La exploración solitaria de Wang Shiyu
El presidente de Shanghai Ruisi Real Estate Investment Management Co., Ltd. está presionando a favor de su teoría de los REIT. "Los REIT son un modelo que combina bienes raíces y finanzas, refinando la forma de transacción materializada en una forma de transacción titulizada", dijo Wang Shizhen. Al principio, Wang Shiyu, entonces director general del Centro de Investigación de Gestión Estratégica de la Amistad del Imperio Delong, olfateó señales de cambios inminentes en la industria inmobiliaria del "Documento No. 121" del banco central para fortalecer la gestión del crédito inmobiliario, y luego el Se estableció el Departamento de Finanzas Inmobiliarias de Delong. "Aunque el mecanismo de respuesta de China puede ser más lento, creo que todos aceptarán los REIT tarde o temprano", afirmó Wang Shizhen.
El pionero solitario
El camino de los REIT que tomó Wang Shizhen parece ser muy solitario y difícil ahora. Se cree que Wang Shiyu y China continental están en contacto con el presidente de los grandes almacenes Causeway Bay, Chen Zhi, de quien se espera que pase a fideicomisos de inversión inmobiliaria. "Dije varias veces que quería firmar el acuerdo, pero no lo firmé", reveló Wang. El mayor problema con los REIT de Causeway Bay es que Chen Zhi no tiene derechos de propiedad. "Ninguno de los 43 centros comerciales de Chen Zhi es suyo. Sólo puede ser considerado un operador de centros comerciales". Si un fondo extranjero adquiere varios centros comerciales en Causeway Bay, entonces el fondo puede elegir a Simon de los Estados Unidos. rol de administrador en Causeway Bay.
La receta de Wang Shiyu para Chen Zhi es cambiar “pasivo” a “activo” y transformarse de “operador comercial” a “operación comercial + administrador de activos” a través de REIT. El plan específico es seleccionar de 4 a 5 propiedades con mejor desempeño entre las docenas de propiedades bajo administración, negociar con los propietarios respectivamente y empaquetarlas para su inclusión en la lista de manera unificada.
El único inconveniente es que si no hay derechos de propiedad, los propietarios pueden ahuyentar a los operadores en cualquier momento, y el dinero devuelto por la cotización de los REIT se dividirá entre los propietarios, lo que dificultará refinanciar.
En comparación con las "deficiencias innatas" de Causeway Bay, Wang Shizhen no rehuye ser más optimista sobre las perspectivas de cooperación con Dalian Wanda Group controlado por Wang Jianlin. Wang Shizhen cree que Dalian Wanda ha completado un salto gradual de residencial a comercial, minorista y centros comerciales, y necesita integrarse de bienes raíces comerciales a finanzas.
Aunque Causeway Bay y Dalian Wanda todavía están muy lejos de los REIT, Wang Shiyu quiere desempeñar el mismo papel en la plataforma de los REIT, es decir, construir REIT en China a través de varios canales e integrarse con patrocinadores parciales. bienes raíces, y después de cotizar estos REIT en China, administrar los REIT a través de experiencia de alto nivel en administración de propiedades minoristas y operaciones de capital financiero.
El concepto innovador de financiación inmobiliaria se ha vuelto especialmente popular después de la explotación y el endurecimiento monetario en el continente. Si bien la cotización de Link REIT, el primer fondo fiduciario de inversión inmobiliaria de Hong Kong, es muy solicitada por los inversores, las empresas inmobiliarias del continente también se alegran de que Hong Kong haya levantado las restricciones a los REIT que invierten en propiedades del continente. Después de más de tres años de preparación, Yuexiu Investment (0123, HK) finalmente se convirtió en la primera empresa inmobiliaria de Hong Kong en cotizar REIT a finales de 2005. Al mismo tiempo, el Fondo Inmobiliario Hong Fook de Li Ka-shing también está esperando oportunidades. La industria cree que el objetivo final de Li es empaquetar una gran cantidad de propiedades que posee en el continente y cotizarlas en Hong Kong. Se informa que al menos nueve fondos inmobiliarios nacionales planean cotizar en Hong Kong, incluidos Beijing Beichen, Macquarie y HSBC.
“Yuexiu Real Estate Trust aún se encuentra en una etapa inicial. Hay centros comerciales y edificios de oficinas en la propiedad, y el dinero del financiamiento debe usarse para hoteles. No es lo suficientemente profesional”. que la inversión en REIT también debería profesionalizarse.
