Reflejando el dilema del "difícil desarrollo" del proyecto de renovación de la antigua ciudad de Xi'an
La investigación del Grupo Deng Zhong causó conmoción en el círculo inmobiliario. ¿Es realmente el proyecto de reforma urbana una "papa caliente"?
Recientemente, la noticia de que Deng Zhong, una conocida empresa de Shaanxi, fue investigada y la cantidad involucrada superó los 2 mil millones de yuanes, se convirtió en un tema candente en el círculo inmobiliario local. La investigación de "Deng Zhong" abrió las cicatrices de la reforma urbana de Xi'an e hizo que el proyecto de reforma urbana fuera el centro de atención de la gente.
“Los proyectos de reforma urbana son demasiado difíciles de ejecutar!” se ha convertido en * * * conocimiento en la industria. Algunas personas dicen que detrás de cada edificio sin terminar en Xi'an, en realidad hay un "Deng Zhong". La ciudad de Xi'an, donde los edificios sin terminar con frecuencia experimentan edificios sin terminar, ha perdido toda la experiencia de reforma urbana aprendida en otros lugares.
El Sr. Fang, que está familiarizado con el mercado inmobiliario, dijo que lo sucedido es sólo la punta del iceberg del proyecto de reforma de Ancheng. Hasta 326 ciudades en Xi están oficialmente definidas como aldeas urbanas. Hasta donde él sabe, la situación detrás de los edificios sin terminar en otras ciudades es similar a la de Deng Zhong.
"En los últimos días, el ataque de Deng Zhong se ha convertido en el centro de nuestra discusión y ha causado una gran conmoción en el círculo. De hecho, la filosofía empresarial del Sr. Song no está equivocada. La clave es la codicia por la perfección. y una rotación de capital insuficiente. En los últimos años, muchos desarrolladores se mostraron reacios a abordar proyectos de renovación urbana, y probablemente fue arruinado por quien lo hizo”, dijo un experto de la industria inmobiliaria local.
Wang Jianhong, subdirector del Comité de Trabajo de Expertos en Investigación Empresarial de la Cámara de Comercio de China, dijo que los proyectos más inacabados en Xi'an fueron de 2015 a 2016. No hay datos autorizados ni declaraciones al respecto. Cuántos proyectos de reforma urbana inacabados hay. En cuanto a proyectos inacabados, de hecho, cada ciudad puede tener alguno en mayor o menor medida. Sin embargo, el desempeño inconcluso del proyecto de reforma urbana de Xi'an es particularmente sobresaliente.
El crítico inmobiliario Li Lianyuan le dijo a un periodista del Chinese Business Daily que hay edificios similares sin terminar en otras partes de China. La razón es que algunas empresas se expandieron a ciegas y construyeron los llamados edificios "emblemáticos". como edificios de gran altura, lo que da lugar a presupuestos incompletos. Las empresas inmobiliarias locales que operan proyectos de reforma urbana morirán de hambre o quedarán exhaustas. Este es un fenómeno común causado por algunas empresas privadas que sobreestiman sus capacidades en el proceso de desarrollo, realizan adquisiciones desenfrenadas y codician más ganancias. Si no hay problema con sus propios fondos, no hay problema en hacerse cargo del proyecto de la aldea urbana, si tiene fondos limitados pero no le importan sus propios recursos financieros para hacerse cargo del proyecto, entonces este es el principio del fin; . Inspección de los cuatro proyectos de renovación del casco antiguo de Dengzhong
Las dos comunidades entregadas no tenían certificados de propiedad inmobiliaria y el jardín Dengzhong Lakeview Garden ha estado sin terminar durante 8 años.
Según expertos de la industria, 36 de junio de 438 El 31 de octubre, un periodista del Huashang Daily visitó tres proyectos de reconstrucción urbana del Grupo Deng Zhong.
