¿Qué se requiere para el enfoque de ingresos en la tasación de bienes inmuebles?
En segundo lugar, la determinación de los ingresos totales relacionados con el alquiler de bienes inmuebles.
Los ingresos totales de bienes raíces se pueden dividir en ingresos totales reales e ingresos totales objetivos. El ingreso total real es el ingreso realmente obtenido en la situación actual, y el ingreso total objetivo es el ingreso total normal general que se puede obtener después de excluir los factores especiales y accidentales del ingreso total real.
Actualmente, cuando los tasadores utilizan el método de los ingresos para evaluar bienes inmuebles en alquiler, generalmente utilizan el ingreso total objetivo como el ingreso total del inmueble. Sin embargo, creemos que para diferentes tipos de bienes inmuebles en alquiler, el. El ingreso total es diferente. Por lo tanto, el ingreso total objetivo no se puede utilizar como el ingreso total del arrendamiento de bienes raíces. La rentabilidad total objetiva es aplicable si no hay alquiler de casa. Los ingresos brutos reales se aplican a la casa que se alquila, donde se ha firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo y el contrato debe renovarse. Para las casas que solo se alquilan por un período corto de tiempo y no se renovarán al vencimiento, los ingresos totales objetivos y los ingresos totales reales deben considerarse de manera integral, es decir, los ingresos totales reales se utilizan dentro del límite del arrendamiento, y el ingreso total objetivo se utiliza más allá del límite del arrendamiento para determinar el ingreso total de la propiedad.
El ingreso total objetivo generalmente utiliza el método de comparación de mercado para recopilar los precios de alquiler de bienes inmuebles similares en el mercado y luego corregir los precios de los casos recopilados en función de la situación real del inmueble a evaluar. La modificación del factor considera principalmente la ubicación, área, piso, plazo de arrendamiento, forma de pago, depósito, etc. Después de corregir los factores anteriores, se puede obtener el nivel objetivo de alquiler potencial de la propiedad a evaluar, pero también se deben tener en cuenta la tasa de desocupación y las pérdidas por alquiler. La tasa de desocupación se puede determinar con base en la tasa de desocupación promedio en el área donde se encuentra la propiedad a valuar. La pérdida de alquiler se refiere a circunstancias directamente relacionadas con el arrendatario, incluido el incumplimiento o el impago del alquiler.
Los ingresos brutos reales se determinan en función del alquiler del contrato de arrendamiento entre el propietario y el arrendatario. En términos generales, existen dos tipos de contrato de alquiler. Una es que el alquiler no cambiará durante el período de arrendamiento; la otra es que el alquiler se ajusta periódicamente de acuerdo con los cambios en el alquiler del mercado durante el período de arrendamiento. En términos generales, el segundo tipo se utiliza en contratos con períodos de arrendamiento más largos. Debido a que el nivel de alquiler del mercado fluctuará mucho a largo plazo, el arrendador generalmente exigirá que el alquiler se ajuste de acuerdo con el mercado durante el período para su propio beneficio. .
3. ¿Se deben deducir los intereses como costo total?
Tradicionalmente, los intereses deben deducirse como un gasto porque los intereses son parte del costo de invertir en bienes raíces, pero creemos que esto es inapropiado porque los inversionistas eligen invertir en bienes raíces porque los ingresos por inversiones que generan los bienes raíces patrimonio es mayor que el de los bancos intereses sobre depósitos y préstamos. Debido a esto, los inversores están dispuestos a utilizar préstamos bancarios o invertir en bienes raíces a expensas de los intereses de los depósitos bancarios. Por lo tanto, ya sean fondos de préstamos o fondos propios, los intereses se consideran parte de los ingresos por inversiones y no deben deducirse como un gasto.
4. Determinación de si la depreciación debe deducirse del costo total y del período de depreciación.
Actualmente, el gasto por depreciación se deduce como gasto en muchos informes que utilizan el método de ingresos para tasaciones de bienes raíces, pero creemos que esto es inapropiado porque la depreciación en realidad no se carga como gasto sino que se retiene como un gasto para el propietario. , que es independiente del mantenimiento, gestión, seguros e impuestos incluidos en el coste total. Por lo tanto, creemos que si los bienes raíces se consideran una inversión, su ingreso neto anual debería ser su entrada neta de efectivo, y la fórmula es:
Entrada neta de efectivo = producción de capital + recuperación de capital
Entre ellos: la producción de capital es el reflejo del valor temporal de la inversión en bienes raíces (interés de inversión), y la recuperación de capital es la porción de depreciación extraída de los bienes raíces.
Cuando A cambia cada año, R permanece sin cambios cada año y > 0. Cuando la propiedad obtiene ganancias dentro de un período limitado de n, la fórmula del método de la renta es: p = a 1/( 1+r )+a2/(1+r)2+…+an/(1+r)n cuando n = 65448.
