Valoración de inmuebles
1. Dueño de la propiedad (unidad): ××××
2. Finalidad de la evaluación: evaluar el precio de compensación por demolición.
Tres. Fecha de evaluación: 8 de abril de 2002 al 15 de abril de 2002.
Cuatro. Momento de evaluación: 15 de abril de 2002 (cerca de la fecha de demolición)
Base de valoración del verbo (abreviatura de verbo)
Ley de gestión de bienes raíces urbanos de la República Popular de China
p>
2. Normas de valoración de bienes inmuebles de la República Popular China;
3. Carta de autorización de valoración:
4. Información obtenida de la investigación del tasador;
5. Certificado de bienes raíces (Nueva Orden de Taipei No. 00311100);
6. "Regulaciones de gestión de demolición de viviendas urbanas" del Consejo de Estado y Normas de compensación por demolición de la ciudad de Xinxiang.
Principio de valoración del verbo intransitivo: este informe de valoración sigue los principios de equidad, justicia y apertura, combina el propósito de la valoración y las circunstancias específicas del objeto de valoración, y sigue específicamente el principio de tiempo de valoración, el principio de mayor y mejor uso y el principio de sustitución.
Siete. Método de valoración: basado en las características de evaluación y las condiciones reales, este informe utiliza el método de comparación de mercado y el método de reducción de ingresos para realizar una evaluación general de los bienes inmuebles demolidos. Se han incluido algunas estructuras no autorizadas, muros y el terreno que ocupan, pero no se ha enumerado su valor por separado. Además, aunque este informe no adopta completamente el precio guía de compensación de las regulaciones de demolición del Gobierno Popular Municipal de Xinxiang, esto se debe a que el precio guía no considera completamente la decoración, la decoración, la altura y otros factores de las casas demolidas. Este informe se basa principalmente en el espíritu de la norma nacional "Estándares de valoración de bienes raíces" de la República Popular China.
Ocho. Resultados de la valoración
Esta valoración se basa en la información sobre el objeto de valoración. De acuerdo con el propósito de la valoración, se siguen los procedimientos de valoración y se adoptan métodos de valoración científicos sobre la base de un análisis cuidadoso de los datos. , cálculo cuidadoso, combinado con el propósito de la valoración. Según la experiencia de valoración, el precio de compensación del objeto de valoración en el momento de la valoración se calcula de la siguiente manera:
RMB en minúsculas: 206.247 yuanes.
Mayúsculas: Er Shi Lu Wan Dos Mil Doscientos Cuatro Shi Qi Yuan.
Nueve. Período de vigencia del precio evaluado
El período de evaluación del presente informe es de medio año, con efectos a partir del 15 de abril de 2002. A medida que pasa el tiempo, las condiciones del mercado inmobiliario y las propias condiciones del objeto de valoración cambian, y el valor de mercado del objeto de valoración también cambiará en consecuencia, y los resultados de la valoración deben ajustarse en consecuencia.
XI. Supuestos y limitaciones de valoración
1. Supuestos de valoración
Nuestro valor de valoración es el precio actual y el precio de referencia para compensar el objeto de valoración de demolición en el momento de la valoración. Supuestos:
(1) Hay vendedores y compradores dispuestos;
(2) La propiedad se puede transferir libremente en el mercado abierto;
(3) Cuando la transacción se completa dentro de un período adecuado, el precio se puede negociar teniendo en cuenta la naturaleza de la propiedad y las condiciones del mercado;
(4) No se considerarán precios adicionales para compradores especiales.
2. Restricciones
(1) El recibo relacionado con el área de construcción de la propiedad se basará en el certificado inmobiliario proporcionado por el cliente. información territorial relevante para la superficie terrestre.
(2) El precio de compensación de demolición en este informe se refiere a la valoración de bienes raíces cuyos resultados de valoración se utilizan exclusivamente para la compensación de demolición para que las personas demolidas negocien el precio de compensación de las casas demolidas. Subsidios de reubicación y pérdidas causadas por la demolición de viviendas no residenciales. Precio de compensación por suspensión de actividades productivas y comerciales.
