¿El desarrollo turístico requiere una licencia?
1. Definición de inmueble turístico El turismo siempre ha sido un área importante de inversión y desarrollo inmobiliario. Además de los hoteles y complejos turísticos desarrollados y operados de manera tradicional, con el auge del turismo vacacional han surgido los bienes raíces turísticos. El denominado inmobiliario turístico se refiere al modelo de desarrollo y comercialización de bienes raíces con fines turísticos y vacacionales. El proyecto de desarrollo ha realizado total o parcialmente funciones turísticas para satisfacer las necesidades de las personas en materia de viajes de ocio y vacaciones. Desde la perspectiva del modelo de desarrollo de bienes raíces turísticos, incluye principalmente las siguientes categorías: Primero, los desarrolladores aprovechan las condiciones naturales superiores y las ubicaciones geográficas de las zonas de desarrollo turístico, lugares escénicos y centros turísticos de ocio para desarrollar proyectos residenciales con retornos de inversión. y múltiples funciones, como lugares escénicos, habitaciones con vista al mar, lugares escénicos (villas de estilo), complejos turísticos folclóricos, etc. 2. Hotel de derechos de tiempo se refiere a dividir cada unidad del hotel en un período de tiempo determinado (por ejemplo, 51 semanas al año) y vender el derecho de uso de cada período de tiempo durante un número determinado de años. 3. Los derechos de propiedad del hotel se refieren a la venta de cada unidad del hotel a inversores, y luego los inversores confían la gestión de la empresa de gestión hotelera o red de tiempo compartido para obtener un determinado retorno de la inversión. En cuarto lugar, un hotel para personas mayores se refiere a una unidad que un inversor (a menudo el consumidor final) compra antes de jubilarse y confía a una sociedad gestora para que la opere y administre hasta su jubilación. En quinto lugar, las estaciones de golf, montañismo y esquí se refieren a proyectos de villas vacacionales desarrolladas cerca de campos de golf, montañismo y esquí. 6. Base de formación en turismo (ocio) y centro internacional de ocio y vacaciones se refiere a proyectos de desarrollo inmobiliario que integran turismo, visitas turísticas, ocio, vacaciones, deportes y fitness, conferencias, formación y otras funciones. En séptimo lugar, los hoteles turísticos tradicionales se refieren a los consumidores que compran una cierta cantidad de "puntos" y pueden utilizar estos "puntos" para elegir de manera flexible instalaciones de alojamiento que sus puntos puedan pagar en hoteles turísticos al mismo tiempo, ubicación y categoría. tener derecho a utilizarlos o derechos de propiedad. El sector inmobiliario turístico es una industria inmobiliaria formada por "inmobiliarios turísticos". En comparación con la promoción inmobiliaria tradicional, el sector inmobiliario turístico tiene sus propias características. En primer lugar, la tasa de recuperación de la inversión es alta. Los operadores inmobiliarios turísticos atraen inversores con sus recursos inmobiliarios superiores y modelos de servicios estandarizados, y luego obtienen enormes ganancias en sus operaciones. Esto se debe principalmente a que la misma casa turística se puede alquilar al mismo consumidor al mismo tiempo, mejorando así la eficiencia de la recuperación del capital inmobiliario. En segundo lugar, los niveles de consumo son altos. El sector inmobiliario turístico es aristocrático y un producto de consumo para la clase media. Sus grupos de consumidores son principalmente grupos de altos ingresos en las ciudades. Tienen buenas condiciones económicas, un fuerte poder adquisitivo y altos niveles de consumo. Esperan tener condiciones de alojamiento y un entorno vacacional de alto nivel. En tercer lugar, la almacenabilidad del consumo y el consumo de opciones. El tiempo de consumo de los inmuebles turísticos puede ser múltiple, es decir, una compra única de derechos de consumo por múltiples períodos de tiempo o una compra permanente antes de la muerte (como un hotel para jubilados, lo que vende un hotel es el derecho de uso de cada uno); unidad dentro de un período de tiempo