Características y análisis de las operaciones de capital de los promotores inmobiliarios
1. Características de los flujos de capital de las empresas promotoras inmobiliarias
Los principales flujos de capital antes de la adquisición de terrenos: tasas de tasación de terrenos, depósitos de licitación de terrenos, etc. En esta etapa, los fondos se encuentran en un estado de salida neta y la principal fuente de fondos es el capital propio.
El principal flujo de fondos durante la adquisición de tierras: pago de tierras, impuestos y tasas, etc. Esta etapa es de corta duración pero tiene una gran salida de capital, y la principal fuente de capital es el capital propio.
Flujo principal de fondos en la etapa inicial del desarrollo del proyecto: los costos durante este período incluyen principalmente honorarios de planificación y posicionamiento del proyecto, honorarios de diseño del proyecto, honorarios de investigación del proyecto y honorarios cobrados por varios departamentos gubernamentales. En esta etapa, la escala de las salidas de capital representa una pequeña proporción de la inversión del proyecto, pero la planificación del capital durante este período es muy importante y los acuerdos de financiación del proyecto deben completarse de manera efectiva. La principal fuente de fondos es la propia. fondos.
El principal flujo de fondos durante el período de desarrollo y construcción: principalmente costos de construcción civil, costos de decoración, costos de infraestructura, costos de instalaciones públicas, tarifas de gestión del desarrollo, etc. Las necesidades de financiación del proyecto se cubren principalmente mediante acuerdos de financiación en las primeras etapas de desarrollo.
El principal flujo de fondos durante el período de venta o arrendamiento del proyecto: este período es el período de generación de ingresos y los gastos incluyen principalmente honorarios de promoción del proyecto y honorarios de agencia del proyecto.
Entre los vínculos mencionados anteriormente, los primeros cuatro son el período de salida de capital y las principales fuentes de fondos son los fondos propios del proyecto, los préstamos bancarios y parte de los fondos de ventas. Entre ellos, el pago de la tierra y los costos de construcción fueron las principales salidas de capital durante este período. El primero ocurre en un corto período de tiempo, mientras que el segundo se gasta de forma continua durante todo el período de construcción del proyecto. El período de venta o arrendamiento es el único vínculo con la recuperación de fondos. La entrada de capital de las propiedades de tipo venta generalmente muestra las características de primero aumentar y luego disminuir, es decir, en la etapa inicial de las ventas, los fondos se retiran rápidamente y. en la última etapa de las ventas, la entrada de capital se desacelera y eventualmente vuelve a cero; sin embargo, las propiedades en alquiler muestran que la recuperación de capital inicial es pequeña y luego aumenta constantemente a medida que las operaciones entran en un período estable;
En segundo lugar, la clave para la gestión del capital de las empresas de desarrollo inmobiliario
En términos generales, la gestión del capital se puede dividir en varios puntos clave, como la planificación de inversiones, la planificación del capital, la obtención de capital y Utilización del capital según el proceso de producción. Las empresas inmobiliarias no son una excepción.
1. El plan de inversión es el requisito previo para la gestión de fondos.
Las empresas inmobiliarias tienen las características de enormes necesidades de capital y un largo ciclo de rotación de capital. Una vez que se produce una escasez de flujo de efectivo, afectará gravemente el progreso del proyecto y puede conducir a su finalización. Por lo tanto, sobre la base de suficientes fondos propios y un círculo virtuoso de activos en efectivo, las empresas inmobiliarias formulan planes de inversión estrictos para garantizar el flujo de caja y la capacidad de inversión.
2. El plan de fondos es la base de la gestión de fondos.
Desde la perspectiva del proceso de desarrollo del proyecto, todos los arreglos de planificación de financiamiento para el proyecto deben completarse durante la etapa de evaluación antes de obtener el proyecto. Los resultados de la evaluación en esta etapa afectarán directamente la inversión en el proyecto. Para completar el trabajo en esta etapa con mayor precisión, la empresa desarrolladora debe realizar un trabajo razonable y detallado sobre el posicionamiento, el diseño, el plan de construcción, el financiamiento del proyecto y el proyecto. plan de ventas, etc. Cualquier desviación de la previsión tendrá un impacto en el uso y retiro posterior de los fondos. Por lo tanto, cuanto más preciso sea el trabajo de evaluación y mayor sea la cantidad de información, más se acercará el plan de capital preparado a las necesidades reales de capital futuras y menores serán los riesgos financieros que enfrentará la empresa.
3. La recaudación de fondos es la clave para la gestión de fondos.
Para las empresas de desarrollo inmobiliario con enormes necesidades de capital, las capacidades de financiación están sin duda relacionadas con el elemento vital del desarrollo corporativo. Los fondos endógenos de las empresas están limitados por su acumulación y son difíciles de aumentar a gran escala en un corto período de tiempo; después de la crisis financiera, los préstamos tradicionales para el desarrollo se han vuelto cada vez menos confiables. Los altibajos del mercado han dificultado a las empresas promotoras predecir con precisión la futura recuperación del capital; en este caso, es indudable que las empresas amplían los canales de financiación;
Seguir el plan de capital de la empresa, contactar con los inversores lo antes posible, escuchar sus ideas y sugerencias sobre el proyecto e integrarlos en el proyecto, lo que ayudará a la empresa a obtener financiación de forma más cómoda.
