¿Cuál es la diferencia entre los bienes raíces australianos y los bienes raíces chinos?
Una diferencia: el período de propiedad de los derechos de propiedad
China: los derechos de propiedad son 70 años.
Australia: Derechos de propiedad permanentes
Australia tiene la base económica de la propiedad privada de la propiedad. La ley estipula que los propietarios tienen la propiedad permanente de la tierra, no derechos de arrendamiento (los derechos de uso interno significan la separación). de propiedad y derechos de uso), entonces el derecho de uso equivale al derecho de arrendamiento). Básicamente, el término "propiedad absoluta" significa que usted tiene la propiedad de la tierra para siempre. A menos que el terreno que usted posee sea un terreno militar planificado por el gobierno o un sitio patrimonial, el período de propiedad puede ser limitado, pero esto generalmente se indica al comprar el terreno.
Con un contrato de arrendamiento, sólo puedes ser propietario del terreno durante un período de tiempo determinado. En China, el mandato actual es de 70 años. Recientemente, ha habido un animado debate en China sobre los derechos de uso. Se estima que el derecho de uso por 70 años se puede renovar, pero se requerirá una determinada tarifa. Por tanto, en la valoración inmobiliaria, el valor del inmueble disminuye después de un determinado número de años.
Una propiedad con título de dominio absoluto no tendrá este problema. Por lo tanto, los derechos de propiedad absoluta son mejores que las inversiones y pueden mantener y aumentar su valor a largo plazo.
Diferencia 2: Potencial de valor añadido
El rápido desarrollo de la economía de China ha impulsado el rápido crecimiento del mercado inmobiliario. Innumerables personas han vivido una vida acomodada gracias al sector inmobiliario o simplemente cambiando de casa. Escuché de amigos que el aumento más exagerado en los precios de la vivienda en Shanghai se duplicó en tres meses, lo que sólo puede hacer que la gente se arrepienta de no haberse puesto al día. ¿Quién permitió que la persona que compró la propiedad primero ganara dinero después?
En Australia, la tendencia de los precios de la vivienda es bastante estable, aumentando entre un 7% y un 10% cada año, duplicándose en unos 7-10 años. Especialmente desde la década de 1990, en un contexto de flexibilización económica mundial, el crecimiento ha sido particularmente rápido. Esto se debe principalmente a la cultura blanca: los extranjeros prefieren alquilar antes que comprar. Casi el 30% de los residentes australianos alquilan. Sin embargo, en las últimas décadas, un flujo constante de nuevos inmigrantes ha traído una gran demanda de vivienda a Australia y también ha traído consigo el concepto de comprar una casa y establecerse. El crecimiento anual de la población del 2,1% ha impulsado enormemente la demanda interna y estimulado la economía. Entre estos inmigrantes, los chinos fueron los que más contribuyeron.
Aunque los precios de la vivienda en Australia no han aumentado tan rápido como los de China, este es también el desempeño de un mercado maduro. Precisamente debido a la prevalencia de la cultura del alquiler, la industria inmobiliaria de Australia es más saludable y menos riesgosa que la de otros países.
La tercera diferencia: tasa de desocupación y tasa de rendimiento
Tasa de desocupación
La tasa de desocupación se refiere a la proporción del área de vivienda desocupada con respecto al área total de vivienda en un tiempo determinado. Es uno de los estándares para medir la salud de la industria inmobiliaria de un país. Según la práctica internacional, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es del 5% al 10%, lo que es un área razonable. La oferta y la demanda de viviendas comerciales están equilibradas, lo que favorece el desarrollo saludable de la economía nacional; está entre el 10% y el 20%, se deben tomar algunas medidas para aumentar las ventas de viviendas comerciales para garantizar que los bienes raíces El desarrollo normal del mercado y el funcionamiento normal de la economía nacional. Una tasa de desocupación superior al 20% significa que existe un grave retraso en la construcción de viviendas comerciales.
Los siguientes son varios conjuntos de datos como referencia:
A finales de febrero de 2014, el área vacante de viviendas comerciales en Shanghai casi se duplicó desde los 7,3546 millones de metros cuadrados en el momento. A principios de 2012 a 117.500 metros cuadrados, entre ellos, viviendas comerciales 5.540.700 metros cuadrados. En términos de años de desocupación, el área de viviendas comerciales desocupadas por menos de un año fue de 6.5255 millones de metros cuadrados, representando el 53.9% del área total de viviendas comerciales desocupadas por menos de un año fue de 3.3349 millones de metros cuadrados; , que representa el 60,2% del área total de viviendas comerciales desocupadas.
