Recopilación completa de leyes y regulaciones sobre alquiler de viviendas
En primer lugar, las leyes y reglamentos estipulan claramente que no se permite el arrendamiento.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas", no se permite el alquiler de las siguientes casas:
(1) El certificado de propiedad de la vivienda no tiene han sido obtenidos de conformidad con la ley;
(2) Los órganos judiciales y los órganos administrativos dictaminan, deciden sellar o restringir de otro modo los derechos inmobiliarios de conformidad con la ley;
(3 ) * * *Hay casas sin * * * * consentimiento;
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(4) La propiedad está en disputa
(5) La construcción es ilegal
(6) No se cumplen las normas de seguridad;
(7) La hipoteca se ha otorgado sin el consentimiento del acreedor hipotecario;
(8) El incumplimiento de las regulaciones pertinentes de los departamentos de seguridad pública, protección ambiental, salud y otros departamentos competentes;
(9) Leyes relevantes Otras situaciones en las que el alquiler está prohibido por las regulaciones.
De las normas anteriores se desprende que la propiedad de la casa alquilada debe ser clara y cumplir con los requisitos de seguridad, planificación, protección ambiental, saneamiento y otros requisitos. Estas normas son bien comprendidas por todos, pero la casa en alquiler no tiene el certificado de propiedad conforme a la ley; * * * la casa es propiedad sin * * * * consentimiento; la propiedad está en disputa; y otros alquileres están prohibidos por las leyes y reglamentos pertinentes. En tales circunstancias, los arrendadores y arrendatarios a menudo ignoran el arrendamiento de casas hipotecadas.
En segundo lugar, a la hora de alquilar una casa con hipoteca, hay que prestar atención a las normas legales.
Si el deudor hipotecario arrienda el inmueble hipotecado, una vez realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no obligará al cesionario. Cuando el deudor hipotecario alquile el bien hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el bien está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del bien hipotecado, si el deudor hipotecario lo ha notificado; por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario soportará las pérdidas causadas por la realización de los derechos hipotecarios.
El propietario del inmueble alquila el inmueble hipotecado. Para el arrendador, si no se notifica por escrito al arrendatario que la casa ha sido hipotecada, el deudor hipotecario (normalmente el arrendador) será responsable de las pérdidas causadas al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado. Para el arrendatario, si el arrendador alquila la casa hipotecada, una vez realizada la hipoteca, el contrato de arrendamiento no vinculará al cesionario, es decir, el arrendatario sólo podrá reclamar una indemnización al arrendador. Si el arrendador ha informado por escrito al arrendatario que la casa está hipotecada, la pérdida sólo podrá ser soportada por el arrendatario. Para casas hipotecadas, si el acreedor hipotecario representa los intereses del país, sin el consentimiento del acreedor hipotecario y notificación por escrito al arrendatario, la conducta de arrendamiento será inválida porque perjudica los intereses del país (el Código Civil (número de vigencia: 2021.1 .65438) estipula expresamente la nulidad del contrato). Si el acreedor hipotecario acepta alquilar la casa, el arrendador deberá cumplir con su obligación de notificarlo por escrito y el arrendatario deberá comprender claramente los riesgos legales del alquiler de la casa hipotecada.
3. Algunas cuestiones legales que pueden surgir fácilmente a la hora de firmar un contrato de arrendamiento.
En casos reales, las lagunas contractuales que probablemente ocurran al firmar un contrato de arrendamiento incluyen principalmente:
1. El acuerdo sobre el tema del arrendamiento no está claro, especialmente el número de. casas arrendadas (el contrato estipula La diferencia entre el área de alquiler y el área de alquiler real) determina si el alquiler será reembolsado o no. ) y calidad (la situación antes y después del arrendamiento de la casa determina las obligaciones de reparación antes y después de la entrega de la casa. Disputas causadas por acuerdos poco claros;
2. El propósito de la casa arrendada no es claramente acordado, y el arrendatario utiliza el contrato de arrendamiento de manera sobrecargada y depredadora. Una vez expirado el período de arrendamiento, el estado de alquiler de la casa arrendada es preocupante y es posible que incluso no pueda seguir usándose de manera razonable. Caso típico: la casa de alquiler que figura en el certificado de propiedad proporcionado por la parte está ubicada en el primer y segundo piso del edificio y se utiliza como una "casa comercial, abierta por primera vez como lugar de entretenimiento o negocio de catering". El inquilino, para maximizar las ganancias, lo abrió las 24 horas del día y había un flujo interminable de clientes en el tercer piso y superiores, lo que provocó condiciones extremadamente malas. El contrato de arrendamiento expiró y el inquilino se fue. La empresa de administración de propiedades y los propietarios del edificio ** no estaban satisfechos con esto. Después de la reunión de propietarios, se decidió por unanimidad que la tienda no debería operar en la industria del entretenimiento y la restauración, lo que finalmente llevó a que la propiedad fuera restringida. ausente.