Para las empresas promotoras inmobiliarias, esta etapa es sin duda el foco de todo el proceso de gestión del capital, y la gestión de la financiación es precisamente el núcleo de esta etapa. En la actualidad, los préstamos bancarios de desarrollo siguen siendo el medio más importante de financiación para las empresas promotoras. Sin embargo, los controles de China sobre el crédito bancario son frecuentes y muy volátiles. Para evitar el modelo pasivo de "dependiendo del clima", como empresa promotora inmobiliaria, es sin duda una tarea a largo plazo mejorar continuamente su capacidad de endeudamiento y ampliar los canales de financiación. En la economía diversificada actual, los canales de financiación tienden a estar diversificados. En el entorno económico actual, también se pueden utilizar como referencia los siguientes canales:
Métodos de financiación
Explicación
Características
Dificultades
Financiamiento corporativo interno
Obtenga anticipos a través de hipotecas, prendas, descuentos en facturas y ventas mejoradas, y utilice ganancias retenidas para obtener fondos.
Fuerte disponibilidad y tamaño de fondo limitado.
Baja
Buscar financiación a través de cotización en bolsa
Emitir acciones en el mercado público o cotizar en bolsa indirectamente mediante la compra de una empresa fantasma.
Consumo de tiempo y difícil de aprobar
Alto
Financiamiento mediante bonos
Captación de fondos del mercado mediante la emisión de bonos corporativos o bonos corporativos Comportamiento.
Normalmente el plazo de financiación es más largo y el coste de financiación es menor.
Alta
Préstamos para propiedades operativas
Préstamos que utilizan propiedades operativas propias como garantía y utilizan los ingresos operativos o los ingresos por alquiler como principal fuente de pago.
Los requisitos para la solvencia crediticia del promotor y los ingresos operativos de la propiedad son altos y el plazo largo.
Intermedio
Préstamo para fusiones y adquisiciones
Préstamo emitido por un banco comercial al adquirente o su filial para pagar el precio de la transacción de fusiones y adquisiciones.
Los requisitos para las cualificaciones empresariales son altos y el ciclo es largo.
Financiamiento fiduciario de Gao
El comportamiento financiero de generar productos fiduciarios del público.
Existen requisitos más altos para el crédito corporativo.
Intermedio
Préstamo encomendado
El cliente aporta fondos de fuentes legales y encarga a un banco o institución fiduciaria la determinación del objeto, propósito, monto y Plazo según el cliente, tasas de interés y otros negocios de préstamos, supervisando el uso y ayudando en la recuperación.
Corto plazo y alto costo
Intermedio
Fondos de inversión
Es decir, obtener fondos para proyectos a través de la cooperación con empresas nacionales y extranjeras. Los fondos de inversión, ya sea de acciones o de bonos, son comportamientos financieros.
Coste alto
Intermedio
Arrendamiento
Vender los activos de fabricación propia o subcontratados y arrendarlos nuevamente al comprador. flujo de fondos.
Permitir a los propietarios de activos obtener los fondos necesarios conservando el derecho a utilizar los activos. Alto índice de financiación
Bajo
Financiamiento de recompra
Alto ratio de financiación
Intermedio
Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (RealEstate Investment Trust)
Opera en forma de sociedad o fideicomiso Fondo (contrato): Forma de inversión en la que los fondos recaudados se utilizan para la gestión de transacciones inmobiliarias o inversiones hipotecarias y los ingresos se distribuyen a accionistas o inversores.
Gestión profesional
Alta
4. El uso de los fondos es garantía de la gestión de los fondos.
El propósito de los fondos se refiere a cómo los fondos recaudados se invierten en diversos usos durante el proceso de desarrollo del proyecto. Para controlar estrictamente la dirección del uso de los fondos, es necesario preparar con anticipación presupuestos integrales de ingresos y gastos, fortalecer la conciencia de las restricciones presupuestarias y realizar auditorías estrictas de los proyectos con gastos excesivos. Fortalecer la conciencia de la gestión de costos y reducir los costos de desarrollo del proyecto tanto como sea posible, garantizando al mismo tiempo la calidad y el cronograma de construcción.
3. El núcleo de la gestión del capital de las empresas de desarrollo inmobiliario
Desde la perspectiva de la estrategia corporativa, los problemas centrales a resolver en la gestión del capital corporativo son: asignación de capital, eficiencia del capital. y seguridad del capital.
1. Asignación de capital
La asignación de capital es un concepto amplio de utilización del capital. Es una regla de utilización del capital que combina la estrategia de inversión a largo plazo y la estrategia de inversión a corto plazo. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben formular sus propios planes de asignación de capital basados en sus propias estrategias de desarrollo.