determinado. Los consumidores que compran productos de tiempo compartido también pueden canjear sus derechos de vacaciones en complejos turísticos de todo el mundo. Por ejemplo, el comprador del hotel de tiempo compartido Miyun Golden Dolphin solo posee sus derechos de propiedad o uso, y disfruta de los derechos de intercambio y derechos de intercambio con más de 500 hoteles de cuatro estrellas o más en el sudeste asiático, Hong Kong y Macao y muchos hoteles turísticos del continente. atracciones bajo la jurisdicción de Asia Hotel Resources Alliance Derechos de uso. Cuarto, la estacionalidad del consumo. La estacionalidad del consumo es una característica común de casi todos los proyectos de desarrollo turístico, y el sector inmobiliario turístico como proyecto inmobiliario especial y proyecto turístico no es una excepción. Los proyectos inmobiliarios turísticos viven en muchos lugares durante todo el año. Debido a que la industria depende del desarrollo de la industria del turismo, es popular durante las vacaciones y las temporadas turísticas, pero es relativamente aburrida en épocas normales, lo que dificulta la gestión de la propiedad en el período posterior. 2. Características del desarrollo inmobiliario turístico de Shanghai 2.1 El rápido desarrollo del turismo urbano y de los bienes raíces ha dado origen a la industria inmobiliaria turística. A mediados de la década de 1990, el mercado inmobiliario de Shanghai experimentó una recesión histórica, lo que obligó a algunos promotores inmobiliarios a utilizar algunos proyectos inmobiliarios para el desarrollo turístico, como transformarlos en hoteles turísticos, e incluso obtuvieron ganancias inesperadas. Desde entonces, cada vez más promotores inmobiliarios han comenzado a involucrarse en el desarrollo turístico y el sector inmobiliario turístico de la ciudad ha comenzado a florecer. Según estimaciones de expertos pertinentes, los ingresos por bienes raíces turísticos de la ciudad alcanzaron los 5 mil millones de yuanes en 2003 y se dispararon a 9 mil millones de yuanes en 2004, con una tasa de crecimiento superior a la de todos los demás sectores industriales.
2.2 Desde la perspectiva de los tipos de proyectos, el sector inmobiliario turístico de Shanghai incluye principalmente hoteles, exposiciones, paisajes y residencias. Hay muchos proyectos que se han desarrollado o se están desarrollando, que no tienen comparación con otras ciudades. Tomemos como ejemplo los proyectos hoteleros. En 2000, había 240 hoteles con estrellas en la ciudad. A principios de 2005, el número había superado los 400, incluidos 24 hoteles de cinco estrellas, 37 hoteles de cuatro estrellas y 132 hoteles de tres estrellas. Han surgido algunos grupos de gestión hotelera muy grandes, como Jinjiang International Hotel Management Company, que actualmente cuenta con más de 30.000 habitaciones, ocupando el primer lugar en Asia y el puesto 35 en el mundo. 2.3 Refinamiento del modelo Después de años de desarrollo, el desarrollo actual del turismo en Shanghai. El sector inmobiliario ha formado un patrón en el que coexisten múltiples modos. En general, los modelos que son relativamente maduros y tienen buenos beneficios de desarrollo incluyen principalmente: (1) Superposición del distrito comercial central, con Lujiazui y la calle peatonal Nanjing West Road como representantes típicos. Especialmente el área de Lujiazui ha reunido casi todos los edificios emblemáticos de Shanghai, atrayendo a turistas de todo el mundo. La Torre de Televisión Oriental Pearl y la Torre Jin Mao se han convertido en atracciones imprescindibles para los turistas en Shanghai. (2) En términos de exposiciones comerciales, la industria de exposiciones de Shanghai ocupa el primer lugar en el país. Junto con el efecto estimulante de la Expo Mundial 2010, el turismo inmobiliario de convenciones y exposiciones se ha desarrollado rápidamente en los últimos años. Actualmente, existen 8 recintos expositivos a gran escala en la ciudad, con un área de exposición interior de 153.800 metros cuadrados y un área de exposición al aire libre de 18.800 metros cuadrados. (3) Tipos de áreas escénicas temáticas, con Xintiandi como representante típico. Como nuevo hito en Shanghai, Xintiandi tiene una superficie de 30.000 metros cuadrados y un área de construcción de 60.000 metros cuadrados. Además de estos tres modos principales, también existen tipos como la superposición de arquitectura paisajística y la reurbanización de ciudades antiguas. 