Retorno de la inversión
Para examinar si vale la pena invertir en una propiedad, lo más importante es evaluar su valor de inversión, es decir, considerar si la relación entre el precio de la propiedad y el el rendimiento esperado es razonable. Las siguientes tres fórmulas pueden ayudarle a estimar el valor de su propiedad, así que pruébelas.
Una gran fórmula: el multiplicador del alquiler es inferior a 12.
El multiplicador de alquiler es una fórmula sencilla que se utiliza para comparar el precio de venta total y los ingresos anuales totales por alquiler (multiplicador de alquiler = importe de la inversión / ingresos potenciales anuales por alquiler), que es inferior a 12.
El pequeño apartamento mencionado anteriormente en South Tibet Road se vendió por 220.000 en 2001, con un alquiler mensual de 1.500, por lo que su multiplicador de alquiler en ese momento era 12 veces. Generalmente, este número se considera la línea divisoria para la mayoría de las propiedades de alquiler. Si el multiplicador de alquiler de una propiedad supera las 12 veces, es probable que se produzca un flujo de caja negativo. El precio de esta casa ha aumentado ahora a 600.000 yuanes, pero el alquiler mensual es inferior a 2.000 yuanes y el multiplicador del alquiler ha aumentado a 25 veces, lo que está mucho más allá del rango razonable.
Los inversores pueden comparar el multiplicador de alquiler total de la propiedad objetivo con sus propios requisitos, o pueden comparar diferentes propiedades y elegir la más pequeña. Sin embargo, este enfoque no tiene en cuenta la pérdida de viviendas desocupadas y los atrasos en los alquileres, así como el impacto de los gastos operativos, la financiación y los impuestos.
Dos fórmulas: recuperación de la inversión en 8 a 10 años.
El método del período de recuperación tiene en cuenta el alquiler, el precio y la inversión inicial principal. Es más aplicable que el multiplicador del alquiler y también puede estimar la duración del período de recuperación del capital. Su fórmula es: reparto
Período de recuperación del capital = (anticipo + pago de hipoteca sobre plano) / [(alquiler mensual - pago mensual de hipoteca) × 12.
En términos generales, cuanto más corto sea el período de reciclaje, mejor. Un período razonable es de aproximadamente 8 a 10 años. Siguiendo tomando como ejemplo el pequeño apartamento en Xizang South Road, suponiendo que el pago inicial es 50,000 en 2001, el pago mensual de la hipoteca es 65,438+00,000 y la casa se entrega después de 65,438+0, el período de recuperación de la inversión es 65,438+ 00,3 años. Pero en 2005, cuando los precios de la vivienda subieron, los alquileres no subieron al mismo tiempo. Ahora, los ingresos mensuales por alquiler de la compra de esta propiedad no pueden cubrir el pago mensual. De hecho, se enfrenta a una situación en la que la inversión no se puede recuperar.
Tres fórmulas: ¿Vale la pena la renta de 15?
Además, también puede consultar las siguientes fórmulas de evaluación de propiedades de empresas internacionales de gestión patrimonial profesional.
Si los ingresos anuales del inmueble × 15 = el precio de compra del inmueble, entonces el inmueble vale el dinero si los ingresos anuales del inmueble × 15 > el precio de compra de el inmueble, el inmueble todavía tiene margen de apreciación si el ingreso anual del inmueble × 15