¿Conocimientos de planificación inmobiliaria?
Forma inmobiliaria: 1. Terreno puro; 2. Casa sencilla; 3. Conjunto de terrenos y casas.
Bienes raíces es el término general para las casas y sus derechos, y bienes raíces es el término general para la tierra y sus derechos;
Bienes raíces son los edificios, estructuras y otros elementos indivisibles. edificaciones anexas al terreno y sus derechos. (Las estructuras se refieren a edificios inaccesibles, como chimeneas, árboles, caminos, etc.)
Los bienes inmuebles se dividen en: 1. Uso residencial (70 años); 2. Uso productivo (50 años); . Negocio Para uso (puerta de entrada, etc., 50 años). 4. Uso administrativo (gobierno municipal, juzgado, etc., 50 años). Otros usos (escuelas, museos, etc.). : empresas de servicios dedicadas a la gestión inmobiliaria Término general.
Los principales contenidos de la industria inmobiliaria:
1. Desarrollo y reurbanización de terrenos
2. Desarrollo y construcción de viviendas;
3. Gestión de bienes inmuebles (incluida la transferencia de derechos sobre la tierra, transferencia, arrendamiento, hipoteca, etc.);
4.
5. Servicios de agencia inmobiliaria (incluidos información, agrimensura, abogados, corredores, notarios, etc.);
6. Gestión de bienes inmuebles;
7. Finanzas (incluida información, seguros, inversiones financieras, etc.).
En tercer lugar, las características de los bienes raíces
1. La ubicación fija de los bienes raíces: la tierra es un producto natural y el la ubicación no se puede mover. La casa está construida en el terreno, por lo que la casa no se puede mover. El móvil es fijo, lo que hace que los bienes raíces estén sujetos a restricciones geográficas;
2. en cada zona o en diferentes ubicaciones de la misma zona también es diferente;
3. La alta calidad y durabilidad de los bienes inmuebles
4. , siempre que la situación política del país sea estable, lo que viene determinado por la naturaleza del suelo, que es limitado y no renovable. Sin embargo, la demanda de tierra por parte de la gente aumenta día a día y las cosas son más valiosas cuando son escasas. Como industria líder, el impuesto sobre bienes inmuebles representa aproximadamente el 10% del producto nacional bruto.
※Perspectivas del sector inmobiliario
1. La mejora constante del nivel de urbanización ha creado una demanda cada vez mayor de vivienda. En 2010, la población urbana alcanzó los 6,1 millones y se necesitaban 327 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas cada año
2. El aumento de la movilidad de la población ha creado una demanda de vivienda; >3. El aumento de los niveles de consumo de los residentes;
4. La renovación de las ciudades antiguas aumentará la demanda de vivienda de los residentes;
5. demanda de vivienda.
Las reformas gubernamentales profundizan la demanda interna.
1. Abolir la asignación de viviendas sociales e implementar la monetización de la vivienda;
2. Desarrollar el mercado de viviendas de segunda mano.
3. un gran número de clientes inversores;
4. Reducir impuestos y tasas e introducir regulaciones para estimular la demanda de vivienda.
Cinco certificados y dos documentos
1. Permiso de planificación del terreno de construcción
Antes de que la unidad de construcción solicite al departamento de gestión de terrenos la solicitud y asignación de terrenos, debe ser aprobado por el director administrativo de planificación urbana. El departamento confirma que la ubicación del proyecto cumple con el documento legal de planificación urbana.
Dos. Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción
Acreditación legal de que el proyecto de construcción se ajusta a las necesidades de planificación urbana.
Tres. Certificado de uso de tierras de propiedad estatal
Un documento legal de derechos de uso de tierras de propiedad estatal emitido por los gobiernos populares en todos los niveles en esta ciudad después de que el usuario de la tierra presente la solicitud. Este certificado indica principalmente el nombre del usuario de la tierra, la ubicación de la tierra, el propósito, el área de uso de la tierra, la vida útil y el alcance de las "cuatro zonas".
4. "Licencia de construcción"
El certificado legal del proyecto de construcción de la unidad de construcción es también una de las bases principales para el registro de propiedad de la vivienda. Construir sin permiso de construcción es ilegal y no está protegido por la ley.
verbo (abreviatura de verbo) licencia de venta (preventa) de vivienda comercial
Un documento de aprobación emitido por el departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular municipal y del condado para permitir bienes raíces Empresas de desarrollo para vender viviendas comerciales.
6. "Dos libros"
Certificado de garantía de calidad de vivienda comercial y manual de instrucciones de vivienda comercial.
