El ideal de invertir en apartamentos con servicios es muy rico, pero la realidad es muy escasa.
Chen Chunyu, reportero del Securities Times
“Pequeña inversión, alta rentabilidad, mejor que los productos financieros”, “Ingreso anualizado garantizado de 6, canje rígido”, “Estancia gratuita, 30 días de disfrute Largas vacaciones". Recientemente, han llegado anuncios de promoción del mercado inmobiliario de Huizhou, Dongguan, Sanya y otros lugares. Una vez más, estas atractivas palabras apuntan al mismo tipo de proyecto: apartamentos con servicios.
Con la crisis del mercado de valores y la política de restricción de compras en el mercado inmobiliario, invertir en apartamentos con servicios puede parecer hermoso, pero el precio real merece un análisis detallado.
6 reembolsos en efectivo durante 36 días al año
Estancia gratuita
Recientemente, la Sra. Liu, ciudadana de Shenzhen, recibió un mensaje de texto. Un promotor inmobiliario afirmó que su proyecto de apartamentos con servicios no sólo obtiene un ingreso anual de 6, sino que también tiene derecho a vivir 36 días al año.
Basándose en las pistas proporcionadas por la Sra. Liu, el periodista se puso en contacto con el desarrollador. El vendedor Sr. Liu presentó que su proyecto está ubicado en la Bahía de Shuangyue, Huizhou y es operado por Howard Johnson International Hotel Group. El grupo existe desde hace más de 80 años y es una empresa que cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York.
Se entiende que el precio de este tipo de apartamento con servicios, con alquiler y dividendos, es de unos 15.000 yuanes por metro cuadrado, pero ahora se vende teóricamente, con una superficie que oscila entre 69 metros cuadrados y 1,81 metros cuadrados. , y el precio de cada unidad es 1,00 - Entre 2 millones de yuanes. Después de comprar un apartamento con servicios, el propietario puede recibir un retorno fijo de 6 por año y quedarse 36 días durante un año de forma gratuita.
Según el Sr. Liu, el regalo de 36 días no se limita al consumo en la Bahía de Shuangyue. El grupo tiene apartamentos con servicios similares en atracciones turísticas como Zhangjiajie y Sanya, donde los huéspedes pueden alojarse gratis y recibir entradas gratuitas para las aguas termales y otros artículos de consumo adicionales.
Tomemos como ejemplo un apartamento de 69 metros cuadrados, el precio es de aproximadamente 6,5438 millones de yuanes y el ingreso anual de 6 es de 60.000 yuanes, lo cual está garantizado. Estos ingresos se pagan a los inversores cada tres meses, independientemente de cómo se gestione el hotel. Para garantizar el pago puntual, la dirección del hotel depositará 20 millones de yuanes como depósito en las primeras etapas de apertura.
“Incluso si no te gusta el medio ambiente aquí después de dos o tres años, aún puedes venderlo”, dijo el Sr. Liu. Aunque es un apartamento con servicios, tendrá un certificado de propiedad independiente y se puede transferir. Además de la rentabilidad fija mensual, también podrás disfrutar de la valorización de la propia casa.
De hecho, en comparación con el ingreso anual fijo de Shuangyuewan 6, este no es el mejor. Un edificio de apartamentos en Chengdu llamado "Bu Shi Hotel" alguna vez ofreció un rendimiento muy alto de 10 arrendamientos. Sin embargo, a diferencia del primero, el segundo es un apartamento con servicios comerciales. Según los informes, su precio medio actual es de 12.000 yuanes por metro cuadrado y la superficie unitaria es de unos 41 metros cuadrados. Contratado y arrendado trimestralmente, la tasa de retorno anual es del 15,2. En otras palabras, invertir en una propiedad sólo cuesta 500.000 yuanes y el alquiler anual llega a 76.000 yuanes, que se puede cobrar en menos de 8 años.
Costos crecientes
¿Cómo pagan los directivos los beneficios?
Este método de inversión suena hermoso, pero un cálculo aproximado muestra que si el ingreso anual es de 15 y el rendimiento anual del inversor es de más de 70.000 yuanes, entonces el alquiler diario debe ser de al menos 200 yuanes o más, 365 El cielo está lleno. Actualmente hay algunas cadenas de hoteles de conveniencia en Chengdu, como 7Days Inn, Homeinns, etc. , el precio minorista de algunas habitaciones es inferior a 200 yuanes y las habitaciones de mayor precio son inferiores a 300 yuanes, lo cual es obvio fuera de temporada. Por otro lado, además de pagar los ingresos de los inversores, los apartamentos con servicios también tienen gastos de mano de obra, agua, electricidad y otros, que deben incluirse en el coste. En otras palabras, después de abrirse al mundo exterior, los gerentes deben aumentar el precio en 200 yuanes por día.
En tales condiciones operativas, ¿cómo pueden los apartamentos con servicios garantizar rentabilidad para los inversores? El director de una empresa inmobiliaria de Shanghai dio en el clavo: “Los rendimientos fijos prometidos por los promotores a menudo son simplemente promotores que utilizan el dinero de las compras de los inversores para pagar los rendimientos de los alquileres en años anteriores, creando la ilusión de buenos rendimientos de las inversiones.
