Cálculo de la superficie de la vivienda
Norma Nacional de la República Popular China GB/T 17986-2000.
Unidad 1: Reglamento de Encuesta Inmobiliaria
1. Alcance Esta norma estipula el contenido y requisitos básicos para la encuesta inmobiliaria urbana, y es aplicable a ciudades, pueblos y zonas urbanizadas. y áreas fuera de las áreas urbanizadas. Estudio inmobiliario de empresas e instituciones industriales y mineras y sus áreas residenciales adyacentes. También se puede hacer referencia a estudios de propiedades en otras áreas.
2. Estándares de referencia Los siguientes estándares contienen disposiciones que constituyen disposiciones de este estándar a través de su referencia en este estándar. Todas las versiones mostradas eran válidas en el momento de la publicación de esta norma. Todos los estándares están sujetos a revisión y las partes que utilizan este estándar deben explorar la posibilidad de utilizar la última versión del estándar que se enumera a continuación. GB/T 2260-1995 Código de división administrativa de la República Popular China GB 6962-1986 1: 500, 1: 1000, 1: 2000 escala mapa topográfico fotografía aérea especificaciones GB/T 65438.
Unidad 2: Diagrama CH 1003-1995 Norma de Evaluación de Calidad de Productos de Topografía y Cartografía Inmobiliaria.
3. Cálculo del área de la propiedad
3 1 1 Contenido del área de la propiedad La medición del área se refiere a la medición del área horizontal. Se divide en dos categorías: cálculo del área de la casa y del área del terreno. El cálculo del área de la casa incluye el área de construcción de la casa, el área de construcción compartida, el área de propiedad y el área utilizable.
3.1.2 Área de construcción El área de construcción de un edificio se refiere al área proyectada horizontal de la pared exterior (columna) del edificio sobre los pies, incluidos balcones, pasillos, sótanos, escaleras exteriores, etc. , y es un edificio permanente de estructura sólida y una altura superior a 2,20 m (incluidos 2,20 m).
3.1.3 El área útil de una casa se refiere al área de todo el espacio interior disponible en la casa, calculada en base a la proyección horizontal de la pared interior de la casa.
3.1.4 El área de propiedad de una casa se refiere al área de construcción de la casa que legalmente posee el dueño del inmueble. El área de propiedad de una casa está determinada por los departamentos administrativos de bienes raíces municipales, de la ciudad y del condado.
3.1.5 La superficie edificable compartida de la casa se refiere a la superficie edificable ocupada o utilizada conjuntamente por todos los propietarios.
3.1.6 Requisitos para la medición de áreas Varias mediciones de áreas deben medirse dos veces de forma independiente. La diferencia debe estar dentro del rango de tolerancia especificado y el valor medio debe tomarse como resultado final. La distancia de medición debe medirse utilizando una cinta métrica certificada u otros instrumentos y herramientas que puedan lograr la precisión correspondiente. El área se mide en metros cuadrados, que es 0,01 ㎡.
3.2 Disposiciones pertinentes para el cálculo de la superficie de edificación
3.2.1 El alcance del cálculo de la superficie total de edificación.
a) Para casas de un solo piso con estructuras permanentes, el área de construcción se calcula como un piso; para residencias de varios pisos, el área de construcción se calcula como el área de construcción total de cada piso.
b) Cálculo del área de construcción de entrepisos, tabiques, pisos técnicos, salas de ascensores y demás partes de la vivienda donde la altura del piso supere los 2,20 m.
c) La superficie de pasillos, vestíbulos y vestíbulos que atraviesan la vivienda se computará como una sola planta. Para la parte del corredor del vestíbulo y del vestíbulo, donde la altura del piso excede los 2,20 m, se calculará en función de su área horizontal proyectada.
d) Las áreas de escaleras, huecos de ascensores (ascensores turísticos), huecos de ascensores, vertederos de basura y huecos de tuberías se calculan en función de los pisos naturales del edificio.
e) Si la casa es una edificación permanente en el cielo, los huecos de escaleras, cuartos de tanques de agua, cuartos de ascensores y techos inclinados con una altura superior a 2,20 m sólo se calcularán en función de sus superficies periféricas de proyección horizontal. .
f) Para balcones completamente cerrados con edificios en voladizo, el cálculo se basa en su área proyectada horizontal periférica.
