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¿Cuáles son las características de la inversión inmobiliaria?

En los últimos años, la dinámica del mercado de valores y del mercado inmobiliario ha atraído la atención de todos los ámbitos de la vida. En esta era económica en la que la inversión y la gestión financiera son populares, la compra de una casa y la negociación de acciones se han convertido en dos temas candentes en la comunidad inversora. La inversión inmobiliaria se ha convertido en una patata caliente que todo el mundo busca. Las siguientes son las características de la inversión inmobiliaria compiladas por el editor Zhishi. ¡Espero que les guste!

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria se refiere al comportamiento inversor de obtener ingresos de bienes inmuebles. Los objetos de inversión inmobiliaria se dividen en vivienda urbana y vivienda suburbana según su ubicación; inversión en vivienda usada y vivienda sobre plano según el plazo de entrega; inversión en vivienda de primera mano y vivienda de segunda mano según el vendedor; Según el tipo de inmueble, existen casas de inversión y tiendas de inversión.

Nueve características de la inversión inmobiliaria

Cualquier inversión productiva requiere de ciertos factores de producción, entre los que se encuentran principalmente tierra, trabajo, capital, etc. La inversión en bienes raíces comerciales no es una excepción. Sin embargo, debido a las características industriales únicas de la industria de bienes raíces comerciales, la inversión en bienes raíces comerciales y su proceso son significativamente diferentes de otros proyectos de inversión. En general, la inversión inmobiliaria comercial tiene las siguientes características:

1. Objetos de inversión fijos e inmuebles

Esta es la esencia de la inversión inmobiliaria. Para bienes tangibles o intangibles como acciones, bonos, fondos, antigüedades, etc., si no hay un mercado comercial en la ubicación del titular, este puede negociar fácilmente en otros lugares con mercados comerciales similares. El sector inmobiliario es muy diferente. La inversión inmobiliaria es inmueble, lo que requiere que la ubicación de la propiedad sea atractiva para promotores, compradores de viviendas e inquilinos. En otras palabras, permite a los promotores obtener beneficios de desarrollo adecuados a través de la inversión y el desarrollo, permite a los compradores de viviendas obtener ingresos regulares razonables y estables y permite a los inquilinos llevar a cabo cómodamente actividades comerciales para obtener beneficios operativos normales y tener la capacidad de pagar el alquiler. La naturaleza inmobiliaria de los bienes inmuebles determina que cuando los inversores toman decisiones de inversión, no sólo deben conceder gran importancia a la investigación sobre la ubicación actual del inmueble, sino también al futuro entorno regional y considerar plenamente si el inmueble invertido tiene potencial de valor agregado.

2. El proceso de inversión tiene un ciclo largo y costes elevados.

Casi todas las inversiones inmobiliarias tienen las características de ciclo largo y alto costo, pero esto es particularmente prominente en la inversión inmobiliaria comercial. La inversión en bienes raíces comerciales es un proceso que consume mucha mano de obra, recursos materiales y financieros. En comparación con otras producciones industriales y agrícolas e incluso con inversiones inmobiliarias residenciales, el ciclo de construcción de proyectos de inversión inmobiliaria comercial es más largo. La industria produce productos casi todos los días, cada hora o incluso cada minuto, mientras que la inversión en bienes raíces comerciales es solo la construcción del proyecto, si se incluyen los trabajos preparatorios antes de la construcción, llevará más de un año o incluso varios años; Si se cuenta la recuperación de fondos, los bienes inmuebles comerciales una vez finalizados generalmente no se venden sino que se alquilan, y la recuperación de fondos requiere un determinado ciclo de operación comercial. Por lo tanto, el período de recuperación de la inversión en bienes raíces comerciales es largo. Las razones son las siguientes: En primer lugar, la inversión en bienes raíces comerciales no es un simple proceso de compra, está restringida por muchos factores, como el mercado de inversión en terrenos, el mercado de desarrollo integral, el mercado de transacciones inmobiliarias, el entorno empresarial, etc. , especialmente proyectos de construcción e instalación de viviendas que llevan mucho tiempo, y los inversores a menudo necesitan pasar por varios movimientos completos en varios mercados para obtener rentabilidad. En segundo lugar, el mercado de bienes raíces comerciales en sí es muy complejo y requiere asistencia profesional para completar la transacción, lo que también agregará cierta cantidad de tiempo. En tercer lugar, la inversión en bienes raíces comerciales abarca tanto la industria comercial como la inmobiliaria. Al mismo tiempo, la inversión se recupera mediante operaciones de arrendamiento. El período de recuperación del alquiler es más largo, lo que extenderá el período de recuperación de toda la inversión inmobiliaria.

