¿Cómo invertir en bienes raíces?
Inversión inmobiliaria etapa 1, análisis de la inversión
La actividad económica inmobiliaria es un proceso en el que se mueve una gran cantidad de capital. Una vez que se toma una decisión de inversión, la inversión de capital es un proceso irreversible y continuo. Las decisiones de inversión acertadas son clave para garantizar el éxito de todo el proyecto de desarrollo. Por otro lado, las malas decisiones de inversión pueden provocar enormes pérdidas. Por lo tanto, la toma de decisiones prudente es un requisito previo necesario para el desarrollo y operación de bienes raíces. Para garantizar el éxito de las decisiones de inversión, se deben realizar análisis de viabilidad e investigaciones basadas en análisis de mercado y análisis financieros. (1) Análisis de mercado. El análisis de mercado se centra en estimar la intensidad de la demanda y el entorno competitivo de los productos inmobiliarios a desarrollar en el plan de inversión. La investigación de mercado es útil para estimar correctamente los ingresos inmobiliarios futuros, lo que a su vez ayuda a los inversores a calcular correctamente los flujos de efectivo futuros al realizar análisis financieros.
(2) Análisis financiero. Los inversores utilizan el análisis de mercado para estimar los rendimientos inmobiliarios futuros y, a su vez, los flujos de efectivo futuros. Por tanto, el objetivo principal del análisis financiero es calcular la tasa de rendimiento esperada mediante estimaciones de flujos de efectivo y comparar los resultados con la tasa de rendimiento requerida para determinar si la inversión es viable. Además, el análisis financiero y la estimación de los riesgos de inversión inmobiliaria de thldl.org.cn para determinar si los riesgos y los rendimientos esperados están dentro del rango aceptable de los inversores.
(3) Análisis de viabilidad. El análisis de viabilidad es un paso integral. Además de utilizar los resultados del análisis de mercado y del análisis financiero anteriores, los inversores también deben estudiar y juzgar su viabilidad. También deben estudiar las leyes y reglamentos pertinentes sobre construcción y uso de la tierra para comprender si el plan de inversión es viable en términos legales. y regulaciones, y si la forma y adquisición actuales de los derechos de propiedad son factibles. Y la capacidad de obtener enormes fuentes de financiación para el desarrollo inmobiliario también es un punto clave importante.
Por lo tanto, sólo después de que se determine el análisis de viabilidad en la etapa de planificación, se podrá poner en práctica todo el plan y continuar con el siguiente paso del proceso de inversión. Los inversores deben comprender que durante el proceso de evaluación del programa se pueden realizar cambios debido a las limitaciones a las que están sujetos. Por lo tanto, cuando los inversores realizan un análisis de viabilidad, no pueden considerarlo como un simple proceso de aceptación o rechazo, sino que en realidad incluyen funciones de reevaluación y revisión. Por lo general, en algunos proyectos a gran escala, para garantizar el éxito de las decisiones de inversión, se deben estudiar repetidamente los análisis de viabilidad antes de tomar decisiones formales, se pueden realizar estudios de viabilidad para garantizar la precisión de las decisiones de inversión.
Inversión inmobiliaria etapa 2. Obtención de derechos de desarrollo de suelo
Este proceso incluye los procedimientos de adquisición y negociación de derechos de uso de suelo o derechos de propiedad. Si se determina que el plan de inversión es factible durante el período de planificación, la forma de adquisición de derechos de uso de la tierra será el próximo enfoque a considerar por parte de los inversionistas, como la compra total, el desarrollo cooperativo, derechos de uso parcial (como derechos de superficie) o derechos de largo plazo. -arrendamiento a plazo. Al determinar la forma de los derechos de propiedad, se requiere un proceso de adquisición de tierras y negociación con el propietario para determinar el costo de adquirir derechos de propiedad. En este proceso, ya sea para adquirir terrenos del mercado primario mediante arrendamiento o comprar terrenos del mercado secundario, los procedimientos legales específicos son diferentes y cada vínculo debe ser claro para evitar disputas innecesarias. Además, dado que los bienes inmuebles son una buena garantía y su costo de adquisición suele ser muy elevado, la mayoría de los inversores utilizan el apalancamiento financiero para obtener derechos de propiedad inmuebles, es decir, financiación de instituciones financieras para obtener fondos. Diferentes instituciones financieras tienen diferentes costos crediticios y condiciones de financiamiento, por lo que al realizar actividades de financiamiento, es necesario evaluar en detalle los planes de inversión y las diversas oportunidades de financiamiento para elegir el método de financiamiento más ventajoso.