Explicación de términos
1. Parámetros básicos
Tipo de composite: diferente al termoclina, inspirado en la termoclina, estructura termoclina económica (alturas superiores e inferiores diferentes). ※:
Nivel dividido: los pisos interiores tienen diferentes alturas. El nivel escalonado está conectado por escaleras pero no está dividido en dos pisos. Es adecuado para residencias de gran superficie. ※:
Profundidad: la distancia (longitud) desde la pared frontal hasta la pared trasera de un edificio (casa). ※:
Estudio: El ancho de una casa, el largo de una casa de una pared a la otra (3m~3,9m es más cómodo). ※:
Altura del piso: la altura del primer piso de un edificio se refiere a la altura desde el piso bajo hasta el piso alto (2,9 m). ※:
Altura estática: la altura entre el suelo y el techo de la casa (2,7 metros). ※:
Tipo de casa: cada dormitorio se determina de acuerdo con la composición de la población familiar y la cuota de superficie habitable prescrita por el estado.
※:
Coeficiente de edificación (Coeficiente de edificación): La abreviatura de "Coeficiente de edificación" se refiere a la proporción de la superficie construida de todos los edificios con respecto a la superficie total del terreno de construcción, expresada como un porcentaje. ※ Se utiliza para describir la densidad de distribución del edificio, las condiciones sanitarias, la utilización del suelo, etc. Un coeficiente de construcción razonable debe basarse en el principio de ahorrar terreno, tratar de cumplir con los requisitos de espacio para ventilación, iluminación, protección contra incendios y protección contra explosiones del edificio, y garantizar suficientes caminos, zonas verdes y espacio para actividades al aire libre.
Tres conexiones y un nivel: generalmente se refiere a que la obra tiene acceso a caminos, electricidad, agua y terreno plano. ※.
Siete conexiones y un nivel: requisitos del sitio de construcción para zonas de desarrollo a gran escala: acceso por carretera, acceso a agua, acceso a agua de lluvia y alcantarillado, acceso a electricidad, acceso a comunicaciones, acceso a energía térmica, acceso a gas y nivelación del sitio. ※.
En segundo lugar, conceptos relacionados con los derechos de propiedad
Derechos de propiedad de la casa: significa que el propietario tiene plenos derechos sobre la posesión, uso y participación en las ganancias de la propiedad, excluyendo la interferencia de otros. Es una especie de propiedad. Los derechos de propiedad de la casa se refieren a todos los derechos que disfruta el propietario de la casa de acuerdo con las leyes del país. ※.
Registro de propiedad de la vivienda: se refiere al acto del departamento administrativo de bienes raíces que registra la propiedad de la vivienda y otros derechos de vivienda, como los derechos hipotecarios que surgen de los derechos anteriores en nombre del gobierno, y confirma la propiedad de los derechos de propiedad de la casa de acuerdo con la ley. ※. El registro de los derechos de propiedad de la vivienda debe seguir el principio de coherencia entre la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra dentro de la misma.
Registro de derechos inmobiliarios: generalmente llamado "registro de derechos de propiedad" (incluido el registro de propiedad de la vivienda y otros derechos). El registro de propiedad de viviendas urbanas es un procedimiento legal para que el gobierno popular mejore el sistema legal, fortalezca la gestión de viviendas urbanas y confirme la propiedad de viviendas de conformidad con la ley. Después de revisar y confirmar los derechos de propiedad, la agencia de administración de vivienda emitirá un certificado de propiedad de la vivienda. ※.El registro de propiedad de la vivienda es el principal medio administrativo para la gestión de los derechos de propiedad de la vivienda. Sólo mediante el registro de la propiedad de la vivienda se pueden gestionar eficazmente los diversos tipos de derechos de propiedad de la vivienda.
* * *Tener derechos de propiedad: significa que un bien inmueble tiene dos o más sujetos de derechos, es decir, * * * lo posee, pero en la práctica se divide en * * * y * * y * * *. ※. El primero significa que * * * algunas personas disfrutan de ciertos intereses y asumen obligaciones correspondientes en el inmueble propiedad de * * según el tamaño de sus respectivas acciones; el segundo significa que dos o más obligantes tienen ciertos intereses en el inmueble; propiedad de * * * bienes inmuebles gozarán de iguales derechos y soportarán iguales obligaciones.
Hipoteca de la casa: El propietario utiliza la escritura de la casa como hipoteca para obtener un préstamo y pagar los intereses en el plazo previsto. ※ Los derechos de propiedad de la casa siguen siendo administrados por el propio propietario. El acreedor sólo cobra los intereses según lo previsto y no tiene derecho a administrar la casa. Una vez pagado el préstamo, el propietario cancelará la hipoteca sobre la propiedad.
Traspaso: Cambia el nombre del arrendatario. ※.