g) Para estructuras permanentes y escaleras exteriores cubiertas, se calcula el área proyectada horizontal de cada piso.
a) Los pasillos de casas conectadas con columnas y los corredores con columnas en la parte superior entre las dos casas se calcularán con base en el área horizontal proyectada de las columnas.
b) El corredor elevado entre casas permanentemente cerradas se calcula en base al área proyectada horizontal periférica.
c) Los sótanos y semisótanos con altura superior a 2,20 metros y sus correspondientes entradas y salidas se calculan en función del área proyectada horizontal del muro exterior (excluyendo pozos de luz, capas antihumedad y muros protectores).
d) Los pórticos y puertas con columnas o estructuras de contención se calcularán con base en el área horizontal proyectada de la periferia de las columnas o estructuras de contención.
e) Si el muro cortina de vidrio se utiliza como muro exterior de la casa, se calcula en función de su área de proyección horizontal periférica.
f) Las marquesinas y marquesinas con columnas en edificios permanentes se calcularán con base en el área horizontal proyectada de la periferia de las columnas.
g) En el caso de viviendas construidas en terrenos inclinados, se deben utilizar pilotes como suelo elevado. Si existe estructura de cerramiento, el cálculo se basará en el área horizontal periférica de la pieza con una altura igual o superior a 2,20 metros.
h) Para viviendas con juntas de dilatación, si están conectadas. al interior el área de construcción se calculará en base a las juntas de dilatación.
3.2.2 El rango de cálculo es la mitad del área del edificio.
a) Los pasillos y corredores conectados a la vivienda y cubiertos por columnas sin columnas se calcularán en base a la mitad del área horizontal proyectada del perímetro exterior de la envolvente del edificio.
b) Si los porches, cocheras, galpones de carga, etc. con columnas independientes y columnas de una sola fila son edificios permanentes, el cálculo se basará en la mitad del área horizontal proyectada de la cubierta superior.
c) Los balcones y pasillos no cerrados se calculan en base a la mitad del área horizontal proyectada del perímetro exterior de la envolvente del edificio.
d) Las escaleras exteriores sin techo deben calcularse como la mitad del área horizontal proyectada de cada piso.
e) Los corredores elevados permanentes con techos no cerrados se calcularán como la mitad del área proyectada horizontal periférica.
3.2.3 No se calcula el rango del área de construcción.
a) Entrepisos, entrepisos, suelos técnicos y sótanos y semisótanos con altura inferior a 2,20 metros
b) Componentes, complementos, columnas decorativas, muros cortina de vidrio decorativo, belenes , peldaños, escalones, toldos sin pilares y más. Resalta las paredes de la casa.
c) Pasillos elevados descubiertos entre viviendas.
d) Techos, terrazas, jardines y piscinas de viviendas.
e) Plataformas de operación, plataformas de alimentación dentro del edificio y plataformas que utilizan el espacio del edificio para colocar cajas y tanques.
f) Las plantas bajas de soportales y edificios de calles sirven como tramos de paso de vías, calles y callejones.
g) Viviendas construidas utilizando puentes de acceso, vías elevadas, viaductos y aceras como cubiertas.
h) Casas móviles, casas temporales y casas sencillas.
I) Chimeneas independientes, pabellones, torres, tanques, piscinas, líneas troncales y ramales subterráneas de defensa aérea civil.
j) Juntas de dilatación entre viviendas que no estén comunicadas con habitaciones.
3.3 Cálculo del área del terreno
3.3.1 Rango de medición del área del terreno El área del terreno se mide en colinas, incluida el área de la casa, otras áreas del terreno y varias áreas del terreno.
3.3.2 No se incluyen en la superficie terrestre los siguientes terrenos:
a) Carriles fríos, carriles o huecos con titularidad poco clara.
b) Caminos, calles y demás terrenos públicos de jurisdicción municipal.
c) Ríos, acequias y alcantarillados de uso público.
d) El terreno que ha sido adquirido, asignado o pertenece al certificado de bienes raíces original debe usarse para la construcción municipal con la aprobación del departamento de planificación.
(5) Otras áreas no incluidas en el ámbito de uso del suelo según normativa.
3.3.3 Método de cálculo de la superficie terrestre El cálculo de la superficie terrestre puede utilizar el método de análisis de coordenadas, el método de distancia de campo y el método gráfico.