Los datos publicados por el Cuerpo de Gestión de la Población de la Oficina Municipal de Seguridad Pública de Beijing muestran que, hasta ahora, Beijing básicamente ha completado la base de datos de direcciones estándar de vivienda de la ciudad. Se informa que el número de habitaciones recopiladas e ingresadas en esta base de datos es de 13.205.000, de las cuales 3.812.000 se encuentran vacantes. Según este cálculo, la proporción de casas desocupadas en Beijing llega al 28,9%.
Una tasa de desocupación del 10% al 20% es un área de desocupación peligrosa, y Shanghai es del 60,2%. Pekín no se atreve a calcular por superficie, sino por número de habitaciones vacías/número total de habitaciones. Según las estadísticas oficiales, se necesitarán al menos 42 años para absorber las casas vacías de China. En otras palabras, según el sistema económico normal, dentro de 42 años, incluso si los precios de la vivienda no bajan, no hay razón para seguir subiendo. Tomemos como ejemplo Sydney, la ciudad más grande de Australia. ¿Cuál es la tasa de desocupación? 1,6%-1,8% flotante.
Como hemos mencionado anteriormente, el 30% de los australianos alquilan sus viviendas. Entonces, cuando compras una casa en Australia, no tienes que preocuparte por alquilarla. Como sólo una o dos de las 100 casas están desocupadas, todavía pueden ser casos muy remotos.
En el caso de los estudiantes internacionales, la mayoría ha tenido la experiencia de alquilar un apartamento. No es raro que decenas de personas hagan fila para ocupar una habitación. Hay demasiada gente y pocas habitaciones, por lo que la oferta supera la demanda. Ésta es la realidad en los pueblos y ciudades australianos.
Retorno de la inversión
En resumen, el retorno del alquiler es el alquiler anual dividido por el precio de la vivienda. Según las encuestas, actualmente en cuatro ciudades de primer nivel, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, el retorno promedio de la inversión en propiedades residenciales ordinarias es inferior al 3,5%.
Entre ellas, el retorno de la inversión en Beijing es aún menor. Excepto en la región norte, la mayoría de las demás regiones están por debajo del 2,5%. Beijing no es huérfana. La tasa general de rentabilidad de los alquileres en Shanghai es sólo del 2% al 3%.
En marcado contraste, está la tasa de retorno del alquiler de bienes raíces australianos. Los rendimientos del alquiler de propiedades en Sydney se mantienen en torno al 5,3%. Debido a la explosiva expansión demográfica en el área urbana de Brisbane, la tasa de retorno puede alcanzar entre el 6% y el 6,5%. Melbourne ocupa aproximadamente el 7% del área de la ciudad. Si las áreas mineras o áreas militares como Gladstone y Townsville tienen mucha gente, pocas casas y ningún edificio de gran altura, la tasa de retorno del alquiler será inimaginable: ¡entre el 11% y el 13%!
La cuarta diferencia: dificultad para conseguir un préstamo
Dificultad para conseguir un préstamo
En Australia, es mucho menos difícil para los inversores inmobiliarios solicitar préstamos bancarios que en China. Incluso los estudiantes internacionales pueden solicitar préstamos. Con la orientación profesional de un corredor, generalmente puede solicitar el 80% del monto del préstamo. No necesita garantía adicional. La casa en sí es tu garantía. ¡Esto es suficiente para demostrar que la industria bancaria tiene suficiente confianza en el mercado inmobiliario australiano! Imagine que si hay un problema con su capacidad de pago o si quiebra, el banco sólo necesita recuperar la propiedad y ofertar al precio actual. Los bancos se atreven a hacer esto, pero sólo pueden decir que el precio de mercado después del reciclaje es definitivamente más alto que el precio pagado al prestar. ¡Este es un negocio rentable! Ya sabes, en Sydney, en promedio, los bancos recuperan diez propiedades por semana y luego las subastan... el argumento de que la burbuja inmobiliaria estallará por sí sola.
Además, los indicadores y datos económicos recientes indican que hay muy poca burbuja inmobiliaria en Australia. Australia es el único país desarrollado que todavía mantiene sus calificaciones soberanas AAA de S&P, Fitch y Moody's. En una era de creciente riesgo crediticio nacional, el déficit presupuestario de Australia para los años financieros 2011-14 fue sólo alrededor del 3% del PIB. En relación con el activo yen japonés, conocido como refugio seguro (el déficit presupuestario representó el 195% del PIB en el año fiscal 2011-2014), el dólar australiano incluso tiene algunas funciones de refugio seguro. Incluso la crisis económica que ocurre una vez cada década no ha tenido un impacto visible en el mercado inmobiliario de Australia, porque el mercado inmobiliario desempeña un papel en el equilibrio del desarrollo económico de Australia. Siempre que haya expectativas de inestabilidad en la economía mundial, el gobierno australiano tomará una serie de medidas para incentivar el mercado inmobiliario y estimular la demanda interna. Estas políticas incluyen recortes de las tasas de interés y subsidios políticos.