Cerca de Fengcheng 5th Road en los suburbios del noroeste, un reportero del periódico Chinese Business News vio el edificio Deng Zhong desde la distancia. Hay gente entrando y saliendo del edificio. La puerta aún está en construcción y está cubierta con una red verde. El reportero se comunicó con varios propietarios y supo que los actuales propietarios no han obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria.
En la era de Deng Zhongwenjing, cerca de Fengcheng 9th Road, un reportero del periódico Chinese Business News consultó a un intermediario cercano porque planeaba comprar una casa. Un hombre dijo que las casas en esta comunidad son entre mil y dos mil yuanes más baratas que otras comunidades circundantes. La clave es que debido a que no existe un certificado de bienes raíces, la transacción debe ser un pago único y luego se cambia el nombre del contrato. "¡Si todos los documentos están completos, el precio de la casa será caro!"
Un periodista del periódico Chinese Business News encontró a Deng Zhong Yangguang Shili en Shilipu East Village y vio que todavía había varios edificios que no habían sido aún no se ha completado. Después de dar dos vueltas, no encontró la entrada a la comunidad. Cuando acudí a una agencia inmobiliaria cercana para consultar, un joven dijo que esta casa era una casa de reubicación y que aún no había sido entregada. No sé por qué paró durante tanto tiempo. Escuché que recientemente fue adquirida por otra empresa y que estaba en construcción, pero recientemente fue detenida.
El jardín Deng Chung Lakeview fue cerrado en febrero de 2014 y ha estado suspendido desde entonces. Un reportero del Huashang Daily notó que en el foro de mensajes del People's Daily, Liu publicó una queja sobre construcción urbana el 27 de julio de 2018, diciendo: "Soy un aldeano de la aldea de Niuwangmiao, calle Weiyanghu, distrito de Weiyang, ciudad.
Nuestra aldea fue demolida por la compañía Deng Zhong en 2010, hace ocho años. El sitio de construcción se encuentra actualmente en un estado inacabado y las tarifas de transición para más de 700 personas en el pueblo están atrasadas desde hace más de 40 meses. A día de hoy no existen procedimientos de demolición. El periodista notó que la respuesta del Comité del Distrito de Weiyang a esta pregunta fue: Después de la investigación, la aldea de Niuwangmiao comenzó la demolición de toda la aldea en noviembre de 2010. La compañía de inversión es Xi'an Dengzhong Real Estate Development Co., Ltd. y planea para construir 4 casas de reasentamiento. Debido a la escasez de fondos corporativos, el proyecto se detuvo después de haber sido limitado en junio de 2014, y las tarifas de transición de los aldeanos han estado atrasadas durante mucho tiempo. Los principales líderes del subdistrito de Weiyanghu entrevistaron a los representantes legales de las empresas inversoras y les pidieron que propongan soluciones lo antes posible para pagar los costos de transición de los aldeanos y comenzar la reanudación del trabajo en los edificios de reasentamiento. Si continúan siendo indiferentes, tomarán las medidas pertinentes para garantizar los intereses de los aldeanos. Las empresas de inversión han prometido desarrollar soluciones lo antes posible y han recaudado fondos para iniciar la construcción de los edificios de reasentamiento lo antes posible.
Los proyectos de reforma urbana alguna vez representaron la mitad del mercado inmobiliario de Xi'an.
Tiandiyuan, Longji y Hongfu han caído en el atolladero de la reforma urbana.
En el proceso de desarrollo urbano de la ciudad de Xi, a menudo se menciona el tema de la transformación de las aldeas urbanas. En Internet también perduran viejas historias sobre los "diez mejores pueblos de Occidente". Esto se debe a que Xi solía ser una de las capitales de provincia con mayor densidad de población del país. Según las estadísticas, hay 624 aldeas en el área de planificación urbana de la ciudad de Xi, con una superficie de 573.000 acres, de las cuales 326 se definen oficialmente como aldeas urbanas, con una superficie de 216.000 acres.