(3) Sin el consentimiento por escrito de la unidad de tasación, todo o parte del contenido de este informe y cualquier información relacionada no podrá citarse en ningún documento, aviso o declaración publicados públicamente. El derecho a interpretar. este informe pertenece a la unidad de tasación.
Doce. Declaración especial
1. Los análisis, opiniones y conclusiones de este informe de valoración son nuestros propios análisis, opiniones y conclusiones profesionales imparciales, pero están sujetos a las suposiciones y limitaciones explicadas en este informe de valoración.
2. No tenemos ningún interés en el objeto de valoración en este informe de valoración, y no tenemos ningún interés o parcialidad personal en relación con las partes relevantes.
3. Realizamos un análisis basado en los "Estándares Nacionales de la República Popular China", las "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces" y el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" del Consejo de Estado, formamos opiniones y conclusiones y redacté este informe de valoración.
4. Realizamos inspecciones in situ de los objetos de valoración en este informe de valoración y somos responsables de la objetividad, autenticidad y equidad de las inspecciones in situ de los objetos de valoración. Sin embargo, la investigación del tasador sobre el tema en cuestión se limita a su apariencia y uso. Salvo pacto en contrario, el tasador no es responsable de investigar la calidad estructural del objeto que se valora, y no es responsable de inspeccionar las partes cubiertas, no expuestas e inaccesibles.
5. Nadie ha aportado ayuda profesional importante para este informe de tasación.
Descripción del análisis de valoración
1. Descripción general del objeto de valoración
El objeto de valoración de este informe es el inmueble ubicado en XX Shengli Road, ciudad de Xinxiang. , y la propiedad de la casa pertenece a XXX. Esta persona posee un certificado de propiedad de la vivienda (certificado de propiedad de la vivienda nueva número XXXXX) emitido por el Gobierno Popular Municipal de Xinxiang. El alcance de la evaluación específica es el edificio y algunas estructuras de soporte y el terreno ocupado indicado en el certificado de propiedad de la vivienda.
2. Ubicación y condiciones ambientales
El objeto de valoración está ubicado en XX Shengli Road, ciudad de Xinxiang (la intersección de XX y XX). La casa linda con XXX al sur y XX tienda comercial al norte. Frente a la puerta está Shengli Road, la carretera principal de la ciudad de Xinxiang, que pertenece al tramo de carretera de segunda clase de la ciudad de Xinxiang (según los estándares de clasificación regional originales). Detrás del edificio (es decir, en el lado este) hay un edificio residencial utilizado para monitorear el río Weihe. El inmueble evaluado es un edificio comercial en alquiler. Está ubicado en el área de servicio comercial municipal de la ciudad de Xinxiang. Tiene una alta tasa de utilización de viviendas y es un lugar ideal para la inversión y operación inmobiliaria.
3. Descripción del estado básico del edificio
El objeto de valoración es un edificio de dos plantas con estructura de ladrillo-hormigón. La fecha de construcción es 1981. La planta baja actualmente se alquila como local comercial, con ladrillos y tejas antiguas en la pared frontal, letrero en la pared frontal del segundo piso, resortes de vidrio de doble puerta, piso de granito en el primer piso, cinta adhesiva en las paredes. , techo de quilla de acero ligero en el piso superior y un cobertizo de madera a cuadros detrás. Fácil de operar. El marco de la puerta está decorado y esmerilado para abrir la puerta. Actualmente, el segundo piso es residencia de operadores comerciales y se encuentra arrendado. El suelo está pavimentado con baldosas normales, las paredes interiores están pintadas con pintura 888 y algunos papeles pintados están pegados. Los espacios están separados por vidrio esmerilado y el techo está moldeado en el lugar. Hay una escalera exterior al segundo piso. Debido a que el edificio ha sido remodelado, para mayor comodidad de operación y uso, las escaleras están cerradas hacia el sur y la pared este del segundo piso está completamente cerrada (incluido el techo temporal). Según la inspección in situ realizada por el tasador, la longitud del muro norte del objeto de tasación es de 8 metros. El muro frontal al frente es de 6,45 metros, y el área total de construcción (cédula de propiedad) es de 78,90 metros cuadrados. Tras la segunda reforma, el edificio se encuentra en buen estado. Según los estándares de compensación por demolición de viviendas estipulados por el Gobierno Popular Municipal de Xinxiang, la tasa de renovación de las casas es del 90%.