Pago inicial del préstamo
Los préstamos para vivienda desempeñan el papel de apalancamiento financiero en la inversión, lo que le permite obtener mayores rendimientos de la inversión con menos inversión. En Australia, donde el alquiler equivale al interés del préstamo, cuanto menor sea el pago inicial, mejor. El pago inicial para la compra de bienes inmuebles en Australia es sólo del 10%. Por otro lado, en 2005, el Consejo de Estado ordenó que el pago inicial para préstamos personales para vivienda se aumentara al 30%, y el pago inicial para préstamos para segunda vivienda no debería ser inferior al 50%. Si la segunda vivienda se utiliza para inversión y alquiler, teóricamente habrá perdido su valor de inversión. Porque "es una inversión irracional e incorrecta confiar simplemente en la apreciación del valor de la vivienda para obtener ingresos".
En la actualidad, los padres de estudiantes internacionales que están familiarizados con el mercado inmobiliario australiano han comenzado a hacer planes para "apoyar sus estudios con vivienda". De hecho, tomemos como ejemplo el precio medio de una vivienda de dos dormitorios en Melbourne de 600.000 este año. El pago inicial para comprar un edificio sin terminar es solo del 5% al 65.438+00%, lo que equivale a entre 30.000 y 60.000 dólares australianos, menos que la matrícula y los gastos de manutención de un año para un estudiante internacional. Dos años más tarde, la propiedad se completó. Con una tasa de crecimiento anual del 7%, el número de casas aumentó a 684.000. Con la subvención gubernamental de 654,38 + 0.000 dólares australianos, el beneficio equivale a aproximadamente dos años de matrícula.
Si la casa se utiliza para vivir en el futuro, tendrás una casa si pagas otro préstamo similar al alquiler. Si la casa se alquila para pagar la hipoteca, puede obtener una mayor ganancia de capital vendiéndola en un año en el que los precios de la vivienda sean altos. Si alquila al propietario de esta casa y vive en una habitación pequeña, aumentará el alquiler al inquilino cada año (el préstamo no aumentará con el precio de la casa. Esto no solo le ahorrará en el alquiler, sino que también le ahorrará). usted dinero cuando vende la casa tiempo para obtener ganancias de capital. Por supuesto, en un país tan profesional, debe encontrar un consultor de inversiones profesional para estudiar las tendencias de desarrollo del proyecto, un corredor profesional para ayudarlo a realizar el préstamo, un abogado profesional para proteger sus derechos e intereses al máximo y un contador profesional para ayudarlo a evitar impuestos. .
Pague sólo intereses
Los bancos australianos permiten a los compradores de viviendas pagar sólo los intereses del préstamo y no el principal. ¿Por qué solo puedo pagar intereses? Según la introducción anterior sobre los derechos de propiedad, el derecho a utilizar una casa en mi país es de 70 años, por lo que, por supuesto, el dinero debe devolverse dentro del período de uso de la casa. Además, una casa en Australia es propiedad privada y tiene una duración indefinida. ¡Puedes devolverla cuando quieras!
¿Por qué pagar sólo intereses? En primer lugar, dado que comprar bienes raíces es una inversión, nuestro objetivo es maximizar la rentabilidad y minimizar los riesgos. Los inversores pueden dividirse en tipos amantes del riesgo y reacios al riesgo, y su confianza en los proyectos de inversión varía. Si no tienes confianza, invierte menos y embolsa el dinero extra. Si tiene confianza, también podría utilizar el dinero de la compra para comprar algunas propiedades más en otras áreas, lo que puede maximizar la rentabilidad y distribuir los riesgos. En segundo lugar, pagar sólo intereses también puede maximizar las pérdidas contables anuales y obtener la mayor devolución de impuestos posible. Por el contrario, ¿qué pasa si los ingresos por alquiler superan la depreciación una vez cancelada? ¡No sólo no puede obtener un reembolso de impuestos, sino que también tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de su inversión!
Proporcionar fondos para...
Cuando los precios de la vivienda suben, por ejemplo, una casa que vale 600.000 yuanes sube a 700.000 yuanes, entonces el aumento de 6,5438 millones de yuanes se puede utilizar para aplicar para una refinanciación del banco. Utilice estos 6,5438 millones de yuanes "invisibles" como pago inicial para la segunda casa y compre la segunda casa "gratis".
Por analogía, puede solicitar la renovación al banco cada pocos años y emprender fácilmente el camino correcto de inversión y gestión financiera. Esta es la versión occidental de la historia de una gallina que pone un huevo y el huevo se convierte en gallina. En los países desarrollados, la probabilidad de enriquecerse de la noche a la mañana es muy baja. A menudo se acumula lentamente una enorme riqueza gracias al esfuerzo de todos. Con la filosofía de inversión adecuada, todo el mundo puede vivir una buena vida.