Después de la implementación de las "Medidas de gestión para la renovación de aldeas en la ciudad de Xi" en 2007, la transformación de la ciudad de Xi entró en una etapa de desarrollo integral. "Los proyectos de reforma urbana alguna vez representaron la mitad del mercado inmobiliario de Xi'an, y hace seis años casi la mitad se convirtió en terrenos". Feng Ben, gerente general de Hu Ya Planning, dijo al reportero del Huashang Daily que el modelo de reforma urbana de Xi'an es reconocida en todo el país y que también ha atraído a otras provincias y ciudades de aprendizaje y referencia.
El enorme pastel de reforma urbana ha permitido el surgimiento de varias empresas inmobiliarias locales como Tianlang, Hairong, Dengzhong, Ronghua y Hongfu, pero también ha "apoyado" a muchos actores. Especialmente cuando el mercado inmobiliario se enfrió de 2013 a 2015, se produjeron con frecuencia suspensiones de obras. Incluso empresas inmobiliarias muy conocidas en Shaanxi, como Tiandiyuan, Dengzhong, Longi, Hongfu, etc., alguna vez estuvieron involucradas en proyectos de reforma urbana. Se informa que la tasa de proyectos de reforma urbana de Xi'an sin completar es mayor que la tasa de proyectos completados. No hay estadísticas concretas sobre si esto es cierto, pero es un hecho indiscutible que hay muchas reformas urbanas sin terminar.
Quienes presten atención al mercado de reformas urbanas de Xi'an definitivamente estarán familiarizados con los nombres de Seoul Lakeside, Xijiang Moon, Xiangshan Hongye, Shifeng Central Park, International Happy City y Baozhong North Coast Beauty Area. Algunos de estos proyectos han sido suspendidos por problemas de financiación, algunos se han vendido sin licencia y de forma ilegal, algunos se han estancado por cuestiones judiciales y algunos todavía esperan renacer.
Xijiang Moon es un proyecto de reconstrucción urbana en Xijiang Village, al sur de Xicheng. Debido a la ruptura en la cadena de capital de Changtong Company, la empresa de desarrollo ha estado suspendida desde 2014. El jueves pasado por la tarde, un periodista del Chinese Business Daily vio sólo a unos pocos empleados trabajando en el centro de marketing del proyecto. Cuando se le preguntó sobre el progreso del proyecto, uno de los miembros del personal dijo que el trabajo no se ha reanudado por completo y todavía está a la espera de posteriores inyecciones de capital. Una situación similar se vive en el famoso Lakeside de Seúl, situado al noroeste de Xi'an, donde la segunda fase de construcción también fue suspendida por falta de fondos. Un periodista del Huashang Daily contactó el viernes pasado a una persona a cargo del proyecto. La otra parte dijo que todavía estaban planeando reanudar el trabajo y esperaban recibir fondos para fin de año.
El problema de International Happy City radica en "fallos" administrativos. Según informes de los medios, Hongrun Real Estate es el promotor original del proyecto. En 2013, el acreedor cambió el préstamo hipotecario, pero se demostró que los materiales basados en el cambio eran falsos. Esto fue considerado un "defecto" por las sentencias pertinentes, lo que afectó aún más la posterior reubicación del proyecto. Los proyectos de reforma urbana son "muy valiosos"
Las empresas inmobiliarias de primera línea están "involucradas con cautela"
Lo sorprendente es que empresas líderes como "Zhaobao Wanjin" se encuentren entre las primeras Hace muchos años que no están dispuestos a aceptar proyectos de reforma urbana. En la industria inmobiliaria de Xi'an, alguna vez hubo un dicho que decía que las principales empresas inmobiliarias de marcas nacionales básicamente no tocaban la reforma urbana. Incluso si asume el control, debe tener derechos de propiedad de la tierra claros y operaciones fluidas del proyecto para evitar riesgos impredecibles.