En segundo lugar, procedimiento de valoración
1. Los profesionales organizan un equipo de valoración para formular un plan de trabajo de valoración.
2. Revisar dibujos, información y otros documentos relevantes relacionados con el objeto de valoración.
3. Investigar el área, la topografía, el relieve, la ubicación y la estructura del edificio en cuestión.
4. Evaluar cálculos, redactar y presentar informes de evaluación.
En tercer lugar, la elección del método de evaluación
Debido a que hay muchas transacciones del mismo tipo de propiedades en el mercado, es mejor elegir el método de comparación de mercado para la evaluación. Dado que el edificio comercial es actualmente un edificio con ingresos por alquiler, se puede utilizar el método de reducción para la evaluación. Finalmente, los resultados de valoración de los dos métodos anteriores se ponderan para calcular el precio del objetivo de demolición.
IV.Proceso de evaluación y cálculo
(1) Método de comparación de mercados
1 Fórmula de comparación de mercados: Método de fórmula de comparación de mercados) se refiere a un método que compara. el bien inmueble sujeto a valoración con bienes inmuebles similares que hayan sido comercializados en el período reciente, y corrige el precio razonable más probable del inmueble sujeto a valoración a partir de los precios conocidos de bienes inmuebles similares que se haya comprobado que han sido comercializados. Métodos de valoración.
Su fórmula básica es:
Precio del inmueble a tasar = precio de instancia de transacción × corrección de situación de transacción × corrección de fecha de transacción × corrección de factor regional × corrección de factor individual.
2. Seleccione casos comparables
Después de la selección, se determinó que cuatro transacciones A, B, C y D eran casos comparables.
Situación
Ubicación y región del proyecto, categoría y propósito, tiempo y precio de la transacción de la estructura del edificio.
(yuan/metro cuadrado)
Sexto piso, edificio comercial de ladrillo y hormigón en la intersección de Pingyuan Road y Labor Road, A 1-2/62066
B 1/61998 000 Edificio comercial de ladrillo y hormigón de 6 plantas en la intersección de Shengli Road y Jiangzhuang Street.
C, sexto piso, edificio comercial de ladrillo y hormigón, Renmin East Road 1/62000.4900
D, sexto piso, edificio comercial de ladrillo y hormigón, calle Dongguan, distrito de Laocheng, ciudad de Xinxiang 1/62000.82600
3. Cálculo de valoración
(1) Modificación de transacción
Los precios de transacción de los ejemplos comparativos A, C y D son todos los precios de venta. de la empresa de producción y desarrollo, y los precios son relativamente normales. El ejemplo comparativo B es una transacción anormal y debe corregirse adecuadamente. Supongamos que el índice de precios de transacción del objeto de valoración es 100, el índice de precios de transacción de los ejemplos comparativos A, C y D es 100 y el índice de precios de transacción de B es 95.
(2) Modificación de la fecha de la transacción
Las fechas de transacción de los Ejemplos A, C y D son todas en 2000, y la fecha de transacción del Ejemplo B es 1999. Dado que el mercado de venta de viviendas para los promotores inmobiliarios se mantuvo esencialmente sin cambios entre 2000 y 2001, no es necesario revisar las fechas de las transacciones. Si la pauta de corrección de la fecha de negociación del objeto de valoración es 100, entonces los índices de corrección de la fecha de negociación de A, C y D son los siguientes.
