Los aspectos a tener en cuenta al entregar una casa nueva es una lectura obligada para los principiantes que compran una casa.
Primero, la primera aceptación antes de la entrega
Algunos promotores aún no cumplen las condiciones legales de entrega dentro del plazo de entrega acordado, o existen defectos de calidad en las viviendas o instalaciones de soporte. Para transferir riesgos y evitar responsabilidades, los compradores de viviendas deben firmar las llaves y firmar un "contrato de ocupación" antes de inspeccionar la casa. Una vez que un comprador de vivienda pasa por los procedimientos de entrega con el promotor sin tomar medidas preventivas, no sólo será difícil responsabilizar al promotor por incumplimiento de contrato en el futuro, sino que también a menudo provocará defectos de calidad en la casa o en el soporte. instalaciones y responsabilidades de mantenimiento y garantía poco claras.
Aunque el promotor entregó la casa al comprador de acuerdo con el tiempo estipulado en el contrato, según el artículo 17 del “Reglamento de Ordenación y Promoción de Explotación Inmobiliaria Urbana”, el proyecto de promoción inmobiliaria sólo puede ser entregado después de que haya sido completado y aceptado su uso; si no pasa la inspección de aceptación, no será entregado para su uso. Debido a la falta de condiciones de entrega estipuladas en el contrato y la ley, la llamada entrega no puede dar lugar a una entrega legal y el comprador de la vivienda tiene derecho a negarse a entregar la casa. Si el promotor efectivamente tiene entrega atrasada, será responsable del incumplimiento del contrato por entrega atrasada.
El proceso de aceptación de vivienda se puede dividir en dos partes: aceptación por escrito y aceptación en obra. La aceptación por escrito incluye verificar los documentos de que se puede entregar la casa (como hoja de registro de finalización, permiso de entrega, datos del área medida, etc.) y recopilar la "Garantía de calidad residencial" y el "Manual de instrucciones residencial" (preste atención a la entrega). fecha). Se recuerda especialmente a los lectores que los desarrolladores deben proporcionar la "Garantía de calidad para viviendas comerciales nuevas" y las "Instrucciones para el uso de viviendas comerciales nuevas" recientemente formuladas.
El contenido específico de la aceptación en el sitio incluye:
1 si la casa entregada es la casa que compró y si su diseño estructural es consistente con el dibujo original;
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2. Si la calidad de la casa está a la altura y si las puertas y ventanas cumplen con el contrato.
3. en el contrato;
4. ¿Cómo se acuerdan otros puntos del contrato?
Si el contenido anterior no coincide con la inspección de la vivienda, podrá negarse a firmar y dejar constancia veraz en el acta de entrega. Lo mejor es registrar los motivos del rechazo y enviarlos al desarrollador. Para problemas como la falta o reducción de instalaciones de apoyo y violaciones de la planificación, puede comunicarse con otros compradores de viviendas para pedirle al desarrollador que lo compense o lo compense, porque los compradores de viviendas individuales a menudo son vulnerables a objeciones o solicitudes de instalaciones de apoyo. Si es necesario, se puede presentar conjuntamente una denuncia ante la autoridad competente o incluso interponer una demanda.
En segundo lugar, aclarar las tarifas que cobran los desarrolladores.
Los compradores inevitablemente tendrán que pagar algunas tarifas al entregar la casa, como el pago final de la casa, tarifas de administración de la propiedad, depósito de decoración (que no se puede cobrar directamente al propietario), recolección de basura de decoración. honorarios, etc. En cuanto a las normas de cobro de honorarios de administración de la propiedad, de acuerdo con las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales", si el desarrollador ha seleccionado una empresa de administración de la propiedad al firmar el contrato de venta, el comprador deberá firmar un contrato de administración de la propiedad con la propiedad. empresa de gestión. En realidad, para promover las ventas, algunos desarrolladores prometen diferentes tarifas de administración de propiedades según los requisitos de los compradores, y algunos adoptan diferentes estándares de cobro para diferentes grupos de consumidores. Debido a que los compradores de viviendas firman contratos con los desarrolladores individualmente, a menudo no conocen los estándares de cobro de otras personas. Como servicio de administración de propiedades orientado al mercado, los cargos por el mismo servicio son diferentes.
En otro caso, el promotor prometió verbalmente unos honorarios inmobiliarios bajos, pero no tenía un acuerdo escrito y firmó un contrato de encomienda de gestión de la propiedad (gestión preliminar) con la empresa inmobiliaria antes y después de la entrega. Sugerencia: En caso de discriminación de precios, puede presentar una queja ante el departamento de precios o presentar directamente una demanda o arbitraje para exigir estándares de precios consistentes. En cuanto al aumento de las tarifas inmobiliarias, si se pueden reunir pruebas suficientes para demostrar el compromiso verbal asumido por el promotor (como un registro legal, etc.), se puede exigir al promotor que cumpla el compromiso o que subvencione la diferencia de precio. Si las pruebas no lo demuestran, deberá convocar una junta de propietarios lo antes posible y seleccionar una nueva empresa inmobiliaria de conformidad con la ley. Actualmente existe mucha controversia sobre el pago de los fondos públicos de mantenimiento por parte de los compradores de viviendas cuando entregan sus viviendas.
En tercer lugar, tenga cuidado con las trampas de los acuerdos
Algunos desarrolladores se aprovechan de los compradores de viviendas que están ansiosos por hacerse cargo de la casa o que no toman precauciones y colocan trampas, exigiendo a los compradores que firmen. Acuerdos desfavorables al momento de la entrega de la casa.
En esta ciudad, el promotor tomó la iniciativa de pagar parte de la indemnización prevista en el acuerdo complementario y afirmó que "ambas partes ya no reclamarán otra responsabilidad por incumplimiento de contrato" y otras exigencias similares que exigen que el comprador renuncie a sus derechos.