3. Las obligaciones de mantenimiento y reparación de la vivienda arrendada no están claras, lo que da lugar a disputas sobre la devolución de la fianza cuando se rescinde el contrato según las disposiciones pertinentes del Código Civil (. con efectos a partir de 2021.1), el arrendador es generalmente responsable del mantenimiento, salvo acuerdo en contrario entre las partes.
En casos reales, los principales fraudes comunes durante la ejecución del contrato son:
1. Arrendador. No entregar la casa arrendada en el plazo previsto en el contrato, o la casa entregada es defectuosa. En la práctica, esto se manifiesta a menudo en un cumplimiento retrasado o defectuoso, lo que perjudica los intereses del arrendatario (cortes de agua y electricidad). , carreteras bloqueadas, ubicación desconocida, etc.).
2. El arrendador incumplió las obligaciones de reparación y mantenimiento estipuladas en el contrato. Aunque los defectos en una vivienda alquilada no son causados por culpa del inquilino, a menudo surgen disputas.
3. El arrendatario no pagó el alquiler según lo acordado en el contrato, principalmente por retraso en la entrega.
4. El arrendatario cambia el estado actual de la vivienda arrendada sin autorización.
5. El arrendatario subarrenda o enajena la vivienda arrendada sin autorización o la subarrenda o enajena en forma encubierta.
6. El arrendatario no devuelve la vivienda arrendada vencida, o se niega a desalojar la vivienda.
7. El arrendador utiliza la casa arrendada para cobrar depósitos, fianzas y gastos de transferencia. Esta situación es muy típica. Pongamos un caso: el arrendador aprovecha los defectos del contrato de arrendamiento (se permita o no subarrendar) para subarrendar la casa arrendada y cobra la fianza, la garantía de cumplimiento, la tarifa de transferencia y la diferencia de alquiler. Cuando finaliza el plazo del arrendamiento, el arrendatario no puede encontrar al arrendador (subarrendatario) y el arrendador (subarrendatario) en realidad se ha llevado una gran suma de dinero. Por supuesto, un inquilino que ha sufrido grandes pérdidas no dejará fácilmente la casa al propietario, y el propietario, naturalmente, recuperará la casa. Este conflicto de intereses no puede conciliarse y sólo puede perseguirse mediante recursos legales. Al final, son el propietario inocente y el tercero de buen corazón (inquilino) quienes sufren las consecuencias.
Cuarto, prevención inteligente.
Para evitar estas lagunas jurídicas y fraudes, debemos hacer lo siguiente:
1. Antes de celebrar un contrato de arrendamiento, aprenda todo lo posible sobre una de las partes.
Antes de celebrar un contrato de arrendamiento, se debe investigar el estatus legal de la otra parte, el alcance comercial, la capacidad crediticia, la capacidad de desempeño, la reputación comercial, etc. Si tiene dificultades para entenderlo usted mismo, puede confiar a un abogado para que consulte con el departamento industrial y comercial donde se encuentra la otra parte, o puede obtener más información a través de otras empresas del mismo sector o empresas relacionadas.
2. El contrato de alquiler de la casa debe ser redactado, modificado y revisado por un abogado profesional.
(1) Los términos del contrato de arrendamiento deben ser lo más detallados y claros posible.
(2) Los términos del contrato deben ser lo más completos posible, especialmente los términos principales no deben omitirse, de lo contrario pueden surgir fácilmente disputas.
(3) La redacción del contrato debe ser cuidadosamente considerada, las expresiones deben ser claras y específicas, evitar ambigüedades y evitar múltiples interpretaciones de las expresiones.
(4) En el contrato de arrendamiento se debe indicar claramente el uso y mantenimiento de la vivienda arrendada para evitar conflictos.
(5) En el contrato de arrendamiento se estipulan cláusulas claras de incumplimiento del contrato y cuantías de indemnización.