La inversión inmobiliaria comercial también tiene costes elevados. El alto costo de la inversión en bienes raíces comerciales se debe a las siguientes razones: Primero, el costo de desarrollo es alto. Desde la obtención de derechos de uso de la tierra hasta el desarrollo, la construcción e instalación de la tierra y la decoración comercial de interiores, se ocupa una gran cantidad de fondos y, debido a que los fondos están ocupados durante mucho tiempo, es necesario pagar una gran cantidad de costos por intereses. En segundo lugar, los costos de transacción son altos. Por lo general, los bienes raíces comerciales tienen un ciclo de desarrollo largo, muchos vínculos e implican muchas relaciones entre los departamentos de gestión y todos los aspectos de la sociedad. Especialmente después de que se desarrollen los bienes raíces comerciales, es necesario operarlos como una empresa comercial. Los honorarios de relaciones públicas, publicidad y promoción involucrados serán relativamente altos, lo que también aumenta el costo de inversión.

3. La inversión está sujeta a muchas restricciones.

(1) Con el desarrollo de bienes raíces, la inversión en bienes raíces comerciales está restringida por el entorno político y económico. Dado que el período de recuperación de la inversión inmobiliaria es largo, una situación política y económica estable es la garantía y condición para el período de recuperación de la inversión inmobiliaria. (2) La inversión en bienes raíces comerciales también estará restringida por políticas y leyes nacionales. La industria inmobiliaria en cualquier país tiene políticas y regulaciones estrictas para restringirla, como regulaciones de planificación urbana sobre el uso del suelo, la densidad de construcción y la proporción de superficie construida. (3) Las cuestiones medioambientales también son un factor a tener en cuenta en el sector inmobiliario. Los sistemas de uso de la tierra también tienen un impacto significativo en las decisiones de inversión y gestión de bienes raíces. Por ejemplo, mi país implementa la transferencia pagada de derechos de uso de la tierra y estipula un período máximo de uso. Por lo tanto, los inversores deben considerar recuperar su inversión y obtener ingresos por inversiones en el plazo correspondiente. (4) Para los bienes raíces comerciales, también es necesario realizar una investigación exhaustiva del nivel de desarrollo económico regional, la demanda del mercado y el desarrollo comercial. (5) La inversión en bienes raíces comerciales depende en gran medida de la participación de la industria financiera debido a su enorme inversión de capital y su larga vida útil. Desde la adquisición de terrenos para inversiones inmobiliarias hasta la construcción de proyectos de construcción hasta el arrendamiento y venta de bienes inmuebles, la inversión inmobiliaria comercial debe integrarse con la financiación de la industria financiera.

4. Los activos carecen de liquidez.

La liquidez se refiere a la capacidad que tiene un activo de convertirse rápidamente en efectivo sin sufrir una pérdida. Cuanto más rápida sea la transformación, menor será la pérdida de valor y mayor será la liquidez.

Los bienes raíces comerciales son bienes raíces y, a diferencia de otros productos básicos en general, se pueden vender en un corto período de tiempo. Los bienes raíces comerciales a menudo requieren mucho tiempo para comprarse y venderse, y puede resultar difícil encontrar al comprador adecuado en el mercado. El alto umbral para proyectos comerciales a gran escala limita el número y alcance de los participantes, lo que eleva los costos de transacción. Como resultado, la financiación de bienes raíces comerciales es menos líquida y flexible.