2.4 Amplias perspectivas En la actualidad, con la mejora del nivel de vida de las personas y el aumento del poder de consumo, la búsqueda del consumo de moda y los viajes de vacaciones se ha convertido en el objetivo común de la mayoría de los residentes urbanos, el turismo inmobiliario, como producto de consumo para la clase media. , seguramente marcará el comienzo de un buen período de desarrollo. Según predicciones pertinentes, para 2010, el consumo turístico y el consumo inmobiliario de la ciudad representarán más del 70% del consumo total de los residentes, y el valor añadido de los bienes inmuebles turísticos superará los 1.200 millones de yuanes. 3. Ventajas del desarrollo inmobiliario turístico de Shanghai 3.1 Los ricos recursos turísticos son la base para el desarrollo de bienes raíces turísticos. Los ricos recursos turísticos de Shanghai y su gran popularidad turística proporcionan sin duda ventajas inherentes para el desarrollo de su industria inmobiliaria turística. Aunque Shanghai no tiene montañas, ríos, picos y valles majestuosos, es un microcosmos de la historia moderna de China. Muchos acontecimientos históricos importantes y actividades revolucionarias ocurrieron aquí y afectaron a todo el país, y los recursos de turismo cultural son extremadamente ricos. Como ciudad histórica y cultural famosa, Shanghai tiene más de 70 unidades de protección de reliquias culturales clave a nivel nacional y municipal, incluidas docenas de antiguas residencias de celebridades, varios salones conmemorativos y museos. 3.2 Buenas oportunidades de desarrollo (1) Efecto Expo. Organizar la Exposición Universal y construir sus sedes es un enorme proyecto de desarrollo inmobiliario turístico. El efecto de marca de la Exposición Mundial definitivamente promoverá el desarrollo de la industria inmobiliaria y turística de Shanghai, sentando así una base industrial sólida para el desarrollo del sector inmobiliario turístico. (2)Efecto OMC. Aunque la adhesión de China a la OMC traerá inevitablemente algunos desafíos, las oportunidades son las principales, reflejadas principalmente en el hecho de que cada vez más empresas multinacionales ingresarán a Shanghai y sus funcionarios públicos suelen tener mayor poder adquisitivo que los residentes locales. Al mismo tiempo, el número de turistas extranjeros que visitan Shanghai también aumentará significativamente, lo que sin duda aumentará en gran medida la demanda de bienes raíces turísticos de nivel medio a alto. 3.3 Ventajas macroeconómicas Desde la reforma y apertura, especialmente desde la década de 1990, el desarrollo macroeconómico de Shanghai ha estado en una etapa ascendente constante. El producto interno bruto (PIB) de la ciudad ha mantenido un crecimiento de dos dígitos durante más de diez años consecutivos desde 1992, alcanzando el año más alto 14,5. En 2005, el PIB de la ciudad alcanzó los 91.439,5 mil millones de yuanes, un aumento de 11,65438 yuanes con respecto a 2004. precios comparables. La buena situación macroeconómica ha acumulado energía para el desarrollo de la industria inmobiliaria turística de la ciudad y ha construido una plataforma y una base de desarrollo. 3.4 Alto grado de apertura al mundo exterior Desde la reforma y apertura, el grado de apertura de Shanghai al mundo exterior ha seguido aumentando. Durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", se celebraron con éxito en Shanghai importantes conferencias internacionales como la reunión de APEC, la Conferencia Mundial sobre Alivio de la Pobreza y la Conferencia Mundial de Ingenieros. La apertura de Shanghai al mundo exterior continuó expandiéndose y su internacionalización. Su nivel mejoró aún más y tomó una posición de liderazgo en el país. Un alto grado de apertura al mundo exterior se ha convertido en una ventaja destacada para el desarrollo sostenible del sector inmobiliario turístico de Shanghai.
