¿Cómo obtener el máximo rendimiento al invertir en bienes raíces japoneses?
Antes de introducir el método de cálculo del retorno de la inversión, debemos comprender que el retorno de la inversión suele ser una tasa de cálculo aproximada antes de eliminar varios gastos. La fórmula es retorno de la inversión = ingreso anual por alquiler ÷ precio de compra × 100. Además, otro indicador importante es el retorno de la inversión, es decir, el retorno de la inversión neto, también llamado ingreso operativo neto. Excluyendo diversas tarifas y otros gastos diversos, el retorno neto de la inversión será menor que el retorno de la inversión.
La continua relajación de los requisitos de visa para los turistas extranjeros en Japón también ha afectado indirectamente el entusiasmo de los extranjeros por invertir en bienes raíces japoneses. Como inversor novato, cada vez que veo una tasa de retorno de una inversión inmobiliaria japonesa superior a 10, quiero comprar un edificio completo de inmediato. Sin embargo, no se preocupe, debe saber que la tasa de rendimiento de una casa de este tipo suele ser un "rendimiento superficial". Entonces, ¿cómo juzgar que la tasa de rendimiento está dentro del rango normal?
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Tasa de rendimiento superficial
El método de cálculo del rendimiento del alquiler de bienes raíces generalmente se divide en "tasa de rendimiento superficial" y "tasa de rendimiento real". ". El rendimiento aparente es el ingreso de alquiler de un año dividido por el precio de compra de la propiedad. Rendimiento aparente = ingresos por alquiler de 1 año ÷ precio de compra de la propiedad × 100.
Lo que hay que tener en cuenta aquí es que cuando se operan bienes inmuebles de inversión, además de los principales ingresos por alquiler, también existen gastos de gestión, gastos de reparación, obsequios, gastos de estacionamiento, depósitos, etc. Necesito considerar. Considere cuidadosamente todos los ingresos y gastos. En términos generales, algunos rendimientos superiores a 8 o incluso 10 son "rendimiento superficial" sin considerar estos gastos.
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Producto real
La tasa de rendimiento real es la comisión de gestión, el impuesto sobre activos fijos, el impuesto de planificación urbana, la tasa de reparación y los intereses hipotecarios restados de el ingreso esperado. Espere el costo y divídalo por el precio de compra de la propiedad. Es decir: rendimiento real = (ingresos por alquiler durante 1 año - gastos varios) ÷ precio de compra de la propiedad × 100.
Para comprender con precisión los ingresos de la propiedad arrendada, es muy necesario utilizar la tasa de rendimiento real. Al mismo tiempo, en el arrendamiento, cuando hay cambios como períodos desocupados, ajustes de alquiler, costos de reparación a gran escala, etc., estos costos no se pueden ignorar. Para mejorar la precisión del rendimiento real, también se deben considerar el impuesto al consumo, el impuesto a la compra de bienes inmuebles, los honorarios de intermediarios, etc.
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No puedo creer en los altos rendimientos
Al invertir en la compra de una casa en Japón, preste atención a proyectos con altos rendimientos como 8 y 10 . A menudo se trata de "rendimiento superficial" que requiere un análisis más detallado. Además, algunos agentes aumentarán artificialmente la tasa de retorno en áreas remotas como Hokkaido a más de 10 porque también se incluye la tasa de desocupación. Pero a menudo estas casas son demasiado remotas, no muy populares y difíciles de alquilar.
Todo inversor debe prestar atención para evitar prestar demasiada atención ciegamente al nivel de retorno de la inversión. Este es también un malentendido común que cometen muchos inversores nacionales al invertir en bienes raíces. Una alta tasa de rendimiento no significa un ingreso alto. El mercado inmobiliario de Japón es heterogéneo, con muchos promotores inmobiliarios “de corazón negro” exagerando altas tasas de rendimiento y engañando deliberadamente a algunos inversores que no están familiarizados con el mercado inmobiliario japonés, llevándolos a perseguir ciegamente tasas de rendimiento y consideración. tasa de rendimiento como único criterio para medir una casa.
En Japón, las propiedades ubicadas en áreas remotas con transporte inconveniente aprovecharán las ventajas de los precios inmobiliarios baratos y el análisis de las tasas de retorno para adquirir propiedades en áreas prósperas de las áreas metropolitanas. Sin embargo, la tasa de desocupación en esas áreas es alta, alquilar y vender es muy difícil y no hay lugar para la apreciación. Una vez que la propiedad en este lugar no se pueda alquilar o no se maneje adecuadamente, no generará dinero, pero sí perderá dinero. Por tanto, lo mejor es utilizar el retorno de la inversión como referencia para comprar una casa, y no confiar demasiado en él.