Etapa 3 de inversión inmobiliaria, construcción y desarrollo inmobiliario
Para el desarrollo inmobiliario, primero debe obtener el permiso de planificación y proyecto del gobierno. El establecimiento y planificación del proyecto implica operación de capital y diversas condiciones de apoyo, como agua, electricidad, carbón, carreteras, etc. Es una tarea muy compleja pero muy importante. Durante todo el proceso de desarrollo inmobiliario, junto con las decisiones de inversión y adquisición de derechos de uso del suelo, también se denomina período de trabajo preliminar de desarrollo. Una vez completado el trabajo preliminar anterior, se puede ingresar a la etapa sustantiva de construcción y desarrollo. El siguiente trabajo es diseñar de acuerdo con los requisitos de planificación y desarrollo, y luego encontrar un constructor para construirlo. Durante todo el proceso de construcción, los inversores deben realizar la supervisión necesaria o confiar la supervisión de la construcción a una empresa de supervisión. Debido a que los fondos necesarios para el desarrollo son bastante grandes, en la mayoría de los casos, los inversores todavía tienen que recaudar fondos de instituciones financieras para obtener fondos. En este punto, la recaudación de fondos se convierte en una tarea importante.
Cómo obtener y seleccionar oportunidades y condiciones de financiamiento favorables para garantizar el progreso de la construcción y el desarrollo y su finalización a tiempo se ha convertido en el principal objetivo de las actividades de financiamiento en este momento.
Inversión inmobiliaria etapa 4, compraventa y operación inmobiliaria
Las principales tareas de la etapa de compraventa inmobiliaria incluyen:
En primer lugar debe existir una completa plan de marketing. Esto incluye identificar el mercado objetivo de compradores y desarrollar una estrategia de marketing y una organización de marketing adecuadas para lograr ventas fluidas.
El segundo son las actividades de ventas reales. Incluyendo varios métodos de promoción basados en las condiciones del mercado y posibles condiciones, así como procedimientos específicos como firma de contratos, recaudación de depósitos y transferencia de propiedad.
El tercero es la financiación de actividades. Debido a la gran cantidad de bienes inmuebles, durante el proceso de promoción, a menudo es necesario organizar planes de financiación favorables para que los compradores atraigan compradores. Por lo tanto, la financiación, especialmente los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda y diversas actividades a plazos, también se convertirá en una tarea importante en esta etapa. Si algunas propiedades actualmente en desarrollo no están a la venta, o porque las condiciones de venta no son las ideales, también se pueden operar como propiedades, es decir, con fines de lucro.
Las formas de gestión se dividen principalmente en dos categorías:
Una consiste en alquilar la propiedad a otros y cobrar el alquiler periódicamente para obtener ingresos. En esta forma de operación de arrendamiento, los inversores soportan bajos costos de gestión, ingresos fijos y bajos riesgos, pero en términos generales, los rendimientos pueden ser menores.
La segunda es que los inversores se gestionen ellos mismos. En este momento, los inversores pueden obtener mayores rendimientos, pero tienen que asumir riesgos operativos y los rendimientos son inestables. Los bienes inmuebles desarrollados deben adoptar diferentes actividades de gestión según las diferentes formas comerciales, como mantenimiento, renovación, conservación, pago de diversas tasas e impuestos, recaudación de diversos ingresos y actividades de gestión necesarias en las operaciones reales. Además, dado que los bienes raíces son un bien especial duradero y de alto precio, su mantenimiento y administración de la propiedad no sólo son necesarios para el servicio posventa de bienes raíces, sino que la administración de la propiedad en sí misma también se ha convertido en una parte indispensable del desarrollo general de bienes raíces. Por lo tanto, qué tipo de método de administración de propiedades adoptar y cómo hacer realmente un buen trabajo en la administración de propiedades también son cuestiones que deben considerarse seriamente en todo el proceso de inversión inmobiliaria.