5. Esta inversión tiene buenas capacidades antiinflacionarias.

Los bienes inmuebles comerciales son bienes inmuebles. Tanto la experiencia como los resultados de la investigación muestran que en períodos inflacionarios pasados, los precios inmobiliarios tienen la característica de aumentar simultáneamente con el nivel de precios, es decir, tienen la capacidad de combatir la inflación.

6. Beneficiarse de la mejora del entorno circundante.

Las inversiones gubernamentales en carreteras, parques, hospitales y otras instalaciones públicas pueden aumentar significativamente el valor de las propiedades cercanas. Por ejemplo, la apertura del Metro de Shanghai ha aumentado considerablemente el valor de los inmuebles a lo largo de la línea; la construcción del Túnel Oriental de Hong Kong ha duplicado el valor de los inmuebles en las zonas cercanas. A juzgar por la experiencia pasada, los promotores inmobiliarios comerciales que puedan predecir con precisión la inversión y la construcción de grandes instalaciones públicas gubernamentales e invertir en las cercanías con antelación lograrán un gran éxito.

7. Estrechamente integrado con el negocio.

La inversión inmobiliaria comercial requiere la estrecha integración de los negocios y los bienes raíces. Hasta cierto punto, en la inversión inmobiliaria comercial, debería obedecer principalmente a las necesidades de posicionamiento comercial, planificación empresarial y planificación empresarial, mientras que la planificación inmobiliaria y de la construcción debería estar en una posición subordinada. Debido a que la fuente de ganancias de los bienes raíces comerciales es el alquiler comercial, el éxito o el fracaso de los bienes raíces comerciales depende principalmente del éxito o el fracaso de las operaciones comerciales, y la inversión en bienes raíces es solo un requisito previo. El diseño, la inversión, el desarrollo y la planificación de bienes raíces deben centrarse en fines comerciales.

8. Los riesgos de inversión son enormes.

El ciclo de inversión del sector inmobiliario es largo y el monto de la inversión es enorme, por lo que enfrenta grandes riesgos y se verá afectado por diversos factores políticos y económicos. El ciclo de inversión en bienes raíces comerciales es más largo, el monto de la inversión es bastante grande y los riesgos serán mayores. Además, los bienes raíces comerciales no sólo tienen las características de altos riesgos inmobiliarios, sino que también enfrentan la presión competitiva de las operaciones comerciales, y los riesgos comerciales son difíciles de evitar. Los riesgos macroeconómicos sistémicos afectarán a los bienes raíces comerciales, y los microriesgos en las operaciones comerciales también afectarán a los bienes raíces comerciales. Por lo tanto, la inversión en bienes raíces comerciales conlleva mayores riesgos y las inversiones deben tener fondos suficientes como margen de maniobra y suficiente tolerancia al riesgo.

9. Hay ventajas fiscales.

Se puede ver del análisis anterior que la inversión en bienes raíces comerciales tiene ventajas y desventajas. Las ventajas incluyen que las propiedades en las que se invierte tienen una larga vida útil natural, pueden satisfacer fácilmente las diferentes necesidades de los usuarios, pueden beneficiarse de mejoras en las instalaciones e inversiones públicas, pueden compensar los efectos de la inflación, pueden obtener fácilmente apoyo de las instituciones financieras y, en general, son altamente rentable. Además, la depreciación de los edificios se puede utilizar de forma irregular para evitar impuestos de forma razonable. La desventaja es que la inversión está restringida por muchos factores, con poca liquidez, un gran monto de inversión y un largo período de recuperación, por lo que la inversión inmobiliaria también presenta grandes riesgos.

La inversión inicial en bienes raíces comerciales es enorme y habrá enormes beneficios de deducción de impuestos. Por lo tanto, desde una perspectiva fiscal, los rendimientos después de impuestos del promotor son mayores que los de otros proyectos de inversión con rendimientos antes de impuestos comparables. Al mismo tiempo, debido a la gran cantidad de financiación mediante deuda, también habrá un efecto de deducción antes de impuestos.