(6) Para evitar el fraude contractual, se pueden agregar algunas cláusulas, como cláusulas de garantía, cláusulas de límite de tiempo, cláusulas condicionales, etc., para garantizar la buena ejecución del contrato.
(7) El arrendamiento de la vivienda deberá realizarse por escrito. Si no está por escrito, se considera un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. Un arrendamiento no fijo puede rescindirse en cualquier momento por ley.
Remedio verbal (abreviatura de verbo).
Cuando encuentre problemas, puede tomar las siguientes medidas correctivas para reducir o recuperar pérdidas.
1. Si el arrendador no entrega a tiempo el bien arrendado, provocando que el arrendatario no pueda alcanzar el objeto previsto en el contrato, el arrendatario podrá solicitar la resolución del contrato, el pago de una indemnización o una indemnización. por pérdidas.
2. Para viviendas de alquiler con necesidades de uso especiales, el arrendador deberá entregar la correspondiente serie de instrucciones, planos de montaje, procedimientos de funcionamiento, etc. , y claramente estipulado en el contrato de arrendamiento.
3. Si los derechos sobre la casa arrendada son defectuosos y un tercero hace valer los derechos sobre la casa arrendada, resultando que el arrendatario no pueda utilizar el producto, el arrendatario podrá solicitar una reducción o exención del alquiler. .
4. Si el arrendatario no paga o retrasa el pago del alquiler sin motivos justificables, el arrendador podrá exigir al arrendatario el pago en un plazo razonable. , el arrendador podrá resolver el contrato.
5. Si el arrendatario modifica el estado actual de la vivienda arrendada sin autorización, el arrendador podrá exigir al arrendatario la restitución de la misma a su estado original o la compensación de las pérdidas. Si el arrendador se compromete a aumentar el valor de la casa arrendada, el arrendatario podrá exigir al arrendador el pago de una determinada tasa al devolver la casa arrendada, salvo acuerdo en contrario entre ambas partes.
6. Si el arrendatario subarrenda la vivienda arrendada a otros sin el consentimiento del arrendador, éste tiene derecho a resolver el contrato.
6. Responsabilidad general por incumplimiento de contrato.
1. Responsabilidad del arrendador por incumplimiento del contrato
(1) Si la casa y sus instalaciones auxiliares no se entregan al arrendatario para el uso acordado, se pagará la indemnización por daños y perjuicios; Si se causan pérdidas al arrendatario, éste también deberá ser responsable de la indemnización.
(2) Si la casa entregada y sus instalaciones auxiliares no cumplen con lo establecido en el contrato, o la casa no se mantiene de acuerdo con lo establecido en el contrato, poniendo en peligro el uso normal y seguro de la misma. arrendatario, el arrendatario será responsable del mantenimiento; el arrendatario tiene derecho a exigir el pago del incumplimiento del contrato. Si se causa algún perjuicio al arrendatario, también será responsable de la indemnización.
(3) Al vender o subarrendar una casa, si el derecho de tanteo o el derecho de tanteo del arrendatario no está protegido de conformidad con la ley, el arrendatario será responsable de la compensación por las pérdidas.
2. Responsabilidad del arrendatario por incumplimiento de contrato
(1) Si el alquiler no se paga según lo acordado, además del alquiler vencido, también se pagará la indemnización por daños y perjuicios. Si los atrasos del alquiler alcanzan un plazo determinado (6 meses para alquiler privado), el arrendador puede rescindir el contrato.
(2) Si la casa de alquiler y sus instalaciones auxiliares sufren daños irrazonables debido a un uso inadecuado, el inquilino será responsable de restaurarla a su estado original o compensar la pérdida.
(3) Si la casa alquilada es subarrendada, prestada o cambiada sin autorización o la casa se utiliza para actividades ilegales, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato y exigir el pago de una indemnización.
Siete. Disposiciones complementarias: Disposiciones pertinentes del "Código Civil sobre Arrendamiento de Viviendas" (en vigor a partir del 2021.1).
Artículo 703 Un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el arrendador entrega el bien arrendado al arrendatario para su uso y beneficio, y el arrendatario paga el alquiler.
Artículo 704 El contenido del contrato de arrendamiento comprende generalmente el nombre, cantidad, finalidad, plazo del arrendamiento, plazo y forma de alquiler y pago, mantenimiento y demás condiciones del objeto arrendado.
