que el precio baje un 80% en un mes.
Cuando estuve en la Guerra Antijaponesa, algunas personas no podían ver el resultado inevitable de la victoria en la Guerra Antijaponesa, por lo que eligieron ser esclavos subyugados o incluso traidores. O se convirtieron en carne de cañón para los japoneses en el campo de batalla, o se establecieron después del final de la Guerra Antijaponesa, el típico y desvergonzado Yoshiko Kawashima. Hoy en día, algunas personas no comprenden las leyes de desarrollo del mercado inmobiliario y creen que los precios de la vivienda sólo subirán y no bajarán, por lo que optan por ser esclavos domésticos. Ante decisiones importantes, si no trabajamos duro para explorar las leyes objetivas de las cosas, comprendemos la situación objetiva en detalle y pensamos de forma independiente, el resultado puede no ser como lo que dijo Li Ka-shing: "Si los precios de la vivienda suben , la gente no necesariamente morirá, pero si los precios de la vivienda caen, la gente ciertamente morirá." "Morirás", pero la quiebra es inevitable. Al igual que el precio de la tierra en Beihai, Guangxi, que ha caído de 654,38 millones de yuanes/mu a 50.000 yuanes/mu, ¿por qué quienes los compran a un precio alto no se arruinan?
Después de que se publicó el último "Pros y contras de la gestión financiera", el joven que era muy rico pero todavía alquilaba una casa en Shanghai lo conoció en línea hace dos días y le dio la copia del artículo. . Dijo que lo había visto. Además, mencioné que he recibido a varios japoneses en los últimos dos días.
Uno de ellos es el jefe y naturalmente es muy rico. Pero después de ver la exposición desde la Plaza del Pueblo, fueron al hotel en Henan Road y caminaron durante más de 20 minutos. En su opinión, nunca tomes un taxi donde puedas caminar. Mencioné varios ejemplos repetidamente en mi blog: Bill Gates se fue porque pensó que la tarifa de estacionamiento era cara; Li Ka-shing llevaba zapatos que compró hace siete años y un reloj Seiko común. Soros compró el traje hace 40 años (no recuerdo la época específica). Es extraño que los pobres de China, con ahorros per cápita de sólo 14.000 yuanes (nótese que alrededor del 0,5% de la población de China representa casi el 60% de la riqueza de China), en realidad estén comprando casas. Personalmente, creo que aunque actualmente puedes comprar una casa más pequeña y pobre en Shanghai con el pago completo, no la comprarás incluso si tienes 654,38 mil millones. Incluso si los precios de la vivienda caen un 50%, mi probabilidad de comprar una casa es inferior al 30%. )
En el futuro, cuando los precios de la vivienda bajen aproximadamente a la mitad, no regañen a los bancos, al Ministerio de Construcción o al director, porque no tienen un cuchillo en el cuello para obligarles a que compres una casa.