Por un lado, la vida social y económica cada vez más abierta atraerá a un gran número de personas de altos ingresos de otros lugares a vivir en Shanghai, aumentando así el número de consumidores potenciales de bienes raíces y productos turísticos. Por otro lado, la mejora de la internacionalización económica ayudará a mejorar la competitividad internacional de su industria inmobiliaria y turística y, en última instancia, promoverá el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria turística. 3.5 Excelente entorno ecológico Destacar en general las ventajas del entorno ecológico urbano es también una condición ventajosa para el desarrollo del sector inmobiliario turístico. En 2004, la ciudad tuvo 325 días con excelente calidad del aire y el índice de calidad del aire fue de 89. Las concentraciones de partículas respirables, dióxido de azufre y dióxido de nitrógeno en el área urbana central alcanzan el límite de concentración promedio anual estándar secundario. La superficie de espacios verdes urbanos per cápita es de 9,16 metros cuadrados y la tasa de cobertura verde es de 35,18. El volumen de utilización integral de residuos sólidos industriales fue de 6,5438 06,432 millones de toneladas, con una tasa de utilización de 97,2. La producción anual de residuos domésticos fue de 5,853,2 millones de toneladas y la tasa de eliminación fue de 654,38 000. El hermoso entorno ecológico, de vida y de trabajo ha atraído a un gran número de instituciones y residentes a establecerse, y las ventajas medioambientales garantizan un mercado fuerte. 4. Problemas del desarrollo inmobiliario turístico de Shanghai 4.1 El nivel de gestión es alto y la credibilidad del mercado es baja. El nivel de gestión de los promotores de proyectos inmobiliarios turísticos varía entre bueno y malo, y no tienen marca ni escala. Hay falta de experiencia y comportamiento a corto plazo en el diseño y la planificación. Algunos proyectos son de mala calidad y obstaculizan el paisaje, y algunos proyectos contaminan el medio ambiente y dañan la ecología. Al mismo tiempo, debido a la particularidad de la gestión inmobiliaria en proyectos inmobiliarios turísticos, si la empresa gestora de propiedades asume la responsabilidad del arrendamiento postventa, su gestión estandarizada seguirá requiriendo un proceso de acumulación de experiencia. Además, los proyectos inmobiliarios turísticos suelen utilizar el derecho de uso durante un período determinado por adelantado durante las ventas, y el retorno de la inversión es seguro. Para los consumidores, debido al conocimiento relevante, es fácil malinterpretar la recaudación ilegal de fondos y el arbitraje por parte de desarrolladores individuales, lo que resulta en una falta de reconocimiento social para esta nueva forma de consumo y dificultad para mejorar la credibilidad del mercado. 4.2 Leyes y políticas sólidas, entorno de desarrollo ideal Cualquier industria que quiera lograr un desarrollo a largo plazo debe establecerse bajo la guía de leyes y políticas. Actualmente, China no tiene ni un sistema legal ni una política industrial clara al respecto. Incluso los sectores turístico e inmobiliario, que están estrechamente relacionados con el sector inmobiliario turístico, adolecen de numerosos fallos legales. Por lo tanto, esta industria se encontrará durante mucho tiempo en un estado de competencia espontánea o incluso desordenada. Al mismo tiempo, en relación con el entorno socioeconómico general, la industria inmobiliaria turística carece actualmente de un mecanismo de garantía de crédito fiable, lo que da lugar a que no se puedan promover algunos buenos modelos de negocio introducidos desde el extranjero y al entorno de desarrollo inmobiliario turístico. Es urgente optimizarlo. 4.3 El entorno de consumo está maduro y los riesgos de mercado son relativamente altos. Al igual que otros proyectos turísticos, el desarrollo del sector inmobiliario turístico depende en gran medida del apoyo del mercado interno, lo que requiere un grupo de consumidores estable y un entorno de consumo maduro. Aunque algunos chinos tienen actualmente este tipo de capacidad y conciencia de consumo, el entorno de consumo general sigue siendo muy completo y maduro debido a las limitaciones de factores relacionados (como los servicios financieros). Las ventajas de este nuevo modelo de negocio no se pueden aprovechar de manera efectiva y la inversión en desarrollo de proyectos inmobiliarios generalmente requiere grandes inversiones. Si el mercado madura, será difícil para estas inversiones obtener ganancias o incluso recuperar costos y, por lo tanto, a menudo enfrentan mayores riesgos de mercado. 4.4 La calidad de la industria es baja y el desarrollo ciego de bienes raíces turísticos diversificados está lejos de ser tan simple como "bienes raíces turísticos" y al mismo tiempo presenta altos requisitos para las cadenas industriales relacionadas, debido a la compleja estructura de partes interesadas; , también existen altos requisitos para las capacidades de gestión y el nivel operativo de la empresa. En la actualidad, el sector inmobiliario turístico está en su infancia en China, pero carece de una cadena industrial completa y el modelo de negocio específico es relativamente claro. Además, existen innumerables fenómenos de desarrollo ciego de proyectos: muchos proyectos son de mala calidad, carecen de gusto cultural, están ávidos de grandeza, buscan la perfección en países extranjeros, carecen de individualidad, convergencia, etc. 5. Sugerencias para el desarrollo de bienes raíces turísticos en Shanghai 5.1 Fortalecer la planificación y orientar el desarrollo de bienes raíces turísticos para que sigan el camino de desarrollo planificado. La planificación es el futuro. Por lo tanto, es necesario implementar estrictamente el plan, combinar los beneficios económicos del desarrollo inmobiliario turístico con la protección ambiental ecológica y la optimización cultural y ecológica, aprovechar los recursos turísticos, crear una marca líder y lograr la unidad de beneficios económicos, beneficios sociales y beneficios ambientales. 5.2 Estandarizar el sistema de mercado Primero, establecer un sistema científico y riguroso de evaluación de bienes raíces turísticos, que es la clave y el requisito previo para establecer el mercado de bienes raíces turísticos.