3.4 Métodos y requisitos de precisión para la medición de áreas
3.4.1 Método de análisis de coordenadas
a) Calcule el área basándose en los datos del resultado de las coordenadas del punto límite mesa. 1ns = Xi(yi+1-yi-1)................................ .. ............................(18) 2 i = 1 o 1ns = yi(.Xi ordenada del punto límite, m; Yi - la abscisa del punto límite, m; n - el número de puntos límite I - el número de serie de puntos límite, ordenados en el sentido de las agujas del reloj
b) Calcule el error de área de acuerdo con lo siguiente fórmula. 1n ms = mj8d2i-1, I+1i = 1............................. ........( 20) En la fórmula: ms - error de área, m2; Mj - error en el punto especificado por el punto límite de grado correspondiente, m D I-1, I+1 - longitud diagonal del polígono, m.
3.4.2 Método de distancia de campo
a) Para figuras regulares, el área se puede calcular directamente en función de la longitud del lado medida en el lugar, para figuras irregulares, el área puede ser; dividido en figuras geométricas simples y luego calculado por separado.
b) El error de área se calcula de acuerdo con las disposiciones de 3.2.6, y el alcance aplicable de su nivel de precisión lo determina el departamento administrativo de bienes raíces de cada ciudad en función de las condiciones locales reales.
3.4.3 Método gráfico para medir el área en el mapa, se puede utilizar el método del medidor de parcela, el método de la figura geométrica y otros métodos. Las mediciones de área en los dibujos deben realizarse dos veces de forma independiente. La diferencia de área entre las dos mediciones no deberá exceder la siguiente fórmula: △S = 0.0003m·S……………………………………………………………………………… ……… ………………(21) Entre ellos, △S——la diferencia de área de las dos mediciones, ㎡; s——el área medida real, ㎡; Cuando se mide el área utilizando el método gráfico, el área gráfica no debe ser inferior a 5 cm2. Las distancias en el diagrama deben tener una precisión de 0,2 mm.
4. Medición de cambios
4 1 Disposiciones generales
4.1.1 Clasificación de la medición de cambios La medición de cambios se divide en medición de cambios de estado y medición de cambios de propiedad.
4.1.2 Medición del contenido de los cambios en la situación actual
a) Nuevas construcciones, demoliciones, reconstrucción y ampliación de viviendas, cambios en las estructuras y pisos de las edificaciones;
(b) Daños y pérdidas, incluyendo demolición total o parcial, colapso e incendio;
c) Cambios en cercas e instalaciones auxiliares de la casa como muros, cercas, cercas y alambres de púas;
(d) Ampliación y reconstrucción de caminos, plazas y ríos, cambios en los límites de ríos, lagos, acequias y estanques;
e) cambios en los nombres de lugares y números de casas; Clasificación de las zonas de vivienda y sus usos del suelo.
Apéndice B (Apéndice de consejos) Área de construcción y asignación de partes compartidas de casas completas.
B1 Cálculo del área de construcción completa de la casa
B1.1 Área de construcción de toda la casa El área de construcción interior de toda la casa consta de tres partes: área de uso interior de la casa, área de paredes interiores , y área de construcción de balcón interior.
B1 2 área útil de la casa en la suite El área útil de la casa en la suite es el área útil de la casa en la suite Se calcula el área proyectada horizontal. según la siguiente normativa:
a) La superficie útil de la suite es el dormitorio, la superficie total del salón, vestíbulo, pasillo, cocina, baño, cuarto de baño, trastero. , guardarropa y otros espacios.
b) Las escaleras de la suite se incluyen en la superficie útil en función de la superficie natural total del suelo.
c) Se incluyen en el área útil las chimeneas, conductos de ventilación y pozos entubados no incluidos en el área estructural.
d) El espesor de la decoración de las paredes interiores está incluido en la superficie útil.
B1.3 Área de la pared interna El área de la pared interna se refiere al área ocupada por muros de mantenimiento o de carga u otros soportes de carga alrededor del espacio utilizado en la suite, incluidos los tabiques entre suites, suites y edificios públicos Las paredes compartidas, como tabiques y paredes exteriores (incluidos los frontones) entre espacios, se calculan como la mitad del área horizontal proyectada hacia el área de la pared interior de la suite. Las propias paredes de la suite se incluyen en el área de las paredes de la suite según el área de proyección horizontal.