Artículo 705 El plazo del arrendamiento no excederá de veinte años. Si tiene más de veinte años, la parte sobrante será inválida.
Cuando expire el plazo de arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, sin embargo, el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de veinte años a partir de la fecha de renovación.
Artículo 706 Si las partes no cumplieran los trámites de inscripción y presentación del contrato de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos, la validez del contrato no se verá afectada.
Artículo 707 Si el plazo del arrendamiento es superior a seis meses, deberá constar por escrito. Si las partes no determinan por escrito el plazo del arrendamiento, se considerará un arrendamiento indefinido.
Artículo 708 El arrendador deberá entregar el bien arrendado al arrendatario conforme al contrato y conservar el bien arrendado conforme al uso convenido durante el período del arrendamiento.
El arrendatario tiene la obligación de utilizar el bien arrendado de conformidad con el contrato; el arrendatario deberá utilizar el bien arrendado en la forma pactada. Si no hay acuerdo sobre el uso del bien arrendado o el acuerdo es confuso y no puede determinarse conforme a lo dispuesto en el artículo 510 de esta Ley, el bien arrendado se utilizará conforme a su naturaleza.
Artículo 710: El arrendatario está exento de la obligación de utilizar el bien arrendado conforme al contrato si el arrendatario utiliza el bien arrendado conforme al método pactado o a la naturaleza del bien arrendado, resultando; en pérdidas del bien arrendado, no estará obligado a indemnización.
Artículo 711 La responsabilidad del arrendador si no utiliza el bien arrendado según lo pactado. Si el arrendatario no utiliza el bien arrendado en la forma convenida o según la naturaleza del bien arrendado, provocando pérdidas al bien arrendado, el arrendador podrá resolver el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas.
Artículo 712 El arrendador deberá cumplir con las obligaciones de mantenimiento del bien arrendado, salvo pacto en contrario de las partes.
Artículo 713: Si el bien arrendado necesitare reparación, el arrendatario podrá exigir al arrendador que la repare en un plazo razonable. Si el arrendador no cumple con las obligaciones de mantenimiento, el arrendatario podrá realizar las reparaciones por su cuenta, y los costes de reparación correrán a cargo del arrendador. Si el mantenimiento del bien arrendado afecta al uso del arrendatario, se reducirá la renta o se ampliará en consecuencia el plazo del arrendamiento.
Si el bien arrendado necesita reparación por culpa del arrendatario, el arrendador no asumirá las obligaciones de mantenimiento previstas en el párrafo anterior.
Artículo 714 El arrendatario deberá conservar adecuadamente el bien arrendado. Si el bien arrendado se daña o se pierde por mal almacenamiento, el arrendatario será responsable de la indemnización.
Artículo 715 El arrendatario podrá, con el consentimiento del arrendador, hacer mejoras o añadir otros contenidos al bien arrendado.
Si el arrendatario mejora o añade otros elementos al bien arrendado sin el consentimiento del arrendador, el arrendador podrá exigir al arrendatario que lo devuelva a su estado original o compense las pérdidas.
Artículo 716 El arrendatario podrá subarrendar el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador. Si el arrendatario subarrenda, el contrato de arrendamiento entre el arrendatario y el arrendador seguirá vigente, si un tercero causa pérdidas al bien arrendado, el arrendatario deberá compensar las pérdidas;
Si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, éste podrá resolver el contrato.
Artículo 717 Si el arrendatario subarrenda el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador, el acuerdo más allá del plazo restante del arrendamiento no será jurídicamente vinculante para el arrendador, pero éste, salvo pacto en contrario, con el arrendatario.
Artículo 718 Se presume que el arrendador acepta subarrendar. Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda pero no presenta objeción en el plazo de seis meses, se considerará que el arrendador ha aceptado el subarrendamiento.
Artículo 719 Si el arrendatario no paga el alquiler, el subarrendador podrá pagar el alquiler adeudado y la indemnización por daños y perjuicios en su nombre, salvo que el contrato de subarrendamiento no obligue jurídicamente al arrendador.
El alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendador pueden compensarse con el alquiler pagadero por el subarrendador al arrendatario; si el monto del alquiler a pagar excede el monto, se puede recuperar del arrendatario.
Artículo 720 Durante el período del arrendamiento, las rentas derivadas de la posesión y uso del bien arrendado pertenecen al arrendatario, salvo pacto en contrario de las partes.