En segundo lugar, mejorar las regulaciones legales para proporcionar una base legal para la mejora y estandarización del mercado inmobiliario turístico, y determinar desde una perspectiva legal qué tipos de hoteles, hoteles y complejos turísticos turísticos pueden incluirse en el mercado inmobiliario turístico. El sistema de evaluación del mercado inmobiliario turístico incluye la certificación de calificación de evaluación, los métodos y medios de evaluación y la determinación de precios de referencia de la tierra. En tercer lugar, establecer y mejorar un sistema de supervisión macroeficaz para el mercado inmobiliario turístico y aclarar las responsabilidades del gobierno y las autoridades turísticas. Al mismo tiempo, se utiliza para aprovechar plenamente la retroalimentación y el papel del sistema financiero de valores turísticos y de los turistas, y fortalecer la supervisión del mercado inmobiliario turístico. 5.3 El establecimiento de organizaciones de gestión, incluidos departamentos administrativos y asociaciones industriales de bienes inmuebles turísticos, es una condición necesaria para el desarrollo sano y ordenado de los bienes inmuebles turísticos. Los proyectos inmobiliarios turísticos implican no sólo el desarrollo de recursos turísticos, sino también el desarrollo inmobiliario. Para evitar el fenómeno de "agarrar" y "empujar", el departamento de gestión turística y el departamento de gestión inmobiliaria deben trabajar juntos para coordinar las funciones de gestión. Las asociaciones industriales deben brindar orientación empresarial, coordinar los intereses de sus miembros, formular normas industriales y supervisar su implementación. Por ejemplo, para aumentar la confianza de los consumidores en los bienes inmuebles turísticos con carácter de "futuros", se puede implementar un sistema de divulgación de información objetivo y abierto, un sistema de fondos de riesgo y un sistema de "período de reflexión", estipulando que los consumidores Tiene derecho a devolver incondicionalmente los productos durante el "período de reflexión" y evitar ventas forzadas y engañosas. 5.4 Para cultivar proyectos ventajosos, los bienes raíces turísticos pueden aplicar los modelos de bienes raíces residenciales y bienes raíces comerciales, pero se deben realizar análisis de viabilidad, estudios de mercado y análisis de mercado para determinar el modelo de negocio. Los proyectos inmobiliarios turísticos deben combinar las necesidades de los consumidores turísticos, el entorno cultural e histórico local y el desarrollo sostenible de la industria turística. En primer lugar, el desarrollo y construcción de bienes inmuebles turísticos debe resaltar el gusto cultural y defender la cultura refinada y la cultura característica. En segundo lugar, debe haber una imagen temática destacada y, al explorar el contexto local y el contexto regional, ambos pueden integrarse de manera óptima para formar una buena imagen temática. Al mismo tiempo, se debe prestar atención a proteger y crear el entorno circundante y a proporcionar a los consumidores una hermosa vegetación, un entorno purificado y un paisaje visual. En tercer lugar, diseñar productos lo más diversificados posible para satisfacer necesidades diversificadas a través de productos diversificados. Cuarto, formación orientada a las personas y al detalle. 5.5 Mejorar el sistema y el mecanismo, establecer y mejorar un sistema de gestión que cumpla con los requisitos de la economía de mercado, adherirse a operaciones orientadas al mercado, hacer cumplir estrictamente la ley y poner fin resueltamente al surgimiento de la construcción ilegal. Se debe fortalecer la gestión de los intermediarios inmobiliarios, elevar el umbral de entrada y, al mismo tiempo, estandarizar el orden del mercado de intermediarios, un sistema de supervisión y garantía de los derechos de propiedad inmobiliaria vacacional compuesto por seguros, fideicomisos y consultoría; y se deben establecer otras instituciones para reducir los riesgos crediticios y proteger los derechos e intereses de los consumidores. Establezca una organización industrial o una asociación industrial para representar los intereses de la industria, reflejar la voz de la industria y, al mismo tiempo, cultivarse (autoeducación) y luego la autodisciplina (autodisciplina). Incentivar y orientar a la comunidad académica para fortalecer la investigación teórica, orientar la práctica con la teoría, establecer un sistema teórico para el turismo inmobiliario y estudiar la combinación de turismo y bienes raíces.