El "Sr. Zhang" ha trabajado para muchas empresas inmobiliarias en An'an durante muchos años y está muy familiarizado con el proceso de transacción de proyectos de reforma urbana.
Le dijo a un periodista del Chinese Business Daily que debido a que los proyectos de reforma urbana primero necesitan obtener la aprobación del gobierno, deben confirmar los derechos sobre la tierra y la demolición, y finalmente pasar por el proceso de aprobación de la tierra. En términos generales, los promotores necesitan construir primero viviendas de reasentamiento y luego viviendas comerciales. Sin embargo, bajo presión financiera, los promotores a menudo asumieron riesgos desesperados en los últimos años: vendieron casas ilegalmente para recaudar fondos. Debido a la complejidad del proceso de desarrollo, no solo los pequeños y medianos desarrolladores locales no pueden jugar, sino que también algunas grandes empresas inmobiliarias de todo el país están perdidas.
“La causa fundamental de los problemas en muchos proyectos es la financiación”. Xia Qiang, director del Instituto de Investigación sobre Cultura y Turismo Better Life, dijo que dado que el terreno utilizado para proyectos de reforma urbana implica una gran cantidad de trabajo colectivo terreno, el proceso de aprobación es complicado y largo, pero las empresas de desarrollo invierten una gran cantidad de dinero en el proceso de demolición y reasentamiento de transición, y el terreno no puede usarse como garantía para la financiación. Por lo tanto, el desarrollo y la construcción posteriores a menudo enfrentan una mayor presión financiera. . En la cadena del desarrollo inmobiliario, el capital afecta a casi todos los eslabones, desde la adquisición de terrenos, la rotación de proyectos, la promoción de marketing, el diseño de productos y el flujo de talentos.
Xia Qiang cree que en los últimos dos años, con el aumento de los precios de la vivienda en Xi'an, el mercado inmobiliario de Xi'an ha cambiado significativamente. Cada vez más empresas inmobiliarias nacionales se han apresurado a adquirir terrenos. Los terrenos residenciales recién vendidos también se han concentrado en los suburbios exteriores, la proporción de proyectos de renovación urbana en el mercado ya no es la que era hace cuatro o cinco años. Sin embargo, como los precios de la vivienda siguen aumentando y las aldeas urbanas a menudo ocupan áreas centrales, y algunas están ubicadas alrededor de distritos comerciales, el mercado de reformas urbanas todavía tiene un gran potencial.
Aunque las empresas inmobiliarias con financiación extranjera tienen un fuerte impulso, los promotores locales tienen otra ventaja, que es controlar una gran cantidad de suelo, incluida la reforma urbana. En este contexto, las empresas inmobiliarias con financiación extranjera que tienen hambre de terrenos deben pasar por el proceso de licitación, subasta y cotización, adquirir propiedades o llevar a cabo una reforma urbana. El argumento de que las empresas inmobiliarias extranjeras "no tocan" la reforma urbana está perdiendo eficacia. "La razón es realmente muy simple. La ubicación para la reforma urbana es buena y el margen de beneficio es grande".
En los últimos años, Vanke ha participado en más desarrollos inmobiliarios "semiacabados" en Xi'. un. El año pasado, Vanke cooperó en más de 10 proyectos, muchos de los cuales eran proyectos originales de renovación urbana. En febrero de este año, Longfor Real Estate adquirió cuatro parcelas de renovación urbana cerca de Liangqingshan en el suroeste por 460 millones de yuanes. Además, Country Garden, Huayuan, Evergrande, Yunnan City Investment, etc. , en proceso de casarse con empresas inmobiliarias locales, también hay muchas parcelas que originalmente se transformaron en pueblos urbanos en los últimos años.