Además, los bienes inmuebles del continente que han sido empaquetados y preparados para cotizar en el extranjero se han explotado en todos los niveles. En comparación con los REIT locales de Singapur o Hong Kong, las empresas inmobiliarias del continente tienen que enfrentar: primero, tasas de interés crecientes; segundo, apreciación del renminbi; tercero, enormes descuentos en los precios de venta de los REIT extranjeros emitidos por propiedades del continente;
Por ejemplo, la valoración total de las propiedades de Yuexiu Real Estate Trust ha alcanzado los 4.000 millones de dólares de Hong Kong, pero su precio de emisión en Hong Kong sólo puede venderse por 2.400-3.200 millones de dólares de Hong Kong.
Yuexiu puede recuperar 2.800 millones de dólares de Hong Kong en efectivo cotizando REIT.
Con un apalancamiento de préstamos bancarios del 45%, tiene 4 mil millones de flujo de efectivo disponibles y luego invierte 4 mil millones a nivel nacional, luego los vende nuevamente a REIT, luego los reemite, los vende a un alto precio de 6 mil millones y luego utiliza el préstamo del 45%. apalancamiento... "Esta es la idea del canal de financiación que las empresas del continente están planeando para incluir REIT en el extranjero".
¿Qué tan lejos están los REIT en el continente?
Aunque los REIT extranjeros tienen buenos canales de financiación, el mercado de capitales continental no se ha liberalizado y es más bien un "gran trueno pero poca lluvia". Dos altos funcionarios del gobierno se han pronunciado a favor de los REIT. En el Foro de Financiamiento Inmobiliario de 2005, Wu Xiaoling, vicegobernador del Banco Central, señaló que el establecimiento de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria mediante la emisión pública de certificados de ingresos es la dirección del financiamiento inmobiliario directo y un modelo de desarrollo sostenible. Li Qingyuan, de la Comisión Reguladora de Valores de China, también dijo: "Hemos estado estudiando los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria durante varios años". Anteriormente, la Bolsa de Valores de Shenzhen también confirmó que tiene un plan de REIT maduro. Pero, ¿qué departamento tomará la iniciativa en la inversión en REIT en el continente? Algunos analistas señalaron que el Banco Popular de China debería organizar la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Reguladora Bancaria para estudiar juntas.
Wang Shizhen cree que hay dos caminos para lograrlo: en primer lugar, la Comisión Reguladora Bancaria de China pasa de los REIT de capital privado a los de capital público; en segundo lugar, la Comisión Reguladora de Valores de China emite fondos.
Tanto la Comisión Reguladora Bancaria de China como la Comisión Reguladora de Valores de China pueden crear REIT. La Comisión Reguladora Bancaria de China sólo necesita modificar el plan fiduciario, abandonar el límite de 200 y crear un fondo fiduciario. La inversión no se limita a tres a cinco años. "No tenga el concepto de reembolsar el capital y los intereses. No se lo dé a qué promotor, sino a qué inmueble. Sólo puede invertir en casas maduras".
La Comisión Reguladora Bancaria de China puede Comience con REIT de capital privado y luego coopere con ellos después del éxito. La Comisión Reguladora de Valores de China negocia para abrir el mercado. Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora de Valores de China también puede lanzar un fondo de inversión inmobiliario dedicado no como un fideicomiso, sino en forma de fondo, y emitir fondos mediante una combinación de atributos.
Sin embargo, a juzgar por el compromiso político con los REIT de China, es evidente que falta un impulso evidente para salir del caparazón.
La fiscalidad es una cuestión a considerar, y la Administración Estatal de Tributación de la República Popular China debe evitar la doble imposición. Debe pagar impuestos sobre la renta al establecer un fondo y debe pagar impuestos sobre la renta cuando las personas compran REIT. Tras la fusión de los dos impuestos, sólo se recaudará el impuesto sobre la renta sobre los ingresos de gestión de las sociedades gestoras de fondos. "Los REIT no pueden hacerlo sin incentivos fiscales", dijo un experto de la industria.
“La única forma de gravar los fondos es hacer explícito el impuesto implícito sobre bienes raíces comerciales. Los impuestos solo aumentarán pero no disminuirán”. La mayoría de las propiedades comerciales no pagan impuestos sobre la renta, lo que reduce los altos costos e impuestos. se pierden en el proceso.