Se puede observar que la entrada neta de efectivo A (ingreso neto) incluye dos aspectos: P (recuperación de capital) y Pr (producción de capital es el valor temporal de la inversión en bienes raíces). Como se puede observar, la depreciación no se deduce de los gastos totales sino que se incluye como parte de los ingresos netos.
Para diferentes objetos de valoración, los tipos de depreciación son diferentes.
1. Cuando el objeto de valoración son bienes inmuebles y bienes inmuebles, la depreciación incluye dos aspectos: uno es el prorrateo del costo del terreno, y el otro es la depreciación del edificio, ambos deben considerarse. como el ingreso neto del inmueble.
2. Cuando el objeto de valoración es un terreno, el ingreso neto del terreno = el ingreso total de la casa - el costo total de la casa - el ingreso neto de la casa, luego la depreciación de la casa debe deducirse del ingreso neto de la casa y el costo compartido del terreno no se utilizará como terreno. Se deduce una parte del ingreso neto.
3. Cuando el objeto de valoración es un edificio, el ingreso neto del edificio = el ingreso total del edificio - el costo total del edificio - el ingreso neto del terreno. El costo debe deducirse de los ingresos netos del terreno, mientras que los ingresos netos del edificio. La depreciación de la propiedad no se deducirá como parte de los ingresos netos del edificio.
Al calcular la depreciación de un edificio, se debe prestar atención a las siguientes cuestiones al determinar el período de depreciación: 1. Cuando la vida útil económica del edificio es inferior al período de cesión del derecho de uso del suelo, la depreciación se calcula en función de la vida útil económica del edificio.
2. Cuando la durabilidad económica de la edificación es superior al periodo de cesión del derecho de uso del suelo, no se incluye el valor residual y la depreciación se calcula en función del periodo de cesión del suelo.
3. Si una edificación aparece antes de que finalicen los trámites de transmisión del derecho de uso del suelo y su vida útil económica es anterior al final del período de transmisión del derecho de uso del suelo, la depreciación se calculará en función de la vida útil económica. del edificio.
4. Si una edificación aparece antes de que finalicen los trámites de cesión de derecho de uso de suelo y su vida útil económica finaliza después del plazo de cesión de derecho de uso de suelo, no se considerará el valor residual y se calculará la depreciación en base a ella. sobre la vida útil del edificio.
Entre ellos: la vida útil del edificio = la vida útil del edificio antes de los procedimientos de transferencia del suelo + el período de transferencia del derecho de uso del suelo.
5. Se debe considerar el costo total en las partidas tributarias.
Creemos que las partidas tributarias referidas por el método de la renta durante el proceso de evaluación se refieren a las partidas que deben pagarse durante el proceso de operación del inmueble (arrendamiento, operación y período de producción).
1. Arrendamiento simple del terreno. De acuerdo con la ley tributaria nacional, se deben considerar los siguientes impuestos y tasas: impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto comercial, impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, impuesto de timbre, recargo educativo, recargo por construcción clave de transporte, etc.
2. Arrendamiento y explotación de bienes inmuebles. De acuerdo con la ley tributaria nacional, se deben considerar los siguientes impuestos y tasas: impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto sobre bienes raíces, impuesto comercial, impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, impuesto de timbre, recargo por educación, recargo por construcción clave de transporte, etc.
3. Se utiliza para inmuebles productivos (empresas). Se deben considerar el impuesto sobre el uso del suelo urbano, el impuesto de timbre y el impuesto a la propiedad.
En la ley del impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la plusvalía de la tierra, el impuesto sobre escrituras y el impuesto sobre la renta no deben incluirse en esta partida impositiva.
6. Métodos y cálculos de costes totales de mantenimiento.
Los costos de mantenimiento de bienes raíces generalmente se pueden dividir en reparaciones menores diarias y reparaciones mayores.
1. Mantenimiento menor diario. La frecuencia de aparición es mayor y el costo es menor, lo que se puede calcular de acuerdo con una cierta proporción de la tarifa de depreciación anual. Los gastos de depreciación generalmente se estiman utilizando el método de línea recta, es decir: D=C×(1-R)/N (C: costo de reposición, R: tasa de valor residual, N: vida económica).
2. Los costes de mantenimiento son elevados. La frecuencia de ocurrencia es relativamente pequeña, pero el costo de ocurrencia es relativamente grande. Por lo tanto, los grandes costos de mantenimiento deben calcularse extrayendo un cierto porcentaje del costo de reposición y luego amortizarse año tras año.
7. En el caso de bienes inmuebles en alquiler, cuando el método de adquisición del terreno es la asignación, la parte de "ingresos del terreno" debe deducirse del costo total.