Tres. Conceptos relacionados con la superficie
Área de construcción: el área total de cada piso del edificio. El área de construcción de cada piso se calcula en base a la parte que está encima de la esquina del edificio, incluida la superficie útil. , zona auxiliar y zona estructural. ※
※Área de piscina:
1. Salas públicas, pasillos, huecos de ascensores, escaleras, vertederos de basura, salas de distribución de energía, salas de equipos, etc., sirven para usos públicos del área. todo el edificio. El área de construcción del edificio y el edificio de administración;
2. La distancia entre cada unidad y el espacio público del edificio y el 50% del área horizontal proyectada del exterior. muro.
Zona de venta de vivienda comercial = superficie construida + zona compartida de partes públicas. ※
El área de construcción en la suite = el área utilizable en la suite + el área de la pared interna + el área de construcción del balcón. ※
Área utilizada: la suma de las áreas netas utilizadas directamente para la producción y la vivienda en cada piso del edificio. ※.
Coeficiente de superficie útil: Expresado como porcentaje, es igual a la suma del área útil total del apartamento dividida por la superficie total del edificio. ※.
Zona auxiliar: suma del área neta ocupada por las escaleras y pasillos de cada planta del edificio. ※.
Área estructural del edificio: el área total ocupada por las paredes exteriores, paredes interiores, vertederos de basura, conductos de ventilación y chimeneas (todas las áreas proyectadas) en cada piso del edificio. ※.
Tasa de uso: la relación entre el área utilizada y el área de construcción, expresada como porcentaje. ※.Edificio en losa: 80%; 75% torre; 70% edificio de oficinas; 65% centro comercial. La tasa de uso está estrechamente relacionada con el flujo de personas. Los lugares con un alto flujo de personas tienen tasas de uso bajas.
Tasa de uso: relación entre la superficie interior del edificio y la superficie residencial. ※.
El área de ventas de viviendas comerciales = el área dentro de la unidad + el área de construcción funcional compartida. ※
Área de construcción dentro de la suite = área útil dentro de la suite + área de paredes interiores + área de balcón. ※
Área de la pared interior: la mitad de la pared pública es el área proyectada horizontal y la pared no pública es el área proyectada horizontal. El área utilizable en el interior es el área de estancias interiores como armarios, chimeneas, conductos de ventilación y pozos de tuberías que no están incluidos en el área estructural. ※.
El área de edificio público asignada = el área dentro del apartamento × el coeficiente de asignación del área de edificio público. ※
Coeficiente de asignación de superficie de edificios públicos = superficie total de edificios públicos. ※
Área de edificio público = área de construcción de todo el edificio - área de construcción dentro de la suite - área de construcción que no debe ser prorrateada. ※
Relación de superficie construida: la relación entre el área total de construcción y el área de terreno de construcción utilizada (área total de construcción). ※.
Cobertura de edificación: también conocida como "densidad de edificación", se refiere a la relación entre el área de construcción del edificio y el terreno planificado. ※.
Tasa de ecologización: se refiere a la proporción de área verde dentro del área de terreno de construcción planificada con respecto al área de terreno de construcción planificada.
※.
Tasa de área verde: se refiere a la relación entre el área verde (incluida el área verde) dentro del área de terreno de construcción planificada y el área de terreno planificada. ※.
Cuatro. Conceptos relacionados con los préstamos bancarios
Hipoteca: significa que el deudor hipotecario transfiere los derechos de propiedad de la casa a título hipotecario, y el beneficiario actúa como garantía de su pago. Una vez pagado el préstamo, el beneficiario transfiere inmediatamente los derechos de propiedad involucrados al deudor hipotecario, y el deudor hipotecario disfruta del derecho a usarlo durante el proceso. ※.
※Materiales utilizados para la hipoteca:
1. Copia del documento de identidad
2. Copia del libro de registro del hogar;
>3. Copia del acta de matrimonio;
4. Copia del certificado académico;
5. Comprobante de ingresos;
6.
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7. Copia de la licencia comercial;
8. Tres recibos fiscales consecutivos;
9.
Formulario de Solicitud de Préstamo.
Impuesto sobre la escritura: se refiere a un impuesto único que se aplica al nuevo propietario de la propiedad en función de una determinada proporción del precio de la vivienda en el contrato firmado por las partes cuando se rescinde o transfiere la propiedad de la vivienda. ※ Es un impuesto especial sobre la modificación de los derechos de propiedad inmobiliaria. También es el mayor impuesto único que se soporta durante la compra de una casa, que asciende aproximadamente a 65.438 + 0,5% del precio de la vivienda.