Específicamente, la empresa necesita considerar cuántos activos en efectivo asignar para garantizar el funcionamiento normal del proyecto, cuántos activos de terreno asignar para desarrollo futuro, cuántos proyectos en construcción asignar para garantizar la continuidad. de ventas, y cuántos asignar para asegurar la continuidad de las ventas. Los proyectos inmobiliarios se venden para recaudar fondos de manera oportuna, logrando así un equilibrio de fondos.
Las empresas inmobiliarias deben asignar racionalmente fondos de diferentes activos, determinar una cantidad razonable de efectivo para pagar las deudas vencidas, determinar una cantidad razonable de reservas de terreno y, al mismo tiempo, evitar inversiones que excedan las capacidades y controlar los riesgos.
2. Eficiencia del capital
Las empresas inmobiliarias ocupan una gran cantidad de fondos y una baja eficiencia del capital aumentará en gran medida los gastos financieros de la empresa, afectando así sus ingresos. En primer lugar, las empresas deben asegurarse de tener fondos suficientes para satisfacer las necesidades operativas normales, en segundo lugar, aumentando las entradas de capital, controlando las salidas de capital y logrando un equilibrio de capital.
Desde la perspectiva del gasto de capital, las partidas que afectan al gasto incluyen principalmente el diseño de productos, la selección de materiales de construcción, los gastos de gestión de la construcción, los gastos financieros y los gastos de marketing. En consecuencia, las empresas de desarrollo pueden establecer y mejorar un sistema moderno de gestión de la cadena de suministro mejorando el diseño de productos y seleccionando racionalmente los materiales de construcción. Al mismo tiempo, pueden controlar todos los gastos de gestión tanto como sea posible, mejorar su capacidad de negociación con las instituciones financieras y lograr el propósito de reducir gastos y mejorar la eficiencia del capital.
Desde la perspectiva de la entrada de capital, acortar el período de recuperación es sin duda la mejor manera de mejorar la eficiencia del capital. Las medidas específicas incluyen reducir el período inactivo de la tierra y mejorar la eficiencia de la preparación del proyecto; acelerar el progreso de la construcción del proyecto al tiempo que se garantiza la calidad del proyecto, formulando planes de marketing razonables para vender rápidamente y lograr un rápido retorno de los fondos;
3. Seguridad del capital
Para cualquier empresa, la gestión de la seguridad del capital es una parte clave de la gestión financiera, y las empresas inmobiliarias no son una excepción.
En términos generales, la gestión segura de los fondos se puede lograr estableciendo y mejorando mecanismos de restricción financiera y mecanismos de supervisión.
En primer lugar, reducir las actividades ilegales en el uso de fondos estableciendo un mecanismo de restricción del uso de fondos. En términos generales, las empresas pueden lograr restricciones en la gestión de fondos estableciendo un sistema de aprobación y autorización, una gestión estricta de los reembolsos, estableciendo un sistema de separación para puestos incompatibles y fortaleciendo la implementación del sistema de responsabilidad de la gestión de fondos.
El mecanismo de restricción por sí solo no puede garantizar plenamente la seguridad de los fondos. Un mecanismo sólido de supervisión del capital es la clave para prevenir riesgos. Las empresas pueden verificar regular e irregularmente la implementación real de diversos mecanismos de restricción, inspeccionar periódicamente los activos físicos, monitorear el flujo de cada fondo importante, realizar inspecciones integrales periódicas y mejorar el sistema de auditoría interna para reducir los riesgos financieros.
4. Las empresas de promoción inmobiliaria invierten de forma demasiado impulsiva, lo que puede provocar una reaparición de la presión financiera.
En definitiva, desde 2009, afectadas por la recuperación del mercado inmobiliario y la laxa política monetaria, las promotoras inmobiliarias han vuelto a convertirse en las favoritas de los bancos, lo que se ha traducido en un gran flujo de fondos crediticios. en el mercado inmobiliario, aliviando así la presión financiera de las empresas. Actualmente, como al mercado le preocupa en general que un exceso de fondos crediticios fluya hacia el mercado inmobiliario y provoque una burbuja inmobiliaria, los bancos han implementado recientemente estándares estrictos de aprobación de crédito para transacciones de crédito nuevo a gran escala en la primera mitad del año. El año también limitará los préstamos bancarios en la segunda mitad del año. Se espera que el crédito bancario se ajuste en la industria inmobiliaria en el tercer y cuarto trimestre.
En ausencia de suficiente apoyo crediticio, se espera que el volumen de transacciones del mercado disminuya significativamente y los precios se estabilicen. Desde el segundo trimestre de este año, las transacciones de terrenos han vuelto a estar en auge. En el futuro, las empresas promotoras volverán a enfrentarse al problema de pagar las tasas de transferencia de terrenos. Por lo tanto, es probable que una expansión excesiva durante el auge del mercado haga que las empresas de desarrollo se enfrenten una vez más a la presión de la escasez de fondos. En el contexto y las expectativas de una intensa regulación política y frecuentes fluctuaciones del mercado, sin duda será una tarea a largo plazo comprender claramente la naturaleza de la gestión de capital y fortalecer la gestión de las operaciones de capital de las empresas de desarrollo inmobiliario.