En la actualidad, en circunstancias normales, cuando se utiliza el método de la renta para la valoración, no se considera el impacto del método de adquisición de tierras en el precio de la renta. Sin embargo, según el artículo 55 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", si el propietario alquila una casa construida en un terreno de propiedad estatal que ha obtenido el derecho a utilizarlo mediante asignación con fines de ganancias, deberá pagar el importe incluido en el alquiler. El producto de la tierra se entregará al Estado. Debido a que el propietario de la casa no recibe ingresos de los "ingresos de la tierra", los "ingresos de la tierra" no deben incluirse en los ingresos netos del arrendador, sino que deben deducirse como honorarios pagados por el arrendador al estado.
Ocho. Método para determinar la tasa de capitalización
Cuando actualmente se utiliza el método de ingresos para evaluar bienes raíces, generalmente se usa el método de selección directa para determinar la tasa de capitalización, pero este método tiene un gran error. Creemos que deberían adoptarse los siguientes métodos: 1. Rendimiento de referencia de la industria más método de ajuste del índice de precios. La premisa para determinar la tasa de capitalización inmobiliaria de esta manera es tratar los bienes inmuebles como una inversión. Si invierte en bienes raíces a un precio de P (salida neta de fondos), puede obtener un ingreso neto (entrada neta de fondos) cada año. Si A no cambia cada año y el período de ingreso es n, entonces. VANF = A/(1+R)[ 1-1/(1+).
Cuando FIRR > RC (tasa de rendimiento de referencia de la industria), fnpv > 0, invertir en bienes raíces puede obtener ganancias excesivas cuando firr
2. método del valor Para calcular la tasa de capitalización utilizando este método, el primer paso es calcular la tasa de interés segura, que es la tasa de rendimiento libre de riesgo de la inversión de capital. En nuestro país, la tasa de interés de los depósitos a plazo a un año generalmente se selecciona como tasa de interés segura, y el valor de ajuste del riesgo se determina en función de la situación económica actual y futura, el desarrollo del mercado inmobiliario, el método de adquisición de tierras, el estado del índice de precios, finalidad del objeto de valoración, novedad, etc. Finalmente, como tasa de capitalización del objeto de valoración se utiliza la suma del tipo de interés seguro y el valor de ajuste del riesgo.
3. Método múltiple de riesgo-ingreso El método múltiple de riesgo-ingreso es un método mejorado de la tasa de interés segura más el método del valor de ajuste basado en el método de clasificación del rendimiento de la inversión. Es decir, cambiar el valor de ajuste de riesgo requerido en el método de tasa de interés segura más valor de ajuste de riesgo para determinar el múltiplo del monto de recuperación anual de la inversión inmobiliaria y la inversión segura. Dado que el riesgo de la inversión inmobiliaria es mayor que el de los bonos del tesoro, la tasa de rendimiento de la inversión inmobiliaria debería ser mayor que la tasa de interés anual de los bonos del tesoro durante el mismo período.
La idea específica es: suponga que el precio total de los bienes inmuebles rentables adquiridos mediante inversión inmobiliaria es V, la vida útil es N, la tasa de capitalización es R, el ingreso neto anual es a y el monto de la inversión segura (compra bonos del tesoro) es P, y el período también es N, la tasa de interés anual es I y la recuperación anual que devenga intereses es a, entonces: V = a/R×[1-1/(1+R)N] P = a Supongamos que la recuperación anual de la inversión en bienes raíces es mayor que la de la inversión en bonos del gobierno. El múltiplo del monto de recuperación de principal e intereses B, entonces es: a=(1+b)×A Porque V=P, entonces existe: (1+I)N-1/I×(1+I)N =Usando esta fórmula, siempre que I y N se conozcan de antemano, la tasa de capitalización R se puede determinar en función del riesgo-rendimiento. múltiple.
9. Determinación del período de renta inmobiliaria
La determinación del período de renta inmobiliaria se basa principalmente en la diferencia entre el período de uso del suelo o el período de uso establecido y el edificio. período de uso.
1. Cuando se transfiere el terreno, el período de uso del suelo = la vida restante del terreno en la fecha base de evaluación (vida de uso) = el tiempo de vencimiento del derecho de uso del suelo - la vida útil del edificio en la fecha base de evaluación = el valor económico restante del edificio en los años de la fecha base de evaluación. Si el objeto de valoración es un terreno, la vida útil del terreno se utiliza como la vida útil del objeto de valoración; para el caso en que el objeto de valoración sea un edificio y una combinación de casas, la vida útil del objeto de valoración se determina por; comparando la vida útil del suelo y la vida útil del edificio, es decir, el período de ingreso del objeto de valoración se calcula según el principio más corto.
2. Cuando el terreno esté adjudicado, es decir, cuando no se hayan completado los trámites de transferencia del suelo, el año máximo legal de transferencia del uso del suelo al momento de la valoración deberá limitarse a la vida útil del mismo. la tierra. En este caso, el problema de determinar los años de ingresos de diferentes objetos de valoración (terrenos, edificios y casas combinados) es similar a la situación en la que se transfiere el terreno.