Para este tipo de acuerdo, es necesario recordar a los compradores de viviendas que una vez firmado el acuerdo, tiene efecto legal y es difícil recuperar los derechos a los que se ha renunciado. La entrega es una obligación contractual y legal del promotor. En ausencia de disposiciones legales o contractuales, el promotor no tiene derecho a proponer nuevas condiciones de entrega y el comprador tiene derecho a negarse a firmar dichos acuerdos o condiciones.
4. Detalles de la entrega de la casa nueva
1. Preste atención al acuerdo de pago de la casa.
El cliente y el promotor acuerdan en el contrato que si el promotor tiene derecho a posponer la entrega de la casa antes de que se liquide el pago, el cliente deberá liquidar el pago antes de recibir la casa comercial.
2. Tenga cuidado de no aumentar las tarifas de propiedad de forma indiscriminada.
Según la normativa vigente, los promotores suelen elegir una empresa de gestión inmobiliaria para firmar un contrato preliminar de gestión de la propiedad a la hora de construir una nueva comunidad. Al firmar un contrato de compra de una vivienda, el promotor está obligado a presentar el convenio temporal del propietario al comprador de la vivienda y estipular los honorarios de la propiedad y otros asuntos relacionados. Por lo tanto, si hay un aumento en los costos de propiedad cuando se recupera la vivienda comercial, los propietarios pueden reclamar sus derechos en consecuencia.
3. Tenga en cuenta que las tarifas de propiedad se pueden pagar mensualmente.
Al mudarse, la mayoría de los promotores o empresas inmobiliarias exigen a los propietarios que paguen una tarifa única de administración de la propiedad durante un año o más. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, las tarifas de administración de la propiedad se pueden cobrar mensualmente, trimestralmente o anualmente, pero las tarifas de administración de la propiedad durante muchos años no se deben cobrar por adelantado de una sola vez.
4. Presta atención al acuerdo de firma de la escritura.
De acuerdo con las regulaciones, el impuesto sobre escrituras generalmente se paga a la autoridad recaudadora del impuesto sobre escrituras cuando el comprador y el vendedor manejan la transferencia o el cambio de propiedad. En realidad, la mayoría de los desarrolladores exigen que los propietarios, especialmente los propietarios de hipotecas, paguen impuestos sobre la escritura, tarifas de transacción y otras tarifas relacionadas al registrarse; de lo contrario, no se les permitirá registrarse.
La razón por la que el promotor exige esto es porque para los propietarios que compran una casa con una hipoteca, el promotor debe asumir responsabilidades de garantía solidaria por etapas antes de que se emita el certificado de propiedad de la vivienda. Si el propietario no paga el impuesto de escritura, las tarifas de transacción y otros cargos a tiempo después de mudarse, el certificado de propiedad se retrasará o no podrá procesarse. La razón por la que los propietarios no están dispuestos a pagar estas tarifas al mudarse es porque temen que los desarrolladores se apropien de ellas indebidamente.
La forma de solucionar este problema es que el propietario y el promotor negocien y firmen un acuerdo de pago del impuesto de escrituración para estipular la responsabilidad por incumplimiento de contrato que deben asumir ambas partes.
5. Preste atención a la inspección de la vivienda antes de realizar los trámites.
En la actualidad, cuando los promotores entregan una casa, generalmente exigen a los propietarios que realicen primero los trámites y paguen las tarifas pertinentes antes de poder inspeccionar la casa. Con respecto a este procedimiento irrazonable, el propietario debe insistir en inspeccionar la casa primero y luego realizar los trámites, y debe presentar por escrito los problemas relevantes descubiertos durante la inspección de la casa al desarrollador y hacer que firmen el recibo, para evitar disputas futuras. .
6. Se recomienda que los propietarios recuperen el edificio de forma colectiva.
En vista de la falta de conocimiento profesional entre los compradores de viviendas, se recomienda que los compradores de viviendas se hagan cargo de la propiedad colectivamente y contraten a un abogado para que les oriente y ayude si las condiciones lo permiten. Esto no sólo puede compensar las limitaciones del conocimiento de una sola materia, proteger mejor y más eficazmente los propios derechos e intereses, sino también atraer la atención de los desarrolladores e instarlos a llegar a acuerdos sobre cuestiones en el proceso de recuperación.
7. Preste atención a cerrar la sala primero para evitar problemas con las instalaciones de apoyo.
Para diferentes problemas de vivienda, los promotores tienen diferentes responsabilidades: si el cuerpo principal de la casa tiene problemas de calidad, será responsable de revisar si hay problemas como polvo, grietas, etc. el desarrollador debe repararlo. Si existen otras condiciones acordadas por ambas partes del contrato, como instalaciones de apoyo, calidad del aire no calificada, etc. , el comprador de la vivienda puede tomar posesión de la casa primero y luego exigir al promotor que asuma la responsabilidad de la indemnización.
8. Presta atención a invertir en la compra de una casa y recógela lo antes posible.
Algunos propietarios compran una casa como inversión y la demora en recibirla resultará en una pérdida del alquiler. Si hay problemas de calidad con las casas entregadas por el desarrollador, se recomienda que los compradores hagan comparaciones. Si la pérdida de alquiler es grande, se recomienda tomar posesión de la casa primero, alquilarla de acuerdo con el plan establecido y luego responsabilizar al desarrollador por incumplimiento del contrato.
El contenido anterior es para que prestes atención al entregar tu nueva casa. Una lectura obligada para los compradores de viviendas nuevas. Espero que este contenido pueda ayudarle a evitar desvíos y hacer que su proceso de compra de vivienda sea más cómodo y sencillo.
(La respuesta anterior se publicó el 23 de febrero de 2017. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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