(3) Corrección de factores regionales
Debido a diferencias en factores ambientales externos como ubicación, accesibilidad al transporte, prosperidad, área residencial y entorno circundante entre ejemplos y objetos de valoración comparables, , debería corregirse. Mediante un análisis comparativo, el Ejemplo Comparable A está ubicado en la intersección de Labor Road y Pingyuan Road. Su ubicación y prosperidad son ligeramente mejores que las del objeto de evaluación. El entorno circundante es más adecuado y la accesibilidad vial es mejor. El ejemplo comparativo B está ubicado en la intersección de Shengli Road y Jiangzhuang. La ubicación y la prosperidad son peores que las del objeto evaluado, pero la accesibilidad al transporte no es tan buena como la del objeto evaluado y el entorno circundante es similar al del objeto evaluado. El ejemplo comparable C está ubicado en la sección este de Renmin Road. Su ubicación y nivel de bullicio no son tan buenos como los del objetivo de valoración, pero su transporte es accesible. El ejemplo comparable D está ubicado en la calle Dongguan, casco antiguo, ciudad de Xinxiang, pero su ubicación, prosperidad y accesibilidad al transporte no son tan buenas como las del objeto de valoración, y su área habitable es peor que la del objeto de valoración. Supongamos que el índice de corrección del factor regional del objeto de valoración es 100. Mediante el análisis de la siguiente tabla se concluye que el ejemplo comparativo A es 105 y B es 65435.
Tabla de corrección de factores regionales
Objeto de evaluación de ponderación de factores regionales ejemplo A ejemplo B ejemplo C ejemplo D
Número de lote 0.11001110111065438.
La accesibilidad al transporte es 0,21001109510085.
Prosperidad 0,41001051109085
Residencia 0,11001010111115.
Entorno circundante 0,21001051059580
Subtotal 11021051069789,50
lt4 gtFactores individuales
Por diferencias en las funciones de uso y calidad del propio inmueble , lo que da lugar a diferencias de precios, como la fachada de la calle, la estructura del edificio, la decoración, la naturaleza del uso, el área, la forma, etc., que afectan el precio de transacción. Después del análisis comparativo, A, B, C y D son casas de nueva construcción sin decoración. Su estructura es mejor que la del objeto de valoración. Su uso es para alquiler comercial. Su área y forma son mejores que las del objeto de valoración. Supongamos que el índice de corrección de factor único del objeto de valoración es 100. La siguiente tabla enumera los índices de corrección de factor único de A, B, C y D como 118, 115, 110 y 109 respectivamente.
Tabla de coeficientes de corrección de factores individuales
Objeto de evaluación de peso de factores individuales instancia A instancia B instancia C instancia D
Estructura del edificio 0.3100140140140140140
Decoración 0.2100959595959595
Usando atributos: 0.2100100100100100.
Estado de la calle 0,21001201109085
Forma de la región 0,110013012011010.
Subtotal: 11001115110109.
Cálculo preciso del precio de lt5 gt
Según la fórmula de cálculo del método de comparación de mercado, el precio de referencia se calcula de la siguiente manera:
Precio de transacción del proyecto, transacción situación, fecha de transacción, corrección por factores regionales Corregir factores individuales para corregir el precio de referencia
(yuan/metro cuadrado)
a 3250100/100100/100100/105100/1182623
b 3100100/95100/98100/106100 /1152731
c 2900100/100100/100/97100/1102718
d 2600100/100100/100100/89.5100/1092655
Debido a que los cuatro precios de referencia anteriores se comparan cerca, su media aritmética es el precio objetivo:
2632 2732 3718 2655
Precio unitario del objeto de valoración =— ———————= 2682 yuanes/metro cuadrado.
Cuatro
El precio del objeto de valoración=2682×78.9=211609.
ltSecond>Método de reducción de ingresos
1. El método de reducción de ingresos (denominado método de ingresos) es un método de valoración que utiliza una tasa de interés de reducción adecuada para convertir los ingresos netos futuros en método del valor presente. Su fórmula básica es:
v = a/r[1-1/(1 r)n]
Donde: V es el precio del inmueble.
r es la tasa de reducción.
n es el número de años de ganancias futuras.
Al evaluar el uso de este método, es muy importante determinar el ingreso neto y la tasa de retorno. Al determinar el ingreso neto, consideramos no solo la propiedad real, sino también el ingreso objetivo de la propiedad, es decir, el ingreso normal general obtenido después de excluir los componentes especiales e incidentales del ingreso real.