El "Profesor Zhang" presentó que la empresa privada de bienes raíces en An donde trabajó antes se ha dedicado al desarrollo y operación de muchos edificios residenciales, de oficinas y bienes raíces comerciales locales, pero básicamente ha habido No hay nuevos proyectos independientes desde 2015. "La empresa básicamente obtiene beneficios mediante la incorporación de empresas inmobiliarias de marca y el uso de la tierra acumulada y otros recursos de desarrollo".
La vigorosa promoción del gobierno es la principal fuerza impulsora de la reforma urbana de Xi'an. Debido a las ventajas geográficas naturales de tales proyectos, es difícil que la reforma urbana desaparezca de la construcción urbana y el desarrollo inmobiliario de Xi'an. Antes de la Exposición de la Ruta de la Seda del año pasado, entre los 381 proyectos de inversión clave publicados por Xi'an, se encontraban 34 proyectos de renovación urbana/barrios marginales. Recientemente, la noticia de que Yuhuazhai será demolido y reconstruido se ha vuelto aún más popular. Aunque se ha confirmado que se trata de un parque industrial y se está desarrollando un plan de reasentamiento, no es difícil ver el impacto de gran alcance de la reforma urbana. Resolviendo el dilema de los proyectos de renovación urbana
Apoyo de los propietarios, búsqueda de ayuda exterior o la única opción
En los últimos dos años, Xi'an ha recibido atención continua por parte de empresas inmobiliarias. y la escala de las transferencias de tierras también ha seguido aumentando. Las principales empresas inmobiliarias de todo el país se están apresurando a mudarse. En junio del año pasado 5438 065438 En octubre, Xi emitió el plan de implementación del "Plan de acción de tres años para mejorar la calidad de la construcción en Xi'an", que mencionaba que aceleraría la transformación de las aldeas urbanas y completaría la transformación de los barrios marginales en áreas clave planeó implementar 63 aldeas urbanas, 25 barrios de chabolas serán renovados después de 2019, está previsto implementar la renovación de 54 aldeas urbanas y 42 barrios de chabolas. Parece que se acelerará el avance de los proyectos de reforma urbana.
Xia Qiang cree que el pastel en el mercado inmobiliario es muy grande y solo hay muchos actores fuertes involucrados, por lo que es difícil revertir el flujo y reflujo de las empresas inmobiliarias locales y extranjeras. Las empresas inmobiliarias locales tienen una gran cantidad de recursos de desarrollo, incluida la tierra y la experiencia en localización, y pueden integrar recursos con las empresas inmobiliarias extranjeras en términos de fondos, equipos, gestión, etc., para revitalizar el agua estancada original. También señaló que buscar ayuda exterior es la salida al apuro, pero la clave para resolver el problema es reducir las expectativas.
Si la expectativa de ganancias original era de 65.438 millones de yuanes, ¿podemos ganar menos ahora y buscar socios estratégicos con una mentalidad de ganar-ganar?
El crítico inmobiliario Li Lianyuan dijo que resolver proyectos inacabados en aldeas urbanas implica muchos aspectos. En primer lugar, se necesita orientación política. En segundo lugar, requiere comprensión por parte de las masas (propietarios) y de la sociedad. Algunos proyectos en Xian cuentan con el apoyo de desarrolladores y propietarios potenciales. Trabajar juntos para recaudar fondos para mejorar las condiciones de ocupación. Por supuesto, la orientación política es más importante. Por ejemplo, los proyectos se pueden mejorar mediante la aplicación de puertas traseras.
Algunas personas en la industria también señalaron que después del aumento de los precios de la vivienda en Xi'an, muchos edificios sin terminar se han vendido porque no hay lugar para las primas y los promotores no están dispuestos a hacerse cargo. Para aquellos propietarios que todavía están esperando, es crucial que las autoridades reguladoras implementen activamente medidas correctivas y manejen y coordinen las cuestiones relacionadas. Encontrar ayuda exterior es la solución, pero incluso si llega ayuda exterior capaz, todavía necesita el apoyo del club, de lo contrario no será promovido.