Al final del período de devolución fijo, se revelará la tasa de devolución del alquiler de la mayoría de los apartamentos con servicios. Si la situación es buena, se puede mantener alrededor de 2. Si la situación no es buena, a nadie le importará. ”
Hay un rendimiento fijo, pero no hay un número exacto de años. Esta es la verdadera cara de los ingresos por inversiones de los apartamentos con servicios. En la actualidad, los promotores prometen un rendimiento fijo durante 3 años. período más largo de 10 años, como el Shuangyue Bay Howard Johnson Hotel prometió un rendimiento fijo durante seis años, pero no había un plan de operación conjunta claro después de seis años. El personal de ventas también fue vago al respecto y solo enfatizó que el área tiene un gran espacio. Para el desarrollo futuro y puede adquirir reconocimiento de marcas internacionales, se espera que Sanya se convierta en el segundo
Gestión hotelera deficiente
Riesgos expuestos de antemano
Un experto en la industria. Shenzhen dijo: “Desde cierta perspectiva, este tipo de propiedad se parece más a un hotel que a un apartamento con servicios. ". Sus instalaciones de software y hardware están configuradas de acuerdo con los estándares hoteleros y están administradas por organizaciones hoteleras profesionales. En otras palabras, vende suites en forma de apartamentos dentro del hotel.
Desde 2000, Beijing, Han aparecido Shanghai y Shenzhen. Se crearon apartamentos con servicios que pronto se extendieron por todo el país. Además de ofrecer diversos servicios de hoteles tradicionales, lo que es más importante, brindan a los huéspedes servicios hogareños, como cocinas y otras instalaciones que no están disponibles en. Los inversores también pueden utilizarlos para su propio uso o confiárselos a empresas de gestión hotelera que alquilen apartamentos, pero, debido a su pequeño tamaño y a su bajo precio total, este tipo de apartamentos ha atraído una gran demanda. gran número de trabajadores administrativos tan pronto como se lanzó.
La persona enfatizó que los hoteles con derechos de propiedad y los apartamentos con servicios son los más populares. Aunque hay muchas similitudes, la diferencia esencial es el propósito. de los consumidores que compran el primero no es vivir ellos mismos en él, sino confiar al hotel la gestión y el alquiler de las habitaciones para obtener de la sociedad gestora del hotel dividendos en concepto de beneficios por habitación y el derecho a alojarse gratuitamente durante un determinado período de tiempo. , su esencia es el beneficio de la inversión. Los inversores en hoteles con derechos de propiedad tienen derechos de propiedad y de ingresos, pero los propietarios de apartamentos con servicios tienen al mismo tiempo derechos de propiedad, de arrendamiento y de uso. p>Para la inversión, la cuestión que se debe considerar es si el hotel se convertirá en un edificio sin terminar después de que expire el ingreso fijo prometido por el desarrollador en caso de una mala gestión. Este problema es especialmente obvio en áreas económicamente subdesarrolladas y recientemente desarrolladas. En algunos proyectos inmobiliarios, el riesgo incluso se manifestó de antemano.
A finales de 2007, la Sra. Bai compró un apartamento en el Triumph International Hotel en la oficina de Chenjiang Street, Zhongkai High-. Tech Zone, Huizhou, con una superficie de 62 metros cuadrados y un precio total de más de 240.000 yuanes, el precio medio es de unos 4.000 yuanes por metro cuadrado. En ese momento, se acordó que Triumph International Hotel. devolver el alquiler durante 10 años. El alquiler de los primeros cinco años no se pagaría a la Sra. Bai, sino que se incluiría directamente en el precio de compra. A partir del 1 de agosto de este año, el hotel devolvería el alquiler a la Sra. Bai. cada mes. El alquiler es de 2293 yuanes.
A finales del año pasado, la Sra. Bai había pagado todo el alquiler y obtuvo el certificado de propiedad inmobiliaria. Inesperadamente, recibió un aviso del hotel unos días. Hace que el responsable del Triumph International Hotel que originalmente firmó el contrato no era responsable de la operación, Bu Shan se escapó, por lo que el contrato posterior no era válido y no se pagaría más alquiler. Resultó que el promotor que firmó el contrato con Miss Bai era Huizhou Dali Real Estate Development Co., Ltd., pero el operador del hotel era otra persona. Debido a la mala gestión, la dirección se escapó. Ahora el propietario tiene tres opciones: una. Es rescindir el contrato anterior, el otro es volver a firmar el contrato y devolver el alquiler al nivel de 600 yuanes por mes, y el tercero es recuperar la casa y deshacerse de ella él mismo. p>El alquiler se ha reducido en una cuarta parte, de 2293 yuanes a 600 yuanes. Los 200 propietarios, incluida la Sra. Bai, ahora están insatisfechos. El desarrollador dijo que la persona a cargo de la empresa hotelera se escapó. mucho dinero, incluidos los salarios de los empleados, y ahora está buscando una nueva empresa que se haga cargo de la operación del hotel.
Factores de riesgo:
En primer lugar, hay un rendimiento fijo, pero no. período exacto. ;
El segundo son los costos ocultos inevitables, incluidos los impuestos sobre la escritura, los fondos públicos de mantenimiento, los períodos de desocupación de viviendas, etc.
(Este artículo fue editado y publicado por Daqing Real Estate. Red. Si necesita eliminarlo, contáctenos a tiempo y lo manejaremos lo antes posible. )
Lectura promovida: Fondo de Previsión de Vivienda de Ningbo Consulta del Fondo de Previsión de Daqing para Viviendas de Alquiler Público de Zhengzhou