2. Recopilación de datos y selección de parámetros
A través de la investigación, análisis y recopilación de información relevante de la siguiente manera:
(1) Según la situación del alquiler de viviendas en diferentes áreas de la ciudad de Xinxiang, calcula el nivel de alquiler de la casa y determina que el alquiler total de la propiedad es de 2.300 yuanes.
(2) El impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre las empresas, impuesto sobre la construcción urbana y recargo por educación) supone el 17,5 del total de los ingresos.
(3) El coste de reparación es el 3% del valor actual de la casa.
(4) La tarifa de depreciación anual se calcula sobre la base del 0,5 del precio de reposición de la casa 65438.
(5) La prima del seguro es el 3‰ del valor actual de la casa.
(6) La comisión de gestión se calcula en el 3% del alquiler anual.
3. Ingreso total = 12 × 2.300 yuanes/mes = 27.600 yuanes.
4. Calcule el costo total
(1) Impuesto sobre bienes inmuebles
Impuesto sobre bienes inmuebles = 56400 × 17,5 = 4830 yuanes.
(2) Tarifa de gestión:
Cuota de gestión = 56400×3=828 yuanes
(3) Costo de reparación:
Casa Tarifa de depreciación = 830 yuanes/metro cuadrado × 1,5 × 21 × 78 = 20628 metros cuadrados.
El valor actual de la casa = 830×78,9-20628=44859 yuanes.
Coste de reparación=44859×2=897 yuanes.
(4) Comisión de depreciación:
Cuota de depreciación = 830×1,5×78,5=982 yuanes.
(5) Prima de seguro:
Prima de seguro = 44859×3=134 yuanes.
(6)Costo total:
Costo total (1) (2) (3) (4) (5)= 4830 828 987 982 134 = 7671 yuanes.
5. Ingreso neto anual
Ingreso neto anual (a) = ingreso total anual - gastos totales anuales = 27600-7671 = 19929 yuanes.
6. Determinar la tasa de restauración integral de bienes inmuebles.
La reducción del tipo de interés se determina utilizando el método del tipo de interés seguro más el valor de ajuste del riesgo. Según la tasa de interés para depósitos a plazo a un año (tasa de interés de seguridad) anunciada recientemente por el Banco Popular de China (65.438 0,89), en función de diversos factores socioeconómicos que afectan al objeto de valoración, el coeficiente de ajuste de riesgo del suelo y el coeficiente de ajuste de riesgo de la vivienda. bajo riesgo bajo se determinan respectivamente son 7 y 8, la fórmula es:
Coeficiente de ajuste de riesgo = Xγ1 Yγ2
Donde x es la proporción del precio del suelo con respecto al precio del inmueble, y y es la proporción entre el precio inmobiliario y el precio inmobiliario.
Coeficiente de ajuste de riesgo=7×0,6 8×0,4=7,4
γ = coeficiente de ajuste de riesgo de tasa de interés segura=1,89 7,4=9,29.
7. Calcular precios inmobiliarios
Selección de fórmula de cálculo
1
v =—×[1————]
p>
r (1 r)n
n es la vida útil de la casa, y la casa estimada es de estructura de ladrillo-hormigón. La vida útil económica de los edificios no productivos es de 50 años. La casa fue construida en 1981 y ha sido utilizada durante 21 años, por lo que la vida útil es n=50-21=29. Sustituyendo los parámetros anteriores en la fórmula, podemos obtener:
119 1
v =——×[1——————]= 198204
9.29 (1 9.29) 29
(3) A través de las diferentes aplicaciones de los dos métodos de valoración anteriores, el valor inmobiliario evaluado mediante el método de comparación de mercado es 265.438.065, 438.0609 yuanes, y el valor inmobiliario El valor evaluado mediante el método de reducción de ingresos es de 65.438.098.204 yuanes. De acuerdo con los requisitos de las "Normas de valoración de bienes raíces", el valor ponderado del resultado de valoración del método de comparación de mercado es 0,6 y el valor ponderado del resultado de valoración del método de reducción de ingresos es 0,4. La evaluación integral del valor inmobiliario es la siguiente. :
211609×0,6 198204×0,4=206247