Verbo (abreviatura de verbo) y conceptos relacionados con la vivienda
Casas de apartamentos: en comparación con las villas unifamiliares, son en su mayoría de gran altura, con varias suites en cada piso que pueden Se pueden utilizar de forma independiente. Todos están disponibles. ※.
Las residencias estilo jardín generalmente tienen jardines, césped y garajes de dos y tres pisos. Características: baja densidad de construcción, funciones de vida internas completas, decoración magnífica y cambios ricos. ※.
Doble ortografía: ortografía continua, ortografía superpuesta. ※.
SOHO): La pequeña oficina y el home office son una extensión del concepto de residencia y pertenecen a la residencia. ※.Pero también integra muchas instalaciones de hardware de un edificio de oficinas, especialmente la forma residencial con funciones de red desarrolladas, lo que permite a las personas participar en actividades comerciales mientras viven en él. Negocios Algunas pequeñas empresas, así como personas que dependen de Internet para actividades sociales.
Vivienda económica: vivienda comercial con seguridad social, económica y asequible. ※.Economía: se refiere al hecho de que el precio de la vivienda es inferior al precio de mercado de la vivienda comercial y puede adaptarse a la asequibilidad de las familias de ingresos bajos y medios. Aplicabilidad significa que los estándares de diseño y construcción de viviendas enfatizan el efecto de uso en lugar de rebajar los estándares.
6. Vivienda asequible
China implementó una política de vivienda asequible al mismo tiempo que la reforma habitacional entre 1964 y 2008.
¿Qué políticas preferenciales disfruta la vivienda asequible? ※
La exención de las tarifas de apoyo a la infraestructura urbana, las tarifas de construcción de redes comerciales y los impuestos sobre escrituras, y diversos impuestos y tarifas, como los aumentos de las tarifas de los clientes de agua y electricidad, se reducen a la mitad. El terreno edificable se suministrará mediante adjudicación administrativa y se dará prioridad a los procedimientos pertinentes. Además, la comisión de gestión para la construcción de viviendas asequibles se limita al 1% y el 3%, y el beneficio del mercado se limita a menos del 3%.
※La estructura de precios de la vivienda asequible
Compensación y costos de reasentamiento por la adquisición de terrenos y demolición para la construcción de viviendas;
Revisión de los honorarios de diseño y honorarios de ingeniería preliminar;
Tarifa de construcción de infraestructura comunitaria residencial;
Costo del proyecto de construcción;
65438 + 0%~3% de tarifa de gestión de la suma de los cuatro elementos anteriores. Los intereses de los préstamos, los impuestos y las ganancias están por debajo del 3%. Además de los ocho elementos anteriores, también existen cargos administrativos para la vivienda comercial (como el apoyo a las tarifas de construcción pública en áreas residenciales, tarifas de construcción de defensa aérea civil, etc.), mientras que las ganancias de las tarifas de transferencia de tierras no están restringidas y se determinan. por el mercado.
¿Cuál es la diferencia entre vivienda asequible y vivienda comercial? ※
Los métodos de adquisición de terrenos son diferentes. Los terrenos para la construcción de viviendas asequibles se asignan administrativamente y las tarifas de transferencia de terrenos están exentas de pagar tarifas de transferencia de terrenos en forma de transferencia;
La estructura de costos es diferente;
p>Las políticas de alquiler y venta son diferentes, las viviendas asequibles solo se venden pero no se alquilan y las viviendas comerciales no están sujetas a restricciones y las condiciones y objetos de compra son diferentes. La vivienda asequible disfruta de un trato preferencial del gobierno y está dirigida a objetivos de compra específicos, dirigidos únicamente a familias de bajos ingresos en áreas urbanas. Por lo tanto, se debe implementar un sistema de solicitud y aprobación, y los objetos y condiciones para la compra de viviendas comerciales no están restringidos;
La política de precios es diferente Las ventas de viviendas asequibles se realizan a precios guiados por el gobierno, y No se permiten aumentos de precios no autorizados. El precio de venta de la vivienda comercial está enteramente determinado por el mercado.
¿Cuáles son los derechos de propiedad de la vivienda asequible? ※?¿Cuál es la diferencia entre esta y la vivienda comercial?
Los derechos de propiedad de las viviendas asequibles adquiridas por residentes individuales pertenecen a los particulares.
Los derechos de propiedad de las casas se dividen en cuatro partes: derecho de uso, derecho de posesión, derecho de disposición; y derecho a la renta. En comparación con las viviendas comerciales, la única diferencia entre los derechos de propiedad de las viviendas asequibles y los de éstas es el derecho a obtener ingresos. Una vez que la casa comercial se pone a la venta en el mercado, todos los ingresos pertenecen al individuo.