Artículo 721: El arrendatario pagará la renta según el plazo convenido. Si no se pactara el plazo para el pago del alquiler o el contrato fuere poco claro, y no pueda determinarse conforme a lo dispuesto en el artículo 510 de esta Ley, si el plazo del arrendamiento fuera inferior a un año, el pago se efectuará al vencimiento del período de arrendamiento, si el período de arrendamiento excede un año, el pago se realizará al final del período de arrendamiento, el pago se realizará cada año, y si el plazo restante es inferior a un año, el pago se realizará al final del período de arrendamiento. final del plazo de arrendamiento.
Artículo 722: Consecuencias jurídicas del incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de pagar el alquiler. Si el arrendatario no paga o retrasa el pago del alquiler sin motivos justificables, el arrendador podrá exigir al arrendatario el pago en un plazo razonable. plazo; el arrendatario si no realiza el pago dentro del plazo de vencimiento, el arrendador podrá resolver el contrato.
Artículo 723: Si el arrendatario no puede usar o aprovechar el inmueble por reclamación de derechos de un tercero, el arrendatario podrá solicitar una reducción del alquiler o no pagar el alquiler.
Si un tercero reclama derechos, el arrendatario deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador.
Artículo 724 Si concurre alguna de las circunstancias siguientes, el arrendatario podrá resolver el contrato. Si el bien arrendado no puede utilizarse por causas ajenas al arrendatario, éste podrá rescindir el contrato:
(1) El bien arrendado sea sellado o detenido por órganos judiciales o administrativos de conformidad con la ley;
(2) ) El derecho de arrendamiento está en disputa;
(3) El inmueble arrendado viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos sobre condiciones de uso.
Artículo 725 El cambio de dominio es irrompible.
Según el contrato de arrendamiento, si la propiedad del objeto arrendado cambia durante la posesión del arrendatario, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada.
Artículo 726: Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta. El arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones pero la casa tendrá preferencia; por el propietario. Se hacen excepciones si la casa está ocupada o el arrendador la vende a un pariente cercano.
Una vez cumplido el arrendador su obligación de notificación, si el arrendatario no manifiesta expresamente su intención de compra en el plazo de quince días, se considerará que el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo.
Artículo 727: Si el arrendador encomienda a un rematador el remate de la casa arrendada, éste deberá notificarlo al arrendatario cinco días antes del remate. Si el arrendatario no participa en la subasta, se considerará que ha renunciado al derecho de tanteo.
Artículo 728 Consecuencias jurídicas de la infracción del derecho de tanteo del arrendatario; si el arrendador no notifica al arrendatario o existen otras circunstancias que impidan que el arrendatario ejerza el derecho de tanteo, el arrendatario podrá solicitarlo al arrendador. asumir la responsabilidad de la indemnización. Sin embargo, no afecta a la validez del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre el arrendador y un tercero.
Artículo 729: Si el bien arrendado sufre daño o pérdida parcial o total por causas no imputables al arrendatario, éste podrá solicitar reducción del alquiler o no pagar el alquiler. Si el objeto del contrato no puede lograrse por daño o pérdida parcial o total del bien arrendado, el arrendatario podrá resolver el contrato.
Artículo 730: Si el plazo del arrendamiento no está pactado o el contrato es confuso, las partes no tienen acuerdo o el contrato es confuso sobre el plazo del arrendamiento, y no puede determinarse conforme a lo dispuesto en el El artículo 510 de esta Ley, se considera arrendamiento por tiempo indefinido; las partes podrán rescindir el contrato en cualquier momento, pero deberán notificarlo a la otra parte dentro de un plazo razonable.
Artículo 731: Cuando la calidad del bien arrendado no cumple con las normas, el arrendatario tiene derecho a rescindir el bien arrendado. Si el bien arrendado pone en peligro la seguridad o la salud del arrendatario, éste podrá rescindir el contrato en cualquier momento, incluso si el arrendatario sabe que la calidad del bien arrendado no es la adecuada al celebrar el contrato.
Artículo 732: Tratamiento de la relación de arrendamiento si el arrendatario fallece Si el arrendatario fallece durante el período del arrendamiento, la persona que vivió con él o el operador que vivió con él durante su vida podrá vivir con él según corresponda. al contrato de arrendamiento original de la propiedad.
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