El área de construcción de 4 juegos de balcones interiores en B1 se calcula según lo dispuesto en 8.2. El área de construcción del balcón de la suite se calcula en función del área proyectada horizontal entre la periferia del balcón y la pared exterior de la casa. Entre ellos, los balcones cerrados se calculan según la proyección horizontal y los balcones no cerrados se calculan según la mitad de la proyección horizontal.
Fórmula B2 para procesar y asignar áreas compartidas
B2.1 El contenido del área compartida incluye el área de construcción compartida y el área de terreno de la casa compartida.
B2 Principios para el manejo de áreas públicas en el nuevo acuerdo
a) Si ambas partes de los derechos de propiedad tienen documentos o acuerdos de división de propiedad legal, las disposiciones de los documentos o acuerdos deberán ser seguido.
b) Si no existe documento o acuerdo sobre la división de los derechos de propiedad, la asignación puede basarse en el área de construcción de la casa correspondiente.
B2 3 La fórmula para repartir el área común es la siguiente: δδSi = K Si∑δSi K =∑Si, donde K es el coeficiente de reparto del área Si - el área de construcción asignada a cada unidad, m2; δδSi - participación El área repartida de cada unidad, m2; ∑δSi——el área total repartida, m2——el área total de construcción de cada unidad que participa en el reparto, m2;
B3 área de edificio compartido distribuida
B3 1 El área de edificio compartido incluye: hueco de ascensor, hueco de tubería, hueco de escalera, vertedero de basura, sala de distribución de energía, sala de equipos, salón público, corredor, sótano, sala de guardia en deber, etc , así como el área de construcción de salas públicas y salas de gestión que dan servicio a todo el edificio, calculada en base al área horizontal proyectada. El área total de construcción también incluye el muro divisorio entre la suite y el edificio público, y la mitad del área horizontal proyectada del muro exterior (incluidos los frontones). Los sótanos, cocheras, garajes, salas de guardia que sirven a varios edificios, salas de administración y sótanos de proyectos de defensa aérea civil utilizados de forma independiente no se incluyen en el área total de construcción.
B3 2 Método de cálculo del área total de construcción El área total de construcción de todo el edificio se deduce de la suma de las áreas de construcción de todo el edificio, así como los sótanos, cocheras, garajes, guardia salas y administración que sirven a múltiples edificios. El área de construcción de los edificios ocupados y los proyectos de defensa aérea civil utilizados de forma independiente es el área de construcción total de todo el edificio.
B3 3 Método de reparto del área de construcción compartida
a) El método de reparto del área de construcción de casas residenciales se basa en casas residenciales de acuerdo con el método y la fórmula de cálculo de. B2, según la fórmula de cálculo de cada casa. El área construida dentro de la casa se calcula como el área de construcción asignada para cada casa.
b) Método para repartir el área de construcción compartida de edificios comerciales y residenciales. Primero, de acuerdo con las diferentes funciones de uso de los edificios residenciales y comerciales, se divide el área de construcción compartida de todo el edificio. en la parte residencial y la parte comercial, es decir, toda la parte residencial obtiene la superficie común de un edificio y la superficie común de todo el edificio obtenida por la parte comercial. Luego, los componentes residencial y comercial compartirán el área asignada respectivamente. Parte residencial: sume el área de construcción asignada del edificio y el área de construcción asignada de la parte residencial en sí, y calcule el área de construcción asignada de cada casa de acuerdo con el método y la fórmula de B2. Parte comercial: agregue el área de construcción compartida a su propia área de construcción compartida y asígnela a cada piso de acuerdo con la proporción del área de construcción de cada piso. Como parte del área de construcción compartida de cada piso, agréguela. al área de construcción compartida de cada piso para obtener el área de construcción total compartida por cada piso, y luego asígnela a cada piso de acuerdo con la proporción del área de construcción compartida de cada casa en ese piso para encontrar el Área de construcción compartida de cada casa.
c) El método de reparto de la superficie de edificación de los edificios integrales multifuncionales La superficie de edificación de los edificios integrales multifuncionales se reparte según sus respectivas funciones, con referencia a la. método de cálculo de prorrateo para edificios comerciales y residenciales.